En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales, doña Amparo Ruiz Díaz, en nombre de «Juan Manuel Criado, S. L. », contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Almendralejo, don José Luis Ramírez López, a inscribir un testimonio de auto de adjudicación, en virtud de apelación del señor Registrador.
I
En autos de juicio de Menor Cuantía número 204/97 del Juzgado de Primera Instancia de Villafranca de los Barros sobre reclamación de cantidad, a instancia de don Ángel L. de P., contra la entidad «Juan Manuel Criado, S. L. », la cual se opuso y formuló reconvención. Con fecha 2 de junio de 1998 se dictó sentencia estimando parcialmente la demanda y estimando igualmente la reconvención alegada.
La citada sentencia fue recurrida por la parte demandante ante la Audiencia Provincial de Badajoz, cuya sección segunda, con fecha 15 de marzo de 1998, dictó sentencia confirmando en todas sus partes la primera Instancia.
Por auto del Juzgado de 17 de junio de 1998, se acordó la ejecución de la sentencia, por lo que don Ángel L. de P. debía abonar a la citada entidad una determinada cantidad.
En dicha ejecución se embargan dos fincas rústicas de don Ángel L. de P. Dichas fincas fueron sacadas a pública subasta, previa tasación en el precio global de 205.832.250 pesetas al estar integrada la segunda en la primera y constituir una unidad de explotación concurriendo ala misma la entidad «Juan Manuel Criado, S. L.». Posteriormente, el 11 de septiembre del citado año se dictó auto aprobando el remate, siendo consignada en el Juzgado por la entidad citada la cantidad correspondiente a la diferencia entre el precio de adjudicación y el de despacho de la ejecución.
Presentado en el Registro de la Propiedad de Almendralejo testimonio literal del mencionado auto, fue calificado con la siguiente nota: «Calificado el precedente documento que se presenta el 5 de diciembre de 2000, tras examinar los antecedentes del Registro, el Registrador que suscribe ha suspendido la inscripción por los siguientes defectos: 1. Las descripciones de las fincas adjudicadas no se ajustan a lo prescrito en el artículo 9, 1.° de la Ley Hipotecaria y 51, 2.° y 4.° del Reglamento Hipotecario. 2. No resulta la firmeza del auto de adjudicación (artículo 3 de la Ley Hipotecaria). 3. No se determina el precio del remate de cada una de las dos fincas adjudicadas (artículo 224 del Reglamento Hipotecario, 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 10 de la Ley Hipotecaria), y 4. No constan los datos identificativos de la Sociedad adquirente (artículo 51, 9.° b del Reglamento Hipotecario; y tomada en su lugar anotaciones de suspensión por plazo de 60 días, letras MM y H, a los tomos 2.034 y 1.608, libros 140 y 116, folios 154 y 119, de las fincas regístrales números 7.531 y 8.280, del término de Hornachos, en virtud de las cuales han quedado anotadas suspensivamente a favor de la mercantil «Juan Manuel Criado, S. L.» el pleno dominio de las mismas. Se ha extendido nota de afección fiscal por plazo de cinco años. Los asientos practicados quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales. No podrá inscribirse o anotarse ningún otro documento de igual o anterior fecha que se oponga o sea incompatible con el derecho inscrito; para inscribir o anotar cualquier otro de fecha posterior el documento deberá de ser otorgado por el titular registral o dictarse en virtud de procedimiento judicial en que dicho titular haya sido parte. No perjudicarán al titular registral los títulos que no consten en el mismo Registro. Si el titular registral fuese perturbado en el ejercicio del derecho inscrito a su favor, podrá poner término a la perturbación mediante el procedimiento sumario del artículo 41 de la Ley Hipotecaria. Almendralejo, 15 de febrero de 2001. El Registrador». Firma ilegible.
