El Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, publicado en el Boletín Oficial del País Vasco n.º 59, de 28 de marzo de 2008, dispone en su artículo 6 que los precios máximos en primeras, y segundas y posteriores transmisiones de viviendas de protección oficial, se calcularán multiplicando la superficie útil de la vivienda o anejo de que se trate por una cantidad que se determinará mediante Orden del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco en función del tipo de vivienda y del municipio donde se encuentren. Del mismo modo se señala en el citado artículo que las Órdenes de precios regularán las rentas máximas aplicables a los contratos de arrendamiento.
En desarrollo de tales previsiones, se dictó la Orden de 15 de mayo de 2008, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre determinación de precios máximos de viviendas de protección oficial, publicada en el Boletín Oficial del País Vasco n.º 100, de 28 de mayo de 2008, que posteriormente fue modificada mediante la Orden de 10 de diciembre de 2009, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, de modificación de diversas órdenes en materia de viviendas de protección oficial, publicada en el Boletín Oficial del País Vasco n.º 249, de 29 de diciembre de 2009.
Dado el tiempo transcurrido, es preciso actualizar dichos precios para adecuarlos a las circunstancias actuales de las viviendas de protección oficial.
La primera adecuación se practica sobre el precio de las viviendas de protección oficial trasmitidas en derecho de superficie -las construidas como norma general por el Gobierno Vasco en los últimos años-, cuyo precio máximo por m² de vivienda construida se incrementa un 2% debido al incremento de costes sufrido por aplicación de las nuevas normas técnicas de edificación (0,2%) y al incremento de los costes de la edificación entre el 1 de julio de 2008 y el 30 de junio de 2010 (1,8%).
Determinado este precio, surge automáticamente el correspondiente a las viviendas de protección oficial en propiedad plena, segunda adecuación, al incrementar la cantidad resultante anterior en un 10% por la repercusión del valor del suelo.
A las viviendas de protección oficial de régimen especial (viviendas sociales), tercera adaptación, cuyo destino generalizado es el de alquiler (salvo excepciones para realojos o venta a otras administraciones con destino al alquiler), se les incrementa el precio en un 10% sobre el vigente hasta ahora. Estos precios, en la actualidad, se encuentran muy distantes de sus costes de edificación, debiendo ser objeto de sucesivas y progresivas adaptaciones en el futuro, para su correcta puesta en valor.
Este ajuste en precios que se practica sobre la modalidad en derecho de superficie, origina automáticamente el correspondiente a las viviendas de protección oficial de régimen especial en propiedad plena, al incrementar la cantidad resultante anterior en un 10% por la repercusión del valor del suelo.
Las viviendas de protección oficial de régimen tasado autonómico mantienen básicamente sus precios actuales, dado que se sitúan en el escalón alto de precios de viviendas de protección pública habiendo descendido en los últimos tiempos el nivel de precios de las viviendas libres y, por tanto, los diferenciales de precios entre las viviendas tasadas y las libres.
No obstante y siguiendo la misma técnica, para determinar el precio de las viviendas de protección oficial de régimen tasado autonómico en plena propiedad se incrementan los precios máximos atribuibles en un 10% por la repercusión del valor del suelo.
Como cuarta medida correctora, se acomete un ajuste global a la baja en la estructura de rentas máximas aplicables al arrendamiento, para atenuar el impacto que en las mismas causaría la variación de los precios de venta, limitando sus cuantías máximas a la actual evolución bajista del mercado de vivienda y específicamente al del alquiler, en consonancia con otros ajustes ya practicados en los programas de intermediación en el mercado de alquiler que se han acometido desde el Gobierno Vasco.
Ello implica una completa regulación de los precios máximos de alquiler, adaptándolos a las condiciones actuales de mercado, y buscando unos precios más accesibles, con la idea de que los esfuerzos financieros para el acceso en alquiler presenten ventajas competitivas con sus equivalentes en compra.
También se racionalizan, de paso, los mecanismos operativos de gestión y actualización de rentas, combinando la equidad en su determinación, con una gestión operativa más ágil y eficaz.
