Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Barcelona Ildefonso Sánchez Prat, contra la calificación de la registradora de la propiedad número 2 de El Vendrell, señora María Viéitez de Prado, que suspende la inscripción de una escritura de adjudicación a pago de deuda de una vivienda otorgada por dos sociedades en la cual no se aporta la cédula de habitabilidad.
Relación de hechos
I
Mediante escritura autorizada el 11 de enero de 2011 por el notario de Barcelona Ildefonso Sánchez Prat, número 24 de protocolo, una sociedad, propietaria de una casa o vivienda unifamiliar situada en el municipio de Santa Oliva, la transmite a otra sociedad en pago de una deuda. Los otorgantes manifiestan que la sociedad adquirente no tiene el carácter de consumidor y no es necesaria la aportación de la cédula de habitabilidad, porque la Ley del derecho a la vivienda tiene como finalidad proteger a los consumidores y usuarios.
II
La mencionada escritura es presentada en el Registro de la Propiedad de El Vendrell número 2, donde causa el asentamiento 1636 del Diario 72. El 22 de septiembre de 2011 la registradora María Viéitez de Prado dicta un acuerdo de calificación en el que suspende la inscripción porque se tiene que aportar la cédula de habitabilidad de la vivienda transmitida, según los artículos 26, 132, 135, 136.3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda y resoluciones de esta Dirección General de 31 de marzo de 2009 y 20 de abril de 2010.
III
Contra esta calificación, el notario autorizante interpone recurso mediante escrito presentado el 20 de octubre de 2011. En el recurso, el notario alega, en esencia, que en el acto contenido en la escritura no se dan los presupuestos para aplicar la norma presuntamente infringida, porque la dación en pago no es una compraventa, que esta operación es consecuencia de una situación de insolvencia, donde no hay otra alternativa de solvencia del deudor, y donde no son de aplicación las normas de protección de los consumidores. Añade que la sociedad adquirente reconoce que no necesita la protección legal de los usuarios y consumidores y renuncia a la aportación de la cédula de habitabilidad. Considera al recurrente que la registradora interpreta que la sociedad adjudicataria será la destinataria final de la vivienda, en contra de las manifestaciones hechas por ésta en la escritura. Las leyes se tienen que interpretar según la realidad social de su tiempo, y en la actual situación económica, la adquisición del bien por la acreedora permite su recapitalización. Dice que la registradora no tiene en consideración la doctrina de los actos propios y que la negación del acceso al Registro de la transmisión efectuada produce una situación de indefensión a la sociedad adquirente.
IV
La registradora, en su informe, ratifica su acuerdo de calificación, añadiendo que se tiene que acreditar que se dispone de cédula de habitabilidad para inscribir cualquier transmisión y cesión de uso de una vivienda, conforme el artículo 132 de la ley del derecho a la vivienda. Eso lo reafirma el artículo 26 del Decreto 55/2009, de 7 de abril, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad y esta exigencia no se puede romper por manifestaciones de los otorgantes.
V
El día 27 de octubre se recibe el expediente a esta dirección general con copia de la escritura, el acuerdo de calificación, el escrito de interposición del recurso y el informe de la registradora.
VI
En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Primero
La normativa sobre habitabilidad como delimitadora de la función social de la propiedad de una vivienda
1.1 En nuestras resoluciones de 31 de marzo de 2009 y 20 de abril de 2010 explicitábamos que la normativa sobre habitabilidad, derivada del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, se tiene que entender como delimitadora de la función social de la propiedad y recordábamos la evolución normativa de las cédulas de habitabilidad desde la asunción por parte de la Generalidad de la competencia exclusiva en materia de vivienda, producida en virtud del Real decreto 159/1981, de 9 de enero, sobre transferencia de los servicios del Estado a la Generalidad de Cataluña en materia de patrimonio arquitectónico, edificación y vivienda.
1.2 En el ejercicio de esta competencia, decíamos, la Generalidad aprobó el Decreto 346/1983, de 8 de julio, sobre el nivel de habitabilidad objetiva exigido en las viviendas que estableció una primera normativa, de orden público e imperativa, que obligaba a los constructores y los promotores de viviendas a construirlas con unas condiciones determinadas en beneficio de la colectividad, y por Decreto 129/1984, de 18 de abril, sobre el otorgamiento de la cédula de habitabilidad convirtió este documento en el instrumento básico del control administrativo de la legalidad en esta materia. La Ley 24/1991, de 29 de noviembre, de la vivienda, prohibió la ocupación de las viviendas sin cédula y estableció el derecho del adquirente a que ésta le fuera entregada en el momento de la firma del contrato de compraventa, o en todo caso previamente a la entrega de la vivienda. Los requisitos de habitabilidad se adaptaron a las nuevas circunstancias por el Decreto 274/1995, de 11 de julio, y el Decreto 28/1999, de 9 de febrero, y por el Decreto 259/2003, de 21 de octubre, sobre requisitos mínimos de habitabilidad en los edificios de viviendas y de la cédula de habitabilidad.
