RESOLUCIÓN de 9 de abril de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Hoyos, don Manuel Vara González, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha localidad, don Javier Álvarez de Mon Pan de Soraluce, a inscribir una escritura de segregación y adjudicación parcial de herencia, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Hoyos, don Manuel Vara González, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha localidad don Javier Álvarez de Mon Pan de Sorance, a inscribir una escritura de segregación y adjudicación parcial de herencia, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 15 de abril de 1994, fueron autorizadas por el Notario de Eljas, don Manuel Vara González, las siguientes escrituras: 1) De segregación y adjudicación parcial de herencia”, en la que doña Primitiva López Moreno y sus hijas don Jesús y doña Victorina Moreno López aceptan, previa liquidación de la sociedad de gananciales, la herencia de su esposo y padre, don Escolástico Moreno Rivas, fallecido el 29 de marzo de 1990, bajo testamento abierto otorgado en Hoyos, el 10 de julio de 1981 En la citada escritura se adjudica a doña Victorina una parcela edificable, al sitio de Migrezras. en termino de Eljas, segregada de una finca inventariada, quedando sin adjudicar entre los herederos el resto de la finca matriz. 2) De “compraventa, declaraciones de obras nuevas y constitución en régimen de propiedad horizontal”, en la que doña Victorina Moreno López confesó haber vendido a los cónyuges don Lorenzo Bravatas Flores y doña María del Carmen Payo Payo cierta participación indivisa (el 85 por 100) de la parcela adjudicada en la escritura anterior, y la vendedora y los compradores formalizan la declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal de un edificio construido sobre la parcela referida, en proporción a sus respectivos derechos.
Presentadas las escrituras antes citadas en el Registro de la Propiedad de Hoyos, fueron calificadas con las siguientes notas: 1. La escritura de segregación y adjudicación parcial de la herencia: “Suspendida la inscripción de este documento por observarse los siguientes defectos subsanables: 1) No haber sido expedida la certificación incorporada al mismo, por el Secretario del Ayuntamiento, con el visto bueno del Alcalde, como funcionario competente para ello, de conformidad con el artículo 162 del texto refundido de las disposiciones legales y vigentes en materia de Régimen Local, y con los artículos 204 y 205 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de la Entidades Locales. 2) No ser idónea la indicada certificación para la operación de segregación recogida en el mismo, de conformidad con el artículo 259.3 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, por resultar exclusivamente de ella la existencia de un edificio de 100 metros cuadrados anterior a junio de 1990, sin contener referencia alguna a la segregación, ni tan siquiera, expresar la cabida del solar sobre el que aquél se ha construido. Contra esta nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Extremadura, en el plazo de cuatro meses a contar desde esta fecha, en los términos prevenidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguiente edl Reglamento Hipotecario, Hoyos, a 1 de junio de 1994.-El Registrador, Javier Álvarez de Mon. 2.La escritura de compraventa, declaraciones de obras nuevas y constitución en régimen de propiedad horizontal: “El precedente documento queda pendiente de despacho, hasta la posible subsanación de los defectos invocados en la nota de despacho puesta al pie del documento, invocado en éste, como título, respecto de la primera compareciente, Hoyos, a 1 de junio de 1994.-El Registrador, Javier Álvarez Mon”.
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que se trata de un supuesto en que, al fallecimiento de determinado causante, los herederos reparten verbalmente parte del haber hereditario y una de las hijas adjudicatarias vende, también verbalmente, una participación indivisa, sobre una finca heredada, reteniendo la propiedad del resto y, a continuación, ambas partes acometen, cada una en proporción a sus participaciones, la construcción de un edificio. Todo el proceso se verifica, como suele ser habitual el] la zona en que está situada la finca, sin ninguna clase de documentación por escrito, y vacíos años después, ya concluida la edificación, los compradores de aquella participación de finca intentan documentar su propiedad, para lo que se hace imprescindible reconstruir las fases documentales omitidas hasta ese momento. Que se solicita del Ayuntamiento que certifique la legalidad urbanística de las operaciones de segregación y declaración de obra nueva, y el Ayuntamiento de la villa de Eljas, emite con fecha 16 de marzo de 1994 una certificación de la que se deduce: 1) Que el edificio en cuestión ocupa la total superficie del segregado; 2) Que tal edificio fue íntegramente concluido antes de la entrada en vigor de la Ley de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoración del Suelo, sin que se haya iniciado expediente urbanístico sancionador alguno. Que en cuanto al primer defecto subsanable, que la certificación sólo tiene la firma del Alcalde, que aparece legitimada notarialmente en el cuerpo de la escritura, a los efectos del artículo 256 del Reglamento Notarial. Que parece acreditado que la competencia sustantiva o jurídico-material, en cuanto a la Concesión de licencias, Corresponde al Alcalde, como órgano unipersonal de la Administración Local y no al Pleno o a la Comisión de Gobierno, ni a Cualquier otro órgano, y ello en virtud de lo establecido en los artículos 2, c) y 23. a) de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, de 26 de noviembre de 1992, artículo 21.1 de la Ley de