La Procuradora de los Tribunales, doña Amparo Ruiz Díaz, en nombre de «Juan Manuel Criado, S. L.» interpuso recurso gubernativo contra el tercer defecto de la nota de calificación, y alegó: 1. Que desde el punto de vista registral, conforme considera la doctrina, antes de la vigente Ley Hipotecaria no existía precepto legal alguno que impusiera la necesidad de determinar la parte correspondiente al precio de cada finca cuando se enajenaron varias a la vez en un mismo contrato (Resolución de 28 de julio, 18 de agosto y 4 de septiembre de 1863), en el sentido en que la falta de dicha especificación no impedía la inscripción de título, no admitiendo esta doctrina otra excepción que el supuesto de que hubiera aplazamiento en el plazo del precio. Pero en la actualidad tal doctrina de validez del precio global cuando se enajenan en un solo contrato varias fincas se ve reforzado incluso ante el supuesto de aplazamiento en el pago del precio, salvo que tal pago diferido se garantice con hipoteca o mediante condición resolutoria explícita que haya de acceder al Registro de la Propiedad. En este sentido el artículo 11 de la Ley Hipotecaria.
La Resolución de 20 de abril de 1989 aborda dicha cuestión. 2. Que como fundamentos de derecho hay que citar: a) En el terreno de derecho privado los artículos 1.255, 1.445, 1.447, 1.471-2.° 1.479, 1.491 y 1.492 del Código Civil. Que aunque el precio sea global existe completa certeza de su cuantía, como también existe determinación de la cosa objeto del contrato de compraventa, esté dicho objeto compuesto por una sola o por dos o más fincas; b) El artículo 11 de la Ley Hipotecaria. En este punto cabe citar la Resolución de 12 de julio de 1993, comprendiéndose también todas las Resoluciones que se citan en los vistos de la misma; c) Que desde el punto de vista de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la venta en subasta de dos fincas que han sido tasadas conjuntamente en un precio global o único tampoco infringe norma de derecho necesario de clase alguna. Que los artículos 1.483 y 1.488 respecto de los bienes muebles y 1.494 y 1.499 respecto a los bienes inmuebles establecen normas sobre tasación de bienes y públicas subastas de los mismos, pero establecen normas sobre la tasación de bienes y pública subasta de los mismos, pero en ninguno de ellos se expresa que la valoración y, en su caso, la subasta haya de realizarse de forma individualizada de cada bien objeto del apremio y donde la ley no distingue no es lícito distinguir.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, el recurrente parte de una premisa errónea cual es, considerar que en el presente caso se trata de una sobre venta cuando en realidad en el auto judicial calificado nos encontramos con dos enajenaciones judiciales y por ello es necesario determinar el precio de cada finca registral enajenada, determinación exigida por el artículo 1.445 del Código Civil, artículo 10 de la Ley Hipotecaria y 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las alegaciones del recurrente de que venta judicial es iguala venta voluntaria y una sola venta de una o dos fincas obliga a analizarlos siguiente: A. Relación entre enajenación judicial y ventas voluntarias, Que a las transmisiones judiciales realizadas mediante subasta pública les son aplicables el artículo 1.445 del Código Civil, que exige como requisito del precio su determinación, y por ello se ha suspendido la inscripción del documento calificado. Sin embargo, la referencia que hace el recurrente al artículo 1.447 del Código Civil no es aplicable a las ventas judiciales. Que lo que diferencia a las enajenaciones judiciales del contrato de compraventa regulado por el Código Civil, es que en las primeras hay ausencia total del consentimiento del vendedor, de lo cual se van a derivar importantes consecuencias; en las ventas judiciales se transmite la finca para obtener el precio de remate que se va a destinar a satisfacer el crédito de los acreedores, existiendo otras diferencias. B. Que el embargo de los bienes inmuebles supone la afección de fincas concretas al resultado de un proceso; si la anotación preventiva de embargo se practica en el folio individual de cada una de las fincas embargadas; si estos acreedores tienen derecho a intervenir en el avalo de la finca sobre la cual tienen inscrito o anotado su derecho; el citado avalero ha de ser necesariamente el individual de cada finca; si el sobrante del precio de remate de cada finca queda afecto a pagar a los acreedores posteriores que tengan su derecho inscrito o anotado sobre esa finca, necesariamente hemos de concluir que debe constar perfectamente individualizado el precio de remate de cada una de las dos fincas registrales que han sido adjudicadas. Que a la misma conclusión (individualización del precio de remate) se llega desde la perspectiva registral. C. Que las dos fincas embargadas y adjudicadas no forman ninguna unidad de explotación a efectos regístrales, pues no aparecen inscritas como tal (artículo 8 de la Ley Hipotecaria). Solamente aparecen inscritas dos fincas regístrales, totalmente independientes, adquiridas en distinta fecha, con distintos títulos y con un historial de cargas distinto. Que en definitiva el mandato contenido, no es congruente con el procedimiento de apremio en el cual se ha dictado (Resoluciones de 3 de abril de 1998, 7 de mayo de 1999 y 24 de octubre de 2000).
