11775 RESOLUCIÓN de 10 de abril de 1999, de la Dirección General de los Registros, y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Cornellá de Llobregat don Ildefonso Sánchez Prat contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Lloret de Mar, don Francisco J. Florán Fazio, a inscribir una escritura de compraventa y otra de préstamo hipotecerio, en virtud de apelación del señor Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Cornellá de Llobregat don Ildefonso Sánchez Prat contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Lloret de Mar, don Francisco J. Florán Fazio, a inscribir una escritura de compraventa y otra de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del señor Registrador.
I
El 4 de mayo de 1996, mediante escritura autorizada por don Ildefonso Sánchez Prat, Notario de Cornellá de Llobregat, los cónyuges don Manuel Álvarez González y doña María del Amor Hermoso Justel Justel compraron a los también consortes don Francisco Campo Bernues y doña María Ladrero Fanlo una finca de su propiedad sita en el término de Lloret de Mar, urbanización "Can Grossa", inscrita en el Registro de la Propiedad de dicha localidad, finca registral número 15.806. El mismo día y ante el mismo Notario, los compradores de la anterior escritura, hipotecaron la finca adquirida en garantía de un préstamo concedido por la Caixa d’Estalvis i Pensions de Barcelona.
Presentadas las anteriores escrituras en el Registro de la Propiedad de Lloret de Mar, fueron calificadas con las siguientes notas: 1.º La escritura de compraventa: Examinado el documento que antecede se devuelve al presentante sin practicarse operación ninguna por estar redactado con inexactitudes sustanciales: 1.º En el folio 1k7055148 vuelto, el documento protocolizado no aparece reproducido completo, habiéndose omitido en la reproducción, entre otras cosas, los honorarios y suplidos del Registrador. 2.º En el folio 1k7O55148, consta como practicado el asiento de presentación por fax, cuanto en el documento protocolizado en el folio 1k70055146, aparece comunicado del Registro en el que se deniega la presentación por las causas que del mismo documento protocolizado resulta. 3.º Porque en el apartado “Cargas”, el Notario hace constar, bajo su fe, haber cumplido la obligación que le impone el artículo 175 del Reglamento Notarial, cuando, según consta de los antecedentes de esta Oficina y del propio documento protocolizado en el folio 1k74955148 vuelto, resulta que el Notario que pidió la Información Registral fue don Joaquín Mateo Estévez, distinto del autorizante. 4.º En el anverso del folio 1k7055148 en su línea sexta, consta el interlineado "mismo...", que debe ser salvado. Los defectos 1, 2 y 3 son insubsanables, por lo que no procede anotación preventiva. Contra esta nota de calificación se puede interponer recurso, gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en el plazo de cuatro meses, por el procedimiento establecido en los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento Lloret de Mar, 12 de mayo de 1995.El Registrador. Firma ilegible. 2.º La escritura de préstamo hipotecario: Examinado el documento que antecede, se devuelve al presentante sin practicarse operación alguna por observarse los siguientes defectos: 1.º En el folio 1k7O55161 aparecen interlineadas; las palabras "No" y "mismo", sin salvarse los interlineados. 2.º Porque en el apartado de cargas el Notario hace constar bajo su fe haber cumplido la obligación que le impone el artículo 176 del Reglamento Notarial, cuanto, según consta de los antecedentes de esta oficina y del propio documento protocolizado en el folio 1k7055159, resulta que el Notario que pidió la información registral fue don Joaquín Mateo Estévez, distinto del autorizante. 3.º Falta de inscripción del título previo que a su vez está denegado. Contra esta nota de calificación se puede interponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en el plazo de cuatro meses, por el procedimiento establecido en los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Lloret de Mar, 12 de mayo de 1995.-El Registrador. Firma ilegible.
