Resoluciones

Mediante la instancia objeto de la calificación impugnada se solicita solicitó que se anote al margen de la inscripción de una finca hipotecada el fallecimiento de dos de las tres deudoras hipotecantes (de las que se acompaña el respectivo certificado de defunción) y la subsistencia de la hipoteca constituida sobre la misma respecto de sus herederos y de la deudora no fallecida. El Registrador fundamenta su negativa a la práctica del asiento solicitado en que la hipoteca garantiza una obligación por un plazo de tres años por lo que, transcurrido el plazo señalado en la legislación aplicable para su cumplimiento, queda prescrita la obligación, resulta el derecho real de hipoteca no vigente y pendiente de cancelación. En el presente caso resulta que se constituyó hipoteca en garantía de la devolución de determinado préstamo por un plazo de tres años desde la fecha de la escritura (6 de marzo de 1953). Por ello, es aplicable la normativa sobre la caducidad y debe entenderse extinguido el derecho real de hipoteca.

Resolución de 10 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4 a practicar determinado asiento sobre subsistencia de una hipoteca.

Date: 
Tuesday, 29 May, 2018

Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, , doña J. V. H., actuado en nombre y representación del titular registral, don J. L. V. H., en virtud de poder conferido a su favor, vendió al ahora recurrente determinada finca registral por precio que se confesó recibido en metálico con anterioridad. Dicha escritura fue presentada en el citado Registro el día siguiente de su otorgamiento. Para el registrador existían dudas fundadas y razonables de no resultar debidamente acreditada la subsistencia del poder de representación de la compareciente en la escritura, toda vez que la muerte del poderdante determina la extinción del poder. Esta cuestión debe ser sustanciada, en el procedimiento que corresponda, ante los tribunales, en cuyo seno, igualmente, podrán decretarse medidas cautelares, o de aseguramiento, que sin duda podrán tener el oportuno reflejo tabular.

Resolución de 10 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 9 a inscribir una escritura de compraventa.

Date: 
Tuesday, 29 May, 2018

Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura de segregación con la correspondiente representación gráfica, que es alternativa a la catastral. en el presente caso no resultan justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica, ya que se limita a rechazar la inscripción en base a las manifestaciones contenidas en un escrito de oposición de un colindante sobre la posible invasión de una parcela catastral según el contraste que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica de ésta y del enlace notificado que conduce al geoportal del Colegio de Registradores. No pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del colindante catastral debe prevalecer sobre la solicitud de la representación gráfica alternativa de la porción segregada. Por todo ello la calificación no puede ser mantenida y, en consecuencia, el recurso debe estimarse.

Resolución de 11 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una segregación y de su correspondiente representación gráfica georreferenciada.

Date: 
Tuesday, 29 May, 2018

El consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre Propiedad Horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que este haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones no inscritas oportunamente, pues constituiría una carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario.

Resolución de 11 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Burgos n.º 4 a inscribir la escritura de elevación a público de acuerdos de una junta de propietarios.

Date: 
Tuesday, 29 May, 2018

La cuestión central que se debate es si el testamento otorgado por la sustituida antes de ser judicialmente incapacitada –anterior también al otorgado por la sustituyente–- impide o no la eficacia de la sustitución ejemplar. La cuestión planteada puede solventarse atendiendo a que si conforme al testamento otorgado por la sustituida en el año 1979, antes de su incapacitación en 1990, instituyó heredera a su madre, sustituida para el caso de premoriencia por su tía carnal, y ninguna de éstas ha sobrevivido a la testadora, debe entenderse que al fallecimiento de ésta no existe testamento (vid. artículo 912.3.º del Código Civil) a los efectos de la entrada en juego de la sustitución ejemplar ordenada en el testamento de la madre. Por ello, esta institución por vía de sustitución debe reputarse plenamente eficaz.

Resolución de 10 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Date: 
Tuesday, 29 May, 2018

En el supuesto al que se refiere este recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación por caducidad de una hipoteca constituida en garantía de un préstamo, destinado a financiar la construcción y venta de un edificio en régimen de propiedad horizontal en Madrid, mediante escritura autorizada el día 24 de febrero de 1986. No concurre el presupuesto temporal de la caducidad solicitada o extinción legal, pues aun admitiendo que el «dies a quo», o día inicial del cómputo, es el 21 de enero de 1988 (fecha de la escritura de compraventa) y que la última amortización debería verificarse el 21 de enero de 1998; al tener que añadir a dicho plazo veintiún años, resulta que la fecha real de caducidad de la inscripción de hipoteca tendrá lugar el día 21 de enero de 2019, por lo que no ha transcurrido el plazo de caducidad exigido por el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.

Resolución de 10 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 32 a practicar la cancelación de una hipoteca por caducidad solicitada en virtud de instancia.

