Resoluciones

Es objeto del expediente decidir si es inscribible la representación gráfica alternativa correspondiente a una finca registral, con la consiguiente rectificación de su descripción y linderos. El registrador suspende la inscripción, en base a que existe oposición de los titulares registrales de dos fincas colindantes. Las dudas del registrador en la nota de calificación están justificadas, en cuanto ponen de manifiesto una controversia con los colindantes, toda vez que la oposición formulada se fundamenta en documentación fehaciente que pone de manifiesto la existencia de un litigio, relativo a un camino que se incardina dentro de la base gráfica cuya inscripción se pretende.

Resolución de 21 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica.

Fecha: 
Jueves, 18 Junio, 2020

El presente recurso tiene como objeto la calificación de un auto dictado en un procedimiento concursal por el que se acordó aceptar la oferta de compra de la unidad productiva aprobando su adjudicación a una serie de entidades mercantiles El primero de los defectos objeto de recurso es el relativo a la no determinación en el título de las fincas respecto a las que han de practicarse la inscripción, dándose que del título inicialmente presentado no resulta referencia alguna que permita la identificación de las fincas afectadas, por lo que procede confirmar el defecto señalado en la nota de calificación impugnada. El segundo defecto objeto de recurso se centra en determinar si es necesario el otorgamiento de escritura pública para poder inscribir una venta directa de una serie de bienes que forman una unidad productiva en el marco de un proceso concursal. Para inscribir la transmisión es imprescindible que el título material –en este caso la enajenación autorizada por el juez– conste en el título formal adecuado, es decir, "el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite" (artículo 33 del Reglamento Hipotecario). El título a efectos de la inscripción será por tanto –como título principal– la escritura pública, en la que conste el negocio traslativo, complementada por el título formal que acredite la autorización judicial.

Resolución de 20 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Peñafiel a inscribir una venta acordada en un proceso concursal.

Fecha: 
Jueves, 18 Junio, 2020

La registradora suspende la inscripción una escritura de préstamo con garantía hipotecaria porque, a su juicio, falta la manifestación por parte del notario autorizante sobre la inexistencia de discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y las estipulaciones de la adjunta escritura, y no se acompaña la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN– al objeto de poder realizar dicha comprobación. En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante el acta que reseña, por él autorizada, los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento prescritos en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, a los efectos de cumplir con el principio de transparencia en la concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente material. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación impugnada no puede ser mantenida.

Resolución de 15 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Fecha: 
Jueves, 18 Junio, 2020

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia El registrador señala como defecto que, de lo dispuesto en el testamento del causante, estamos ante una sustitución fideicomisaria de residuo, incluyendo también expresamente la vulgar, a favor de don A. R. F., quien no interviene en la escritura. No pueden ignorarse los derechos de don A. R. F. en relación con la participación que, en la liquidación de la sociedad de gananciales entre el causante y su esposa, le corresponda. Pues al no haber dispuesto la esposa del causante, opera la sustitución fideicomisaria en su favor. Es pues, necesario otorgar la liquidación de la sociedad de gananciales y adjudicación de la herencia del causante, con la participación de don A. R. F Resulta clara la voluntad del testador y no hay oscuridad alguna en su expresión. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Resolución de 28 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 53, por la que se deniega la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Fecha: 
Jueves, 18 Junio, 2020

Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un préstamo, destinado a financiar la adquisición de vivienda habitual de los prestatarios, personas físicas; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha vivienda. El registrador suspende la inscripción de dicha escritura porque, a su juicio, «es necesario que el notario exprese en la escritura de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019 que ha cumplido con las exigencias de los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011 y que no existen discrepancias entre la Oferta Vinculante (FEIN) y las cláusulas de la escritura». En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante el acta que reseña, por él autorizada, los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento prescritos en los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019, a los efectos de cumplir con el principio de transparencia en la concesión de préstamos inmobiliarios, en su vertiente material. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación impugnada no puede ser mantenida.