Como quinta novedad, se regulan por primera vez en nuestra normativa los cánones a satisfacer por los usuarios de los alojamientos dotacionales de régimen autonómico, que alcanzan por fin vida real tras largo tiempo de espera administrativa.
Como sexta y última gran novedad, se acomete asimismo por primera vez, la regulación de los fundamentos del cálculo del precio máximo del derecho de superficie.
La metodología del cálculo del precio de las viviendas en derecho de superficie tiene necesariamente en cuenta que el valor de este derecho de carácter temporal, será igual a cero en el momento que expire el plazo de vigencia del mismo (en la práctica habitual de esta Administración, tras 75 años), revirtiendo la plena propiedad de lo edificado, a la administración cedente del derecho de superficie.
La valoración se realiza tomando como referencia los criterios establecidos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE n.º 85, de 9 de abril de 2003), modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre (BOE n.º 249, de 17 de octubre de 2007).
El cálculo del precio de los inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie se efectúa en base a lo dispuesto en el artículo 53 de dicha Orden, que remite al artículo 45.2 de la misma para el cálculo del valor de partida; al valor actual del valor de reversión, en la fecha de extinción del derecho, calculado de acuerdo a su artículo 31.3; y a la tasa de actualización a aplicar para calcular los valores citados en base a lo contemplado en su artículo 32, tomando en consideración, adicionalmente, el plazo de extinción del derecho usualmente establecido por el Gobierno Vasco (75 años) y la presunción de que en los seis primeros años (del año 0 al año 5) no se produce depreciación de la edificación, aunque se vaya reduciendo el período de duración del derecho de superficie.
Esta última consideración se realiza teniendo en cuenta que el derecho de superficie se otorga en el momento de la adjudicación del suelo al agente promotor (año 0), quien deberá acometer el proceso de promoción hasta la entrega de las viviendas a los adjudicatarios.
Una vez recibidas las viviendas por éstos, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (BOE n.º 266, de 6 de noviembre de 1999) establece una garantía de un año para los defectos por acabados, por lo que es a partir de este momento cuando se puede considerar que se inicia el proceso de depreciación por antigüedad de la edificación.
Este proceso de valoración se recoge de una manera simplificada a través de la tabla de porcentajes de depreciación que figura en el anexo III, y se especifican las formulaciones empleadas para su cálculo en base a los criterios detallados establecidos en la precitada Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre.
En su virtud,
DISPONGO:
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.- Objeto.
1.- La presente Orden tiene por objeto determinar los precios máximos de venta y las rentas máximas anuales de las viviendas de protección oficial y el canon mensual a satisfacer por la ocupación de los alojamientos dotacionales de régimen autonómico.
2.- Se consideran viviendas de protección oficial a estos efectos las viviendas de protección oficial de régimen general, las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales, y las viviendas de régimen tasado autonómico.
CAPÍTULO II
PRECIOS MÁXIMOS DE VENTA DE LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL
Artículo 2.- Precios máximos.
1.- Los precios máximos de venta de las viviendas de protección oficial edificadas en derecho de superficie y de las viviendas de protección oficial edificadas en propiedad plena se calcularán con arreglo a lo establecido en los artículos siguientes.
2.- Los precios de las viviendas de protección oficial destinadas a realojos se determinarán de conformidad con lo previsto en los artículos 38 del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, y 23 del Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
Artículo 3.- Sistema de cálculo de los precios máximos de las viviendas de protección oficial edificadas en derecho de superficie.
1.- Los precios máximos de las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales edificadas en derecho de superficie se determinarán multiplicando el precio base por el número de metros cuadrados útiles de las viviendas.
2.- Los precios máximos de las viviendas de protección oficial de régimen general y de régimen tasado autonómico edificadas en derecho de superficie se determinarán del siguiente modo:
a) Los primeros 45 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1,15.
b) A partir de los 45 hasta los 60 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1,10.
c) A partir de los 60 hasta los 75 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1.
d) A partir de los 75 metros cuadrados útiles de la vivienda hasta los 90 metros cuadrados. Precio base multiplicado por 0,8.
e) En el supuesto de que la vivienda disponga, por las circunstancias previstas reglamentariamente, de más de 90 metros cuadrados, se aplicará desde los 90 metros cuadrados el precio base multiplicado por 0,8.
f) Cuando la edificación de las viviendas sea de baja densidad, adicionalmente, los precios máximos así obtenidos se pueden incrementar en un 10%.
