RESOLUCIÓN de 19 de octubre de 2001, de da Dirección General de los Registros y del Notariado, en, el recurso gubernativo interpuesto por Caja de Ahorros de Asturias contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Santa Coloma de Farnés (sic.) don José Quesada Segura a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en, virtud de apelación del Sr. Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Juan Carlos Pinto Cuenca en nombre y representación de Caja de Ahorros de Asturias contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Santa Coloma de Farnés (sic.) don José Quesada Segura a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del Sr. Registrador.
Por escritura autorizada por el Notario de Arbucies Don Enrique Pérez Mencio, el 9 de diciembre de 1998, la Caja de Ahorros de Asturias concede un préstamo a los consortes don F.R.R. y doña J.N.R. por importe de 8.000.000 de pesetas, con garantía hipotecaria sobre la finca registral 3969. En dicha escritura entre otras se estipuló lo siguiente: «Primera: La Caja de Ahorros... concede un préstamo por importe de ocho millones de pesetas... Cuarta:... El interés nominal inicial aplicable durante los doce primeros meses es del 4,00 por ciento anual... Sexta:... las cantidades vencidas y no satisfechas a sus respectivos vencimientos devengarán... el interés vigente en cada momento incrementado en ocho puntos... Novena: En garantía del principal del préstamo, de sus intereses ordinarios de dos años, al tipo inicialmente convenido, esto es, seiscientas cuarenta mil pesetas, de sus intereses moratorios de dos años al tipo inicialmente convenido más ocho puntos, esto es, por un millón novecientas veinte mil pesetas... la parte prestataria constituye hipoteca.
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farnés (sic) fue calificada con la siguiente nota: Previo examen y calificación del presente documento, por lo que resulta del mismo y del contenido del Registro a mi cargo, observándose el defecto subsanable de superar los intereses garantizados el plazo máximo de cinco años establecido en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, ha resuelto suspender la inscripción de hipoteca y en su lugar practicar anotación preventiva de suspensión, por el plazo de sesenta días, de conformidad al artículo 96 de la Ley Hipotecaria y 168 de su Reglamento, en la finca 3969, obrante al folio 13, libro 101 de Sacalm, tomo 2477, Anotación letra A, a favor de Caja de Ahorros de Asturias. Se han transcrito al Registro los párrafos que tienen trascendencia real a solicitud verbal del presentante, de acuerdo con el artículo 429 del Reglamento Hipotecario. No se han hecho constar
las cláusulas relativas a la variabilidad de intereses por estar únicamente garantizado el tipo inicial. Asimismo el párrafo b. de la cláusula Decimoprimera no ha tenido acceso al Registro por no constituirse la presente hipoteca como de máximo o en garantía de cuenta. Se advierte a los interesados, que habida cuenta de la existencia de condiciones generales, el contrato objeto del precedente documento queda sujeto a los efectos de la Ley 7/98 de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación. Santa Coloma de Farnérs (sic.), a 23 de febrero de 1999. El Registrador. Firma ilegible”.
Don Juan Carlos Pinto Cuenca actuando en nombre y representación de Caja de Ahorros de Asturias interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota y alegó: Que en la calificación realizada por el Señor Registrador se infringe el artículo 114 y concordantes de la Ley Hipotecaria, por cuanto entiende que el plazo máximo de cinco años establecido en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria se refiere únicamente a los intereses ordinarios. Que las resoluciones del 23 y 26 de octubre de 1987 distinguen entre intereses remuneratorios y moratorios, siendo ambos garantizables por la hipoteca pero precisados separadamente. Que el artículo 114 establece un límite temporal, pero lo que no contempla el artículo es que la responsabilidad asegurada por la hipoteca en concepto de intereses remuneratorios y moratorios, haya de ser calculada al tipo pactado para los primeros. Que se discrepa del señor Registrador en la interpretación del artículo 114 porque se deriva de la misma que el máximo legal son cinco años al tipo previsto para los ordinarios, cuando de la lectura del artículo 114 se comprueba que el máximo legal no es necesariamente el calculado «al tipo previsto para los ordinarios”. Que el supuesto planteado en este recurso es conforme con la doctrina sentada por la Dirección General en sus resoluciones de 23 de Febrero de 1996, 8, 11, 12, y 13 de marzo y 1 y 2 de abril del 996 junto con las de 16 y 17 de diciembre de 1996 y auto del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 14 de diciembre de 1998.
