RESOLUCIÓN de 16 de enero de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid don José Ángel Martínez Sanchiz, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 33 de la misma capital, don, Miguel González Laguna, ainscrzbir una escritura de declaración, de obra nueva y constitución, en régimen, de propiedad horizontal, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid don José Ángel Martínez Sanchiz, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 33 de la misma capital don Miguel González Laguna, a régimen de propiedad horizontal, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 3 de octubre de 2000, ante el Notario de Madrid don José Ángel Martínez Sanchiz, la sociedad “Servicio de Propiedades para Internacionales, Sociedad Anónima”, otorgó escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal sobre determinada finca. Según esta escritura, la obra nueva consiste en un edifico destinado a vivienda unifamiliar, compuesta de cuatro plantas, con una superficie total de setecientos treinta y seis metros sesenta y siete decímetros cuadrados, que ocupa sobre la parcela una superficie de doscientos cincuenta y tres metros veintiocho decímetros cuadrados. En la misma escritura se divide horizontalmente la edificación en dos viviendas unifamiliares independientes de cuatro plantas cada una ellas y situadas una a la izquierda y otra a la derecha del edificio, que quedan constituidas en régimen de propiedad horizontal, con los correspondientes elementos comunes entre los cuales figura un de terreno dedicado a jardín cuyo uso y disfrute respecto de porciones determinadas, no obstante, se atribuye como anejo inseparable a los propietarios de los elementos privativos. En la licencia municipal de edificación que se testimonia en dicho título consta, respecto de la descripción del edificio, que el número de viviendas a que se refiere es uno, y, en relación con las prescripciones particulares, que la edificabilidad máxima permitida es de setecientos cincuenta y cinco metros cuadrados y la edificada computable setecientos veinticuatro metros quince decímetros cuadrados.
Presentada copia autorizada de la mencionada escritura de subsanación y aclaración en el Registro de la Propiedad número 33 de Madrid, fue calificada con la siguiente nota: “Sólo la obra nueva se puede inscribir, solicitándolo en el Libro Diario, pero para inscribir la División en régimen de Propiedad Horizontal, por tratarse de vivienda unifamiliar hay que acompañarla licencia municipal prevista en el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio. Arreglar el error de la cláusula 5.ª”.
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que el artículo 53.a) del Decreto de 4 de julio de 1997 debe ser interpretado de manera que no contradiga la reserva de ley establecida en el artículo 33 de la Constitución y reiterada en los artículos 348 y 1255 del Código Civil, de modo que si contraviniera estos preceptos no debería ser aplicada (cfr. Resolución de 3 de marzo de 1999 -Registro Mercantil-). Que ni el artículo 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, ni el artículo 242 del texto refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992 exigen la licencia. Que la Resolución de 18 de julio de 1996 -que ordena la inscripción de la división horizontal de una vivienda unifamiliar- anterior a las normas complementarias del Reglamento Hipotecario, resulta plenamente aplicable, pues interpreta la leyque da cobertura al citado artículo 53-a). Que esa misma interpretación del artículo 242 del mencionado texto refundido se desliza en la Resolución de 7 de octubre de 1999. Que si la ley no establece licencia, el reglamento tampoco, y no puede ser de otra manera, pues el planeamiento fija la tipología de la construcción: vivienda en hilera (adosadas unas a otras sin “spatium legitimum” entre ellas); adosadas (colindantes las construcciones); y “aisladas”, que es la denominación apropiada, a las que se llama usualmente unifamiliares, sin que eso implique que están reservadas a una sola familia, ni impedida la división horizontal entre quienes las habitan. Que, en consecuencia, el artículo 53.a) exige una interpretación restrictiva, que se atenga a la legalidad; por ejemplo, dicha norma impedirá que so pretexto de una división horizontal se verifique una ampliación de obra encubierta, agregando nuevas plantas. Que, por último, la indicación en el impreso de la licencia de una vivienda, trasposición del concepto vivienda unifamiliar, dada su real significación, de vivienda aislada, no representa ningún obstáculo, máxime si se tiene presente su condición de documento complementario y la gratuidad de la indicación no requerida en el artículo 44 del Texto Refundido de 1992, lo cual viene corroborado por el hecho de que el Reglamento de 1997 no ha previsto que se recojan en la inscripción semejantes menciones o vicisitudes, pues sólo reclama que quede constancia de la existencia de la licencia sin extenderse a todos los datos descriptivos contenidos en ella.
El Registrador, en defensa de la nota, informó: Que estamos en el supuesto de hecho previsto en el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, por lo que es ineludible la presentación de la licencia municipal que ampare los nuevos elementos creados por la división horizontal. Que, frente a la del recurrente sobre la ilegalidad del mencionado artículo, el Registrador, ni en el ejercicio de su función calificadora, ni en el estrecho marco de un recurso gubernativo, cabe sustituir funciones atribuidas en exclusiva a los órganos jurisdiccionales, únicos que podrían declarar esa pretendida ilegalidad. Que la Resolución de 18 de julio de 1996 no puede ser tenida en cuenta ya que los hechos ocurrieron con anterioridad a la aparición de la norma que ahora se aplica; y lo mismo ocurre con la Resolución de 7 de octubre de 1999. Que las opiniones doctrinales coinciden con la posición mantenida en la nota que se recurre. Que la tesis mantenida por el recurrente nos llevaría a aceptar la subdivisión de cada uno de los dos elementos ahora formados, que podrían a su vez dividirse en otros dos cada uno, y así indefinidamente, sin control de la legalidad urbanística.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid desestimó el recurso y confirmó la nota de calificación, por entender que el Notario y el Registrador deben aplicar los preceptos reglamentarios vigentes, y porque la referida doctrina de esta Dirección General era anterior a la vigencia del Real Decreto 1093/1997.