Resolución de 16 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sitges, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Fecha: 
Jueves, 18 Junio, 2020

El registrador en su calificación, suspende la inscripción solicitada porque en la escritura calificada «no se incorpora el Código Identificador del modelo de contrato de préstamo o crédito que se ha utilizado, acreditativo de su depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, ni otros datos que permitan comprobar la efectividad de su depósito con anterioridad a la comercialización del préstamo». En el presente caso, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma, bajo su responsabilidad, que mediante el acta que reseña, por él autorizada, los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la Ley 5/2019. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN y con el acta previa, por lo que la calificación impugnada no puede ser mantenida.

Resolución de 28 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 17, por la que se suspende la inscripción de una escritura de novación de préstamo con garantía hipotecaria.

Fecha: 
Jueves, 18 Junio, 2020

Mediante una escritura se formaliza un préstamo concedido por la entidad de crédito a una persona física garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual de la prestataria. En dicha escritura se pacta un interés de demora que será el resultado de sumar dos puntos al tipo de interés nominal empleado para el cálculo del interés remuneratorio en cada momento. El registrador suspende la inscripción de dicha cláusula por entender que las normas sobre fijación del tipo de interés moratorio establecidas en los artículos 25 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y 114.3.º de la Ley Hipotecaria, no admiten pacto en contrario. Frente al régimen general de autonomía de la voluntad dentro de los límites legales en la contratación, el legislador español ha optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora, con el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que excluye por completo la negociación, y por consiguiente la fijación de un tipo de demora inferior al legal.

Resolución de 28 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Fecha: 
Jueves, 18 Junio, 2020

Se discute en el presente expediente si procede practicar la inscripción de la adquisición de un bien inmueble derivada de la disolución del matrimonio por divorcio de los titulares, siendo adjudicado el mismo a doña M. V. F. S. en el convenio regulador aprobado judicialmente. El procedimiento registral es iniciado por la recurrente mediante la presentación de una instancia en el Registro de la Propiedad junto con una fotocopia tanto de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en el procedimiento de divorcio de mutuo acuerdo como del convenio regulador aprobado en la misma. Es principio básico del Derecho hipotecario que sólo la documentación auténtica y pública puede tener acceso al Registro, por lo que tratándose de documentos judiciales, sean resoluciones o diligencias de cualquier índole, el documento a presentar debe ser la ejecutoria, mandamiento o testimonio correspondiente expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstas en las leyes, extremos que no se dan en este caso, ya que la documentación aportada a calificación consiste en meras fotocopias, es decir reproducciones xerográficas de un documento.

Resolución de 23 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villena, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada a la que se acompaña fotocopia de una sentencia de divorcio y del convenio regulador.

Fecha: 
Jueves, 18 Junio, 2020

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que el registrador señala como defecto que la causante es dueña de las fincas en la condición de heredera fiduciaria, ya que, del testamento de su esposo, causante anterior, resulta que se estableció un orden sucesivo de llamamientos, en primer lugar, a favor de ella como heredera fiduciaria, y posteriormente a su fallecimiento, a los dos hermanos del esposo testador, como herederos fideicomisarios. Estando las fincas del inventario, inscritas en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona sometida a la sustitución fideicomisaria referida, no podrá accederse a la inscripción del título ahora calificado, sin consentimiento de los herederos fideicomisarios, que a mayor abundamiento han otorgado otra escritura de adjudicación en su condición de fideicomisarios adjudicándose los bienes (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria)

Resolución de 22 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Belorado, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Fecha: 
Jueves, 18 Junio, 2020

La registradora deniega la inscripción solicitada porque dados los términos en que está pactada la opción de compra, se está vulnerando la prohibición del pacto comisorio expresamente prohibido por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil, ya que dicha opción se concede en garantía de la deuda con la que tiene una conexión directa Así se deduce de que sea el impago del préstamo el que determine el nacimiento del derecho de opción, y que su plazo, precio o facultad de ceder el derecho de opción a un tercero estén vinculados al préstamo, lo que evidencia que la finalidad exclusiva de aquel derecho es la de posibilitar al acreedor insatisfecho la apropiación del bien en cuestión en pago de su crédito

Resolución de 28 de enero de 2020, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 2 a inscribir determinada opción de compra.

Fecha: 
Jueves, 18 Junio, 2020

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