Resoluciones

La registradora suspende la inscripción de una compraventa por entender que al estar la finca arrendada, es necesario justificar que, conforme al artículo 25, apartados 3 y 5, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se han notificado al arrendatario la notificación las condiciones esenciales de la compraventa. En el presente caso en la escritura calificada se manifiesta por los otorgantes que el negocio formalizado es una dación en pago solicitada por los deudores a la entidad de crédito acreedora sin bien, por convenirlo así ambas partes, se instrumenta mediante la venta del inmueble a una sociedad íntegramente participada por la acreedora. Atendiendo a la ratio legis de derecho de adquisición preferente del arrendatario debe concluirse que éste no existe en una transmisión como la que es objeto de la escritura calificada mediante un negocio más amplio que una mera compraventa.

Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Illescas n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa y cancelación de hipoteca.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia, en la que el causante desheredó a su única hija conforme al artículo 853.2.º del Código Civil e instituyó heredera a su esposa. El registrador señala que es necesario probar que la hija desheredada, a la fecha del fallecimiento de dicho causante no tenía hijos o descendientes, no bastando tan sólo una afirmación hecha por la heredera en la escritura calificada. La Dirección General entiende que basta con la manifestación de su inexistencia (manifestación que se ha hecho constar en acta notarial presentada junto con la escritura de herencia). Se revoca la calificación.

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad n.º 2 de Las Palmas de Gran Canaria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

La registradora en su nota señala que en el caso se está ante un problema de ruptura del tracto registral, y que si bien existen los títulos que permiten dicha reanudación, los mismos son erróneos en cuanto a la finca enajenada, pues parece ser era la finca registral 1.376 y no la 1.374, sin embargo para reanudar referido tracto registral, no se ha procedido a la rectificación de dichos títulos, sino que por el contrario, se ha acudido a un procedimiento judicial ordinario contra el titular registral, procedimiento este que en el caso que nos ocupa considera que no es apto para obtener la referida reanudación No pudiéndose llevar a cabo la rectificación mediante el consentimiento voluntario de la sociedad titular registral afectada, se ha obtenido la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo interpuesto contra ésta, en la que así mismo se declara la titularidad de la finca registral 1376 a favor de los demandantes. En consecuencia, el titulo presentado, la citada sentencia firme, es apta para practicar la rectificación.

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se suspende la inscripción de una sentencia declarativa de dominio de una finca registral, y se declara la cancelación de la inscripción contradictoria de finca por haberse dictado resolución judicial en un procedimiento no idóneo para originar los asientos ordenados.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

En el presente caso el recurrente manifiesta su conformidad con los defectos invocados por el registrador y se limita a solicitar la anotación preventiva de la resolución. Pero esta cuestión no es propiamente materia del recurso (cfr. el citado artículo 326 de la Ley Hipotecaria), pues -en contra de lo que afirma el recurrente- al presentar las actas calificadas no se manifestó que fuera esa anotación lo único que solicitaba sino que de las mismas resulta que lo que se pretendía era la reinscripción de la finca a nombre del vendedor; y en vía de recurso no cabe subsanar defectos o efectuar la solicitud de constancia en el Registro de algo diferente a lo que se pretendió con la presentación del título

Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a practicar la reinscripción del dominio de determinada finca a favor de una sociedad como consecuencia del cumplimiento de una condición resolutoria.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

El registrador señala como defecto que en la escritura de compraventa presentada se hace constar que la finca se encuentra ocupada, hecho que conoce la compradora y asume expresamente pero no se aclara si está o no arrendada y, en caso afirmativo, que se han practicado las notificaciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos al objeto del ejercicio de los derechos de adquisición preferente, o la renuncia pertinente. En la escritura no hay ninguna manifestación relativa a que no haya arrendatarios. Dado que la aclaración se ha hecho en el escrito de interposición de recurso y no en el documento idóneo, mientras no se aclare o subsane en documento auténtico la situación arrendaticia del inmueble, ha de confirmarse la calificación.

Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad n.º 28 de Madrid, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un préstamo concedido por una Compañía de Seguros, a una persona física empleada suya y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre la vivienda habitual del prestatario. El registrador suspende la inscripción solicitada porque entiendeno se trata de un acto ocasional. Sin embargo, de este tipo de préstamos a empleados, accesorios respecto de la actividad principal de la prestamista (aseguradora), no puede afirmarse que se realicen con una finalidad exclusivamente inversora. Y, por otra parte, del ámbito de aplicación de la Ley 2/2009 resultan claramente excluidos los préstamos garantizados con hipoteca que recaiga sobre inmueble residencial, como ocurre en el caso. También considera el registrador que conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, no es posible por su carácter imperativo pactar un interés moratorio diferente al de tres puntos superior al remuneratorio, aunque sea inferior como ocurre en este caso. Por tratarse de préstamo a empleado y en atención a esta cualidad se concede en condiciones mejores de las que se ofrecen al público en general, proporcionando al trabajador una retribución adicional, y entre esas condiciones más favorables se puede incluir, sin duda, un interés de demora inferior al fijado legalmente.

