Resoluciones

En el ámbito del Registro de la Propiedad la destrucción de la presunción de ganancialidad a que se refiere el artículo 1361 del Código Civil requiere, para obtener la inscripción de un bien con carácter privativo –al margen del supuesto de confesión de privatividad por el consorte– que, en las adquisiciones a título oneroso, se justifique el carácter privativo del precio o contraprestación mediante prueba documental pública suficiente, sin que la mera afirmación de la procedencia privativa del dinero empleado sea suficiente dado, sobre todo, el carácter fungible del dinero (artículo 95 del Reglamento Hipotecario). Fuera de este supuesto, es preciso o bien acreditar fehacientemente los hechos de los que resultaría no aplicable el régimen de gananciales o bien contar con el consentimiento de aquellos cuya posición jurídica sea vea afectada por el pronunciamiento registral o bien resolución judicial en la que estos hayan tenido la posibilidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, supuestos que no concurren en el caso objeto de recurso.

Resolución de 27 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Celanova, por la que se suspende la rectificación de una inscripción.

Fecha: 
Jueves, 6 Agosto, 2020

Por escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un préstamo concedido a dos personas físicas y en garantía del mismo otra persona constituye hipoteca sobre su vivienda habitual y afianza la totalidad de la deuda. El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera necesario que conste en la escritura una dirección de correo electrónico del hipotecante no deudor y avalista para la práctica de las comunicaciones por el registrador, de acuerdo con la disposición adicional octava de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario En el artículo 15.4 de la Ley 5/2019 se estupula que las normas de protección al prestatario previstas en la presente Ley se extenderán a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo, por ello debe concluirse que también la constancia de una dirección de correo electrónico del garante es un requisito para la inscripción registral de la escritura.

Resolución de 28 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Fecha: 
Jueves, 6 Agosto, 2020

Constituye un presupuesto de la Ley 5/2019 la formalización de un contrato de préstamo y que la misma protección dispensada al prestatario es extensible a fiadores y garantes que sean personas físicas (cfr. artículos 1, 2 y especialmente el 15.4), siempre que se trate de uno de los dos supuestos que contempla el artículo 2.1, apartados a) y b), algo que no sucede en el caso de este recurso. Y es que tales garantes, necesariamente y de forma independiente, no deben gozar de esa protección cuando la hipoteca se constituya en garantía de obligaciones derivadas de un contrato distinto al de préstamo, que es precisamente lo que ha sucedido en este supuesto. Por tanto, en casos como el presente, solamente sería de aplicación la Ley 5/2019 cuando se concedieran por el beneficiario de la hipoteca aplazamientos o facilidades de pago respecto del saldo deudor de la cuenta especial (una vez anotados los importes debidos a la sociedad de garantía recíproca por el beneficiario del aval), pues entonces sí que se trataría de una hipoteca constituida en garantía de un préstamo (vistos los amplios términos con que éste se define por la Ley).

Resolución de 27 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Albocàsser-Morella a inscribir una escritura de constitución de hipoteca.

Fecha: 
Jueves, 6 Agosto, 2020

Se plantea en este expediente la posibilidad de practicar una anotación de demanda derivada de un procedimiento que tenía por objeto una reclamación de cantidad, derivada de la resolución de una serie de contratos de venta celebrados entre las partes. La registradora considera que la demanda no puede ser objeto de anotación, de conformidad con el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria. Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del actor, lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de disponer, si se dan los requisitos para ello. Y en el supuesto de hecho de este expediente, el Juzgado expresamente, ante la opción que le planteaba el escrito de demanda, ha optado por la anotación de demanda en lugar de la de embargo preventivo. Procede, por tanto, confirmar el defecto apreciado por la registradora en la nota.

Resolución de 28 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 19 a practicar una anotación de demanda.

Fecha: 
Jueves, 6 Agosto, 2020

En el recurso el hipotecante ha presentado, junto con la instancia de solicitud de la cancelación, un acta notarial de notificación de oposición a la prórroga tácita del plazo de la inscripción de hipoteca, cumpliendo el plazo anticipado de sesenta días pactado. La cancelación solicitada debería practicarse; pero concurre de que en el momento de presentación en el Registro de la Propiedad de la instancia de cancelación y del acta notarial, la hipoteca figuraba ya inscrita a favor de una entidad jurídica distinta de aquella con la que se practicó la notificación contraria a la prórroga. En consecuencia al no haberse presentado en su momento el acta de notificación y cancelación de la hipoteca, para poder proceder ahora a la cancelación solicitada será necesario bien el consentimiento expreso del titular registral en el momento en que se pretenda, bien sentencia firme dictada en procedimiento judicial en el que haya sido parte dicho titular registral (artículo 82.1 Ley Hipotecaria), o bien, en este supuesto concreto, una nueva acta de notificación dirigida a la mercantil titular registral de la hipoteca y referida al siguiente período anual de prórroga.

Resolución de 27 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registro de la propiedad de Albaida, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca por caducidad.

Fecha: 
Jueves, 6 Agosto, 2020

El registrador suspende la inscripciónde una escritura de liquidación de gananciales y adjudicación de herencia porque, habiendo fallecido la causante siendo residente en Alemania, existe la posibilidad que la misma hubiera otorgado otra disposición testamentaría en Alemania, y de la documentación aportada no resulta acreditado si la causante testó allí, mediante el correspondiente Certificado de Últimas Voluntades. En cuanto no se complete la interconexión de los Registros de disposiciones sucesorias y de certificados sucesorios europeos de los Estados de la UE, medida complementaria a la aplicación del Reglamento (UE) n.º 650/2012, en el contexto e-justice, parece sólo oportuno mantener la exigencia de la acreditación de la obtención de certificación diferente al de nuestro Registro General de Actos de Última Voluntad, que acreditare si existe o no disposición de última voluntad cuando de la valoración de los elementos concurrentes en la sucesión resultare que la ley aplicable fuere distinta de la española, imponiéndose la presentación de certificado o justificación de su inexistencia en el Estado cuya ley resultare aplicable a la sucesión o a la disposición de última voluntad (artículos 21, 22, 24 y 25 del Reglamento), sea o no la del Estado o Estados cuya nacionalidad ostentare el causante. En el presente caso, en que la ley aplicable es la alemana, es necesaria la presentación de certificado expedido por el registro testamentario alemán («Zentrales Testamentsregister»).

