RESOLUCIÓN de 2 de marzo de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Laredo, don Francisco Javier Martín Muñiz contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Laredo, don Antonio Tornel García, a cancelar los asientos de cargas y gravámenes posteriores a una hipoteca ejecutada mediante procedimiento extra judicial, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Laredo, don Francisco Javier Martín Muñiz contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Laredo, don Antonio Tornel García, a cancelar los asientos de cargas y gravámenes posteriores a una hipoteca ejecutada mediante procedimiento extrajudicial, en virtud de apelación del recurrente.
I
En escritura autorizada el día 27de mayo de 1992, doña Amparo Crespo Luis constituyó hipoteca sobre una finca de su propiedad y en garantía de un crédito que la hipotecante y su esposo, don Eduardo Vitieres Vallecillo habían contraído con don Miguel Ángel Crespo Luis, de 14.000.000 de pesetas, de sus intereses remuneratorios de tres años al tipo del 10 por 100 y de un 20 por 100 del principal para costas y gastos, tasando la finca hipotecada a los efectos de subasta en 25.000.000 de pesetas.
Ante el impago por los prestatarios de las cuotas de amortización pactada de capital e intereses, se inicia procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca el día 5 de diciembre de 1995, ante el Notario de Laredo don Francisco Javier Martín Muñiz en reclamación de un principal de 4.200.000 pesetas, adjudicándose la finca al acreedor hipotecario por el precio de tasación y satisfaciendo éste la diferencia entre la cantidad fijada como tipo de subasta y el importe asegurado por la hipoteca, que se cifró en la cantidad de 4.329.023 pesetas. En cumplimiento del art. 236.K del Reglamento Hipotecario se procede a la liquidación de gastos, para determinar el sobrante, la cual comprende: Por principal del crédito, 14.000.000 de pesetas, por intereses, 6.670.977 pesetas, y por gastos del procedimiento, 220.618 pesetas, cantidades que el acreedor ejecutando retiene, resultando un sobrante de 4.108.405 pesetas.
El día 10 de julio de 1996 se otorga escritura en la que, tras hacer constar los trámites esenciales del procedimiento, se adjudica la finca a favor de don Miguel Angel Crespo Luis, se señala que el sobrante antes indicado ha sido ingresado en la caja general de depósitos a las resultas del artículo 236.K.2 del Reglamento Hipotecario y que la escritura es título bastante para la inscripción a favor del adjudicatario y para la cancelación de la hipoteca ejecutada y de todos los asientos de cargas y derechos consignados en el Registro con posterioridad a ella.
Presentada la anterior escritura de adjudicación, acompañada del acta de ejecución extrajudicial de la hipoteca en el Registro de la Propiedad de Laredo, fue calificada con la siguiente nota: “Tras examinar el precedente documento a la luz de lo dispuesto en la Orden de 14 de marzo de 1950, sobre gestión en los Registros de la Propiedad de los Notarios en la inscripción de documentos y conforme al criterio establecido por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 28 de agosto de 1913 en lo que respecta al hecho de que las copias autorizadas de los documentos presentados, hayan sido expedidas por el propio Notario autorizante a su instancia, se ha inscrito el precedente documento en el tomo 554, libro 32, folio 206 vuelto, finca 1416, inscripción 16ª., en cuanto a la adjudicación y la cancelación de la hipoteca ejecutada, sus pendiéndose la cancelación de las cargas posteriores a las ejecutadas por los siguientes defectos observados en la determinación del sobrante que queda a disposición de los acreedores poteriores: 1º. Incongruencia entre la cantidad reclamada en el procedimiento que es de 4.200.000 pesetas de principal y la cantidad retenida por el acreedor adjudicatario 14.000.000 de pesetas de principal para pago del mismo según consta en el Acta notarial y escritura. Artículo. 236-a-1, k-1 y k-2, del Reglamento Hipotecario y artículo 18 de la Ley Hipotecaria. 2º. Exceder la liquidación de los intereses percibidos por el acreedor ejecutante de la cantidad máxima de que responde la finca por razón de intereses, pues según la inscripción 15ª. de hipoteca el máximo garantizado son intereses de tres años al diez por ciento anual, y el acreedor se retiene 6.670.977 pesetas del importe. Artículos 1, 12, 120 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 236-k de su Reglamento. Considerando los defectos como subsanables, no se toma anotación preventiva de suspensión por no haberse solicitado. No habiéndose cancelado las cargas posteriores, no procede la extensión de la nota marginal prevenida en el artículo 236-K-2 según resulta de la interpretación concordada de dicho precepto con el mismo artículo 236-1-3 del Reglamento Hipotecario, y con los artículos 131-17 de la Ley Hipotecaria, 1.518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 233 del Reglamento Hipotecario. Esta calificación podrá ser recurrida por las personas, ante el órgano y el plazo que detallan los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Laredo, a 28 de enero de 1997. El Registrador. Firma ilegible”.