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pola de Siero, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

Para que pudiera inscribirse (voluntariamente pues no es preceptiva ni constitutiva la inscripción) la cesión de un determinado préstamo hipotecario como consecuencia de la constitución del fondo de titulización debería aportarse la copia autorizada de la escritura de constitución del fondo en la que figurara claramente el crédito cedido, escritura que debería estar debidamente liquidada del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, sin necesidad de acreditar el consentimiento ni la notificación a los deudores cedidos. Requisitos que no se dan en el supuesto de hecho de este expediente.

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 3, por la que se deniega una instancia privada solicitando la inscripción de la cesión de una hipoteca a favor de un fondo de titulización de activos.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de aceptación de herencia, segregación y entrega de legados. Si se admite que el albacea contador–partidor pueda segregar o dividir las fincas del causante como acto previo a la partición, con más razón debe reconocerse la misma facultad al heredero o a los herederos (que suceden al causante en todos sus derechos y obligaciones) como acto previo a la entrega de legados que por ley les corresponde. Lo que sucede en el presente caso es que, al concurrir en tales herederos la condición de colegatarios respecto de la finca que es objeto de segregación para adjudicarse o entregarse dos de las parcelas resultantes y la parte resto de la finca matriz entre los comparecientes, entendiéndose cumplida con ello la entrega del primer legado ordenado por la causante, sin intervención de los restantes colegatarios existe un evidente conflicto de interesas entre ellos; y, precisamente la contraposición intrínseca de intereses entre los coherederos es la razón por la cual el artículo 1057, párrafo primero, del Código Civil establece un régimen de incompatibilidad entre las figuras del contador– partidor y de heredero, al disponer que «el testador podrá encomendar por acto ínter vivos o mortis causa para después de su muerte la simple facultad de hacer la partición a cualquier persona que no sea uno de los coherederos». Por ello, la calificación negatica del registrador debe ser confirmada.

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad n.º 1 de Alcalá de Guadaira (Sevilla), por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia, segregación y entrega de legados.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

Mediante la escritura de compraventa cuya calificación es impugnada dos cónyuges de nacionalidad alemana, no residentes en España, de los que se afirma que están casados con arreglo al régimen económico matrimonial legal de su país, adquieren una vivienda y una plaza de aparcamiento y expresan que compran, como cuerpo cierto, conforme el régimen legal de su país. El registrador suspende la inscripción solicitada porque no se especifica la cuota de adquisición de los compradores, por lo que al encontrarse casados los adquirentes en el régimen legal aplicable a su común nacionalidad alemana de participación de ganancias, es preciso que se determine la proporción en la que los cónyuges adquieren por exigirlo el artículo 54 del Reglamento Hipotecario. En casos en los que la escritura se limite a expresar que los cónyuges extranjeros adquieren con sujeción a su régimen económico matrimonial sin que conste cuál sea este, si el registrador tiene conocimiento del mismo, se considera justificada su exigencia sobre la constancia en dicha escritura de la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

Resolución de 10 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

Se debate si es inscribible una escritura de préstamo hipotecario, concedido a una persona física, que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, en el que se pacta como tipo de interés de demora según se establece en la cláusula de intereses de demora, hasta un máximo a efectos hipotecarios del 9%. Es importante distinguir entre el posible techo o límite superior de oscilación que se pueda pactar entre las partes respecto a la variabilidad del tipo de interés moratorio, tope con alcance meramente obligacional, del máximo porcentaje que pueda alcanzar dicho interés a efectos de cobertura hipotecaria y que debe incluirse en las escrituras de constitución de hipoteca para dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 114 de la Ley Hipotecaria y 220 de su Reglamento. En el caso los intereses pactados están sujetos a fluctuación (son intereses variables), no podría cumplirse con la exigencia de determinación si no se señalara un tope máximo del tipo de interés que quedará cubierto con la garantía hipotecaria y cuya determinación delimita el alcance del derecho real constituido a todos los efectos. Podrá ocurrir que ese máximo pactado de responsabilidad del 9% por ciento quede, durante la vigencia del préstamo, por encima o por debajo de los intereses realmente exigibles al deudor.

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliú de Llobregat n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

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