Orden de 15 de febrero de 2011, por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen desde el día de entrada en vigor de la misma hasta el día 31 de diciembre de 2011, se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología seguida para su obtención.

En el artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y en el artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se establece que la base imponible de ambos impuestos estará constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos. A este respecto, el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, dispone que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Concretamente, se recoge en este artículo que «dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario».

En este sentido y en virtud de las competencias normativas atribuidas a la Comunidad Autónoma por la Ley 18/2010, de 16 de julio, del Régimen de Cesión de Tributos del Estado a la Comunidad Autónoma de Andalucía y de fijación del alcance y condiciones de dicha cesión, el artículo 37.2 del Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre, establece que cuando se utilice el medio de comprobación de valores referido en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, el valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se podrá estimar a partir del valor catastral que figure en el correspondiente registro fiscal.

Para ello, al valor catastral actualizado a la fecha de realización del hecho imponible se le aplicará un coeficiente multiplicador que tendrá en cuenta el coeficiente de referencia al mercado establecido en la normativa reguladora del citado valor y la evolución del mercado inmobiliario desde el año de aprobación de la ponencia de valores. Asimismo, se establece en el referido artículo 37.2, que la Consejería competente en materia de Hacienda publicará anualmente los coeficientes aplicables al valor catastral y la metodología seguida para su obtención.

Por tanto, en el ejercicio de la habilitación señalada, se dicta la presente Orden por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral a efectos de la liquidación de los hechos imponibles que se devenguen desde el día de entrada en vigor de la misma hasta el día 31 de diciembre de 2011, se establecen las reglas para su aplicación y, asimismo, se publica la metodología seguida para su obtención.

En cuanto al contenido de la Orden, debe señalarse que la misma tiene en cuenta lo dispuesto en el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, cuyo artículo 158.1 establece que, en caso de aplicación del medio de comprobación de valores previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, se exigirá que «la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores, los coeficientes resultantes de dicha metodología y el periodo de tiempo de validez hayan sido objeto de aprobación y publicación por la Administración tributaria que los vaya a aplicar».

Para el cálculo de los coeficientes multiplicadores del valor catastral aplicables en el periodo de aplicación de la presente disposición se ha incorporado el análisis de la información disponible de las compraventas de bienes inmuebles urbanos procedentes de las fichas resumen enviadas por los notarios y las notarias en cumplimiento de la Orden de la Consejería de Economía y Hacienda de 22 de marzo de 2007, por la que se regula la ficha resumen de los elementos básicos de las escrituras notariales a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En un primer paso se ha calculado el coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC), para el periodo de aplicación de la presente disposición, dividiendo el coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI), desde el año de aprobación de la ponencia de valores hasta el año 2010, por el resultado de multiplicar el coeficiente de referencia al mercado (RM) y el coeficiente de actualización del valor catastral (CAVC) desde el año de aplicación de la última revisión catastral hasta el periodo de aplicación de la presente disposición.

En un segundo paso se ha obtenido un valor medio para cada municipio a partir de la información de las fichas resumen enviadas por los notarios y las notarias de las operaciones de compraventa de bienes inmuebles urbanos, de los valores de referencia o medios de mercado utilizados por la Gerencia Regional del Catastro en Andalucía como representativos de cada municipio en la coordinación de las ponencias de valores totales, del valor medio de venta en el municipio según las estadísticas publicadas por el Departamento de la Administración del Estado competente en materia de vivienda, de la información disponible sobre precios medios de mercado en el Sistema Unificado de Recursos (SUR) de la Consejería de Hacienda y Administración Pública, de la información relativa a las tasaciones hipotecarias de viviendas realizadas en cumplimiento de la legislación hipotecaria y de la información sobre ofertas de compraventa de viviendas.

En un tercer paso se han comparado los valores resultantes de la aplicación de los coeficientes multiplicadores del valor catastral y el valor medio obtenido para cada municipio y se ha realizado un reajuste de los coeficientes, al alza o a la baja, con el fin de homogeneizar la relación entre ambos en los distintos municipios, considerando la variación de valor que suponen con respecto al mismo periodo del año 2010, en porcentaje y valor absoluto, y la relación entre el valor resultante de los coeficientes y el valor medio obtenido.

