RESOLUCIÓN de 4 de junio de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Lorenza Manero Cantero contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Logroño número 3, doña Ana Elisa de Gregorio García, a practicar una anotación, preventiva de sentencia de resolución de contrato de arrendamiento.
En el recurso gubernativo interpuesto por doña Lorenzo Manero Cantero, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Logroño número 3, doña Ana Elisa de Gregorio García a practicar una anotación preventiva de sentencia de resolución de contrato de arrendamiento.
I
En juicio de cognición número 219/99, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Logroño, a instancia de doña Lorenzo M. C. de forma acumulada contra «Electricidad O, Sociedad Anónima» y don Víctor G. A. a fin de que se declarare procedente la denegación de prórroga del contrato de arrendamiento de 25 de enero de 1965 sobre un local de planta baja y de 5 de marzo de 1985, sobre el piso, antes del número 16 de la calle San Antón de Logroño, fue dictada sentencia de 18 de marzo de 2000, en la que se desestimó la demanda. Posteriormente, la demandante interpuso recurso de apelación civil ante la Audiencia Provincial de La Rioja, contra la Sentencia antes citada y con fecha 22 de septiembre de 2000 la Audiencia Provincial dictó Sentencia en la que declara procedente la denegación de la prórroga del contrato de arrendamiento de 25 de enero de 1985 por autorización para la demolición del edificio.
Presentado en el Registro de la Propiedad de Logroño número 3 mandamiento ordenando la anotación de la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de La Rioja, antes mencionada, cuyo testimonio se acompaña, fue calificado con la siguiente nota: «Presentado por duplicado el documento que precede, se deniega la práctica del asiento solicitado en el presente mandamiento por no hallarse inscrito en el Registro el contrato de arrendamiento de la finca urbana de cuya resolución versa el fallo, conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Contra esta calificación el interesado, podrá interponer recurso contra su inadmisión, en el plazo de un mes a contar desde la notificación de esta calificación, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, que se presentará en este mismo Registro, de conformidad con los artículos 322 y ss. de la Ley Hipotecaria, Ley 24/2001 de 27 de diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social. Logroño 8 de febrero de 2.002. La Registradora. Fdo. Ana Elisa de Gregorio García».
Doña Lorenza Manero Cantero interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: 1º. Que la Registradora infringe el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria por no establecer en la calificación negativa la motivación jurídica de la misma, lo que supone indefensión a la recurrente al no poderse impugnar de forma exhaustiva lo que se desconoce. 2º. Que con la calificación negativa se ha violado el artículo 42, en su apartado 3º. y 10 de la Ley Hipotecaria, al no inscribir una sentencia firme resolutoria de un contrato de arrendamiento, por medio de mandamiento judicial y cuando el derecho de inscripción de las Sentencias viene reconocido en la Resolución de 19 de septiembre de 1990, entre otras. 3º. Que la causa por la que la Registradora deniega la inscripción es insostenible y contraria a derecho desde dos perspectivas jurídicas: a) Por cuanto que la anotación de la sentencia firme, acordada en ejecución de sentencia, para nada incluye que esté o no inscrito el contrato de arrendamiento existente sobre la finca, al ser ambas cuestiones totalmente ajenas y diferentes; b) Por cuanto que no se comprende como es posible inscribir como así consta inscrito como carga, los derechos de retorno a favor de «0. Electricidad, Sociedad Limitada», llevados a efecto al amparo de lo dispuesto en el artículo 15 del Reglamento Hipotecario, cuando no aparece inscrito el contrato de arrendamiento de dicha entidad y teniendo en cuenta lo que establece dicho precepto de forma taxativa. Que a la vista de lo anterior la cuestión es clara, o la inscripción del derecho de retorno se hizo infringiendo el contenido del artículo 15 del Reglamento Hipotecario, lo que llevaría a su nulidad, o si aquella anotación se hizo en forma legal no se comprende el motivo a causa de denegación de la anotación de la sentencia por falta de inscripción del contrato de arrendamiento. Que lo que no cabe son ambas cosas que se contradicen entre sí.