Artículo 4.- Precio base de las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales edificadas en derecho de superficie.
a) Promoción pública. Precio máximo: 734,13 euros/m² útil.
b) Promoción privada. Precio máximo: 975,90 euros/m² útil.
c) El precio máximo por m² útil de los anejos resultará de multiplicar por 0,46 al precio base.
Artículo 5.- Precio base de las viviendas de protección oficial de régimen general edificadas en derecho de superficie.
a) En los municipios incluidos en el anexo I: 1.481,19 euros/m² útil.
b) En los municipios incluidos en el anexo II: 1.433,08 euros/m² útil.
c) En el resto de municipios: 1.294,57 euros/m² útil.
d) El precio máximo por m² útil de los anejos resultará de multiplicar por 0,4 el precio base.
Artículo 6.- Precio base de las viviendas de protección oficial de régimen tasado autonómico edificadas en derecho de superficie.
a) En los municipios incluidos en el anexo I: 2.468,63 euros/m² útil.
b) En los municipios incluidos en el anexo II: 2.388,47 euros/m² útil.
c) En el resto de municipios: 2.156,01 euros/m² útil.
d) El precio máximo por m² útil de los anejos resultará de multiplicar por 0,28 el precio base.
Artículo 7.- Sistema de cálculo de los precios máximos de las viviendas de protección oficial edificadas en propiedad plena.
1.- Los precios máximos de las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales edificadas en propiedad plena se determinarán multiplicando el precio base por el número de metros cuadrados útiles de las viviendas.
2.- Los precios máximos de las viviendas de protección oficial de régimen general y de régimen tasado autonómico edificadas en propiedad plena se determinarán del siguiente modo:
a) Los primeros 45 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1,15.
b) A partir de los 45 hasta los 60 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1,10.
c) A partir de los 60 hasta los 75 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1.
d) A partir de los 75 metros cuadrados útiles de la vivienda hasta los 90 metros cuadrados. Precio base multiplicado por 0,8.
e) En el supuesto de que la vivienda disponga, por las circunstancias previstas reglamentariamente, de más de 90 metros cuadrados, se aplicará desde los 90 metros cuadrados el precio base multiplicado por 0,8.
f) Cuando la edificación de las viviendas sea de baja densidad, adicionalmente, los precios máximos así obtenidos se pueden incrementar en un 10%.
Artículo 8.- Precio base de las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales edificadas en propiedad plena.
a) Promoción pública. Precio máximo: 807,54 euros/m² útil.
b) Promoción privada. Precio máximo: 1073,49 euros/m² útil.
c) El precio máximo por m² útil de los anejos resultará de multiplicar por 0,46 al precio base.
Artículo 9.- Precio base de las viviendas de protección oficial de régimen general edificadas propiedad plena.
a) En los municipios incluidos en el anexo I: 1.629,31 euros/m² útil.
b) En los municipios incluidos en el anexo II: 1.576,40 euros/m² útil.
c) En el resto de municipios: 1.424,03 euros/m² útil.
d) El precio máximo por m² útil de los anejos resultará de multiplicar por 0,4 el precio base.
Artículo 10.- Precio base de las viviendas de protección oficial de régimen tasado autonómico edificadas en propiedad plena.
a) En los municipios incluidos en el anexo I: 2.715,49 euros/m² útil.
b) En los municipios incluidos en el anexo II: 2.627,32 euros/m² útil.
c) En el resto de municipios: 2.371,61 euros/m² útil.
d) El precio máximo por m² útil de los anejos resultará de multiplicar por 0,28 el precio base.
Artículo 11.- Reglas especiales para las segundas y posteriores transmisiones de las viviendas de protección oficial.
1.- Si el precio máximo en segundas y posteriores transmisiones de las viviendas de protección oficial, calculado a tenor de lo dispuesto en los artículos anteriores, resultara inferior a la cantidad total abonada en concepto de precio y tributos legalmente exigibles en la transmisión inmediatamente anterior, el precio máximo en segundas y posteriores transmisiones podrá elevarse hasta esta cantidad, excepto en los casos en que la disminución del precio máximo obedezca a lo previsto en el artículo 12.
