RESOLUCIÓN de 10 de junio de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso guber-nativo interpuesto por Eckard Hubertus Fritz Rose, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 3, doña Rocío Agüero Ruano, a inscribir una escritura de compraventa.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Javier Romero Martínez-Cañavate, en nombre de Eckard Hubertus Fritz Rose, contra la negativa la Registradora de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 3, doña Rocío Agüero Ruano, a inscribir una escritura de compraventa.
I
El 16 de marzo de 2000, mediante escritura pública otorgada ante don José Rodríguez Moreno, Notario de Rota, doña Rocío L.G. de Q. vende a don Eckhard H.F.R. que compra una finca rústica, registral 2.821 del Registro de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 3, por el precio que se determina en la escritura.
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 3, fue calificación con la siguiente nota: «El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento que precede, de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, ha resuelto suspender su inscripción por estar afectada la finca objeto de la venta con una anotación de Dominio Público Marítimo Terrestre a favor del Estado (artículo 35 del Reglamento de Costas, aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de diciembre de 1991 y 15 de marzo de 1993). Contra la presente calificación cabe recurso gubernativo conforme a los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. El Puerto de Santa María, 12 de mayo de 2000. El Registrador de la Propiedad. Firma ilegible». Vuelta a presentar la referida escritura fue objeto de la siguiente calificación: «Presentado nuevamente el documento que precede con fecha 21 de septiembre de 2001, bajo el asiento 2.008 del tomo 19 del Libro Diario, el Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación de dicho documento sin que se haya aportado ningún nuevo documento complementario, ha resuelto suspender la inscripción por el mismo defecto que consta en la anterior nota de calificación que precede, fechada el 12 de mayo de 2000, cuyo defecto no se considera subsanado, ratificándome en dicha nota de calificación. Contra la presente podrá interponerse recurso gubernativo en los términos establecidos en los artículos 66 y siguientes de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento. El Puerto de Santa María, a 4 de octubre de 2001. La Registradora de la Propiedad. Firma ilegible».
El Letrado don Jaime Romero Martínez-Cañavate, en representación de don Eckard Hubertus Fritz Rose, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que la escritura pública de compraventa, no obstante estar la finca afectada por una anotación preventiva de dominio público marítimo-terrestre es directamente inscribible y ello sobre la base de: 1. Por el simple juego del asiento de anotación preventiva que no cierra el Registro a la inscripción de actos dispositivos posteriores, y ello se entiende sin perjuicio del derecho de la persona, a cuyo favor se practicó la anotación. Que así resulta del artículo 71 de la Ley Hipotecaria. Que la anotación preventiva tiene naturaleza transitoria, que bien se convertirá en inscripción ose cancelará por caducidad; sin cerrar el Registro a los actos dispositivos posteriores. 2. Que la finca está afectada por una anotación preventiva y no por una inscripción de dominio público marítimo-terrestre. 3. Que la anotación preventiva de dominio público no es una anotación preventiva de prohibición de disponer de las que recoge el párrafo 2.° del artículo 26 de la Ley Hipotecaria que sí cierra el Registro en los términos que señala el artículo 145 del Reglamento Hipotecario. Que tampoco sería posible atribuirle tal carácter por cuanto las prohibiciones de disponer son limitaciones del dominio y, por tanto, de interpretación restrictiva, de ahí que hayan de establecerse de forma expresa, sancionándose legal y jurisprudencialmente no sólo las prohibiciones de disposiciones tácitas sino también las presuntas. 4. Que el cierre del Registro que se sostiene en la nota de calificación choca con los principios hipotecarios de legitimación, tracto, publicidad, o sea con los pilares básicos de todo sistema inmobiliario registral. 5. Igualmente va contra el principio de seguridad de tráfico jurídico inmobiliario y de fomento de crédito territorial. 6. Que hay que tener en cuenta el informe doctrinal en defensa de la propuesta de derogación del artículo 35 del Reglamento de Costas. 7. Que hay que señalar lo que dicen las Resolución de 14 de enero de 2000 y 16 de julio de 1998. 8. Que el único fundamento para suspender la inscripción es la vulneración del artículo 35 del Reglamento de Costas y jurisprudencia que lo corrobora, precepto que no debe aplicarse por ser nulo de pleno derecho, en virtud de múltiples razonamientos puestos de manifiesto por la jurisprudencia, la doctrina y por la propia Dirección General. 9. Que la interpretación del artículo 35 debe de hacerse ni literalmente sino desde un punto de vista sistemático y sobre todo lógico; de ahí que dicha interpretación haya de hacerse. a) A la luz del artículo 15 del Reglamento de Costas, teniendo en cuenta el espíritu y finalidad de este (artículo 3 del Código Civil); b) Los preceptos de la Ley y Reglamento Hipotecario; c) Los principios inspiradores del sistema inmobiliario registral. S0. Que el recurrente nada tiene que objetar al expediente de deslinde y está a expensas de lo que de este resulte y asumiendo esta situación jurídico registral adquirió la finca, lo único que se pretende es que se publique su titularidad actual. Que el cierre registral para nada impide al no ser la inscripción constitutiva sino declarativa, que se produzcan otras transmisiones ulteriores de la finca. 11. Que no se entiende qué problemas existen o puedan surgir si se accede a la inscripción de la escritura presentada.