La Registradora en defensa de la nota, informó: 1º. Que el artículo 20 de la Ley Hipotecaria consagra el principio de tracto sucesivo. Para poder inscribir el fallo de la sentencia en que se resuelve el derecho de arrendamiento es preciso que conste previamente inscrito dicho derecho, de lo contrario se estaría cancelando un derecho inexistente registralmente. En este sentido se citan las Resoluciones de 26 de octubre de 1935 y 16 de enero de 1990, entre otras. 2º. Que en ningún caso procedería la resolución del contrato de arrendamiento, sino que procedería un asiento de inscripción. Por ello, no se ha violado el artículo 42, apartados 3º. y 10º., de la Ley Hipotecaria. Que no procede tomar anotación preventiva de la sentencia al amparo del número 3 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, ya que dicha anotación está totalmente relacionada con el artículo 141 del Reglamento Hipotecario y la Resolución de 30 de junio de 1967, y se considera que la Resolución de 23 de octubre de 1999, se refiere a un hecho positivo y nunca a uno negativo o una omisión cual es resolver un contrato de arrendamiento que produce cesar definitivamente en el uso y disfrute de un local. Que si se anotara la sentencia al amparo del número 10 del artículo 42 citado, se estaría admitiendo la teoría del «numerus apertus» de las anotaciones preventivas, en contra de lo que manifiestan las Resoluciones de 3 y 14 de diciembre de 1960, 4 de febrero y 13 de junio de 1986 y 5 de febrero de 2000. 3º. Que el asiento de anotación es un asiento provisional que tiende a asegurar el derecho durante un tiempo limitado, de ahí que opere automáticamente y con carácter radical la caducidad del mismo (artículo 86 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 9 de septiembre de 1991, 17 de marzo de 1999 y 20 de marzo de 2000). 4º. Que el contrato de arrendamiento se regía por la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964 y como tal contrato sería inscribible según recoge el artículo 2 del apartado 5º. de la Ley Hipotecaria, por ello se mantiene que la forma de hacer constar dicho derecho es por medio de un asiento de inscripción y, consecuentemente, su resolución se debe inscribir nunca de anotar (artículo 79 de la Ley Hipotecaria) 5º. Que lo referente al derecho de retorno inscrito y su posible cancelación, se considera improcedente toda argumentación al respecto contenida en este recurso, puesto que las Resoluciones de 14 de octubre de 1975, 16 de marzo de 1990 y 18 de julio de 1995, mantienen que sólo pueden ser discutidas dentro del recurso gubernativo cuestiones a las que se refiere la nota de calificación. 6º. Que no obstante lo expuesto anteriormente y para el caso que fuera considerado procedente el recurso en dicho extremo, se alega: a) Que el citado derecho de retorno figura mediante nota al margen de la inscripción 6ª. de la finca 6136 del Registro de la Propiedad de Logroño número 3 y de acuerdo con el artículo 1º., párrafo 3º. de la Ley Hipotecaria, dicha nota está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, a lo que el artículo 38 de la misma Ley presume que dicho derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma que determina el asiento; b) Que del derecho de retorno se tomó razón por nota marginal, de acuerdo con el artículo 15 del Reglamento Hipotecario y, ateniéndose al tenor del mismo, en ningún caso se exige que esté previamente inscrito el derecho de arrendamiento. Que el Registrador no infringió dicho precepto, pues se considera que el derecho de retorno puede tener existencia independiente del arrendamiento y un valor económico en sí mismo; c) La Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja, de 22 de septiembre de 2000 en su fallo estima en parte el recurso de apelación presentado y revoca parcialmente la sentencia apelada, revocándola a los sólo efectos de declarar resuelto el contrato; d) Que la Registradora no puede determinar de oficio la nulidad de la nota marginal puesto que en nuestro ordenamiento prima el principio de rogación (Resolución de 13 de enero de 1977). Si se pretende la cancelación de este derecho deberá practicarse mediante consentimiento del titular favorecido por el derecho inscrito u ordenarse dicha cancelación por sentencia firme (Resoluciones de 23 de abril de 1990, 14 de junio de 1993 y artículo 82 de la Ley Hipotecaria). 7º. Que en ningún momento se ha infringido la Ley, se ha calificado el documento dentro de plazo y de acuerdo con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria. En la nota de calificación se ha expuesto un fundamento de hecho, la falta de inscripción de derecho de arrendamiento y fundamento jurídico en que se basaba la denegación que es el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Vistos los artículos 2.5, 20 y 79, 2º. de la Ley Hipotecaria y 15 de su Reglamento, así como la Resolución de esta Dirección General de 30 de septiembre de 1913.
1. Se presenta en el Registro un mandamiento judicial en el que se ordena la «anotación» de una sentencia firme, testimonio de la cual se acompaña. En dicha sentencia se declara procedente la denegación de la prórroga de un contrato de arrendamiento urbano por autorización para la demolición del edificio. La Registradora deniega la constancia registral de la extinción del contrato de arrendamiento por no hallarse inscrito tal contrato. Recurre la interesada alegando que es contradictorio el hecho de que no se «anote» la Sentencia, y sin embargo se haya inscrito mediante nota marginal el derecho de retorno arrendaticio.
2. En un principio parece incongruente decir, como hace la nota de calificación que no debe hacerse constar en el Registro la extinción del arrendamiento, porque el contrato no está inscrito, ya que sí lo está una de sus consecuencias, como es el derecho de retorno. Sin embargo, si se examinan con detenimiento los fundamentos de la Sentencia, se observa que lo que la misma quiere decir no es que se haya extinguido el derecho de arrendamiento, sino que se debe proceder al desalojo de la finca con subsistencia del derecho de retorno. Por ello, si debe subsistir este derecho, no debe inscribirse ningún asiento que le pueda afectar, y en este orden de cosas tiene razón la calificación de la Registradora.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación de la Registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 4 de junio de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Sra. Registradora de la Propiedad número 3 de Logroño.