El Juez titular del Juzgado de Primera Instancia de Villafranca de los Barros, en su informe consideró acertada la apreciación del señor Registrador de la Propiedad de que debieron ser dos las enajenaciones judiciales, una para cada finca.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura, revocó la nota del Registrador fundándose en el análisis conjunto de los artículos previstos en la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil aplicables al caso y, en particular, que de las Resoluciones de 10 de octubre de 1907 y 31 de enero de 1993, se desprende la validez de la compraventa única de una pluralidad de bienes por un precio conjunto: posibilidad que no está prohibida por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El Registrador de la Propiedad apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió que la revocación de la nota está basada en unas afirmaciones exclusivamente genéricas.
Vistos artículos 1.255, 1.471, 1.479, 1.491, 1.532 del Código Civil; 8, 10, 11 y 38 de la Ley Hipotecaria; 1.489 y 1.514 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
1. Con relación al único defecto de la nota que es objeto de impugnación (no especificarse el precio de remate de cada una de las dos fincas registrales que son embargadas y ejecutadas como una unidad jurídica), ha de señalarse que nada impide en nuestro ordenamiento jurídico la venta alzadamente o en globo de varios bienes o derechos por un único precio (cfr. artículos 1.255, 1.471, 1.479, 1.491, 1.532 del Código Civil y 11 de la Ley Hipotecaria), especialmente, cuando esos varios bienes integran una unidad económica cuyo valor global sea superior a la de los elementos que lo integran. Y, en consecuencia, tampoco debería haber obstáculo al embargo y remate en procedimiento de ejecución, como una unidad jurídica de lo que en el Registro son varias fincas con su número registral diferenciado, máxime, cuando las partes en el procedimiento nada han objetado a ese modo de ejecución que permitirá, si se trata de una verdadera unidad orgánica, la obtención de un superior precio de remate, con beneficios para todos los interesados.
2. Frente a lo anterior, nada puede objetarse so pretexto de los artículos 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y concordantes del Reglamento Hipotecario, pues el precio de remate en tal caso ha de ser único en coherencia con la unidad de lo subastado. Tampoco los artículos 10 y 11 de la Ley Hipotecaria imponen objeción al respecto, pues, al no constituirse constituye garantía real que obligue a la diferenciación contemplada en el segundo de los de los preceptos citados (sin prejuzgar ahora el concreto alcance del mismo), bastará con expresar que el precio fue global para las dos fincas.
3. Lo que ocurre en el caso debatido es que sobre cada una de las fincas regístrales pesaba, al tiempo de iniciarse la ejecución (y así constaba en la certificación prevenida en el artículo, entonces, 1.489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), varias cargas distintas respecto a cada una de las fincas, lo que en conjunción con el derecho de los titulares respectivos al sobrante resultante de la ejecución (cfr. artículo 1.518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y con la presunción legal de independencia jurídica de cada finca inscrita bajo un numero registral diferenciado (cfr. artículos 8 y 38 de la Ley Hipotecaria) impide que sin su conformidad se proceda a la enajenación global de aquellas como un todo, enajenación global que creará después dificultades difícilmente superables para repartir el remanente resultante entre cada una de las fincas registrales.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el auto apelado.
Madrid, 8 de enero de 2003.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura.
