En el recurso gubernativo interpuesto por Doña Concepción Pérez Ferrer, procuradora de los Tribunales que actúa en nombre y representación de Doña Maria Teresa Martínez Martínez frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Tarazona Don Ricardo Mantecón Trueba, a inscribir una escritura de segregación y compraventa, en virtud de apelación del Registrador.
Hechos
I
Mediante escritura de segregación y compraventa formalizada el 10 de mayo de 1996 ante el Notario de Tarazona Don Fernando Jiménez Villar, se vende por el Ayuntamiento de Tarazona a Doña Juana Martinez Pellicer, madre de la recurrente, la finca segregada. El precio de la vivienda objeto de transmisión había sido satisfecho por el esposo de Doña Juana a favor del cual se rectificó el inventario de bienes del Ayuntamiento. Al fallecer el adjudicatario antes del otorgamiento de la escritura se formaliza la venta a favor de su esposa.
II
Presentada copia de la referida escritura en el Registro de Tarazona fue calificada con la siguiente nota: Nota de calificación extendida al pie de la escritura autorizada por el Notario de Tarazona, don Fernando Jiménez Villar, el día 10 de mayo de 1996, número 477 de su Protocolo, presentada en este Registro de la Propiedad el día 17 de abril de 2000, asiento 1258 del Diario 64; esta nota de calificación se extiende a solicitud del presentante, D.ª Alicia Arbe Serrano. En opinión del Registrador que suscribe, no es posible la inscripción de la mencionada escritura por los siguientes motivos. 1) No consta la ratificación de doña Juana Martínez Pellicer, representada en virtud de mandato verbal por doña Maria Teresa Martínez Martínez en la escritura calificada. 2) En dicha escritura se adjudica una vivienda propiedad del Ayuntamiento de Tarazona a doña Juana Martínez Pellicer; pero del contenido del acuerdo del Ayuntamiento que se incorpora a la escritura resulta que el precio de la vivienda fue satisfecho por don Mariano Martínez López, a favor del cual se rectificó el Inventario de Bienes del Ayuntamiento. Dicho señor falleció antes del otorgamiento de la escritura correspondiente, y por su esposa se solicitó la autorización a su favor de dicha escritura. No obstante, al haber fallecido la persona que satisfizo el precio de la vivienda, y, según parece deducirse del acuerdo del Ayuntamiento, adquirió la propiedad de la misma, la escritura debe otorgarse a favor de todos los herederos y, en su caso, del cónyuge viudo, a no ser que exista una escritura de partición, total o parcial, de herencia (con liquidación de la sociedad conyugal si hay lugar a ello) en la cual se adjudique de alguna forma la vivienda que es objeto de la escritura calificada. No se extiende anotación preventiva de suspensión por no haber sido solicitada. Contra la presente nota de calificación se puede interponer recurso gubernativo en el plazo de tres meses, a contar desde hoy, mediante escrito presentado en este Registro de la Propiedad y dirigido al Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, con arreglo a los tramites establecidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Tarazona 2 de mayo de 2000-Fdo. Ricardo Mantecón Trueba.
III
Doña Concepción Pérez Ferrer, en nombre y representación como procuradora de los Tribunales de Doña Maria Teresa Martínez Martínez única heredera de la compradora en la escritura Doña Juana Martinez Pellicer interpuso recurso gubernativo contra la nota de calificación con apoyo en los siguientes argumentos: Que la condición de beneficiaria de Doña Juana Martínez Pellicer en la citada operación queda determinada desde el primer momento tanto por la declaración del Ayuntamiento al otorgar la escritura como por lo recogido por el Notario, sin que se haga referencia alguna a la procedencia del dinero empleado para el pago. Que el Ayuntamiento otorga la escritura a favor de Doña Juana Martínez Pellicer como beneficiaria, cuyo estado civil era el de viuda cuando se perfeccionó el contrato de compraventa entre ella y el Ayuntamiento.
IV
El Registrador informó manteniendo la nota de calificación y elevó su informe al Tribunal Superior de Justicia de Aragón.
V
El Tribunal Superior de Justicia revocó la nota del Registrador.
VI
El Registrador apeló el auto Presidencial.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18, 20, 38 y 40 de la ley Hipotecaria y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de enero y 21 de junio de 1999, 10 de septiembre de 2001 y 21 y 23 de enero de 2004.
1. Inscrita una determinada finca a favor de un Ayuntamiento, se presenta una escritura de compraventa en la que comparece el Alcalde, facultando en virtud de un acuerdo del Pleno de la Corporación y vende a una señora que la compra en estado de viuda por precio confesado recibido. En la certificación del acuerdo del Pleno, que se acompaña en la escritura se reflejan las vicisitudes por las que el Ayuntamiento llegó a otorgar el documento público de venta a favor de la compareciente. El Registrador no inscribe la venta a favor de la viuda por entender que la adjudicación se hizo al marido fallecido debiéndose otorgar a favor de todos los herederos ya que una vez de baja en el inventario de bienes no podía disponer el Ayuntamiento de nuevo de la finca.
2. El criterio del Registrador debe ser confirmado. Como ha declarado anteriormente este Centro Directivo, no cabe acceder ahora a la inscripción únicamente al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo de las vicisitudes anteriores a la compraventa efectuada, pues si al Registro solo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria) la validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.
Cierto que este poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) cuando así resulte del contenido tabular (Y dicha presunción puede, mediante el juego del artículo 34 de la misma ley determinar el mantenimiento de la adquisición aun cuando fuere inexacta) pero el Registrador debe calificar no solo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del contenido del documento presentado, como es en este caso en el que por el certificado municipal se ven reflejadas claramente las operaciones realizadas anteriores al otorgamiento de la escritura calificada.
Esta Dirección General ha acordado revocar el Auto apelado y confirmar la nota del Registrador.
Madrid, 18 de julio de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Zaragoza.
