Resolución en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Bilbao don José Antonio González Ortiz, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Durango, don Iñigo Silva Fernández, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Por escritura de compraventa que autorizó el 29 de junio de 2004 el Notario de Bilbao don José Antonio González Ortiz, se transmitió determinada finca rústica. Según se expresa en esta escritura, la parte vendedora manifiesta que la finca transmitida se encuentra libre de arrendamientos.
II
Presentada el 8 de julio de 2004 copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Durango, fue objeto de la siguiente calificación:
«Calificado el precedente documento el Registrador que suscribe... ha suspendido la inscripción solicitada respecto a la finca... por no ponerse de manifiesto en la documentación presentada por la parte transmitente en lo referente al estado arrendaticio de la finca que dicha parte transmitente no ha hecho uso en los últimos seis años anteriores a la transmisión del derecho que le reconoce al arrendador el artículo 26.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980.
La referida manifestación es una exigencia del artículo 91 de la referida Ley sin la cual la transmisión no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Contra la referida calificación podrá interponerse recurso ante... Durango, a 7 de septiembre de 2004.-El Registrador (firma ilegible. Existe sello con el nombre y apellidos del Registrador)». Solicitada una nueva calificación, el Registrador, mediante nota con fecha de 20 de octubre de 2004, volvió a suspender la inscripción solicitada «por el mismo defecto que se ha señalado en su día en la nota de calificación de siete de septiembre de dos mil cuatro». Presentada de nuevo copia de la mencionada escritura de compraventa, en unión de escritura de subsanación autorizada el 5 de octubre de 2004 por el mismo Notario, fue inscrita según nota de despacho de 21 de octubre de 2004.
III
Mediante escrito que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad el 10 de noviembre de 2004, el Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación negativa, en el que alegó: 1.º Que la Disposición Derogatoria única de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos 49/2003, de 26 de noviembre, que ya estaba en vigor, derogó expresamente la Ley de 31 de diciembre de 1980; 2.º Que según la Exposición de Motivos de la Ley vigente, con la nueva regulación pierden sentido los derechos de adquisición, tanteo y retracto, y se ha creído oportuno suprimirlos; 3.º Que, en congruencia con dicha Exposición de Motivos, la nueva Ley no establece ni regula ningún derecho de adquisición preferente semejante al del artículo 26 de la Ley de 1980, que es derogada expresamente por la nueva de 2003; 4.º Que, por tanto, no tiene que hacer constar en las escrituras de compraventas de fincas rústicas que autorice la manifestación por los transmitentes de que no han hecho uso del derecho de adquisición preferente regulado en el mencionado artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Rústicos derogada.
IV
El Registrador de la Propiedad elevó el expediente a esta Dirección General mediante su preceptivo informe en escrito con fecha de 12 de noviembre de 2004, que tuvo entrada en este Centro el 11 de noviembre siguiente.
En tal informe no constan datos como la fecha y la forma en que se notificó la calificación (tampoco consta referencia alguna a la fecha de presentación del título -aunque sí consta en éste-, respecto de la que, por cierto, transcurrió, con creces, el plazo de quince días establecido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria). En cambio, el funcionario calificador alega disposiciones legales no incluidas en su calificación.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 2 y 6 del Código Civil; 26, 27 y 91 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos; la disposiciones Derogatoria Única y Transitoria Primera de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos; y Resoluciones de esta Dirección General de 23 de enero, 8 de febrero, 17 de noviembre de 2003, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 16 de diciembre de 2004 y 10 de enero, 3, 4, 21, 22 y 23 de febrero de 2005, entre otras.
1. Se debate en el presente recurso sobre la pervivencia de una disposición contemplada en una ley derogada, al tiempo de otorgamiento del título presentado a inscripción, singularmente sobre la preceptiva inclusión en una escritura de compraventa de la declaración, bajo pena de falsedad, prevista en el artículo 91.1 de la Ley de 31 de diciembre de 1980 a cargo del arrendador (para el caso de que no estuviera arrendada) sobre si ha hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho que la misma norma le reconoce en el artículo 26 y que le permite oponerse a cualquiera de las prórrogas del contrato previstas en el artículo anterior.
