En fecha 16 de julio de 2008, la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas ha adoptado la Resolución en el recurso gubernativo interpuesto por la señora L. F. O. contra la calificación del registrador de la propiedad de Sitges que deniega la solicitud de cancelación de una condición resolutoria en garantía del pago de unas letras representativas del precio aplazado de una compraventa.
De acuerdo con lo que dispone el artículo 5 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Catalunya, y de acuerdo con lo que establece el artículo 80 de la Ley 13/1989, de 14 de diciembre, de organización, procedimiento y régimen jurídico de la Administración de la Generalidad de Cataluña;
En uso de las competencias que tengo atribuidas,
Resuelvo:
Dar publicidad a la Resolución de 16 de julio de 2008 de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, que se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por la señora L. F. O. contra la calificación del registrador de la propiedad de Sitges, que deniega la solicitud de cancelación de una condición resolutoria en garantía del pago de unas letras representativas del precio aplazado de una compraventa.
Barcelona, 30 de julio de 2008
Pascual Ortuño Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
Anexo
Resolución de 16 de julio de 2008, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por la señora L. F. O. contra la calificación del registrador de la propiedad de Sitges, que deniega la solicitud de cancelación de una condición resolutoria en garantía del pago de unas letras representativas del precio aplazado de una compraventa.
Relación de hechos
I
El 14 de enero de 2008, la señora E. S. Z., como propietaria plena de una mitad indivisa; la señora L. F. O., como titular de la nuda propiedad de la otra mitad indivisa, y el señor C. P. A., como usufructuario de esta mitad, vendieron a los cónyuges señor W. M. G., de nacionalidad suiza, y señora C. T. M. B., mediante escritura pública autorizada por el notario de Sitges, señor C-J. S. I., la vivienda planta baja, puerta B, del edificio situado en Sitges, partida de Aiguadolç, en la calle Creu de Sant Gregori núm. 54.
En la mencionada escritura, una copia de la cual ha sido aportada por la recurrente al expediente, se hacía constar que la finca estaba libre de arrendamientos y gravada con las cargas y gravámenes que se indicaban en la nota simple informativa expedida por el Registro, que se incorporó a la matriz mediante testigo. Concretamente, para lo que aquí interesa, se especificaba la siguiente carga: .Condición resolutoria a favor de la compañía mercantil Proalfa, SA, en garantía de un precio aplazado de 3.931,10 euros. Los señores comparecientes solicitan del señor registrador de la propiedad la cancelación de la mencionada carga por caducidad.. Según resulta de la nota de calificación impugnada, a la que después nos referiremos, el vencimiento de la última de las letras garantizadas era el 15 de enero de 1987.
II
El 17 de marzo de 2008, la señora L. F. O. dirigió una instancia al Registro de la Propiedad de Sitges, que fue presentada por la señora E. F. C. (asiento 1.239 del diario 65), donde después de exponer que, como vendedora, había otorgado la escritura pública antes referida, la cual había sido inscrita en el Registro de la Propiedad de Sitges el 31 de enero de 2008, solicitaba, textualmente, .Que se proceda a la cancelación de la condición resolutoria descrita por caducidad, según lo solicitado en la escritura de compraventa que se adjunta al presente escrito.. Alegaba el artículo 344 de la Compilación del derecho civil de Cataluña y el artículo 1.964 del Código civil español, añadiendo que la condición resolutoria se garantiza mediante la entrega de una letra de cambio y que la prescripción de dicha acción es a los tres años a contar desde la fecha del vencimiento (artículos 88 y 89 de la Ley 19/1985, de 16 de julio, cambiaria y del cheque).