Los cálculos, metodología y consideraciones aplicadas para la definición de los coeficientes multiplicadores que sirven de fundamento a la presente Orden para aprobar los coeficientes, permiten alcanzar los siguientes objetivos:

1.º Desarrollar el medio de comprobación de valores de bienes inmuebles establecido en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 37.2 del Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos.

2.º Facilitar a las personas interesadas el valor de los bienes inmuebles objeto de adquisición o transmisión para hacer efectivo el ejercicio del derecho reconocido en los artículos 34.1.n) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, y 38 del Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos.

De esta manera, la presente Orden establece los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza urbana correspondientes a cada municipio de Andalucía para aquellos hechos imponibles que se devenguen desde el día de entrada en vigor de la misma hasta el día 31 de diciembre de 2011.

Se incorpora al texto de esta Orden una cautela procedente de la redacción dada al artículo 46.3 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por el artículo 7 de la Ley 4/2008, de 23 de diciembre, por la que se suprime el gravamen del Impuesto sobre el Patrimonio, se generaliza el sistema de devolución mensual en el Impuesto sobre el Valor Añadido, y se introducen otras modificaciones en la normativa tributaria. Dicha modificación normativa consiste en establecer que «Cuando el valor declarado por las personas interesadas fuese superior al resultante de la comprobación, aquel tendrá la consideración de base imponible. Si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultase inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible».

Como consecuencia de lo anterior, se señala en la presente Orden que la Administración tributaria podrá comprobar el precio o contraprestación pactada entre las partes.

En su virtud, de acuerdo con el Consejo Consultivo y en uso de las atribuciones que me han sido conferidas

DISPONGO

Artículo 1. Objeto.

La presente Orden tiene por objeto aprobar los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar, por referencia al mismo, el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza urbana radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen desde el día de entrada en vigor de la misma hasta el día 31 de diciembre de 2011, y establecer las reglas para la aplicación de los citados coeficientes.

Asimismo, tiene por objeto publicar la metodología empleada para su obtención, que figura en el Anexo I de la presente Orden.

Por otra parte, y con la finalidad de posibilitar la valoración de bienes inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad Autónoma a partir de valores utilizados por esta última, se regula expresamente la utilización del medio de valoración consistente en la remisión al valor fijado por la Comunidad Autónoma en cuyo territorio se sitúa el bien a valorar.

Artículo 2. Coeficientes.

Se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar, por referencia al mismo, el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza urbana radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, que se devenguen desde el día de entrada en vigor de la misma hasta el día 31 de diciembre de 2011. Dichos coeficientes figuran en el Anexo II de la presente Orden para cada municipio de Andalucía.

Artículo 3. Reglas para la aplicación de los coeficientes y efectos.

1. La estimación del valor de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, excepto los bienes de interés cultural, con construcciones cuyas tipologías constructivas sean de los siguientes usos: residencial (viviendas y anejos), oficinas, almacenamiento, comercial (excepto mercados y supermercados) e industrial (excepto industrias fabriles y servicios de transportes), se realizará aplicando los coeficientes aprobados en el artículo anterior al valor catastral actualizado a la fecha del hecho imponible.

2. La aplicación de los coeficientes, como medio de comprobación de valores previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, estará condicionada a la verificación de que la referencia catastral corresponde al bien inmueble objeto de declaración.

3. En las transmisiones de bienes o derechos sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados prevalecerá el precio o contraprestación pactada cuando resulte superior al valor declarado o al estimado de acuerdo con lo establecido por esta Orden.

La Administración podrá iniciar un procedimiento de comprobación del precio o contraprestación pactada en relación con lo dispuesto en este apartado.

4. Tratándose de bienes inmuebles de naturaleza urbana a los que no sea de aplicación lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, la Administración podrá estimar su valor aplicando los coeficientes aprobados en el artículo anterior al valor catastral actualizado a la fecha del hecho imponible, una vez comprobada la coincidencia de las características físicas, económicas y legales de las bases de datos catastrales con las reales del mismo.

Artículo 4. Cálculo, obtención y consignación de valores.

Las personas interesadas en conocer el valor que la Administración tributaria asigna a los bienes inmuebles de naturaleza urbana objeto de adquisición o transmisión, podrán calcular dicho valor en la forma establecida en el artículo anterior para los bienes especificados en su apartado 1.

Los valores así obtenidos podrán consignarse en las declaraciones y autoliquidaciones tributarias de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo anterior.

