RESOLUCIÓN de 13 de junio de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Alicante don Francisco Javier Teijeiro Vidal contra la negativa del Registrador de la Propiedad, número 3 de dicha ciudad, don Fernando Trigo Portela, a inscriibir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del señor Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Alicante, don Francisco Javier Teijeiro Vidal, contra la negativa del Registrador de la Propiedad, número 3 de dicha ciudad, don Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del señor Registrador.
I
Por escritura otorgada ante el Notario de Alicante, don Francisco Javier Teijeiro Vidal el día 1 de julio de 1988, doña I.R.M. vendió a doña D.L.N., un resto de finca (registral 39.863), que se describe en la escritura en su forma originaria, con una extensión de 27 hectáreas 52 áreas 5 centiáreas, aclarándose en la misma que es un resto, (después de varias segregaciones algunas de ellas sin acceso todavía al Registro de la Propiedad y de apertura de calles por el Ayuntamiento) estimándose que tal resto de finca tiene una superficie de 3 hectáreas, o sea, 30.000 metros cuadrados. En la misma escritura se actualizan los linderos. La superficie del resto que figura en el Registro de la Propiedad es de 66.592, 13 metros cuadrados.
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad, número tres de Alicante, fue calificada con la siguiente nota: «A la finca número 39.863 le resta según el Registro una superficie de 66.592,13 metros cuadrados. Al ser la finca objeto de transmisión, el resultado de una o varias parcelaciones o segregaciones; -y sin que sea necesaria la inscripción de las demás resultantes por ser voluntaria la misma-, se suspende la inscripción del precedente documento por no aportarse la o las oportunas Licencias, o la o las declaración de inecesariedad de las mismas, con arreglo a lo prevenido en la disposición adicional 3.a de la Ley 4/1992, de 5 de junio de 1992, de la Generalitat Valenciana, sobre suelo no urbanizable, o al artículo 82 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, regulador de la actividad urbanística. Contra la precedente nota y en el plazo de cuatro meses, a contar desde su fecha, cabe interponer recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en la forma a que se refieren los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Alicante a 22 de agosto de 1998. El Registrador, Firma ilegible».
El Notario autorizante de la escritura interpuso, contra la nota de calificación, recurso gubernativo y alegó: Que en el Registro constan efectuadas diversas segregaciones que se suponen lo fueron con la preceptiva licencia, y constan asimismo enunciadas, anunciadas o enumeradas otras no inscritas. Que las cesiones para calles, habitualmente, no se inscriben en el Registro. Que si se atiende a las exigencias del Registrador la vendedora no podría disponer del resto de finca más que reuniendo todas las licencias obtenidas para las múltiples segregaciones hechas. Que las Dirección General no exigía licencia para las segregaciones «en toda clase de terrenos», como dice ahora en las Resoluciones de 5 y 17 de enero, 16 de junio, 12 de julio de 1995, sino sólo en suelo urbano y urbanizable programado (Resolución de 22 de abril de 1985), incluso se llegó a afirmar en la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1980, que la Ley de Unidades Mínimas de Cultivo era inoperante por haber quedado derogada la orden de 27 de mayo de 1958. Que en las normas estatales, inaplicables a este supuesto, tales como el artículo 257 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, el artículo 94 de la ley 19/1975, de 2 de mayo, el artículo 44.4 del Reglamento de Gestión Urbanística, para nada se refieren a restricciones de venta de resto de finca, salvo que infrinjan las normas de indivisibilidad. Que ninguna norma estatal o autonómica habla de licencia para la venta de resto de fincas, así, en cuanto a la normativa de la Comunidad Valenciana ni La ley 4/1992, de 5 de junio, ni la Ley 6/1994, la exigen. Lo mismo el Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, de ámbito estatal. Que, si fuera precisa, que no lo es, la licencia de parcelación o la declaración de innecesariedad, para la venta de resto de finca, quedaría cumplida la normativa vigente ya que no se aumenta el número de fincas y se cumple con la unidad mínima.
El Registrador en su informe de defensa de la nota argumentó lo siguiente: Que en la Comunidad Valenciana rige para el suelo no urbanizable lo dispuesto en la disposición adicional tercera de la Ley 4/1992 de la Generalitat Valenciana; para suelo urbano el artículo 82 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la misma Generalitat, pues frente a esta completa regulación no se sabe, a priori, si se trata de la consecuencia de segregación o segregaciones anteriores o si es resultado de una parcelación. Que la finca que el Notario llama resto, no es resultado de generación espontánea, sino, la consecuencia de una o varias actuaciones cuya legalidad administrativa debe ser acreditada (artículos 47, último párrafo, del Reglamento Hipotecario, artículo 78 aprobado por decreto 1093/1997, de 4 de Julio, auto del Presidente del Tribunal de Justicia de 21 de julio de 1997 y sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1995). Que la defensa del recurrente está basada en resoluciones, trabajos doctrinales y sentencia del Tribunal Supremo, anteriores a la legislación vigente.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana estimó el recurso por entender que no es precisa la licencia exigida al no tratarse propiamente de una segregación, sino enajenación de una finca determinada.
El Registrador de la Propiedad recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en su alegaciones.
Vistos la disposición derogatoria de la Ley 6/1998, de Régimen del suelo y valoraciones, el artículo 259.3 de la Ley del Suelo de 1992, los artículos 47 y 298 del Reglamento Hipotecario, las Leyes de la Generalidad Valenciana 4/1992 y 6/1994, y las Resoluciones de este Centro Directivo de 24 de octubre de 1998, y 17 de febrero y 9 de abril de 1999.
1. Son hechos relevantes para le resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro escritura de venta del resto de una finca. En dicha descripción de resto concurren las siguientes circunstancias: La superficie del resto que figura en el Registro es de 66.592,13 metros cuadrados. La escritura dice que el resto de finca mide 30.000 metros cuadrados «después de varias segregaciones algunas de ellas sin acceso todavía al Registro de la Propiedad y de apertura de calles por el Ayuntamiento, El Registrador suspende la inscripción por no aportarse las oportunas licencias exigidas por la legislación urbanística o la declaración de innecesariedad de las mismas. El Presidente del Tribunal Superior estima el recurso por entender que no es precisa la licencia exigida al no tratarse propiamente de una segregación.
2. El recurso debe ser estimado. Siendo el objeto del negocio inscribible sólo una porción de una finca registral determinada, es evidente que para su inscripción se precisa aportar la licencia de división o la certificación de su no necesariedad, pues tal porción de finca sólo puede ser objetivada jurídicamente previa división de aquella originaria finca registral, y ello aún cuando a la porción ahora transmitida siga correspondiendo el mismo número de aquella registral, por convenir las partes en que la misma sea reputada como el resto de la originaria finca, y en tal sentido continúe el folio abierto a ésta.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocar el auto presidencial y confirmar la calificación del Registrador.
Madrid, 13 de junio de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