III
El 26 de marzo de 2008, el registrador titular del registro de Sitges, Juan Luis Gimeno Gómez-Lafuente, dictó nota de calificación en la que denegaba la cancelación de la condición resolutoria porque apreciaba los defectos siguientes: .1º) no ha transcurrido el tiempo exigido por la legislación vigente para la cancelación al amparo del artículo 82 de la Ley hipotecaria; 2º) falta la legitimación de la firma de quien suscribe la instancia, y 3º) la cancelación tiene que ser solicitada por el titular del derecho gravado, o por la persona a favor de la cual está constituida la garantía. Todo ello lo basaba en los siguientes .Fundamentos de derecho: Primero. De acuerdo con el artículo 344 de la Compilación de derecho civil de Cataluña, vigente en el momento de constituirse la obligación garantizada, que establecía un plazo de 30 años para la prescripción de las obligaciones; el artículo 121-20 del Código civil de Cataluña, hoy vigente, que establece un plazo de prescripción de 10 años, pero se ha de tener en cuenta respecto al cómputo del plazo lo que dispone la disposición transitoria, letra c), de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, según la cual .si el plazo de prescripción establecido por esta Ley es más corto que el que establecía la regulación anterior, se aplica lo que establece esta Ley, el cual empieza a contar desde el 1 de enero de 2004. Sin embargo, si el plazo establecido por la regulación anterior, a pesar de ser más largo, se agota antes que el plazo establecido por esta Ley, la prescripción se consuma cuando ha transcurrido el plazo establecido por la regulación anterior'. Para estos supuestos de prescripción, el acto resolutorio del presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 17 de diciembre de 2002 entendió que el plazo de caducidad para tales condiciones era de 30 años y no de 15. En resumidas cuentas: el plazo prescriptivo de la legislación aplicable al tiempo del nacimiento de la obligación era el 15 de enero de 2017 y, según la transitoria citada el 30 de diciembre de 2012 (sic) [tendría que decir el 1 de enero de 2014], éste debe aplicarse por ser el más breve; fecha a la cual se ha de sumar el año del artículo 82 de la Ley hipotecaria. Segundo. La cancelación sólo puede ser solicitada por el titular del derecho gravado o por la persona a favor de la cual está constituida la garantía, y en este caso lo solicita la vendedora, que ya no tiene nada que ver con la finca gravada con la condición resolutoria. Tercero. Al Registro de la Propiedad solo pueden acceder documentos públicos, y si se trata de documentos privados se debe legitimar la firma o ha de ser firmados ante del registrador..
IV
El 30 de abril de 2008 la señora F. O. interpuso recurso contra la calificación mencionada directamente ante esta Dirección General. Mediante oficio de 5 de mayo, este órgano directivo dio traslado del recurso al registrador de la propiedad de Sitges para que formara el expediente y emitiera el correspondiente informe.
En síntesis la recurrente argumenta que, habiéndose establecido el compromiso crediticio con fecha de finalización en enero de 1987, el plazo de prescripción de 15 años fijado por el Código civil español se ha cumplido con creces, todavía más cuando la nueva normativa catalana establecida por la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, reduce el plazo de prescripción a 10 años, y establece que si el plazo de prescripción establecido por la presente Ley es más corto que el de la regulación anterior se aplica el de la presente Ley. De aquí concluye que, en el presente caso, el plazo de la ley actual se .discurriría antes que el plazo establecido en el Código civil de Cataluña, en lo que dispone su artículo 121 [quiere decir 121-20] que establece como regla general la prescripción decenal, dado que aquí han transcurrido los 15 años que se requieren. Como argumento adicional, cita la Sentencia de la Audiencia de Barcelona de 11 de mayo de 2001, y sostiene que garantizar el pago del precio aplazado de una compraventa, que no es una institución de derecho civil catalán, impide acudir al artículo 344 de la Compilación que habla de 30 años, y que se debe acudir, según ella, al plazo de 15 años fijado por el Código español.
V
En fecha 15 de mayo de 2008 el registrador de la propiedad de Sitges emitió el informe donde se ratifica en la calificación efectuada y advierte que el recurso presenta un defecto de forma consistente en que no acompaña la instancia calificada. También hace notar que sólo es objeto de recurso el primero de los defectos alegados y, por consiguiente, que subsisten los otros dos.