El Notario autorizante de la escritura de adjudicación, don Francisco Javier Martín Muñiz interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota de calificación y alegó: Que el artículo 236-1-3 del Reglamento Hipotecario impone al Registrador una triple actuación: La inscripción a favor del rematante y adjudicatario; la cancelación de la inscripción de la hipoteca ejecutada y la cancelación de todos los asientos de cargas y derechos consignados en el Registro con posterioridad a ella, situándose estas operaciones en un plano de igualdad y debiendo el Registrador practicar todas ellas y no algunas en función de criterios selectivos o aleatorios. Que el acta de ejecución extrajudicial goza, en tanto no se declare la nulidad del título o de alguno de sus trámites, de una inobjetable fuerza jurídica, debiendo producir todos sus efectos y quedando, por tanto, sustraído de la valoración registral. Que la actividad registral deseable debiera limitarse a cumplir la normativa vigente, y una vez que ha sido instrumentalizado el documento notarial idóneo, su incumplimiento determina la inefectividad parcial de lo resuelto y puede conculcar el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución Española.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que los documentos presentados, en cuanto documentos notariales, son calificables por el Registrador, conforme a los artículos 18 y 99 de la Ley Hipotecaria, sin las restricciones que a las facultades calificadoras impone el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando se trata de documentos judiciales. Que la culminación del procedimiento de ejecución hipotecaria no implica necesariamente la extinción de las cargas y gravámenes no preferentes a los del actor, que si bien dejan de afectar al bien realizado pasan a recaer sobre el sobrante del precio del remate (artículo 236-K-2 del Reglamento Hipotecario), y el principio de salvaguardia jurisdiccional de los asientos del Registro y la protección de los derechos inscritos y anotados impide efectuar dicha cancelación mientras no conste efectuado el depósito de dicho sobrante. Precisamente, en el presente caso el acreedor ejecutante ha cobrado con cargo al importe del remate una cantidad muy superior a la que reclamó en el procedimiento e intereses que exceden del tope garantizado con la hipoteca, vulnerando los artículos 12 y 120 de la Ley Hipotecaria y 236 de su Reglamento, lo cual impide cancelar lo asientos posteriores a la hipoteca. Que sorprende que se invoque una posible violación del derecho constitucional a la tutela efectiva de Jueces y Tribunales, pues el Notario no juzga ni hace ejecutar lo juzgado, funciones exclusivas de los Tribunales de Justicia. La carencia de potestad jurisdiccional del Notario determina una distinta regulación del destino del importe sobrante en los procedimientos de ejecución, y así, mientras el artículo 131.16 de la Ley Hipotecaria establece que aquél se entregará por el Juez a los acreedores posteriores o «a quien corresponda», en el procedimiento extrajudicial el Notario se limita a consignarlo a disposición de dichos acreedores, salvo acuerdo entre éstos y el propietario ejecutado (Resolución de 17 de marzo de 1993).
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria confirmó la nota del Registrador fundándose en las alegaciones contenidas en el informe de éste.
El Notario recurrente apeló el Auto Presidencial manteniéndose en sus alegaciones.
Vistos los artículos 9,12,129, 131.17ª., 133.2, 135 de la Ley Hipotecaria, 175.2, 234, 236 del Reglamento Hipotecario; Resoluciones de 11 de febrero de 1992, 25 de marzo de 1998 y 15 de enero de 1999.