Bases de Régimen Local, artículo 24 de las disposiciones vigentes en materia de Régimen Local y los artículos 243 y 260 2 del texto refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana, de 26 de junio de 1992. Que no parece coherente con la función de calificación registral que, no impugnándose la competencia sustantiva, se niegue la competencia formal relativa a la formalización de la licencia o de la declaración de innecesariedad, siendo en todo orden jurídico las competencias formales de carácter adjetivo o instrumental respecto a las materiales o sustantivas. Que cuestión distinta sería la relativa a la certificación del acta de la remisión de un órgano colegiado, pero, en este caso, la competencia sustantiva corresponde al titular individual de la Alcaldía, esto es al Presidente de la Corporación, y la falta de firma del Secretario no meta de nulidad material el acto. Que en el ejercicio de su función, los actos del Alcalde están dotados de la presunción de validez del artículo 57.1 de la Ley de Régimen Jurídico de tu Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. En cuanto a los posibles defectos de forma de las actas, el principio general en materia de procedimiento administrativo viene determinado en el artículo 63.2 de la citada Ley. Que ni siquiera la forma escrita es esencial en el procedimiento administrativo como dice el artículo 55 de la misma Ley. Que la garantía de autenticidad está en la firma del Alcalde Presidente (artículo 205 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales), la ausencia de la firma del Secretario no supone la nulidad del acto, ni debe anular la presunción de legalidad que favorece a todo acto administrativo emanado del titular competente. Que debe tenerse en cuenta la verdadera naturaleza del documento municipal aportado. La certificación incorporada a la escritura no pretende equivaler al otorgamiento de una licencia de parcelación, sino a la anómala “declaración de innecesariedad” que prevé el artículo 259.3 del texto refundido de la Ley del Suelo, en el cual la palabra “otorgamiento” solo se refiere a la licencia, no a la declaración de innecesariedad, que sólo implica una declaración de conocimiento o ciencia. Que, en idéntica línea de flexibilizar los requisitos formales exigidos por la legislación urbanística en beneficio de la agilidad del tráfico, puede citarse la Resolución de 9 de febrero de 1994 Que en lo que respecta al segundo defecto, como cuestión previa, el Registrador, en la calificación del primer documento, debió haber tenido presente el segando En este punto cabe citar las Resoluciones de 30 de marzo de 1891, 5 de septiembre de 1893, 26 de julio de 1906, 7 de febrero de 1959, 26 de mayo de 1965, 26 de septiembre de 1967 y 6 de junto de 1994, entre otras. Que la legalidad urbanística de la segregación debe enjuiciarse en función del derecho vigente con anterioridad al texto refundido de la Ley del Suelo. En 1990 se encontraba vigente el “Protocolo entre la Junta Regional de Extremadura y los Ilustres Colegios de Notarios y Registradores de la Propiedad en materia de urbanismo”, ratificada por la Comunidad Autónoma de Extremadura mediante Decreto 18/1982, de 21 de septiembre. Que la Dirección General reconoció la plena aplicación de los llamados Protocolos de urbanismo por Instrucción de 16 de julio de 1984. Que quedando acreditado fehacientemente que la segregación se realizó jurídica y materialmente antes de junio de 1990, aun cuando su formalización documental se realice en 1994, su legalidad debe enjuiciarse a la luz de la Iegislación entonces vigente, en cuya virtud las segregaciones de terrenos eran inscribibles sin necesidad de documento administrativo alguno. A favor de esta tesis se señalan los artículos 9.2 y 25.2 de la Constitución Española y 2.3 disposiciones transitorias y 1 y 2 del Código Civil y disposición transitoria quinta de la Ley del Suelo. Que en este caso, de la certificación municipal apartada, se deduce que la segregación se hizo antes de junio de 1990 y aunque en su momento la operación no fuera adecuada a la legislación urbanística, ha transcurrido el plazo de cuatro años que establece el artículo 263 de la vigente Ley del Suelo como plaza de prescripción de las infracciones urbanísticas graves Que no se ha interrumpida la prescripción, circunstancia que le consta al Registrador: 1.º Por la literalidad de la certificación municipal testimoniada en la escritura 2.º Según lo que establece el artículo 307 del texto refundido de la Ley del Suelo, al no haber constancia en el Registro de la incoación del expediente. Que de ser aplicable la legislación urbanística hoy vigente, la solución ha de ser la misma por dos razones: 1. El documento administrativo en que se acredita la legalidad de la edificación sirve asimismo para acreditar, en este concreto supuesto, la legalidad de la segregación antecedente. Que la segregación que se realice en el marco de una partición hereditaria y posterior compraventa y declaración de obra nueva constituyen una unidad lógica. Que en este caso la superficie segregada ocupa todo el edificio y otra con sería que la superficie edificada ocupara tan solo parte de la parcela segregada sin acreditarse la vinculación arquitectónica de la superficie libre a la construida. 2. El artículo 259 3 del texto refundido de la Ley del Suelo no es directamente aplicable a las Comunidades Autónomas, coma la de Extremadura, que no hayan dictado normas de desarrollo de la Ley Que hay que considerar que si la legislación sustantiva autónoma no exige la licencia o declaración sustitutiva no lo regula, no será de aplicación la norma adjetiva que disciplina la actuación formal de los fedatarios públicos. Que en esta línea cabe citar la Resolución de 20 de mayo de 1994.