2.- El precio máximo en segundas y posteriores transmisiones de las viviendas de protección oficial destinadas a realojos será el mismo precio que se aplicó a la primera transmisión, que podrá actualizarse en la misma proporción en que se haya revisado el precio máximo de venta por m² de superficie útil, en el municipio de que se trate y para la misma clase de vivienda.
3.- Si las viviendas de protección oficial calificadas de modo permanente y destinadas por sus promotores o compradores a arrendamiento, se vendieran por éstos en primeras o segundas transmisiones, el precio máximo al que podrían enajenarse será el siguiente:
a) Si se venden, entre el año 1 y el 15 a contar desde la calificación definitiva, el precio máximo vigente en ese momento.
b) Si se venden entre el año 15 y el 50, contados desde su calificación definitiva, el precio máximo vigente en ese momento, con un incremento del 20%.
c) Si se venden a partir del año 50 desde su calificación definitiva, el precio máximo vigente en ese momento, con un incremento del 25%.
Artículo 12.- Precios máximos para las segundas y posteriores transmisiones de las viviendas de protección oficial edificadas en derecho de superficie.
El precio en segundas y posteriores transmisiones de las viviendas de protección oficial edificadas en derecho de superficie y sus anejos durante el plazo por el que se ha constituido este derecho, se calculará con arreglo al sistema de valoración que se establece en el anexo III.
I. ERANSKINA / ANEXO I
ARABA/ÁLAVA
Laudio/Llodio
Vitoria-Gasteiz
BIZKAIA
Amorebieta-Etxano
Barakaldo
Basauri
Berango
Bermeo
Bilbao
Durango
Erandio
Ermua
Galdakao
Gernika-Lumo
Getxo
Leioa
Mungia
Portugalete
Santurtzi
Sestao
Sopelana
GIPUZKOA
Andoain
Arrasate/Mondragón
Astigarraga
Donostia-San Sebastián
Eibar
Errenteria
Hernani
Hondarribia
Irun
Lasarte-Oria
Lezo
Oiartzun
Pasaia
Tolosa
Zarautz
II. ERANSKINA / ANEXO II
ARABA/ÁLAVA
Amurrio
Salvatierra/Agurain
Oyón-Oion
BIZKAIA
Abadiño
Abanto y Ciérvana-Abanto Zierbena
Alonsotegi
Arrankudiaga
Arrigorriaga
Bakio
Balmaseda
Barrika
Berriz
Derio
Elorrio
Etxebarri
Gorliz
Güeñes
Igorre
Iurreta
Larrabetzu
Lekeitio
Lemoa
Lemoiz
Lezama
Loiu
Markina-Xemein
Muskiz
Ondarroa
Urduña/Orduña
Ortuella
Plentzia
Sondika
Ugao-Miraballes
Urduliz
Valle de Trápaga-Trapagaran
Zaldibar
Zalla
Zamudio
Zaratamo
Zeberio
Zierbena
Ziortza-Bolibar
GIPUZKOA
Aretxabaleta
Azkoitia
Azpeitia
Beasain
Bergara
Deba
Elgoibar
Eskoriatza
Getaria
Ibarra
Lazkao
Legazpi
Oñati
Ordizia
Orio
Soraluze-Placencia de las Armas
Urnieta
Urretxu
Usurbil
Villabona
Zestoa
Zizurkil
Zumaia
Zumarraga
CAPÍTULO III
RENTA MÁXIMA ANUAL DE LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN GENERAL
Artículo 13.- Renta máxima anual.
1.- La renta máxima anual inicial aplicable a las viviendas de protección oficial adjudicadas en régimen de arrendamiento será un porcentaje del precio máximo de venta de dichas viviendas y de sus anejos, que se establecerá según los ingresos anuales de la unidad convivencial arrendataria, computados según se establece en los artículos 19 y siguientes del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, a la fecha de la firma del contrato de arrendamiento, con independencia de cuáles hayan sido los ingresos computados para la adjudicación.
