RESOLUCIÓN de 4 de abril de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Adriano Gómez Molina y don Juan Ignacio Oleaga González, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 25, don Luis Parga López, a practicar una anotación preventiva de demanda, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don José Antonio Vicente Arche Rodríguez, en nombre de don Adriano Gómez Molino y don Juan Ignacio Oleaga González, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 25, don Luis Parga López, a practicar una anotación preventiva de demanda, en virtud de apelación del recurrente.
I
En autos de menor cuantía número 710/1992 AA, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 42 de Madrid, a instancia de don Adriano Gómez Molino y don Ignacio Oleaga González, propietarios de las viviendas 5º. D y 2º. C, respectivamente, de la casa número 24 del paseo del Rey, de Madrid, en régimen de propiedad horizontal, contra los propietarios de la vivienda 2º. B, a fin de que se condenen a los demandados «a que procedan a la retirada de los aparatos de aire acondicionado que habían instalado en la fachada del edificio, reparando los daños causados en la misma, y den la Shunt de ventilación su uso originario como conducto de ventilación de baño y no de cocina, clausurando definitivamente su utilización como chimenea para expulsión de humos, gases y olores, así como a indemnizar los daños y perjuicios causados a los demandantes, que será fijada en sentencia, y las costas que se devenguen en el procedimiento», los demandantes solicitaron anotación preventiva de demanda sobre la vivienda letra B, en planta segunda, finca registral número 21.179 propiedad de los demandados, en régimen de propiedad horizontal, e inscrita en el Registro de la Propiedad de Madrid número 25, expidiéndose por el citado Juzgado, con fecha 18 de noviembre de 1996, el correspondiente mandamiento.
Presentado el citado mandamiento en el Registro de la Propiedad de Madrid número 25, fue calificado con la siguiente nota: "Denegada la anotación preventiva de demanda que se ordena en el precedente mandamiento, porque según el número 1 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, solamente son anotables preventivamente en el Registro de la Propiedad, las demandas de propiedad de bienes inmuebles o de constitución, declaración, modificación o extinción de un derecho real inmobiliario, es decir, aquellas demandas en las que se ejercite una acción real, o incluso una acción meramente personal, pero dirigida, directa o inmediatamente, a provocar una modificación jurídico-real. Pero no aquellas demandas en las que se ejercite una acción puramente personal, sin transcendencia real inmobiliaria alguna, como en el caso presente que en el suplico de la demanda se pide que sean condenados los demandados a hacer determinadas obras de reposición de elementos comunes del inmueble a su estado y situación anterior, y al pago de indemnización de daños y perjuicios y costas procesales. Contra la presente nota de calificación podrá interponerse recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid, dentro del término de cuatro meses, a partir de esta fecha, conforme a lo dispuesto en los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Madrid, 28 de enero de 1997. El Registrador". Firma ilegible.
El Procurador de los Tribunales, don José Antonio Vicente Arche Rodríguez, en representación de don Adriano Gómez Molino y don Juan Ignacio Oleaga González, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que no cabe duda que, de alguna forma, la acción ejercitada si tiene trascendencia inmobiliaria, puesto que si se transmitiera la finca registral 21.179, ello impediría la ejecución de la sentencia. Que si bien es cierto que se entabla una acción personal, esta recae directamente sobre el inmueble cuya modificación y alteración por sus actuales propietarios, en contra de lo legalmente establecido, viene a producir perjuicios a terceras personas, de tal forma que si aquellos fueran condenados a pasar por la sentencia, esta sería de imposible cumplimiento si hubiera un cambio de titularidad de dicho inmueble. Que se tiene derecho a exigir como medida cautelar dicha anotación preventiva, al amparo de lo establecido en el artículo 42, apartado 10 de la Ley Hipotecaria.
El Registrador de la Propiedad en defensa de su nota informó: Que sólo pueden anotarse preventivamente, al amparo del número 1 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, las demandas en la que se ejercite una acción real, o como ha interpretado la Dirección General de los Registros y del Notariado, aquellas en que aún ejercitándose una acción personal, tienda o vaya dirigida de una manera directa e inmediata a producir una modificación jurídico real; pero no aquellas en que se ejercite una acción puramente personal, como es el caso de autos. Que con la demanda no se pretende modificar ninguna titularidad ni ningún derecho real inmobiliario, sino imponer al legítimo titular de un inmueble una obligación de hacer, o mejor, de deshacer lo que se estima indebidamente hecho. Que como ha declarado la jurisprudencia en arias sentencias y resoluciones, la anotación preventiva de demanda determina anticipadamente los límites dentro de los cuales pueden ser desenvueltos retroactivamente los efectos de un fallo judicial y su efecto es asegurar la efectividad de la retroacción de los pronunciamientos de la sentencia correspondiente, a fin de que sea posible la ejecución del fallo y no resulte ilusoria la acción entablada. Que, asimismo, las anotaciones preventivas de demanda dan publicidad registral, haciendo constar en los libros del Registro las posibles causas de nulidad, anulación, resolución, rescisión, o de otra clase que puedan transcender o repercutir en contra de la titularidad real o acto adquisitivo de quien figure como dueño o titular según el Registro. Que ni en el Registro consta la realización de las obras presuntamente realizadas por el titular registral, sin facultades para ello, por afectar a elementos comunes del inmueble, ni la resolución judicial ordenado a los demandados su demolición, podrá hacerse constar en el Registro. Que en el procedimiento se discute una cuestión extrarregistral y no es la anotación preventiva de demanda, contemplada en el número 10 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, el cauce adecuado para obtener la garantía del derecho de los demandantes. Que suponiendo que prosperara la demanda y se condenara a los demandados a la demolición de las obras realizadas, si no llevan a efecto tal demolición, o se traducirá en condena a una indemnización de daños y perjuicios o se procederá a la ejecución de la sentencia a cargo y costa de los demandados condenados, y sería el importe lo que interesaría garantizar a los demandados, siendo el medio adecuado para ello el embargo preventivo o ejecutivo, pero no la anotación de la demanda.
El ilustrísimo señor Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia de Madrid número 42, informó que comparte los razonamientos contenidos en la nota de calificación e informe del Registrador.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota del Registrador fundándose en que en la demanda no se ejercitó acción real, ni tampoco una acción personal dirigida directa e indirectamente a provocar una modificación jurídico real inmobiliaria, sino que se ejercita una acción personal encaminada a obtener la condena de los demandados a una obligación de hacer.
El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.
Visto el artículo 42, 1º. de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de este centro directivo de 12 de mayo de 1992, 26 de mayo de 1997 y 20 de mayo de 1999.
1. El objeto de este recurso es dilucidar si procede la anotación preventiva de una demanda en contra el titular de un elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal en cuyo suplico se solicita la reposición de determinados elementos comunes a su estado originario, la retirada de la fachada de los aparatos de aire acondicionado y la reposición del shunt a su uso originario de ventilación, clausurando su utilización como chimenea, obras cuya realización no ha tenido transcendencia registral, así como la condena a determinada indemnización.
2. Si bien es cierto que la doctrina científica y la de esta Dirección General han interpretado el artículo 42, 1º., de la Ley Hipotecaria en el sentido de que tiene cabida en él todas las demandas que, de prosperar, producirían una alteración registral, ello no ocurre en el presente supuesto, en el cual no tendría relevancia alguna en el Registro la estimación de la pretensión.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el auto presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 4 de abril de 2000. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
