Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por Emilio González Bou, notario de Castelló d'Empúries, contra la calificación substitutoria del registrador de la propiedad de Lloret de Mar número 1 Oscar Germán Vázquez Asenjo que confirma dos defectos de una calificación de la registradora de la Propiedad de Roses número 2, de una escritura de modificación de propiedad horizontal y final de obra.
Relación de hechos
I
Mediante escritura autorizada el 4 de mayo de 2010 por el notario de Castelló de Empúries Emilio González Bou, número 662 de protocolo, la sociedad F. S. L., debidamente representada, modifica la descripción de un edificio dividido horizontalmente, como consecuencia de varias modificaciones y redistribuciones interiores en las plantas subterránea y baja, modifica la propiedad horizontal y la descripción de las entidades resultantes y modifica también los estatutos por los que se regirá. Finalmente, solicita la inscripción de la finalización de las obras del mencionado edificio.
II
Copia de esta escritura fue presentada al Registro el 5 de mayo de 2010, donde causó el asentamiento 305 del Diario 45. Por acuerdo de calificación dictado el 10 de julio de 2010, Ester Sais Re, registradora del mencionado registro, suspende la inscripción solicitada por los siguientes motivos:
Primero: no se determina la naturaleza jurídica de los elementos de nueva creación de la planta subterránea que se vinculan a otros elementos privativos. Es necesario especificar si son anexos, de carácter privativo, o bien si son elementos comunes, cuyo uso se vincula a elementos privativos.
Segundo: en caso de que estos elementos sean anexos, se tiene que hacer constar sus límites.
Tercero: la superficie construida de las entidades privativas que integran la planta subterránea del edificio, suman 227,40 metros cuadrados construidos, y después de la modificación practicada, 237,67 metros cuadrados; y la superficie construida de la entidad destinada a local que integra la planta baja es de 415,82 metros cuadrados y después de la modificación de la propiedad horizontal practicada, la planta baja pasa a tener cuatro locales comerciales de 417,73 metros cuadrados. Si se alteran los metros de los elementos comunes para destinarlos a elementos de carácter privativo es necesaria su previa desafectación.
Cuarto: para inscribir la modificación de la propiedad horizontal es necesario el consentimiento de la entidad acreedora Caja de Ahorros de Girona.
III
El 23 de julio de 2010 se insta la aplicación del cuadro de sustituciones contra el anterior acuerdo de calificación, correspondiendo a Oscar Germán Vázquez Asenjo, registrador de Lloret de Mar número 1, su resolución. Por acuerdo de este registrador dictado el 6 de agosto de 2010, se revocan los defectos primero y cuarto, pero se mantienen los segundo y tercero. Por escrito presentado directamente al Registro de entrada de esta Dirección General el día 31 de agosto, el notario interpone recurso contra la calificación del registrador de Lloret de Mar número 1. Entre otras cuestiones, argumenta el recurrente, que no es necesaria la descripción individualizada de los anexos porque éstos forman parte del mismo elemento privativo, estando situados en el mismo espacio, de modo que es suficiente con una descripción global del elemento privativo. Considera, también, que la redistribución efectuada en las plantas baja y subterránea implica una nueva distribución y una pequeña ampliación de los metros destinados a elementos privativos, de modo que los elementos comunes de cada una de las plantas tendrán la superficie que resulte de la diferencia entre la total construida y la ocupada por los elementos privativos, sin que haga falta ningún acto formal de desafectación.
IV
Recibido el escrito del recurso por el registrador de Lloret de Mar número 1 el día 8 de septiembre, emite el día 16 de septiembre un acuerdo en el que niega que pueda contestar el escrito del recurso porque no es el órgano adecuado ante el que se tiene que interponer el recurso, ya que el recurso debe interponerse contra el acuerdo de calificación del registrador sustituido y no contra el del sustituto, conforme el artículo 19 bis 5 de la Ley hipotecaria y Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 16 de febrero de 2005. Este escrito, con el expediente del recurso, se presenta en esta Dirección General el día 17 de septiembre.
VI
En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Primero
Calificación por registrador sustituto y recurso gubernativo
1.1 Para poder entrar en el fondo de este recurso, se tiene que resolver antes una cuestión previa: si se puede interponer recurso contra el acuerdo del registrador resultante de aplicar el cuadro de sustituciones o bien el recurso sólo se puede interponer contra el acuerdo de calificación inicial.
1.2 Ante un acuerdo de calificación negativo de la inscripción solicitada, los interesados pueden interponer recurso gubernativo o instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley hipotecaria (artículo 19 bis de la Ley hipotecaria). La aplicación del cuadro de sustituciones implica una revisión de la primera calificación por un segundo registrador, resultante de un cuadro regulado por el Real decreto 1039/2003, de 1 de agosto y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de agosto de 2003. El registrador sustituto sólo puede revisar los defectos contenidos en el acuerdo de calificación respecto de los cuales el interesado no esté de acuerdo. En consecuencia, no puede añadir nuevos defectos. Si el registrador sustituto ratifica total o parcialmente los defectos de la calificación inicial, devolverá el título al interesado a los efectos de poder interponer recurso contra la calificación del registrador sustituido. El recurso se tendrá que ajustar a los defectos indicados por el registrador sustituido respecto de los cuales el registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad (artículo 19 bis de la Ley hipotecaria). Así, la ley expresamente determina que el recurso gubernativo se puede interponer contra el acuerdo de calificación inicial y no contra el acuerdo del registrador sustituto, como hace el notario recurrente.
1.3 Se podría pensar que cuando el recurrente dice que recurre contra la calificación del registrador sustituto, en realidad quiere recurrir contra la calificación inicial, porque su pretensión final es obtener la inscripción del título presentado. Ahora bien, eso no se puede mantener porque la interposición del recurso contra el acuerdo del registrador sustituto impide cumplir los trámites esenciales del expediente, más aún cuando, como en este caso, el escrito no se presenta en la oficina del Registro donde no radica la finca afectada sino ante otra oficina, como es esta misma Dirección General. Por aplicación del artículo 327 de la Ley hipotecaria, la oficina receptora del recurso la tiene que enviar al Registro de donde procede la calificación. El escrito de interposición del recurso tiene que indicar la calificación que se recurre y el domicilio del Registro del que se recurre la calificación (artículo 326 de la Ley hipotecaria). Como el escrito indica que el recurso se dirige contra el acuerdo del registrador substituto, el escrito se remitió al Registro de Lloret de Mar número 1. Pero las fincas a que se refiere el título radican en el distrito registral de Roses número 2, el cual no tiene ningún conocimiento de la interposición del recurso y no puede proceder a la prórroga del asiento de presentación, que determina el artículo 327 de la Ley hipotecaria. Eso llevaría a que la resolución de este recurso, si fuera favorable al recurrente, no se podría reflejar en los libros registrales, al no estar vigente el asiento de presentación del título correspondiente. La registradora de Roses número 2 tampoco ha podido rectificar su calificación, como prevé el mismo precepto, ni ha podido instruir el expediente con los requisitos del artículo 3 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, con notificación a todos los interesados y emisión del informe preceptivo. Todo eso lleva a desestimar el recurso interpuesto porque no se puede recurrir la calificación del registrador sustituto, si bien el interesado siempre puede obtener, mediante una nueva presentación del título en el Registro competente, una nueva calificación contra la cual interponer recurso.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Girona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, y es de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 25 de noviembre de 2010
Elena Lauroba Lacasa
Directora general de Derecho y de Entidades Jurídicas