El Notario recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en las alegaciones contenidas en su escrito de recurso y añadió: Que el auto es incompleto, por dar por reproducidas las alegaciones contenidas en el informe del Registrador, absolutamente desconocidas para el recurrente, y por omitir en la reproducción del informe del recurrente la Resolución citada por su fecha de publicación en el “Boletín Oficial del Estado” -3 de marzo de 1998, que se dictó el 12 de febrero de 1999. Que en esta misma línea sobre la inaplicación de los reglamentos ilegales cabe agregar la Resolución, también atinente al Registro Mercantil, de 10 de febrero de 1999 (“Boletín Oficial del Estado” 26 de febrero). Que, además, dicho auto es incongruente, toda vez que en el recurso no se pretende que los notarios o registradores se arroguen la potestad jurisdiccional de declarar la nulidad de un reglamento, sino la inaplicación del reglamento ilegal, que incumbe en principio a cualquier funcionario como resulta de las citadas resoluciones. Que el reglamento debe interpretarse de manera que no resulte ilegal, regla hermenéutica de imperativa observancia, como recuerda el Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, respecto del artículo 332 del Real Decreto de 4 de septiembre de 1998, de reforma del Reglamento Hipotecario, en sentencias de 12 de diciembre de 2000 y 31 de enero de 2001. Que frente a la interpretación de la “voluntas legislatoris”, que no pasa de constituir un valor muy relativo, debe prevalecer la necesidad de establecer una interpretación acorde con la ley -toda “interpretado legis” entraña una “interpretado iuris”- y es un hecho incuestionable que la ley no exige licencia alguna para la división horizontal, lo que viene a reconocer tanto la Resolución de 22 de agosto de 1996 como la más reciente de 18 de julio de 1988 (sic).
Vistos los artículos 33 de la Constitución; 348, 396 y 400 del Código Civil; 12, 13, 14, 95 y 96 del Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley Sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana; 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; 30, 5, 38, 39, 48.1.c), 53, 143, 146 y 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid; la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, por la que se declararon inconstitucionales determinados preceptos del Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio; artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; y las Resoluciones de 18 de julio de 1996 y 7 de octubre de 1999.
1. En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal de un edificio chalé de cuatro plantas, de la que resultan dos elementos privativos (dos viviendas unifamiliares independientes, situadas una a la izquierda y otra a la derecha del edificio), que llevan como anejo inseparable el uso y disfrute exclusivo de una parte de la parcela no ocupada por la edificación dedicada a jardín.
El Registrador rechaza la inscripción por estimar que, al tratarse de una vivienda unifamiliar según la licencia municipal unida a la escritura calificada, no puede inscribirse la división en régimen de propiedad horizontal sin que se acompañe nueva licencia que, conforme a lo establecido en el artículo 53.a) del Real Decreto 1092/1997, de 4 de julio, acredite que se permite constituir como elementos independientes más de una vivienda.
2. Este Centro Directivo abordó ya una cuestión análoga ala presente mediante Resolución de 18 de julio de 1996, según la cual las exigencias de la ordenación urbanística no pueden llevarse al extremo de determinar el grado de ocupación material de cada una de las viviendas permitidas en la zona de actuación; si bien es cierto que corresponde al planeamiento la determinación de la intensidad edificatoria de cada zona de suelo, ello debe agotarse en el señalamiento del volumen edificable o de los metros cuadrados de edificación residencial por hectárea de terreno [véanse artículos 12, 13, 14, 95 y 96 del Decreto 1346/1976, de 9 de abril, vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada, como consecuencia de la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo; y 30, 5, 38, 39, 48.1.c), 53, 143, 146 y 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid, si bien, esta Ley, por su fecha, no resulta aplicable al presente supuesto], pero, en modo alguno, implican la determinación del número de personas o familias que pueden alojarse en cada una de las viviendas construidas de conformidad con el planeamiento urbanístico, so pena de agudizar un problema ya de por sí, grave; por ello, si el número de personas que residen en una edificación urbanísticamente regularizada, es ajeno a la normativa urbanística, igualmente ajeno debe ser a tal normativa la configuración jurídica que sus ocupantes den a la titularidad de la vivienda ocupada, si no se altera con ello el uso residencial asignado o su estructura o aspecto exterior, como ocurre en el caso división horizontal, habida cuenta de su significación jurídica (confróntense artículos 396 y 400 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Ciertamente, el precepto invocado por el Registrador en su nota de calificación (artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (es posterior a la mencionada Resolución; mas, si se tiene en cuenta que falta una norma con rango de ley que imponga una restricción como la debatida y que, dado el principio de libertad que rige el dominio, las limitaciones al mismo han de resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente (cfr. artículos 33 de la Constitución y 348 del Código Civil), debe concluirse que en el presente caso -en el que conforme a dicha regla hermenéutica ha de estimarse que la mera indicación en la licencia de que se refiere a una vivienda, sin mayor especificación en las prescripciones generales y particulares de aquélla, no puede implicar prohibición de que sobre dicha casa aislada se configure un régimen jurídico adecuado para que pueda ser utilizada por más de una familia- debe accederse a la inscripción solicitada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el auto apelado y la nota de calificación.
Madrid, 16 de enero de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
