En el recurso gubernativo interpuesto por don Jordi Juanola Frúhling, en nombre y representación de la entidad C.H&L., S.L. contra la negativa del Registrador de la Propiedad de LLoret de Mar, número uno, don Francisco José Florán Fazio, a inscribir una escritura de segregación y compraventa.
Hechos
I
Por escritura otorgada en Barcelona, ante el Notario don José Javier Cuevas Castaño, el 15 de noviembre de 2002, número 3.769 de protocolo, las entidades I.C.B., S.L. y P. del R. S.L. representadas por don Fernando V.G., segregan de la finca registral 9871 del Registro de la Propiedad número uno de LLoret de Mar, una parcela con superficie de ochocientos dos metros cuadrados y la venden a la entidad C.H&L., S.L., que representada por don Barry D.R. la compra. En dicha escritura consta, previa información registral, que la finca se encuentra libre de cargas y sin ningún asiento de presentación pendiente de inscripción relativo a dicha finca. El mismo día se presenta en el Registro comunicación de haberse autorizado la misma, y el 19 de noviembre de 2002, se autoliquida el impuesto y se presenta copia auténtica de dicha escritura en el Registro de la Propiedad. Con fecha 21 de noviembre de 2002, se comunica al recurrente, por parte del Registro de la Propiedad, que debe aportar la referencia catastral. El 28 de Noviembre de 2002 se presenta en el Registro de la Propiedad mandamiento judicial, derivado de las diligencia previas 2477/2002, seguidas ante el Juzgado número tres de Blanes, por el que se ordena al Registrador practicar anotación preventiva de prohibición de disponer sobre la parcela vendida y paralizar cualquier inscripción sobre la finca objeto de la escritura.
II
Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad, número uno, de LLoret de Mar, fue calificada con la siguiente nota: «Nota de calificación de la escritura autorizada por el Notario de Barcelona, don José Javier Cuevas Castaño, el 15 de noviembre de 2002, con el número de protocolo 3.769, presentada con el asiento número 681/1 del Diario 53, fecha de presentación 16 de noviembre de 2002. Datos Registrales: Tomo 1.335, Libro 184, Término Lloret de Mar, Folio 8, Finca 9.871. Hechos: Examinado el documento que antecede se devuelve al presentante sin practicarse operación alguna porque durante los días de plazo del despacho del documento ha sido presentado mandamiento expedido por el Juzgado de Primera Instancia, número Tres de Blanes, en fecha veinticinco de noviembre de dos mil dos, en el que se ordena que no se despache el documento 3.769 de protocolo, que causó el asiento 681-1, del tomo 53 del Libro Diario de Operaciones, de fecha 16 de noviembre de 2002, al par que establece prohibición de disponer sobre la finca número 9.871 de Lloret, en cuanto a la segregación y transmisión de la parcela señalada con el número veintisiete, manzana J-8, polígono 1 de la Urbanización Serra Brava, cuyo mandamiento ha sido anotado. Fundamentos de Derecho. Artículo 42-4 de la Ley Hipotecaria. Esta Resolución se notifica al Notario autorizante por telecopia, al presentante y al interesado. Contra esta nota de calificación se puede interponer recurso gubernativo en el plazo de un mes a partir de la notificación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado mediante presentación del escrito de recurso en este Registro de la Propiedad o en las Oficinas y Registros previstos en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria y por los trámites establecidos en los artículos 324 y siguientes de la propia Ley Hipotecaria. En plazo del asiento de presentación será objeto de prórroga por 60 días a partir de la última notificación. Lloret de Mar, a 7 de diciembre de 2002. El Registrador. Fdo.: Francisco José Floran Fazio».
III
Don Jordi Juanola Frúhling, en nombre y representación de la entidad C.H&L., S.L., interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota y alegó: Que los principios hipotecarios de legalidad, tracto sucesivo y prioridad (artículos 18, 20 y 32 de la Ley hipotecaria) quedan cumplidos en el presente caso quedando protegido el titular registral. Que, asimismo, el comprador al solicitar las notas simples informativas y solicitar la verificación registral, ha hecho uso de la publicidad registral y ha confiado en su exactitud, adquiriendo de quien, según el Registro, estaba legitimado para transmitir la finca (principio de legitimación) lo que trae unas consecuencias importantes contempladas en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Que la entidad compradora es un tercero de buena fe que ha acudido al Notario y después al Registro de la Propiedad para realizar y practicar un título, en su significado formal y material, para acceder su inscripción en el Registro de la Propiedad y quedar protegida en sus derechos frente a cualquier tercero. Que atendiendo a lo establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, el mandamiento judicial no debe ser tenido en cuenta al ser posterior en el tiempo y, según se desprende de la información que otorga el Registro, la entidad adquirente es un tercero de buena fe que posee un título válido, eficaz y verdadero, de lo contrario se estaría atentando contra la libertad de un tercero de buen fe, sin que, ni siquiera, en dicho mandamiento, conste como demandada la sociedad compradora que adquiere del titular registral. Que, de conformidad con lo establecido en el artículo 136 del Reglamento Hipotecario se solicita que el Registrador acuda al Presidente de la Audiencia respectiva, en queja, por ser a su juicio, improcedente la practica del asiento. Que el principio de Fe Pública, comporta una presunción «iuris et de iure» y suele reforzarse por dos presunciones: La primera el tratarse de una presunción de integridad, la segunda presunción es una presunción de exactitud: dado que el Registro se presume exacto, quien contrate confiando en el contenido del mismo queda protegido. Que el Registrador en la calificación de los documentos judiciales debe abarcar la congruencia entre el procedimiento y la resolución, los obstáculos que puedan nacer del Registro, las formalidades extrínsecas del documento presentado y la competencia del Juez, ignorando, el recurrente, si el documento judicial presentado tiene las formalidades correctas. Que