El Registrador, en defensa de su nota, informó: 1. En cuanto al primer defecto. Que este defecto viene confirmado no sólo por los artículos citados en la nota, sino también por el artículo 25 de la Ley de Régimen Jurídica Administrativo Común, de 26 de noviembre de 1992, citado por el propio Notario. Que hay que considerar: Que las competencias del Alcalde no han sido cuestionadas en ningún momento, que la exigencia legal de que la certificación sea expedida por el Secretario del Ayuntamiento es expresa y referida a todos los actos de conformidad con los artículos 204 del Reglamento de Organización señalado en la nota; que en el supuesto une se trata no concurre ninguna circunstancia que aconseje la flexibilidad reclamada por el Notario. 2. En lo relativo al segundo defecto. Que con este segundo apartado de la nota m pretende poner de manifiesto que la certificación incorporada a la escritura exclusivamente acredita la existencia de un edificio de 100 metros cuadrados, anterior a junio de 1990, que de dicha certificación no resulta que el edificio se haya construido sobre la finca segregada, siendo posible que el mismo se hubiere realizado sobre la totalidad de la finca y después se hubiere procedido a su segregación; que ante esta posibilidad, y de acuerdo con los artículos 242.2, 243, 259.3 y 260.2 del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que atribuye al Ayuntamiento la competencia para ejercer el control de la legalidad de las parcelaciones, se entendió que no se podía prescindir de una manifestación expresa del Ayuntamiento que acreditara su conformidad de acuerdo con la segregación. Que lo indicado provocó, al tiempo de la escritura presentada que se excluyeran de la calificación todas aquellas cuestiones relacionadas con la segregación que tuvieran su fundamento en una hipótesis no demostrada, como era que la segregación se hubiera practicado antes de la edificación. Que no aceptada dicha hipótesis como consecuencia de no acreditarse la fecha de la segregación de una manera indubitada en la escritura calificada y como resultado, impone aplicar la legislación vigente, ya que se insiste en que la exclusión de esta normativa y la entrada en juego de una legislación hoy derogada, exigiría la prueba indiscutida de que el hecho de que se trata ha tenido lugar durante la vigencia de esta última. Que con tal calificación se ha pretendido facilitar la subsanación de este segundo defecto
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura confirmó la nota del Registrador fundándose en los argumentos alegados por éste en su informe.
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en su escrito de interposición del recurso gubernativo.
Visto el artículo 259 3 del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y Resoluciones de 13 de mayo de 1994, 17 de enero y 16 de junio de 1995.
1. Presentada en el Registro una escritura de segregación y adjudicación parcial de herencia, fue suspendida su inscripción, en base a los siguientes defectos observados. El certificado incorporado a la escritura no ha sido expedido por el Secretario del Ayuntamiento, con el visto bueno del Alcalde, como funcionario competente para ello de conformidad con el artículo 162 del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local y con los artículos 204 y 205 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales No ser idónea la indicada certificación para la operación de segregación recogida en el mismo de conformidad con el artículo 2593 del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana por resultar exclusivamente de ella la existencia de un edificio de 100 metros cuadrados anterior a junio de 1990, sin contener referencia alguna a la segregación ni tan siquiera expresar la cabida del solar sobre el que aquél se ha construido.
2. La escritura calificada lo es de segregación y adjudicación parcial de herencia y constituye un documento previo a otro de compraventa, declaraciones de obras nuevas en construcción y constitución en régimen de propiedad horizontal que se acompaña al expediente.
La división de terrenos susceptibles de crear solares independientes, cualquiera que sea la técnica registral adoptada -segregación, división material- presenta una faceta administrativa reglada que se manifiesta en la necesaria obtención de la correspondiente licencia de la Administración local o autonómica en su caso.
Dicha licencia, que ha de me precisamente de segregación, exige unos requisitos de concreción al acto que se pretende realizar, tales como la correcta identificación de la finca que se segrega y la nueva parcela creada bien con expresión de cabida, situación y linderas, bien con relación a un elemento indubitado de identificación como puede ser, por ejemplo, un plano diligenciado por la propia Administración.
3. En el presente caso se incorpora a la escritura un escrito que se limita a describir un edificio con indicación de su antigüedad sin referencia alguna al solar sobre el que se asienta ni a la legalidad de una eventual división de terrenos, por lo que es indudable la insuficiencia del mismo a los fines planteados.
4. Siendo así se hace innecesario analizar la regularidad de los requisitos formales que presenta el escrito que se incorpora en cuanto al ser materialmente insuficiente para el acto otorgado sobra cualquier otra consideración al respecto.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto confirmando la nota y el auto apelado.
Madrid, 9 de abril de 1999.-El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura.
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