1.3 Insistimos que esta normativa, derivada de un mandato constitucional y estatutario, se establece como parte de la función social del derecho de la propiedad y así lo han configurado tanto los artículos 541-2 y 545-2.2b) del Código civil de Cataluña como el artículo 2.i) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, sobre el derecho a la vivienda. De ésta última, destacábamos la doble finalidad de proteger al consumidor o usuario que accede a la propiedad o al uso de una vivienda y de garantizar la calidad y el buen uso de las viviendas por medio de una actividad de control público. Concluíamos, finalmente, que esta normativa es imperativa y, de conformidad con el artículo 111-6 de nuestro Código, no puede ser objeto de exclusión voluntaria, de renuncia o de pacto en contra. Dicho de otra manera, la obligación de mantener la vivienda en el estado de habitabilidad adecuada y de mantener al día la cédula de habitabilidad es inherente al derecho mismo de la propiedad.
Segundo
La acreditación de la habitabilidad de una vivienda como requisito para inscribir la transmisión o cesión del uso a favor de cualquier adquirente
2.1 El recurso que da lugar a la presente resolución se fundamenta, en primer lugar, en que la exigencia de la cédula de habitabilidad en las transmisiones y cesiones de uso de viviendas sólo sería aplicable cuando el adquirente tuviera efectivamente la consideración de consumidor y usuario final de la vivienda transmitida.
2.2 No podemos compartir esta argumentación. Nuestra Resolución de 20 de abril de 2010 ya se pronunció sobre esta cuestión afirmando que la obligatoriedad de entregar la cédula de habitabilidad en el momento de transmitir una vivienda no es sólo una norma de protección del adquirente, sino también un mecanismo de control periódico del cumplimento de la obligación de renovar la cédula cosa que permite, también, luchar contra la práctica de la desocupación permanente de las viviendas que la Ley quiere limitar.
2.3 Así pues, es suficiente con recordar que el artículo 132 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho en la vivienda, prevé que los notarios, para autorizar escrituras de transmisión o cesión del uso de viviendas, tienen que exigir el cumplimiento de las disposiciones de la Ley, especialmente que a) La vivienda tiene que disponer de la cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva (...) cuyos documentos se tienen que entregar a los adquirentes o a los usuarios. Sólo en el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirentes pueden exonerar de manera expresa esta obligación de los transmitentes, siempre que por medio de un informe emitido por un técnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad después de la ejecución de las obras de rehabilitación. Correlativamente, el artículo 135 impide a los registradores de la propiedad la inscripción de las escrituras que no hayan cumplido lo que establece el artículo 132. Y, como decíamos en nuestras resoluciones de 31 de marzo de 2009 y 20 de abril de 2010, ante la literalidad de los artículos 26, 132 y 135 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho en la vivienda, no es admisible la autorización de escrituras de transmisión de viviendas sin la aportación de la cédula o del informe supletorio.
2.4 El artículo 9 del Decreto 55/2009, de 7 de abril, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, ratifica este criterio cuando establece que el único supuesto de exoneración de la obligación de entregar la cédula es el de la transmisión de viviendas usadas que tienen que ser objeto de obras de rehabilitación (casos en que hacen falta el informe técnico supletorio y la certificación municipal complementaria) y que se adquiera la vivienda para derribarla. No es éste el supuesto de la transmisión efectuada con el título calificado.
Tercero
La aplicación de la exigencia de aportar la cédula de habitabilidad en las daciones en pago de deuda
3.1 Una segunda fundamentación del recurso es la no aplicación de la exigencia de la cédula de habitabilidad en las daciones en pago de deuda porque son situaciones para evitar la insolvencia del deudor transmitente.
3.2 Tampoco aquí podemos dar la razón al recurrente. En las ya mencionadas resoluciones de 31 de marzo de 2009 y 20 de abril de 2010 se dijo que la exigencia de aportar la cédula de habitabilidad se aplicaba a cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso de una vivienda, conforme al artículo 26.2 de esta Ley. Eso incluye todos los negocios en que haya una transmisión voluntaria y efectiva del uso de una vivienda a cambio de un precio o contraprestación. Por contra, se excluyen todas las transmisiones no voluntarias, aquéllas en las que no hay contraprestación y las transmisiones en las que no hay realmente cesión del uso o se hacen a un copropietario. La dación en pago que se instrumenta en el título calificado es la adjudicación de un bien hecha por el deudor al acreedor en pago de una deuda. Esta transmisión es totalmente voluntaria, y no se puede asimilar a una ejecución forzosa. También hay una contraprestación claramente pactada, y, en consecuencia, es una transmisión hecha a título oneroso, y sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (artículo 7.2.a) del Texto refundido de la Ley del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados). Por todo eso, no hay ninguna razón que justifique la exclusión de la exigencia legal de aportar la cédula de habitabilidad.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Información sobre los recursos a interponer
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el juzgado de primera instancia de la ciudad de Tarragona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de la notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 5 de enero de 2012
Santiago Ballester i Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