el Registrador al tener la obligación de practicar la debida calificación, también puede disponer de diversos instrumentos como pueden ser: los documentos presentados, los asientos registrales relacionados con ellos, puede pedir los documentos complementarios, como podría ser en este caso el presunto documento que ha iniciado el mandamiento ante el Juzgado. Que, en relación a la prohibición de disponer, hay que tener en cuenta, que los actos de disposición otorgados con anterioridad a la anotación preventiva de la prohibición de enajenar, no quedan afectados por ella y que la anotación preventiva de las prohibiciones de origen judicial constituye una medida cautelar, y su efecto es el «cierre del Registro» sobre dicha finca de los actos de disposición y la disposición de dicha finca ya ha sido realizada con anterioridad, por lo que aceptar dicho mandamiento judicial genera un grave perjuicio a la Sociedad compradora vulnerando el artículo 24 de la Constitución, dando protección a un presunto tercero que actúa contra una Sociedad que no es la titular registral, y que tampoco actúa contra este tercero de buena fe y con un presunto título del cual la validez y transmisión es de difícil creencia. Que la transmisión de la finca segregada a favor de la sociedad compradora debe extinguir la anotación del mandamiento judicial al ser este posterior tanto a la comunicación de la transmisión, como también posterior a la presentación de la inscripción de la referida escritura. Que el efecto que debe producir la anotación de prohibición de disponer, que es el de impedir la inscripción o anotación de los actos dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya recaído la anotación hubiera realizado posteriormente a ésta su titular, pero no son un obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación.
IV
El Notario autorizante de la escritura, Don José Javier Cuevas Castaño emitió el informe preceptivo y alegó: Que si bien de la documentación remitida no resultan datos suficientes del procedimiento judicial del que dimana el mandamiento a que se refiere la calificación registral, comparte la argumentación jurídica del recurrente, considerando ajustada a derecho la escritura calificada.
V
El Registrador de la Propiedad informó lo siguiente: Que tanto la escritura como el juego de los principios hipotecarios que alega el recurrente son ajustados a derecho. Que si bien el artículo 17 de la Ley Hipotecaria previene el cierre registral en beneficio del documento presentado, frente a los documentos que oponiéndosele o siendo contradictorios se presenten posteriormente, hay que tener en cuenta que la autoridad judicial tiene un ámbito de competencia más extenso que el del Registrador de la Propiedad en la tutela de los derechos de terceros. Que, con respecto a la resolución judicial, cumple con los principios de tracto sucesivo y legalidad entendiendo que la autoridad judicial en causa criminal tiene potestad suficiente para prohibir el despacho de un documento como medio de atenuar las consecuencias de un delito. Que la solicitud de que el Registrador acuda en queja a la Audiencia correspondiente, por haber ordenado el Juez un asiento improcedente, no puede tenerse en cuenta, pues el trámite ha desaparecido del ordenamiento jurídico y en todo caso sería competencia exclusiva del Registrador acordarlo solo en caso de considerarlo necesario. Que el recurrente no ha obtenido la condición de tercero protegido por el principio de fe pública registral, pues, una orden judicial lo ha privado de tal situación.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 18, 20, 24, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria; 53.3 de la Ley de Medidas Fiscales, Administrativas de y del Orden Social de 30 de diciembre de 1996; Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de octubre y 2 de diciembre de 1998, 28 de julio de 1999 y 23 de octubre de 2001.
1. Son hechos relevantes por la resolución del presente recurso los siguientes: a) El 15 de noviembre de 2002 se autoriza, bajo el número 3.769 de protocolo, una escritura de segregación y venta de una parcela previa información registral del estado de cargas de la finca como libre de ellas y sin ningún asiento de presentación pendiente de inscripción relativo a dicha finca. El mismo día se presenta al Registro comunicación de haber autorizado la misma, b) El 19 de noviembre de 2002, se autoliquida el impuesto y se presenta o aporta la copia auténtica. c) el 21 de noviembre de 2002 se comunica al recurrente que debe aportar la referencia catastral. d) El 28 de noviembre se presenta mandamiento judicial emanado de diligencias previas ordenando al Registrador practicar anotación preventiva de prohibición de disponer sobre la parcela vendida por la escritura antedicha y paralizar cualquier inscripción o segregación con respecto al protocolo 3.769.
El Registrador anota la prohibición de disponer y no practica operación alguna de despacho de la escritura de venta, alegando que la autoridad judicial en causa criminal tiene potestad suficiente para prohibir el despacho de un documento como medida cautelar para atenuar las consecuencias del delito.
2. El recurso debe ser estimado. Dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral (artículos 17, 24, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y la situación tabular existente en el momento mismo de la presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria) sin que pueda obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentado, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida -el de prioridad- obligando al Registrador a una decisión de fondo sobre prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título.
3. No se debe prejuzgar sobre el alcance de la anotación de prohibición de disponer inscrita ante un título que cuando se presentó era inscribible, como antes se ha dicho, y que ahora se encuentra como otro contradictorio que está bajo la salvaguardia de los Tribunales y a cuyo favor juegan íntegramente los principios registrales (artículos 1, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la decisión del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de junio de 2003.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Lloret de Mar, n.° 1.