El Notario autorizante de las escrituras interpuso recurso gubernativo contra las anteriores calificaciones y alegó: 1.º Que las notas de calificación versan única y exclusivamente sobre cuestiones de índole esencialmente administrativa, accesorias; respecto al acto o contrato inscribible y que no deberán ser objeto de calificación y, mucho menos, causa de denegación de la prestación del servicio público que el Registrador tiene encomendado y ello en abierta contradicción con las normas reguladoras del alcance de la calificación registral (artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del Reglamento Hipotecario) y del contenido del asiento de inscripción (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento y sus concordantes). Que en el articulo 18 de la Ley Hipotecaria no hay nada que justifique la extensión de la calificación registral a los extremos que trata el Registrador en sus notas; y es más la "legalidad de las formas extrínsecas" aparece delimitada en el artículo 98 del Reglamento Hipotecario. Que la interpretación de esta disposición se encuentra en la Resolución de 24 de enero de 1984. Que a la vista de lo dispuesto en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, resulta que ninguno de los extremos alegados como "defectos" por el funcionario calificador tiene, me ya ese carácter de necesario para la inscripción, sino que ni siquiera es posible su constancia en el asiento solicitado. 2.º Que hay que tener en cuenta lo declarado en la Resolución de 5 de noviembre de 1920. A. En cuanto a la escritura de compraventa. Defecto 1.º Que el contenido reproducido es el que demanda el artículo 175 del Reglamento Notarial. Que en ningún caso es ello defecto para la inscripción y mucho menos "insubsanable". Defecto 2.º de la escritura de compraventa. Que es un mero error tipográfico. Defecto 3.º de la escritura de compraventa y defecto 2.º de la escritura de préstamo hipotecaria. Que la obligación del artículo 175 del Reglamento Notarial esta cumplida en la escritura calificada. Que el hecho de que la nota registral conste solicitada por el Notario distinto al autorizante, no se ve en qué medida puede ser obstáculo para la seguridad que mediante ella la ley pretende ofrecer. Denegar la inscripción alegando tal circunstancia como "defecto insubsanable" e "inexactitud sustancial", resulta tan incomprensible con la finalidad legal como contradictorio con la esencia de la función registral y llevaría al absurdo de obligar a las partes a un nuevo otorgamiento. Que privaría de plena eficacia a un contrato en que concurren los requisitos de consentimiento, objeto, causa y forma pública. 4. Defecto número 4 de la escritura de compraventa y número 1 de la de préstamo hipotecario. Que los interlineados a que alude el Registrador no existen. Las palabras "no" y "mismo" aparecen perfectamente integradas en su correspondiente línea, como se puede ver en el testimonio notarial que de dichas escrituras se acompaña. 4. Defecto número 3 de la escritura de préstamo hipotecario. Que debe quedar enervado en caso de estimación de este recurso.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: En lo relativo a las defectos 1.º y 3.º de la escritura de compraventa y número 2 de la de préstamo hipotecario. 1.º Que hay que hacer constar que el Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, modificó el Reglamento Notarial e Hipotecario, para la para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, estableciendo un sistema que obliga al Notario que vaya a autorizar una escritura, a pedir previamente a tal autorización, información registral de titularidad y carga de las fincas que vayan a ser objeto de contratación a título oneroso, según la nueva redacción del artículo 175 del Reglamento Notarial y obliga también al Registrador a lo establecido en el artículo 354, número 5, del Reglamento Hipotecario. Que hay que tener en cuenta que el artículo 175 del Reglamento Notarial se expresa, para el Notario en términos imperativos, sin más excepciones que las