2.- Durante el plazo de duración del contrato de arrendamiento o de sus prórrogas hasta los cinco años, la renta anual se actualizará automáticamente en la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo del País Vasco. Se aplicará para la actualización anual de la renta el último Índice interanual disponible oficialmente en el momento del devengo anual de la actualización.
3.- Concluido el plazo de cinco años, si la unidad convivencial sigue cumpliendo los requisitos exigidos por la normativa vigente para continuar en el arrendamiento, se podrá novar el contrato, actualizando la renta anual hasta la máxima inicial que le corresponda en aplicación del artículo 13.1 de esta Orden.
4.- En cualquier momento durante la duración del arrendamiento se podrán comprobar los ingresos de la unidad convivencial. Si se constatasen mayores ingresos que los considerados para la determinación de la renta inicial, podrá adecuarse la renta al porcentaje correspondiente a los ingresos comprobados.
Artículo 14.- Porcentajes aplicables a las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales de promoción pública edificadas en derecho de superficie.
Los porcentajes aplicables al precio máximo de venta en derecho de superficie de las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales de promoción pública y sus anejos, a los efectos de calcular la renta máxima anual serán los siguientes:
a) Unidades convivenciales con ingresos hasta 3.000 euros: 2,5%.
b) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 3.000 euros y hasta 9.000 euros: 3,5%.
c) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 9.000 euros y hasta 15.000 euros: 4,5%.
d) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 15.000 euros y hasta 18.000 euros: 5,2%.
e) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 18.000 euros y hasta 22.000 euros: 6%.
f) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 22.000 euros y hasta 25.000 euros: 7,25%.
g) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 25.000 y hasta 28.000 euros: 8,25%.
h) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 28.000 y hasta 35.000 euros: 10,6%.
i) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 35.000 euros: 11,8%.
Artículo 15.- Porcentajes aplicables a las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales de promoción privada edificadas en derecho de superficie.
Los porcentajes aplicables al precio máximo de venta en derecho de superficie de las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales de promoción privada y sus anejos, a los efectos de calcular la renta máxima anual serán los siguientes:
a) Unidades convivenciales con ingresos hasta 3.000 euros: 1,88%.
b) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 3.000 euros y hasta 9.000 euros: 2,63%.
c) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 9.000 euros y hasta 15.000 euros: 3,4%.
d) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 15.000 euros y hasta 18.000 euros: 3,91%.
e) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 18.000 euros y hasta 22.000 euros: 4,5%.
f) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 22.000 euros y hasta 25.000 euros: 5,45%.
g) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 25.000 y hasta 28.000 euros: 6,2%.
h) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 28.000 y hasta 35.000 euros: 8%.
i) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 35.000 euros: 8,88%.
Artículo 16.- Porcentajes aplicables a las viviendas de protección oficial de régimen general edificadas en derecho de superficie.
Los porcentajes aplicables al precio máximo de venta en derecho de superficie de las viviendas de protección oficial de régimen general y sus anejos, a los efectos de calcular la renta máxima anual serán los siguientes:
a) Unidades convivenciales con ingresos hasta 15.000 euros: 2,5%.
b) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 15.000 euros y hasta 21.000 euros: 3,2%.
c) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 21.000 euros y hasta 25.100 euros: 4%.
d) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 25.100 euros y hasta 30.000: 4,7%.
e) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 30.000 euros y hasta 35.000: 5,2%.
f) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 35.000 euros: 5,7%.
Artículo 17.- Porcentajes aplicables a las viviendas de protección oficial de régimen tasado autonómico edificadas en derecho de superficie.
Los porcentajes aplicables al precio máximo de venta en derecho de superficie de las viviendas de protección oficial de régimen tasado autonómico y sus anejos, a los efectos de calcular la renta máxima anual serán los siguientes:
a) Unidades convivenciales con ingresos de 12.000 hasta 18.000 euros: 2%.
b) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 18.000 euros y hasta 21.000 euros: 2,4%.
c) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 21.000 euros y hasta 27.000 euros: 3,2%.
d) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 27.000 euros y hasta 35.000 euros: 3,5%.
e) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 35.000 euros: 3,75%.