El Registrador en su informe de defensa de la nota argumentó lo siguiente: Que el artículo 114 se refiere a los intereses ordinarios como señala la doctrina hipotecaria, sin que ello impida desconocer que la finalidad de los intereses de demora es de cláusula penal (Resolución de 23 de octubre de 1987). Que la Dirección General señala, a los solos efectos de fijar el límite máximo de la responsabilidad por intereses, que deben computarse conjuntamente, para que entre ambos no sobrepasen el límite de cinco años. Que en el caso objeto de recurso se sobrepasa el límite del artículo 114 de la Ley Hipotecaria. Que la postura del Centro Directivo es clara en cuanto a los argumentos defendidos por el Registrador (Resoluciones de 26 de octubre de 1987, 23 de febrero de 1996 11 y 12 de marzo de 1996 y en particular de la 22 de julio de 1996). Que por lo que se refiere a la doctrina, parte de la misma defiende que la cifra de responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora, computados conjuntamente, no puede exceder de la cantidad resultante de aplicar al capital el tipo del interés ordinario por el número de anualidades, sin perjuicio de que se pueda garantizar mayores cantidades de intereses de demora si se constituye una hipoteca separada y especial en garantía de los mismos.
El Notario autorizante de la escritura emitió el preceptivo informe señalando que la cuestión no está clara sobre todo a partir de la resolución de 20 de mayo de 1987, alegando que el artículo 114 de la Ley Hipotecaria se refiere a los intereses ordinarios siendo aplicable por analogía a los intereses de demora.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña estimó el recurso interpuesto fundándose en que las resoluciones de la Dirección General pudieron interpretar la limitación de las cinco anualidades como aplicables por separado a cada una de las categorías de intereses, al no haberlo hecho así, no parece deba gravarse la limitación; en el principio de libertad de contratación y en que la ley no distingue, pues se refiere a anualidades.
El Registrador de la Propiedad apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones y añadió que la Dirección General ha interpretado el artículo 114 de la Ley Hipotecaria en el sentido que hay que sumar los intereses ordinarios y los de demora garantizados y dicha suma no podrá exceder de la que resulte de aplicar cinco anualidades al tipo de interés ordinario; que el principio de libertad de contratación no puede vulnerar lo dispuesto por una norma de ius cogens, y que el artículo 114 como señala la doctrina se refiere al interés remuneratorio.
Vistos los artículos 12 y 114 de la Ley Hipotecaria, 220 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 18 de diciembre de 1999, 14 y 17 de marzo de 2000 y 8 de marzo de 2001.
1. En el caso del presente recurso se debate sobre la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario que contiene las siguientes estipulaciones: «Primera: La Caja de Ahorros... concede un préstamo por importe de ocho millones de pesetas... «Cuarta:... El interés nominal inicial aplicable durante los doce primeros meses es el 4,00 por ciento anual... Sexta:... las cantidades vencidas y no satisfechas a sus respectivos vencimientos devengarán... el interés vigente en cada momento incrementado en ocho puntos... Novena: En garantía del principal del préstamo, de sus intereses ordinarios de dos años, al tipo inicialmente convenido, estos es, seiscientas cuarenta mil pesetas, de sus intereses moratorios de dos años al tipo inicialmente convenido más ocho puntos, esto es, por un millón novecientas veinte mil pesetas...». El Registrador suspende la inscripción de la hipoteca por el defecto subsanable de superar los intereses garantizados al plazo máximo de cinco años establecido en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
2. El defecto no puede confirmarse. La doctrina de esta Dirección General, contenida en las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1997, entre otras, sobre la computación conjunta de los intereses ordinarios y los de demora, no es argumento para rechazar la inscripción pretendida, pues tal doctrina, como precisara la Resolución de 18 de diciembre de 1999 -y que han ratificado las de 14 y 17 de marzo de 2000 y 8 de marzo de 2001-, no pretende afirmar otra cosa sino que unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente intereses ordinarios y de demora, mas, respetada esta exigencia, ninguna dificultad hay para poder reclamar todos los intereses, sean remuneratorios o moratorios, realmente devengados y cubiertos por las respectivas definiciones de su garantía hipotecaria -dentro de los máximos legales-, aun cuando se reclamasen intereses remuneratorios de los cinco últimos años e intereses moratorios también de los cinco últimos años, si así procediera por ser distintas y de vencimiento diferente las cantidades que devengan unos y otros y, por tanto, a ambos puede extenderse las garantías hipotecarias dentro de los límites dichos.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado y revocar la nota del Registrador.
Madrid, 19 de octubre de 2001.-La Directora general, Ana López Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