Resolución de 28 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Oliva, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de herencia

Fecha: 
Jueves, 6 Agosto, 2020

Mediante la escritura objeto de la calificación registral que se recurre se formalizó un préstamo hipotecario concedido por el Banco Sabadell SA a dos personas físicas, con destino a la adquisición de un local comercial que es objeto del gravamen hipotecario. La registradora de la propiedad suspende la inscripción de la hipoteca porque del título aportado no consta que los prestatarios e hipotecantes no sean consumidores. Dado que, según el artículo 2.1.b) de la Ley 5/2019 se establece como presupuesto de la aplicación de la misma que, tratándose hipoteca de inmueble no residencial, los prestatarios personas físicas tengan la condición de consumidores, y habida cuenta de la trascendencia de tal presupuesto a la hora de apreciar si se han cumplido las normas pro consumidor de dicha Ley, debe concluirse que es necesario que en la escritura se haga constar si los prestatarios actúan o no como consumidores. De tener finalmente los prestatarios la condición de consumidores, no se habían cumplido los deberes de información y transparencia material establecidos en la Ley 2/2009, se entiende que ninguna cláusula ha sido incorporada al contrato y que éste, en consecuencia deviene ineficaz por incumplimiento de los requisitos ineludibles del proceso de contratación de hipotecas en garantía de préstamos sujetos a la Ley 5/2019 a que se refiere la resolución de 27 de julio de 2020.

Resolución de 27 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Fecha: 
Jueves, 6 Agosto, 2020

Debe decidirse en el presente expediente si son o no inscribibles determinados pactos incluidos en el convenio regulador de los efectos del divorcio. El pacto, establece únicamente la obligación personal de cesión futura, mediante la correspondiente escritura pública, de una participación indivisa del sesenta por ciento de la finca a la ex mujer, pero sin incluir en el mismo convenio una cesión a firme de esta participación indivisa en cuestión. Las cláusulas calificadas no comprenden ninguna transmisión de la finca, sino que recoge una obligación para la posterior celebración del negocio de cesión en el plazo señalado. Caracterizada e interpretada la cuestionada cláusula del convenio regulador como meramente obligacional, la misma no puede ser objeto de inscripción en el Registro

Resolución de 20 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Martorell n.º 1, por la que se suspende la inscripción de determinado pacto en un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Fecha: 
Miércoles, 5 Agosto, 2020

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia. El registrador señala como defecto que el causante adquirió la finca inventariada en cuanto a una mitad indivisa, por herencia de su esposa y con el carácter de heredero fiduciario, habiéndose instituido herederos fideicomisarios de residuo a unos hermanos de ella sustituidos por sus descendientes caso de premoriencia o incapacidad; que así consta en la inscripción de dicha finca; y que esta circunstancia se ha omitido en la escritura calificada adjudicándose la totalidad de la finca como si perteneciera al causante sin ninguna limitación. En el supuesto concreto, no habiendo dispuesto inter vivos de algunos de los bienes el heredero fiduciario y no habiendo otorgado testamento tras la muerte de la testadora, hay que tener en cuenta los llamamientos de los sustitutos fideicomisarios de residuo hechos por ella, y siendo los fideicomisarios directamente herederos suyos, es necesario contar con los mismos para la partición.

Resolución de 2 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Fecha: 
Miércoles, 5 Agosto, 2020

Se discute si es inscribible un decreto de adjudicación que nace de un procedimiento de ejecución hipotecaria. En el caso se ejecuta una hipoteca constituida sobre una finca, que no constituye la vivienda habitual del deudor, y se adjudica, una vez la subasta concluyó sin postores, a los ejecutantes por la cantidad debida por todos los conceptos, siendo dicha cantidad inferior al cincuenta por ciento de su valor de tasación. Cuando no existen postores la ley establece siempre un límite inferior de valor de adjudicación en relación con el importe de la subasta, con independencia de cuál sea la cantidad debida, salvo en el supuesto de inmuebles distintos a la vivienda habitual. En este supuesto, la laguna en la regulación que hace la Ley de Enjuiciamiento Civil, unida a las dudas que, tanto en el plano literal como en el sistemático, se presentan sobre la interpretación del art. 671, obligan a una interpretación integradora de esta norma con el 670.4, entendiendo conforme a la doctrina reiterada de la Dirección General, que la adjudicación del inmueble por cantidad inferior al 50%, en el supuesto del artículo 671, requiere que se dé cumplimiento al trámite previsto en el artículo 670.4 (cfr. artículo 4.1 del Código Civil). No consta en el decreto de adjudicación que el letrado de la administración de justicia hubiese hecho algún tipo de valoración acerca de la cantidad por la que se había adjudicado la finca al acreedor, en relación con la reiterada doctrina de la Dirección General.

Resolución de 20 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador titular del registro de la propiedad de Alicante n.º 5, por la que suspende la inscripción del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas, dictados en autos de ejecución hipotecaria.

Fecha: 
Miércoles, 5 Agosto, 2020

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