El 3 de junio de 2008 el registrador remitió el expediente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas para su resolución, con la advertencia de que, por error, también lo había remitido, el 6 de mayo de 2008, a la Dirección General de los Registros y del Notariado. El expediente incluye: 1) nota de calificación efectuada; 2) el escrito del recurso gubernativo; 3) el informe del registrador; 4) copia del oficio de remisión a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
El 10 de junio de 2008 esta Dirección General requirió a la recurrente para que en el plazo de 10 días aportase el título objeto de la calificación original o por testigo, con la advertencia de que, si no lo hacía, se la tendría por desistida del recurso. El 25 de junio de 2008 la señora F. O. aportó el original de la instancia, la calificación y, además, una fotocopia de la escritura de compraventa de 14 de enero de 2008. Finalmente, el 30 de junio de 2008 este centro directivo dirigió un oficio a la Dirección General de los Registros y del Notariado donde advertía del error en que incurrió el registrador en el momento de remitir el expediente y comunicaba que, tratándose de una materia regida por el derecho catalán, procedía a su resolución.
VI
En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión creada a estos efectos por la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Primero. La falta de acompañamiento del título objeto de la calificación y su enmienda.
1.1 El informe del registrador hace referencia en primer lugar a una cuestión de índole formal, a saber, que la recurrente no adjunta la instancia calificada y por eso entiende que, de acuerdo con lo que dispone el artículo 327 de la Ley hipotecaria procede la inadmisión del recurso. Ciertamente se trata de una exigencia legal totalmente lógica, ya que con solo examinar el documento objeto de la calificación el órgano resolutorio del recurso puede confirmar o revocar la calificación impugnada. Ahora bien, el artículo 71 de la Ley 30/1992, de régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común, impide que la Administración pueda rechazar la solicitud de iniciación de un procedimiento, en este caso del recurso contra la calificación negativa del registrador, a pesar de que no se cumplan alguno de los requisitos legalmente previstos para su tramitación; en este caso le obliga a requerir a la persona solicitante para que, en el plazo de 10 días, enmiende la carencia o acompañe los documentos preceptivos. Es más, habiendo sido advertido este defecto formal por el registrador al instruir el expediente del recurso, le correspondía a él mismo iniciar este trámite, sin perjuicio, claro está, de que si lo omite, lo tenga que pedir este centro directivo, como ha sucedido en el presente caso.
1.2 Así, el día 10 de junio de 2008 esta Dirección General notificó a la recurrente el oficio de 6 de junio de 2008, donde se le requería que, en el plazo de 10 días, aportara el título objeto de la calificación, en original o por testigo, y se le advertía además de que, en caso de no hacerlo, se la tendría por desistida del recurso. El 25 de junio de 2008 (registro de entrada 9077), la señora F. O. aportó el original de la instancia, la calificación del registrador, y también una fotocopia de la escritura de compraventa de enero del mismo año.
Segundo. La legitimación para pedir la cancelación de la condición resolutoria por el transcurso del plazo de prescripción de la obligación.
2.1 El primero de los defectos que hemos de analizar es el referido a que la cancelación de la condición resolutoria debe ser solicitada por el titular del derecho grabado o por la persona a favor de la cual está constituida la garantía. El registrador entiende que como en este caso quien lo solicita es una de las personas que, dos meses antes, habían vendido y entregado la finca gravada y, por lo tanto, que ya no tiene nada que ver con la finca, no está legitimada para pedir la cancelación. Ésta es una cuestión esencial y el hecho de que la recurrente no haga una referencia expresa a la impugnación de este defecto no impide que podamos pronunciarnos sobre él, ya que del mismo hecho de la interposición del recurso y de las alegaciones de fondo que formula es patente su oposición y, por consiguiente, que se considera legitimada; aparte de que, siendo esta falta de legitimación para pedir la cancelación un defecto no enmendable, no tendría ningún sentido entender que la recurrente lo consiente, pero al mismo tiempo se limita a impugnar el defecto que se refiere al fondo. Así que, en aplicación de los principios de economía procesal y pro actione, entraremos en su análisis.