1. Se debate en el presente recurso sobre la cancelación de las cargas posteriores recayentes sobre un bien hipotecado que es ejecutado por el trámite del procedimiento extrajudicial previsto en los artículos 129 Ley Hipotecaria y 234 y siguientes Reglamento Hipotecario, habida cuenta de las siguientes circunstancias: a) La hipoteca se constituye en garantía de un crédito de 14.000.000 de pesetas de sus intereses remuneratorios de tres años al 10 por 100 y del 20 por 100 del principal para costas y gastos; b) que se reclama por principal 4.200.000 pesetas; c) que la finca es adjudicada al propio ejecutante por el precio de tasación, es decir por 25 millones de pesetas, quien consigna la cantidad de 4.329.000 pesetas; e) que según el título calificado, la liquidación comporta las siguientes partidas: “por principal del crédito catorce millones de pesetas”; por intereses... 6.670.977 pesetas; por gastos del procedimiento 220.618 pesetas ... “; d) El Registrador suspende la calificación por los siguientes defectos: 1º. Incongruencia entre la cantidad reclamada en el procedimiento que es de 4.200.000 pesetas de principal y la cantidad retenida por el acreedor adjudicatario 14.000.000 pesetas de principal para pago del mismo según consta en el Acta notarial y escritura. Artículo. 236-a-1, k-1 y k-2, del Reglamento Hipotecario y artículo 18 de la Ley Hipotecaria. 2º. Exceder la liquidación de los intereses percibidos por el acreedor ejecutante de la cantidad máxima de que responde la finca por razón de intereses, pues según la inscripción 15ª. de hipoteca el máximo garantizado son intereses de tres años al diez por ciento anual, y el acreedor se retiene 6.670.977 pesetas del importe. Artículos 1, 12, 120 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 236-k de su Reglamento.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo basada en la propia naturaleza del derecho real de hipoteca (cfr. artículos 9, 12, 131-17ª., 133-2 Ley Hipotecaria, 175-2 y 236-k Reglamento Hipotecario) que del precio de remate de la finca enajenada en caso de ejecución hipotecaria, no pueden detraerse para pago del actor cantidades superiores a las fijadas al definir la respectiva cobertura hipotecaria, incumbiendo al Registrador el deber de suspenderla cancelación de los derechos y cargas posteriores recayentes sobre el bien hipotecado, en tanto no conste el depósito en el establecimiento previsto a efecto y a disposición de los respectivos titulares, del exceso eventualmente resultante del precio de remate sobre el crédito del actor o la parte del mismo asegurada hipotecariamente (cfr. Resoluciones de 11 de febrero de 1992, de 25 de marzo de 1998, de 15 de enero de 1999); sin que por lo demás pueda estimarse la alegación del Notario recurrente en el sentido de que se trata de aspectos excluidos de la calificación registral, pues, cualquiera sea la naturaleza del documento calificado, se incluyen en ese ámbito calificador los obstáculos que surjan del Registro y, en este sentido, el Registrador debe velar por el cumplimiento de las garantías legalmente establecidas en beneficio de los titulares registrales como ahora ocurre con la efectividad del depósito cuestionado (artículos 18 Ley Hipotecaria, 99 y 100 Reglamento Hipotecario).
3. En consecuencia, reclamado por el actor 4.200.000 pesetas de principal, y siendo el límite de la cobertura hipotecaria por intereses remuneratorios, 3 años al 10 por 100, no puede accederse a la cancelación solicitada en tanto el acreedor no deposite a disposición de los demás titulares de las cargas y gravámenes posteriores, el exceso sobre dichas cantidades hasta completar el precio de remate (sin perjuicio de la detracción por costas hasta el límite de la respectiva cobertura).
Por lo demás, resulta irrelevante que en diligencia notarial de aplicación del precio de remate, el Notario señale que la liquidación «comporta por principal del crédito catorce millones» y que en consecuencia tal cantidad ha de restarse también del precio de venta para determinar lo que haya de depositar el acreedor adjudicatario; pues habiéndose señalado en el requerimiento inicial que lo ha reclamado por principal son 4.200.000 pesetas, y constando esta misma cantidad en los requerimientos y notificaciones practicadas, sólo esta cantidad podrá hacerse efectiva en el procedimiento seguido; téngase en cuenta la trascendencia que para todos los interesados en el procedimiento tiene la fijación exacta desde el inicio del procedimiento de lo reclamado por todos los conceptos (fijación exigida por el 236.a) Reglamento Hipotecario y 131-regla 2 Ley Hipotecaria), así para el actor como para el deudor (al determinar el importe del desembolso necesario para evitar la ejecución 236.2) Reglamento Hipotecario), para los titulares de cargas posteriores que pretendan subrogare en el lugar del acreedor ejecutante (cfr. artículo 236 del Reglamento Hipotecario) o esperen resarcirse con el sobrante resultante; para los eventuales rematantes (pues de no existir el pacto del artículo 135 Ley Hipotecaria, podrán contar con la cancelación total del gravamen una vez ultimada la ejecución aunque no se reclame todo lo inicialmente garantizado y, en cambio, de existir tal pacto, deberán de contar, en caso de reclamación parcial de las cuotas vencidas, con la subsistencia de la hipoteca para los plazos pendientes); en fin, para el propio Registrador, a la hora de calificar sobre la procedencia y alcance de la cancelación pretendida
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirma el auto apelado.
Madrid, 2 de marzo de 2000. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria.