Date: 
Tuesday, 29 May, 2018

El titular de la finca registral 64.713 de Mazarrón procede a segregar mediante escritura pública una porción de la misma y a determinar el resto resultante. La finca matriz tenía como carga una hipoteca. Dicha segregación y determinación de resto se realiza sin la intervención del banco acreedor y sin distribuir la responsabilidad hipotecaria entre la finca segregada y el resto de la finca matriz. En la misma fecha se, procede a vender a otra mercantil la finca resto, con la intervención del banco, mediante escritura pública de venta con subrogación del comprador en la totalidad de la deuda y novación parcial del préstamo. Se pacta expresamente que el capital pendiente de amortizar del préstamo , se satisface subrogándose de forma liberatoria, en la posición jurídica de deudor, asumiendo con carácter sustitutivo, la obligación personal garantizada con la hipoteca, con la aprobación de la entidad acreedora, compareciente en la escritura. Exigir el consentimiento del deudor único para permitir la cancelación de la hipoteca sobre la finca segregada no puede justificarse en la necesidad de preservarle frente a ningún perjuicio indebido, pues en ningún caso se puede producir una concentración del gravamen «en forma arbitraria e incluso desproporcionada» sobre su finca, pues dicha concentración de la responsabilidad hipotecaria sobre su finca es correlativa a la asunción de la obligación personal garantizada exactamente por la misma cuantía, que además actúa como medio de pago de parte del precio acordado por la venta de la finca que adquiere.

Resolución de 8 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que
suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca.

Date: 
Wednesday, 23 May, 2018

La declaración de nulidad de una escritura pública u otro título formal en un procedimiento judicial, en el que no han sido parte los titulares de titularidades y cargas posteriores (y que, en su caso, no fue objeto de anotación preventiva de demanda de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales cargas o derechos), no puede determinar su cancelación automática. En el supuesto de hecho de este expediente se pretende que por sentencia judicial firme se cancele no solo la inscripción 1.ª de dominio de 1961 declarada nula, sino también el asiento posterior de concesión administrativa de 2009 cuyo titular, ha resultado absuelto en el procedimiento. Es evidente que los asientos posteriores que traen causa de otro cuyo título ha sido declarado nulo, no pueden ser cancelados como consecuencia de una declaración de nulidad del primero, si en el procedimiento en que se declara dicha nulidad no han intervenido los titulares respectivos o, añadimos ahora, habiendo intervenido en el procedimiento han resultado desestimadas todas las pretensiones ejercitadas contra los mismos, que es lo que sucede en el presente caso.

Resolución de 8 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Caldas de Reis, por la que suspende la inscripción de un mandamiento judicial de cancelación.

Date: 
Wednesday, 23 May, 2018

En el caso, la registradora remitió la documentación, conforme a lo previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, a la Consejería competente a fin de que se pronunciar sobre la validez o nulidad de la operación de segregación contenida en el título. Tuvo entrada en el Registro resolución dictada por el Delegado Territorial de la Consejería de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente de la Junta de Andalucía declarando la invalidez de las operaciones de inmatriculacióna, basándose en la cartografía catastral, al entender que las fincas proceden de una finca mayor o finca única, siendo de dimensión inferior a la unidad mínima de cultivo en la zona para fincas de secano y no concurriendo ningún supuesto de excepción. Por ello en el presente caso debe confirmarse la calificación registral, al resultar de la documentación presentada y de los antecedentes catastrales que las fincas proceden de otra finca mayor, implicando un fraccionamiento del terreno contrario a la legislación agraria sancionado con la nulidad plena y absoluta de los actos y negocios jurídicos realizados en su contravención.

Resolución de 9 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Iznalloz, por la que deniega la inmatriculación de determinadas fincas.

Date: 
Wednesday, 23 May, 2018

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de elevación a público de un contrato de arrendamiento de vivienda en la que se pacta como fecha de inicio del contrato, la de su firma, siendo su duración por el tiempo de cincuenta y cinco años; la arrendataria podrá resolver el contrato en cualquier momento de su duración preavisando con dos meses de antelación a la fecha de resolución sin justa causa pero con la obligación de dejar al corriente el pago de suministros hasta la fecha de la resolución. La resolución unilateral del contrato no es absolutamente libre por lo que su vigencia no queda al arbitrio de la voluntad del arrendatario. Por lo tanto, debe revocarse este defecto señalado. El segundo defecto señalado es que teniendo en cuenta la duración inicial y las posibles prórrogas sucesivas de igual duración, supone en realidad una duración indefinida del contrato, contrario por tanto a un elemento esencial del contrato de arrendamiento que es su duración temporal.

Resolución de 8 de mayo de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena nº 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de arrendamiento de finca urbana.

Date: 
Wednesday, 23 May, 2018

Pages