2.2 El artículo 82 de la Ley hipotecaria determina quién puede pedir la cancelación. Requiere o bien el consentimiento de la persona a favor de la cual se hubiera hecho la inscripción o la anotación (apartado 1) o, más específicamente, para el supuesto de la cancelación de las condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado, si ha transcurrido el plazo de prescripción de las pretensiones derivadas de la mencionada garantía, la solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada (apartado 5); plazo que, dicho sea de paso y aplicando la doctrina establecida en nuestra Resolución de 28 de enero de 2006 y en anteriores actos resolutorios de la presidencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, nos llevaría, en el presente caso, a la fecha de 1 de enero de 2014.
2.3 Dado que la señora F. O. actualmente no reúne ninguna de aquellas condiciones, tendríamos que concluir que tampoco tiene legitimación para solicitar la cancelación del referido asentamiento. Ahora bien, el hecho que el petitum de la instancia de 17 de marzo no se limite simplemente a solicitar la cancelación de la condición resolutoria, sino que mencione, también, la escritura de venta y que en ésta (según se puede leer en la fotocopia que acompañaba a la instancia) los comparecientes solicitaran la cancelación de aquella carga por caducidad, puede plantear alguna duda sobre si la calificación alcanza también aquella escritura.
2.4 La respuesta, sin embargo, debe ser negativa. Y eso, sobre todo porque (dejando aparte si en aquel momento anterior, cuando se presentó al registro para su inscripción se calificó o no este extremo), ni en el momento de la solicitud .cuya negativa ahora se recurre., ni en el trámite posterior de enmienda de la documentación se ha aportado la escritura en original ni por testigo. Es más, ninguno de los defectos alegados ahora por el registrador se refiere al título de enajenación, y eso sin olvidar tampoco que la misma recurrente, como hemos visto, afirma que la fotocopia del título la presenta de más a más, lo cual confirma que el objeto de la calificación es efectivamente la instancia. En fin, todo ello impide que se pueda entender, por una parte, que la señora F. O. pide la cancelación en tanto que transmisora del título (artículo 6.b) de la Ley hipotecaria), ya que no lo aporta, y de otra, que se pueda considerar que actúa en representación de los actuales titulares registrales (artículo 6.d) de la Ley hipotecaria), ya que es ella quien suscribe la instancia calificada y una tercera persona, la señora E. F., quien la presenta al registro.
2.5 A todo ello debemos añadir también, porque es un tema que aunque no ha sido recurrido está estrechamente relacionado con la legitimación, el hecho de que tratándose de un documento privado, para su acceso al Registro de la Propiedad debe tener la firma legitimada o bien que haya sido firmado ante el registrador, requisitos que no se cumplen en el presente caso. En efecto, el artículo 3 de la Ley hipotecaria formula el principio de legalidad en su vertiente de titulación pública, lo cual significa que, con carácter general, sólo pueden acceder al registro los títulos públicos; sin embargo, la misma legislación hipotecaria prevé algunos casos, entre los que está la cancelación de la condición resolutoria, en que pueden acceder documentos privados. Éstos, sin embargo, tienen que tener la firma legitimada notarialmente o ratificada en presencia del registrador, tal como, en aplicación del principio de seguridad jurídica, se desprende del artículo 103 in fine de la Ley hipotecaria y de los artículos 166.11 y 193.4 de su Reglamento, y es criterio de esta Dirección General (véase la Resolución de 21 de diciembre de 2007).
2.6 En conclusión, sólo el titular registral de un derecho inscrito puede pedir la cancelación de la condición resolutoria al amparo del artículo 82.5 de la Ley hipotecaria y, para que el registrador pueda calificar este requisito la instancia debe estar legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador. La instancia presentada por la señora E. F. C. no la suscribe ningún titular registral de derecho inscrito ni ninguna otra persona que acredite la representación de éste. Hay, por lo tanto, una evidente falta de legitimación que ha de conducir necesariamente a la desestimación del recurso y que ahorra más pronunciamientos sobre el fondo.
Resolución:
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del registrador.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Barcelona, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo aplicables las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que disponen los artículos 324, 327 y 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 3 de la Ley 4/2005, de 8 de abril, de los recursos contra las calificaciones de los registradores de la propiedad de Cataluña.
Barcelona, 16 de julio de 2008
Pascual Ortuño Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