Disposición adicional primera. Valoración de inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad Autónoma.

1. De conformidad con lo previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, para la estimación del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana regulados en el artículo 3 de esta Orden, radicados en el territorio de otra Comunidad Autónoma, podrá aplicarse la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha metodología aprobados y publicados por la Comunidad Autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes.

2. De conformidad lo previsto en el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, para determinar el valor real de inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad Autónoma, podrá utilizarse el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, aplicando la metodología o el sistema de cálculo aprobados y publicados por dicha Comunidad Autónoma, utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes.

Disposición adicional segunda. Habilitación para su ejecución.

Se autoriza a la Dirección General de Financiación y Tributos de la Consejería de Hacienda y Administración Pública, en el ámbito de su competencia, para realizar cuantas actuaciones sean necesarias en ejecución de lo dispuesto en la presente Orden.

Disposición final única. Entrada en vigor.

La presente Orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.

Sevilla, 15 de febrero de 2011

Carmen Martínez Aguayo

Consejera de Hacienda y Administración Pública

ANEXO I

Metodología empleada para la obtención de los coeficientes multiplicadores establecidos en el Anexo II conforme a lo previsto en el artículo 37.2 del Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, aprobado por Decreto Legislativo 1/2009, de 1 de septiembre

Para la obtención de los coeficientes multiplicadores del valor catastral aplicables desde el día de entrada en vigor de la misma hasta el día 31 de diciembre de 2011 se ha seguido la misma metodología que en el mismo periodo del ejercicio 2010, con el correspondiente análisis de la información de mercado disponible procedente de diversas fuentes de información, lo que ha supuesto la realización de tres procesos de cálculo diferenciados:

1. Cálculo del coeficiente multiplicador del valor catastral.

2. Cálculo del valor medio para cada municipio.

3. Reajuste del coeficiente multiplicador del valor catastral.

1. Cálculo del coeficiente multiplicador del valor catastral.

El coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC) se obtiene como cociente entre el coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI), desde el año de aprobación de las ponencias de valores totales hasta el año 2010, y el producto del coeficiente de relación al mercado (RM) por el coeficiente de actualización del valor catastral (CAVC) desde el año de aplicación de la revisión catastral hasta el año 2011, aplicando la siguiente fórmula:

CVMI

CMVC=

RM x CAVC

Siendo:

CMVC: Coeficiente por el que ha de multiplicarse el valor catastral actualizado para obtener el valor real del bien inmueble.

CAVC: Coeficiente de actualización del valor catastral.

RM: Coeficiente de relación al mercado.

CVMI: Coeficiente de variación del mercado inmobiliario.

Estos coeficientes se calculan para cada municipio, de la siguiente manera:

a) Coeficiente de actualización del valor catastral (CAVC).

Multiplicando los coeficientes de actualización del valor catastral publicados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado de los ejercicios comprendidos entre el año de aplicación de la revisión catastral y el año 2011.

Para los municipios cuyos valores catastrales revisados han surtido efecto entre el año 2001 y el año 2003, ambos inclusive, el coeficiente de actualización del valor catastral al año 2011 es 1.

b) Coeficiente de relación al mercado (RM).

Para los municipios cuyas revisiones catastrales han surtido efecto en el año 1994 y siguientes, de acuerdo con la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 14 de octubre de 1998, sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de Ponencias de valores, es de 0,5.

Para el resto de los municipios, de acuerdo con lo establecido en la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda, de 13 de junio de 1983, de normas sobre cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, de aplicación en la revisión de los valores catastrales de bienes de naturaleza urbana, el coeficiente de relación al mercado, obtenido como la relación entre el valor catastral y el valor de mercado, es de 0,71.

c) Coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI).

Para la obtención del coeficiente de variación del mercado inmobiliario se utilizan las estadísticas elaboradas por los departamentos de la Administración del Estado competentes en materia de vivienda sobre el índice general de precios y sobre precios de la vivienda, con datos obtenidos de las tasaciones hipotecarias de las compraventas formalizadas en escritura pública, cuya serie histórica abarca desde el primer trimestre de 1987.

El coeficiente de variación del mercado inmobiliario se obtiene dividiendo el precio medio del metro cuadrado de las viviendas o el índice general de precios de la vivienda en el año 2010 por el del año de aprobación de la ponencia de valores. Para ello se utilizan tanto datos trimestrales como anuales.

