En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales, doña Mercedes Gómez de Salazar y García Galiano, en nombre y representación de don Jacinto Sánchez Crespo, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Navahermosa, don Juan Claudio Jarillo Gómez, a inscribir testimonio de auto recaído en expediente de dominio.
I
Por la Procuradora de los Tribunales doña Mercedes Gómez de Salazar y García Galiano, en nombre y representación de don Jacinto Sánchez Crespo, se presentó escrito, ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Toledo, instando la incoación de expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo de una finca rústica situada en término municipal de Mensalbas (Toledo), que consta inscrita en el Registro de la Propiedad de Navahermoso, (registral 6.588) a nombre de don Juan S. M. Tramitado el expediente, con citación de los herederos del titular registral, por auto de fecha 16 de octubre de 2001, se declara justificado el dominio de don Jacinto Sánchez Crespo, sobre la finca descrita, ordenándose la cancelación de la inscripción contradictoria de dominio a favor de don Juan S. M.
Presentado testimonio del anterior auto en el Registro de la Propiedad de Navahermosa fue calificado con la siguiente nota: «Se suspende el precedente documento por no haber interrupción del tracto. Se adquiere del titular registral. Resolución de 5 de julio de 1991. Navahermosa a 31 de enero de 2002. El Registrador. Fdo.: Juan Claudio Jarillo Gómez».
La Procuradora de los Tribunales doña Mercedes Gómez de Salazar y García Galiano, en nombre de don Jacinto Sánchez Crespo, interpuso, contra la nota de calificación, recurso gubernativo y alegó, en esencia, que el Juzgado había declarado la reanudación del tracto, siendo el auto título suficiente para su inscripción, y en apoyo de su tesis cita el auto de la Audiencia Provincial de Málaga de 28 de abril de 1993.
IV
La Registradora en su informe de defensa de la nota argumentó lo siguiente: Que desde el punto de vista formal debe desestimarse el recurso planteado por extemporáneo, sin perjuicio de que se proceda, de nuevo a la presentación del título para ser objeto de nueva calificación, que dará derecho a un nuevo recurso. Que, en cuanto al aspecto de fondo, el recurso debe rechazarse porque no resulta probada la interrupción del tracto sucesivo, pues la finca se adquiere de titular inscrito por lo que no cabe el expediente de dominio como título hábil, como reiteradamente ha declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado. El título inscribible será otro que recoja la transmisión efectuada entre el titular inscrito y el promotor del expediente de dominio, título que será otorgado por los herederos del titular registral (artículos 661, 1.279 y 1.280 del Código Civil) u obtenida, en su caso, mediante declaración judicial en expediente contradictorio correspondiente.
Vistos los artículos 999, 1.279 y 1.280 del Código Civil, 3, 20, 40, 82, 198, 200, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria; 100 y 209.1 de su Reglamento y las Resoluciones de este Centro Directivo de 30 de mayo de 1988, 21 de junio y 5 de julio de 1991, 21 de enero de 1993, 22 de mayo de 1995, 1 de junio de 1996, 10 de diciembre de 1998, 25 de febrero y 13 de abril de 1999, 18 de marzo de 2000, 27 de julio de 2001 y 18 y 20 de junio de 2002.
1. El único problema que plantea el presente recurso es el de determinar si en virtud de Auto recaído en expediente de dominio para la reanudación del tracto puede inscribirse un inmueble a favor de personas que son herederas del titular registral;
2. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, el Auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: a) Porque, contra la regla básica de nuestro sistema, que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque, contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios; c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se hace posible la inscripción en virtud de un Auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado, y que tal Auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr, artículos 1.218 y 1.225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y 201 reglas 3.a y 4.a de la Ley Hipotecaria);
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del Registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidos, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en aquellos supuestos ordinarios se pres criben, precisamente, para la garantía de aquéllos, como por ejemplo, la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral, o para la elusión de obligaciones fiscales;
Se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, y resulte así del Auto calificado, puede accederse a la inscripción. Ahora bien, llegados a este punto, no puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando, como ocurre ahora, los promotores del expediente son herederos del titular registral, pues, si bien es cierto que el artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria parece presuponer que hay interrupción cuando al menos «alguna» relación jurídica inmobiliaria no tiene acceso al Registro, es obvio el reconocimiento en la legislación hipotecaria la inscripción directa a favor de los herederos del titular registral. En consecuencia, en tal caso, el expediente de dominio debe rechazarse pues no sería sino una vía, bien para evadir el impuesto sucesorio pertinente, bien para burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados; sin que pueda alegarse con ello que se multiplican innecesariamente los formalismos legales, pues bastaría la documentación pública de la herencia, sensiblemente más barata y rápida que el expediente seguido.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 1 de abril de 2003.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Navahermosa.