Artículo 18.- Porcentajes aplicables a las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales de promoción pública edificadas en plena propiedad
Los porcentajes aplicables al precio máximo de venta en plena propiedad de las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales de promoción pública y sus anejos, a los efectos de calcular la renta máxima anual serán los siguientes:
a) Unidades convivenciales con ingresos hasta 3.000 euros: 2,27%.
b) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 3.000 euros y hasta 9.000 euros: 3,18%.
c) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 9.000 euros y hasta 15.000 euros: 4,09%.
d) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 15.000 euros y hasta 18.000 euros: 4,73%.
e) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 18.000 euros y hasta 22.000 euros: 5,45%.
f) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 22.000 euros y hasta 25.000 euros: 6,6%.
g) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 25.000 y hasta 28.000 euros: 7,5%.
h) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 28.000 y hasta 35.000 euros: 9,64%.
i) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 35.000 euros: 10,73%.
Artículo 19.- Porcentajes aplicables a las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales de promoción privada edificadas en propiedad plena.
Los porcentajes aplicables al precio máximo de venta en propiedad plena de las viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas sociales de promoción privada y sus anejos, a los efectos de calcular la renta máxima anual serán los siguientes:
a) Unidades convivenciales con ingresos hasta 3.000 euros: 1,71%.
b) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 3.000 euros y hasta 9.000 euros: 2,39%.
c) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 9.000 euros y hasta 15.000 euros: 3,08%.
d) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 15.000 euros y hasta 18.000 euros: 3,56%.
e) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 18.000 euros y hasta 22.000 euros: 4,1%.
f) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 22.000 euros y hasta 25.000 euros: 4,96%.
g) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 25.000 y hasta 28.000 euros: 5,64%.
h) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 28.000 y hasta 35.000 euros: 7,25%.
i) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 35.000 euros: 8,07%.
Artículo 20.- Porcentajes aplicables a las viviendas de protección oficial de régimen general edificadas en propiedad plena.
Los porcentajes aplicables al precio máximo de venta en propiedad plena de las viviendas de protección oficial de régimen general y sus anejos, a los efectos de calcular la renta máxima anual serán los siguientes:
a) Unidades convivenciales con ingresos hasta 15.000 euros: 2,27%.
b) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 15.000 euros y hasta 21.000 euros: 2,91%.
c) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 21.000 euros y hasta 25.100 euros: 3,64%.
d) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 25.100 euros y hasta 30.000: 4,27%.
e) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 30.000 euros y hasta 35.000: 4,73%.
f) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 35.000 euros: 5,18%.
Artículo 21.- Porcentajes aplicables a las viviendas de protección oficial de régimen tasado autonómico edificadas en plena propiedad.
Los porcentajes aplicables al precio máximo de venta en plena propiedad de las viviendas de protección oficial de régimen tasado autonómico y sus anejos, a los efectos de calcular la renta máxima anual serán los siguientes:
a) Unidades convivenciales con ingresos de 12.000 hasta 18.000 euros: 1,82%.
b) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 18.000 euros y hasta 21.000 euros: 2,18%.
c) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 21.000 euros y hasta 27.000 euros: 2,91%.
d) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 27.000 euros y hasta 35.000 euros: 3,18%.
e) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 35.000 euros: 3,41%.
CAPÍTULO IV
CANON MENSUAL POR OCUPACIÓN DE LOS ALOJAMIENTOS DOTACIONALES DE RÉGIMEN AUTONÓMICO
Artículo 22.- Alojamientos dotacionales de régimen autonómico de un dormitorio.
1.- El canon mensual a satisfacer por la ocupación de los alojamientos dotacionales de régimen autonómico de un dormitorio será el siguiente:
a) Unidades convivenciales con ingresos hasta 15.000 euros: 150 euros.
b) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 15.000 euros y hasta 21.000 euros: 200 euros.
c) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 21.000 euros y hasta 25.000 euros: 250 euros.
d) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 25.000 euros y hasta 35.000: 300 euros.
e) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 35.000 euros: 350 euros.
2.- Al canon resultante en cada caso, se le adicionarán 60 euros al mes si el alojamiento dotacional dispone de garaje vinculado.
