En el recurso gubernativo interpuesto por don Juan José Gavilán Ciudad, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Jaén n.º 2, don Ramón Orozco Rodríguez, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
En escritura autorizada el 25 de noviembre de 2003, por el Notario de Jaén, don Carlos Cañete Barrios, doña Encarnación P. R. vende al recurrente y a doña M.ª Estrella G. J. una participación indivisa de 0,67245 por ciento de determinada finca rústica, a cada uno.
II
Presentada copia de dicha escritura en el citado registro, el Registrador hizo la siguiente calificación con fecha 16 de diciembre de 2003: En relación al documento arriba reseñado, el Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento precedente, presentado en este Registro con los datos que figuran anteriormente, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y en relación a las cláusulas o estipulaciones, que se dan aquí por reproducidos como Hechos, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada por haber observado los siguientes defectos u omisiones que se reflejan en los fundamentos de derechos siguientes, que impiden la practica de las operaciones solicitadas y que deberán subsanarse dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación acompañando la presente nota al documento subsanado. Defectos: La venta de participaciones indivisas de finca rústica, según el Registro, puede ser reveladora de una posible parcelación urbanística, por lo que es exigible licencia municipal de parcelación, de conformidad con los artículos 52, 66, 68, 169, 176, 185 y disposición adicional primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, sobre Ordenación Urbanística de Andalucía y el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. La falta se califica de subsanable. Contra la anterior calificación, yen el plazo de un mes desde su notificación, se podrá interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, o instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley hipotecaria y el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto. El escrito de interposición de recurso deberá presentarse en este Registro, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 327.3 de la Ley Hipotecaria. Jaén a dieciséis de diciembre de dos mil tres. El Registrador. Firma ilegible.
Con fecha 16 de marzo de 2004 se vuelve a presentar al Registro el mismo documento junto con escrito suscrito por el comprador recurrente, con firma legitimada notarialmente, en el que se reitera la manifestación hecha en la escritura de que con la compra realizada no se efectúa ninguna parcelación urbanística.
Calificados dichos documentos el Registrador, mediante nota de fecha 29 de marzo de 2004, reitera la calificación anterior, ya que «... las manifestaciones contenidas en la instancia ya constan en la escritura calificada y fueron tenidas en cuenta en su día, y además se considera que la mera manifestación del interesado es insuficiente, siendo precisa la licencia municipal correspondiente, o en su caso, documento expedido por el Ayuntamiento expresivo de que del precedente documento no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal».
III
Don Juan José Gavilán Ciudad, interpuso recurso gubernativo con apoyo en los siguientes argumentos: I) que en la escritura el Notario ya advertía que con la venta de la porción indivisa no estaba transmitiendo una finca rústica, por lo que no se implantaba un uso urbanístico ni se iba a formar un nuevo asentamiento susceptible de generar demandas de infraestructuras o servicios colectivos impropios de la porción de suelo no urbanizable transmitida; II) que en la escritura no se realiza división alguna, ni se asigna uso individualizado de una parte de terreno, por lo que no existe parcelación urbanística.
IV
El Notario autorizante don Carlos Cañete Barrios emitió escrito de alegaciones señalando que en la escritura de venta no se realizaba ningún acto de parcelación urbanística, por lo que no se consideró necesaria licencia ni declaración de innecesariedad, en tanto que se transmite una cuota indivisa de una finca sin atribuir un uso exclusivo de una porción de terreno, y sin que haya división de terrenos en dos o más lotes que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos. El 20 de mayo de 2004 el Registrador emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 52, 66, 68, 176 185 y disposición adicional primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, sobre Ordenación Urbanística de Andalucía, así como el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y las Resoluciones de esta Dirección General de 12 de febrero de 2001, 7, 8 y 18 de abril de 2005.
1. Se presenta en el Registro escritura por la que la dueña de una participación indivisa de un 2,2803 por ciento de una finca rústica de 6 hectáreas, 97 áreas y 68 centiáreas vende dos participaciones indivisas sobre dicha finca, de 0,67245 por ciento cada una de ellas a dos personas.
El Registrador suspende la inscripción por entender que, según la legislación de Andalucía, es precisa licencia municipal, ya que la venta de tales participaciones puede ser reveladora de una posible parcelación urbanística. Por segunda vez se presenta la escritura acompañada de instancia en la que el recurrente ratifica la diligencia hecha constar en la escritura afirmando que no se pretende ningún asentamiento urbanístico. El Registrador reitera la calificación, recurriendo el interesado.
2. Sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, pues para ello sería necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación, elemento que no existe en el presente supuesto, por lo que, deducir del solo hecho de la venta de la referida cuota que existe parcelación es una conjetura en la que no se puede basar la calificación registral.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de octubre de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco‑ Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Jaén número 2.