El Notario autorizante del documento informó: Que conforme a lo establecido en al artículo 71 de la Ley Hipotecaria no hay inconveniente a la enajenación de fincas o de derechos reales afectos por una anotación preventiva. Que el presente recurso no es el lugar oportuno para determinar si el artículo de un reglamento es nulo de pleno derecho o no lo es. Que, dado el alcance del artículo 71 de la Ley Hipotecaria frente a la disposición contenida en el artículo 35 del Reglamento de Costas, disposición de rango inferior, se estima que procede la inscripción de la escritura de 16 de marzo de 2001.
La Registradora de la Propiedad en defensa de su nota informó: 1. Que sobre la finca registral 13.851, se practicó, con fecha 9 de noviembre de 1995, anotación preventiva letra A de incoación de expediente CDI,59/CA a favor del Estado a solicitud del Jefe de la Demarcación de Costas de Andalucía Atlántico en Cádiz. 2. Que sobre la misma finca registral se practicó, con fecha 30 de diciembre de 1999 anotación preventiva letra B de dominio público marítimo terrestre, cancelándose simultáneamente la anotación preventiva letra A, en virtud de lo dispuesto en el artículo 13.2 de la Ley de Costas y 28.3 de su Reglamento, en virtud de Resolución suscrita en Cádiz el 3 de diciembre de 1999 por el Jefe de la Demarcación de Costas de Andalucía Atlántico en Cádiz. 3. Que practicada dicha anotación y en cumplimiento a lo establecido en el artículo 29.1.b) del Reglamento de Costas, se procedió a notificar por correo certificado con acuse de recibo de 28 de enero de 2000 a la titular registral, la práctica de la mencionada anotación preventiva de dominio público marítimo terrestre sobre la finca 13.851 de su titularidad registral. 4. Que la anotación preventiva letra B no es una anotación de demanda interpuesta por la administración contra el titular registral (Resolución de 14 de enero de 2000), sino una anotación preventiva de dominio público marítimo-terrestre practicada en virtud del acuerdo administrativo aprobatorio de deslinde y que se encuentra a la espera de convertirse en inscripción definitiva de domino público. Que no puede invocarse como fundamento legal de la revocación pretendida la Resolución mencionada, ya que nada tiene que ver con este supuesto de hecho. 5. Que no es el lugar adecuado para abordar la cuestión de nulidad del artículo 35 del Reglamento de Costas. Que dicho artículo impide practicar segundas y ulteriores inscripciones sobre la registral 13.851, puesto que la anotación letra B publica que la misma forma parte del dominio público marítimo-terrestre. 6. Que en este supuesto, practicada la anotación de dominio público, se notificó esta circunstancia a la titular registral a fin de que la misma, si así convenía a su derecho, pudiera interponer la correspondiente demanda contra el acto administrativo afectante a su titularidad registral y solicitar su anotación en el Registro de la Propiedad dentro del año siguiente a dicha notificación, para que el Registro publicase la existencia del eventual litigio afectante a la delimitación demanial sobre la finca de su titularidad con los efectos inherentes a dicha anotación de demanda. 7. Que los artículos 4 y 5 de la Ley de Costas suponen una excepción a los principios de legitimación y fe pública registral. S. Que hay que considerar lo que argumenta el fundamento de derecho sexto de la Resolución de 15 de marzo de 1993. Que como fundamentos de derecho hay que señalar los artículos SS y 42 de la Ley Hipotecaria, 9 y 15 de la Ley de Costas y 31 y siguientes del Reglamento de Costas y las Resoluciones de 16 de diciembre de 1991, S de enero y 15 de marzo de 1993, 16 de julio de 1998 y 14 de enero de 2000.
Vistos los artículos 1 y 71 de la Ley Hipotecaria, 11, 13.1 y disposición transitoria 2.a, 3, de la Ley de Costas y 29.2.a) del Reglamento de Costas.
1. Se debate en el presente recurso si la existencia sobre determinada finca de una anotación preventiva de las previstas en el artículo 29.2.a) del Reglamento de Costas, relativa a sentencia de aprobación del deslinde de la zona marítimo-terrestre, impide la inscripción de la venta de dicha finca efectuada por quién aparece como titular registral de la misma antes de dicho deslinde, habida cuenta que, cuando se presenta a inscripción el documento calificado ha transcurrido con creces el plazo del año contado desde la notificación por el Registrador de aquella anotación, previsto en el apartado c) del citado artículo.
2. Ciertamente, la anotación cuestionada recoge un pronunciamiento dominical incompatible con el del otorgante del documento calificado (cfr. artículos 11 y siguientes de la Ley de Costas, en especial, artículo 13-1 y disposición transitoria 2ª., 3). Ahora bien: Si se tiene en cuenta que se trata de un pronunciamiento recaído en trámite meramente administrativo que contradice asientos registrales que están bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), y que invierte, a favor de la Administración, la carga de la iniciativa procesal dirigida al mantenimiento de tales asientos, (por cuya razón, el artículo 29 del Reglamento de Costas, sobre la base de la delegación legislativa contenida en el artículo 13 de la Ley de Costas, establece esta fase intermedia o provisional en la eficacia rectificadora registral de la aprobación del deslinde); y si se considera que los derechos objeto de anotación son, como regla, enajenables, sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se practicó la anotación (cfr. artículo 71 de la Ley Hipotecaria), habrá de concluirse en la inscribibilidad de la enajenación calificada, sin perjuicio, claro está, de la prevalencia de la anotación preexistente, que comportará la sujeción de aquella inscripción a las consecuencias inherentes a la definitiva rectificación registral que tal anotación anuncia.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota impugnada.
Contra esta Resolución, los legalmente legitimados, pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de junio de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de El Puerto de Santa María.