que al artículo cita o la dispensa, expreso de los otorgantes por motivos de urgencia. Que en las dos escrituras autorizadas se solicitó la información registral por Notario distinto al que autorizó las escrituras, lo cual infringe el artículo l75, del Reglamento Notarial gravemente, pues destruye el sistema de cautelas impuestos por la Ley. Que la obligación del citado precepto es personalísima y, salvo sustitución reglamentaria, las Notarios no pueden entre sí las informaciones registrales. Que anterior artículo debe ser interpretado en unión del artículo 354, número 6, del Reglamento Hipotecario. Que lo contrario vicia el documento. 1.º En sentido formal, ya que el Notario ejercería su ministerio en contra de la Ley, por lo que se puede considerar el documento formalmente anulable, si no nulo. 2.º En sentido material. Que se produce por el Notario un error sustancial en la voluntad negocial. Que éste ha infringido también la esencia misma de la función notarial recogida en el artículo 1 de su Reglamento: a) Porque el asesoramiento a las partes ha sido realizado erróneamente, b) Porque del propio documento resulta que el principio de exactitud en el relato realizado por el Notario de los hechas percibidos por sus sentidos por error, se ha roto. 2.º Que en lo referente al defecto número 2 de escritura de compraventa, existe también una discrepancia entre los hechos percibidos; por el Notario por sus sentidos y las que consta en la escritura, que dejan en la indefensión al adquirente que piensa, leyendo la escritura, que se ha practicado el asiento de presentación en el Registro, cuando en realidad no ha sido así. 3.º Que las defectos número 4 de la escritura de compraventa y número 1 de la escritura de préstamo hipotecario son meras faltas de formalidad. Que no existe diferencia entre interlineados integrados y no integrados y en el caso que se estudia tampoco están integrados. Que hay que señalar lo que dice el artículo 26 de la Ley Orgánica del Notariado. Que no es lo mismo que se haya extendido o no el asiento de presentación en la forma prevenida en las artículos 248 y 418 de los Reglamentos Notarial e Hipotecario respectivamente. 4.º Que el defecto número 3 de la escritura de préstamo hipotecario resulta del contenido del Registro y de la aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. 5.º Que la expresión "entre otras cosas" contenida en el defecto primero de la nota de calificación de la escritura de compraventa, no es sino una enumeración a título de ejemplo de las partes omitidas por el Notario en el testimonio de la información registral unida a la escritura, que aun los honorarios, la forma de pago de los mismos y, sobre todo, el sello del Registro, omisiones que no han sido advertidas a las partes. 6.º Que por lo que a las facultades calificatorias del Reglamento se refiere, las propios textos legales citados literalmente por el recurrente dan la razón al Registrador informante. 7.º Que en cuanto al carácter subsanable o insubsanable de los defectos, la doctrina de la Resolución de 5 de noviembre de 1920 está superada por el artículo 110 del Reglamento Hipotecario, por lo que hay que señalar que la escritura ha de ser corregida con intervención de las partes según el artículo 26 de la Ley Orgánica del Notariado.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó la nota del Registrador fundándose en un exceso en la función calificadora conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del Reglamento y en que se ha cumplido lo dispuesto tanto en los artículos 175 del Reglamento Notarial como en el 354 del Reglamento Hipotecario, en lo referente al defecto 3.º de la escritura de compraventa y 2.º de la de préstamo hipotecario.
El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones; contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.
Vistos los artículos 1.216, 1.262, 1.473, 1.483 del Código Civil, 18, 34 de la Ley Hipotecaria, 27 de la Ley Notarial. 98, 560-3 del Reglamento Hipotecario, 156 y siguientes del Reglamento Notarial.