Artículo 23.- Alojamientos dotacionales de régimen autonómico de dos dormitorios.
1.- El canon mensual a satisfacer por la ocupación de los alojamientos dotacionales de régimen autonómico de dos dormitorios será el siguiente:
a) Unidades convivenciales con ingresos hasta 15.000 euros: 180 euros.
b) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 15.000 euros y hasta 21.000 euros: 240 euros.
c) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 21.000 euros y hasta 25.000 euros: 300 euros.
d) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 25.000 euros y hasta 35.000: 360 euros.
e) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 35.000 euros: 420 euros.
2.- Al canon resultante en cada caso, se le adicionarán 60 euros al mes si el alojamiento dotacional dispone de garaje vinculado.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera.- Lo previsto en los artículos 13 a 21 de la presente Orden no será de aplicación a las viviendas de protección oficial en régimen de arrendamiento cuyas condiciones hayan sido establecidas en un convenio o en una licitación pública.
Segunda.- Lo previsto en los apartados 2, 3 y 4 del artículo 13 de la presente Orden no será de aplicación a las viviendas de protección oficial adjudicadas en régimen de arrendamiento cuyas condiciones hayan sido establecidas por la Administración Local o sus organismos dependientes.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.- Los precios máximos de venta de las viviendas de protección oficial previstos en la presente Orden serán de aplicación a las solicitudes de calificación provisional formuladas a partir del 1 de julio de 2010 y pendientes de resolución en el momento de su entrada en vigor.
Segunda.- Los precios máximos de venta en segundas y posteriores transmisiones de las viviendas y anejos edificados en derecho de superficie establecidos en esta Orden serán de aplicación a todas las transmisiones de tales viviendas y anejos que se lleven a cabo a partir de su entrada en vigor.
Tercera.- Sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones adicionales primera y segunda, la actualización de la renta anual de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Orden se regirá por la normativa vigente a la fecha de su formalización.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA
Queda derogada la Orden de 15 de mayo de 2008, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre determinación de precios máximos de viviendas de protección oficial así como cuantas disposiciones se opongan a lo dispuesto en ésta.
DISPOSICIÓN FINAL
La presente Orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco.
En Vitoria-Gasteiz, a 3 de noviembre de 2010.
El Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes,
IGNACIO MARÍA ARRIOLA LÓPEZ.
ANEXO III
El precio máximo atribuible inicialmente a las viviendas de protección pública, se determinará aplicando las reglas contenidas en los artículos 2 a 6 de esta Orden, según tipología de protección de la vivienda, segmentadas según zona geográfica y naturaleza (vivienda o anejos), a las superficies en metros cuadrados útiles computables en cada caso, sobre las que se aplicará el precio base atribuido.
El precio máximo así atribuido se puede descomponer en tres elementos:
a) El valor de repercusión del suelo.
b) El valor atribuible a los componentes del mercado que se fija por sistema en el 15% del total.
c) El valor atribuible a los costes de construcción y urbanización, definidos por la diferencia entre el valor atribuible menos el valor del suelo y menos el valor atribuido a los componentes del mercado.
La metodología del cálculo del precio máximo de las viviendas en derecho de superficie tiene que tener necesariamente en cuenta que el valor de este derecho de carácter temporal, será igual a cero en el momento que expire el plazo de vigencia del mismo, revirtiendo la plena propiedad de lo edificado al cedente del derecho de superficie, que nunca ha dejado de ser titular del suelo cedido.
La valoración se realiza tomando como referencia los criterios establecidos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE n.º 85, de 9 de abril de 2003), modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre (BOE n.º 249, de 17 de octubre de 2007).
El cálculo del precio máximo de las viviendas en derecho de superficie se realiza por el método establecido en la Orden señalada para la valoración de inmuebles sobre los que existe el mencionado derecho, determinando el valor de reemplazo neto del inmueble, el valor actual del valor de reversión a la finalización del plazo establecido, considerando una depreciación física mediante la técnica de amortización lineal, en atención a la vida útil total del inmueble, y bajo la consideración de que en los seis primeros años (del año 0 al año 5) no se produce depreciación de la edificación, aunque se vaya reduciendo el período de duración del derecho de superficie. El plazo estándar del derecho de superficie se cuantifica en 75 años y la vida útil de los inmuebles en 100 años.