2. Antes de resolver dicha cuestión, conviene recordar que esta Dirección General ha manifestado en reiteradas ocasiones que el informe del Registrador, cuando se recurre su calificación, no es el momento procedimental idóneo para exponer las verdaderas razones que fundan su decisión, al igual que no lo es el informe del órgano administrativo cuando se recurre ante su superior jerárquico el acto administrativo adoptado. En efecto, si el Registrador retrasa la exposición de sus argumentos a dicho informe, el interesado o legitimado para recurrir se ve privado de su derecho, pues desconocerá la razón última de la decisión recurrida y no podrá exponer adecuadamente al órgano competente para conocer de su recurso sus argumentos. Igualmente, se ha expuesto que en dicho informe no cabe aducir nuevos fundamentos o razones en defensa de la nota de calificación pues, por el mismo trámite del recurso frente a la calificación, el interesado desconocerá las razones añadidas por el órgano recurrido. Por ello, en las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de enero, 8 de febrero, 17 de noviembre de 2003, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre de 2004 y 10 de enero de 2005, entre otras, se manifestaba que el contenido del informe del Registrador debía reducirse a cuestiones de mero trámite, pues ésta es la única finalidad del mismo, sin que quepa adicionar argumento alguno y, aún menos, incluir una suerte de contestación al recurso interpuesto. Cuando este Centro Directivo se está refiriendo a cuestiones de mero trámite, quiere expresar que en dicho informe habrán de incluirse aspectos tales como: fecha de presentación del título calificado y las incidencias que hayan podido existir; por ejemplo, que dicho título se retiró para ser subsanado o para pago de los impuestos que gravan el acto o negocio jurídico sujeto a inscripción; fecha de calificación del título y de notificación a los interesados en éste, etc. En suma, si el momento procedimental único e idóneo en el que el Registrador ha de exponer todos y cada uno de los argumentos jurídicos que motivan su decisión de denegar la práctica del asiento solicitado es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria), no puede, al emitir el referido informe, motivar con fundamentos de derecho su decisión de mantener la calificación, como si se tratara de una especie de recurso de reposición, de modo que esta segunda resolución fuera susceptible de recurso de alzada. De ahí que, conforme al artículo 327, párrafo séptimo, de la Ley Hipotecaria, no sea la decisión de mantener la calificación lo que haya de notificarse a los interesados, sino únicamente la de rectificar dicha calificación con la consiguiente inscripción del título; y, según el párrafo octavo del mismo artículo, la falta de emisión en plazo del referido informe del Registrador no impide la continuación del procedimiento hasta su resolución. La conclusión de cuanto antecede es que no puede tenerse en cuenta las alegaciones del Registrador contenidas en su informe, en cuanto exceden del ámbito material propio de éste a tenor de la normativa vigente y de las reiteradas Resoluciones de este Centro Directivo.
3. Respecto del fondo del asunto, la cuestión debatida en este recurso ha sido abordada por la Resolución de este Centro Directivo de 16 de diciembre de 2004. La Disposición Transitoria primera de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, permite la aplicación de normativa anterior derogada a los contratos vigentes al tiempo de la entrada en vigor de aquella nueva Ley. Ciertamente, esta norma de derecho intertemporal mantiene las normas tuitivas de los derechos de adquisición preferente del arrendatario que consagraba la Ley de 31 de diciembre de 1980, particularmente -por lo que afecta al presente supuesto- los que se atribuyen al arrendatario en caso de transmisión realizada por quien se opuso a la prórroga del arrendamiento, conforme a los artículos 26 y 27 de la Ley derogada, y que precisamente ahora el legislador ha considerado conveniente suprimir para los contratos sujeto a la nueva normativa. No obstante, derogada la norma que establecía, en garantía de los derechos del arrendatario, la necesidad de incluir en la escritura de transmisión de la finca la manifestación relativa a la falta de denegación de prórroga arrendaticia, no existe en la nueva Ley disposición de derecho intertemporal alguna que mantenga dicha exigencia de contenido escriturario y de acceso a la inscripción registral (cfr. artículo 91 de la Ley derogada), por lo que deben observarse únicamente los requisitos formales impuestos por la Ley vigente en el momento de otorgamiento de la escritura calificada. De exigirse ahora la referida manifestación por no estar la finca arrendada, sería extralimitar la pervivencia temporal de una norma expresamente derogada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador.
Contra esta resolución, los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipote-caria.
Madrid, 10 de marzo de 2005.-La Directora general, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Durango.