En el primer caso, se comparan los valores del cuarto trimestre de cada año y, en el segundo, los valores medios anuales. Cuando no estén publicados los valores de todos los trimestres del último año y, por tanto, del valor medio anual, para obtener la variación en este año se considera la evolución de los cuatro últimos trimestres disponibles.

Para aquellos municipios cuyo año de aprobación de ponencias sea anterior a 1987, se toma como valor inicial el correspondiente al de 1987.

Los coeficientes se calculan utilizando las tablas elaboradas por los departamentos de la Administración del Estado competentes en materia de vivienda para los siguientes criterios:

- Media nacional.

- Media de Andalucía.

- Según tamaño del municipio.

- Según áreas geográficas homogéneas.

- Según localización o situación geográfica.

Cada municipio se encuadra, en función de su población, dentro de un grupo de los posibles para cada criterio.

Para cada municipio se calculan varios valores del coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC), atendiendo a los criterios de presentación de las estadísticas (media nacional, media de Andalucía, tamaño del municipio, localización y áreas geográficas) y, a su vez, utilizando datos medios anuales y trimestrales. De los valores obtenidos se considera el valor mínimo.

2. Cálculo del valor medio para cada municipio.

Con el fin de analizar el efecto de la aplicación de los coeficientes multiplicadores del valor catastral obtenidos en el apartado anterior se ha calculado un valor medio de la vivienda, en cada municipio, a partir de las siguientes fuentes:

a) Operaciones de compraventa elevadas a escritura pública de las que se han recibido ficha notarial en cumplimiento de la Orden de la Consejería de Economía y Hacienda de 22 de marzo de 2007, por la que se regula la ficha resumen de los elementos básicos de las escrituras notariales a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Se han calculado dos valores a partir de esta fuente de información:

- Un valor medio para los municipios en los que existen datos.

- Un valor medio por tamaño de municipios, agrupados según el número de unidades urbanas de los mismos, que permite fijar un valor para todos los municipios.

b) Estadísticas publicadas por el Ministerio competente en materia de Vivienda para el tercer trimestre de 2010, para los municipios mayores de 25.000 habitantes, del valor medio de venta en el mismo de las viviendas libres.

c) Valor medio de referencia y/o de mercado utilizado por la Gerencia Regional del Catastro en Andalucía como representativo de cada municipio en la coordinación de las ponencias de valores totales.

d) Información sobre precios de mercado disponible en el Sistema Unificado de Recursos (SUR) de la Consejería de Hacienda y Administración Pública.

e) Información sobre tasaciones hipotecarias de viviendas ubicadas en Andalucía realizadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

f) Información sobre ofertas de compraventa de viviendas obtenida a través de una empresa especializada con implantación en todo el territorio de Andalucía, con la que se ha firmado un contrato de asistencia técnica al efecto.

El valor medio es el resultado de la media aritmética de todos los valores obtenidos en las letras anteriores de cada municipio.

3. Reajuste del coeficiente multiplicador del valor catastral.

Se ha obtenido la relación entre el valor resultante de la aplicación de los coeficientes obtenidos en el apartado 1 al valor catastral medio de la vivienda actualizado al año 2011 y el valor medio de cada municipio obtenido en el apartado 2, aplicando la siguiente fórmula:

CMVC x ValtCatHedVivi

RCM=

ValMed

Siendo:

RCM: La relación entre el valor resultante de la aplicación de los coeficientes y el valor medio de cada municipio.

CMVC: El coeficiente multiplicador del valor catastral calculado en el apartado 1 por el que ha de multiplicarse el valor catastral.

ValCatMedViv: El valor catastral medio de la vivienda en el municipio y actualizado al año 2011.

ValMed: Valor medio obtenido para cada municipio en el apartado 2.

Esta relación (RCM) entre el valor resultante y el valor medio se ha calculado para cada municipio así como para el total de Andalucía.

Por último, se ha realizado un reajuste de los coeficientes multiplicadores del valor catastral obtenidos en el apartado 1, al alza o a la baja, de forma que se consiga que la relación (RCM) de cada municipio se ajuste al valor obtenido para el total de Andalucía.

ANEXO II

Coeficientes multiplicadores del valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efecto de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones de los hechos imponibles que se devenguen desde el día de entrada en vigor de la presente Orden hasta el día 31 de diciembre de 2011