1. En el presente recurso se debate sobre la inscripción de dos escrituras públicas, una de compraventa y otra anterior de préstamo hipotecario que son denegadas por el Registrador al imputar a la primera de ellas las siguientes defectos: 1.º En el folio lk7055148 vuelto, el documento protocolizado no aparece reproducido completo, habiéndose omitido en la reproducción, entre otras cosas, los honorarios y suplidos del Registrador. 2.º En el folio 1k7055148, consta como practicado el asiento de presentación por fax, cuanto en el documento protocolizado en el folio 1k7005146, aparece comunicado del Registro en el que se deniega la presentación por las causas que del mismo documento protocolizado resulta. 3.º Porque en el apartado "Cargas", el Notario hace constar bajo su fe, haber cumplido la obligación que le impone el artículo 175 del Reglamento Notarial, cuando, según consta de los antecedentes de esta Oficina y del propio documento protocolizado en el folio 1k7O55148 vuelto, resulta que el Notario que pidió la información registral fue don Joaquín Mateo Estévez, distinto del autorizante. 4.º En el anverso del folio 1k7056148, en su línea sexta, consta el interlineado "mismo...", que debe ser salvado. Los defectos 1.º y 3.º son igualmente apreciados en la escritura de préstamo hipotecario.
2. Ha de recordarse que la calificación registral tiene justificaciónn en la necesidad de evitar el acceso al Registro de actos o negocios que no reúnan los requisitos necesarios para su validez y eficacia dada la fuerza protectora de los pronunciamientos registrales (cfr. artículo 18 Ley Hipotecaria); y que incumbe al Registrador, a quien le está confiado tal cometido, procurar un adecuado desenvolvimiento de esa función, respondiendo de ello no solo en el orden penal y civil, sino también en el disciplinario (cfr. artículo 566-3 Reglamento Hipotecario).
3. Sentado lo anterior ha de señalarse que los defectos ahora impugnados carecen de toda justificación, evidenciando una omisión de los requisitos y presupuestos que la calificación exige, en función de su naturaleza y finalidad, con los consiguientes perjuicios que de ello podría derivarse para los interesados en la inscripción; es que, en modo alguno queda comprometida la validez y eficacia de la compra e hipoteca cuestionada por las posibles irregularidades (que ahora no se prejuzgan) atribuidas a las escrituras calificadas (cfr. artículos 18 Ley Hipotecaria y 98 Reglamento Hipotecario), y ello se advierte si se considera: a) que las omisiones, inexactitudes o interlineados no salvados a que se refieren las defectos 1.º, 2.º y 4.º de la nota de calificación de la compra, y 1.º de la nota de calificación de la hipoteca se producen en las diligencias posteriores al otorgamiento y autorización de las escrituras, esto es, se refieren a actuaciones realizadas después de la celebración pública de los negocios cuya inscripción se pretende, totalmente ajenas a la voluntad de los contratantes, y absolutamente irrelevante para la existencia, contenido y finalidad de aquéllos; b) que de ningún modo puede afirmarse el incumplimiento del deber previsto en el artículo 175 del Reglamento Notarial por el solo hecha de que la nota registral tenida en cuenta haya sido solicitada por un Notario distinto del autorizante, pues siendo objetivo de tal precepto que este último indique a los otorgantes cuál es en ese momento, y según el Registro de la Propiedad, la situación jurídica de los bienes sobre los que se proponen negociar, es manifiestamente suficiente al efecto una nota registral auténticamente expedida el mismo día del otorgamiento, cualquiera que haya sido su solicitante; c) que aun cuando se hubiere incumplido el deber reglamentario previsto en el articulo 175 del Reglamento Notarial, ello no determina la nulidad del negocio celebrado, únicamente se agrava el riesgo de una eventual discordancia entre la situación registral de la finca y la afirmada por los otorgantes, y, consiguientemente, de que el negocio no pueda producir los efectos que los contratantes se propusieron con su celebración (cfr. artículos 1.473 Código Civil, 34 Ley Hipotecaria) o que pueda ser rescindido (cfr. Artículo 1.483 Código Civil), con la responsabilidad consiguiente del Notario autorizante, pero mi ello impide la celebración del negocio (cfr. 1.262 y 55 Código Civil), ni implica omisión de las formalidades esenciales del documento público (cfr. artículos 27 Ley Notarial, 1.216 Código Civil y 156 y siguientes del Reglamerto Notarial).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto confirmando el auto apelado.
Madrid, 10 de abril de 1999.-El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