El derecho de superficie se otorga en el momento de la adjudicación del suelo al agente promotor (año 0), quien deberá acometer el proceso de promoción hasta la entrega de las viviendas a los adjudicatarios.
Una vez recibidas las viviendas por éstos, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (BOE n.º 266, de 6 de noviembre de 1999), establece una garantía de un año para los defectos por acabados, por lo que es a partir de este momento cuando se puede considerar que se inicia el proceso de depreciación por antigüedad de la edificación.
Por último, hay que especificar que, a efectos del cálculo del valor actual del valor de reversión que sirve de base para concretar la tabla del apartado 2 de este anexo, se ha considerado como tipo de actualización el 3,85%, correspondiente al rendimiento de la deuda pública a diez años, y calculado como media de los doce últimos datos disponibles a la fecha (desde octubre de 2009 a agosto de 2010), datos publicados por el Banco de España.
Dicho porcentaje deberá ser revisado anualmente e incluida su actualización junto con los demás componentes del sistema de cálculo de precios oficiales de las viviendas de protección pública. Tiene la consideración de tipo de interés real dado que no incorpora ningún supuesto sobre inflación esperada para el período de duración del derecho de superficie.
Para calcular el precio máximo a aplicar a las segundas y posteriores transmisiones de viviendas protegidas cedidas en derecho de superficie, el valor atribuible inicial será el actualizado vigente en el momento de la transmisión a efectuar, de conformidad con lo previsto en la normativa que resulte de aplicación para las viviendas en plena propiedad, valor sobre el que se aplicará el porcentaje que corresponda de la siguiente tabla de depreciación de valores, en función del número de años transcurridos desde la constitución del derecho de superficie y/o de los que faltan por transcurrir para la extinción del citado derecho de superficie:
Tabla de porcentajes resultantes con el tipo de actualización del 3,85% y sin depreciación de la edificación de 0 a 5 años.
ERABILERA URTEAK
AÑOS EN USO GELDITZEN DIREN URTEAK
AÑOS QUE QUEDAN AZALERA ESKUBIDEAN LAGATAKO ETXEBIZITZAK JABETZA OSOAN SALTZEKO SALMENTA BALIOA KALKULATZEKO APLIKATU BEHARREKO %
% A APLICAR SOBRE VALOR VENTA EN PLENA PROPIEDAD PARA CALCULAR VALOR EN VENTA VIVIENDAS CEDIDAS EN DERECHO DE SUPERFICIE
0 75 100,00
1 74 99,76
2 73 99,51
3 72 99,25
4 71 98,98
5 70 98,70
6 69 97,66
7 68 96,62
8 67 95,57
9 66 94,51
10 65 93,44
11 64 92,37
12 63 91,29
13 62 90,20
14 61 89,11
15 60 88,01
16 59 86,89
17 58 85,77
18 57 84,65
19 56 83,51
20 55 82,36
21 54 81,21
22 53 80,04
23 52 78,87
24 51 77,68
25 50 76,49
26 49 75,28
27 48 74,07
28 47 72,84
29 46 71,61
30 45 70,36
31 44 69,10
32 43 67,83
33 42 66,55
34 41 65,25
35 40 63,95
36 39 62,63
37 38 61,30
38 37 59,95
39 36 58,59
40 35 57,22
41 34 55,84
42 33 54,44
43 32 53,03
44 31 51,61
45 30 50,17
46 29 48,71
47 28 47,24
48 27 45,76
49 26 44,26
50 25 42,75
51 24 41,22
52 23 39,68
53 22 38,12
54 21 36,54
55 20 34,96
56 19 33,35
57 18 31,73
58 17 30,09
59 16 28,44
60 15 26,77
61 14 25,09
62 13 23,39
63 12 21,68
64 11 19,95
65 10 18,20
66 9 16,44
67 8 14,67
68 7 12,88
69 6 11,08
70 5 9,26
71 4 7,44
72 3 5,59
73 2 3,74
74 1 1,88
75 0 0,00
