En el recurso gubernativo interpuesto a efectos doctrinales por el Notario de Alicante, D. Francisco-Javier Teijeiro Vidal, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, n.° 3, D. Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de elevación a público de un documento privado de segregación de compraventa, en virtud de apelación del Registrador.
Hechos
I
El 2 de abril de 1999, mediante escritura pública autorizada por D. Francisco-Javier Teijeiro Vidal, Notario de Alicante, y en cumplimiento de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 15 de septiembre de 19997 (sic.), D.ª María Dolores L. N. y D.ª Antonia M. S. elevaron a público el documento privado de compraventa de 10 de junio de 1991 por el que la primera vendió a la segunda previa segregación «una parcela de tierra que ocupa una total superficie de 4.000 m2, suelo nuevo pagándose como precio de venta el de tres millones quinientas mil pesetas», y en su virtud ratifican la venta, libre de «cargas y gravámenes y arrendamientos», y en el precio y condiciones pactados en el documento privado que ha quedado unido ala matriz.
II
Presentada la copia de la referida escritura en el Registro de la Propiedad n.° 3 de Alicante, fue calificado con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente documento, por los siguientes defectos: 1) La finca matriz tiene distinta superficie según el Registro. 2) Acreditar con certificado del Ayuntamiento la situación en calle Mar Muerto número 35. 3) La licencia de parcelación que se acompaña viene de forma incompleta, pues no especifica las superficies de las parcelas, por 10 que no es posible comprobar si la segregación se adecua a la misma. 4) Falta la descripción del Resto. 5) No consta cual es el estado civil de la compradora el día 10 de Junio de 1991, y en su caso, el nombre del cónyuge, el régimen económico matrimonial el carácter de la adquisición. 6) Falta liquidar la condición resolutoria y su cancelación. 7) Si está integrada por las parcelas 1 y 2 del Plano de la finca, hay una agrupación a partir de la parcelación autorizada por el Ayuntamiento, que también debe ser liquidada del impuesto. No solicitada anotación preventiva de suspensión. Contra esta nota y en el plazo de tres meses a contar desde su fecha, cabe interponer recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en la forma a que se refieren los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Alicante, a 13 de julio de 1999. El Registrador. Firma ilegible.» Vuelto a presentar en el Registro de la Propiedad citado, fue objeto de la siguiente nota: «Se reitera en la calificación que consta de anterior, respecto de los defectos que en ella se relacionan.- No solicitada anotación preventiva de suspensión.- Contra esta nota y en el plazo de tres meses a contar desde su fecha, cabe interponer recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en la forma a que se refieren los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112- y siguientes de su Reglamento. Alicante, 2 de diciembre de 1999.-El Registrador. Firma ilegible.»
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo a efectos doctrinales contra la anterior calificación (excepto en lo referente al defecto n.° 5), y alegó: 1) Que al descubrir la matriz ya se anticipaba que había sido objeto de varias segregaciones, algunas pendientes de inscripción. Defecto que ya había sido rechazado por el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. 2) Acreditar la certificación del Ayuntamiento la situación de la calle Mar Muerto n.° 35. Defecto también rechazado por el Presidente del Tribunal citado. 3) Sobre la firma incompleta de la licencia de parcelación, se señala que según la Resolución de 9 de abril de 1999 la identificación de las fincas puede hacerse con relación a un elemento indubitado de identificación, como puede ser un plano. 4) En cuanto a la falta de descripción del resto, es constante la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, facilitando la descripción del resto y de las segregaciones en general, sobre todo cuando había habido varias segregaciones, contenida entre otros, en la Resolución de 25 de enero de 1999 y artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario. El requisito de la modificación en la extensión va implícito en la propia operación de segregación efectuada, al implicar ésta una disminución de la cabida de la finca matriz en la medida exacta de la extensión superficial de la parcela segregada ... y en cuanto al lindero o linderos por el que se efectúa la segregación, los mismos resultan por la vía de la expresión de la colindancia de la finca matriz o de partes previamente segregadas inscritas. Que se trata de una elevación a público por mandato judicial. Que en lo que se refiere a los defectos 6 y 7, hay que decir que el Registrador sólo ha de comprobar si el documento ha sido presentado en la Oficina Liquidadora competente, cosa que en éste caso consta.
IV
El Registrador de la Propiedad informó: 1. La finca matriz tiene distinta superficie según el Registro, pues el dato es fundamental pues el resto de finca matriz es el que determinará la posibilidad de inscribir la parcelación y no la segregación como se la denomina en la escritura. Que hay que señalar lo que dice la Resolución de 14 de junio de 1963. 2. Acreditar con certificación del Ayuntamiento la situación de la calle Mar Muerto número 3 - 5. Que la licencia de parcelación que se acompaña es incompleta. Que con arreglo al artículo 51.2b de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre, si hubiera habido un cambio en nomenclátor y numeración de las calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que al Notario le constasen. Por otro lado, el Ayuntamiento de Alicante no ha comunicado al Registro alegación alguna conforme al artículo 437.1 del Reglamento Hipotecario, ni los interesados han solicitado nota alguna relacionando el acuerdo del Municipio, su fecha y las circunstancias. Que rectifiquen, de conformidad con el correspondiente oficio de la Alcaldía (artículo 437.2). 3. Que la licencia de parcelación que se acompaña viene deforma incompleta, pues no especifica las superficies de las parcelas, por lo que no es posible comprobar si la segregación se adecua ala misma. Que la licencia de segregación (parcelación en este caso) es necesaria incluso aún cuando la escritura se otorgue en cumplimiento de lo dispuesto en una sentencia firme por la que se condene a los demandados a elevar a público un contrato privado de segregación y compraventa (Resolución de 17 de febrero de 1999). Que es muy interesante el fundamento 2.° de la Resolución de 9 de abril de 1999. 4. Que el defecto de falta de descripción del resto queda subsumido en el anterior, pues aportada la documentación de la parcelación quedará subsanado. Que parece que se trata de una finca discontinua. Que hay que aplicar lo que dicen los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario. 5. Que falta liquidar la condición resolutoria y su cancelación. Que el documento ha sido autoliquidado por transmisiones patrimoniales pero no por actos jurídicos documentados. Que se señalan las Resoluciones de 21 de octubre de 1987, 21 de mayo de 1990, 21 de enero de 1993 y 10 de diciembre de 1998. 7. Que si está integrada por las parcelas 1 y 2 del plano de la finca, hay una agrupación a partir de la parcelación autorizada por el Ayuntamiento, que también debe ser liquidado del impuesto.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana revocó la nota de la calificación en cuanto a los defectos recurridos.
VI
El Registrador de la Propiedad apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en su informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 9 y 254 de la Ley Hipotecaria y 47, 51 y 117 de su Reglamento (vigente este último en el momento en que se planteó el recurso) y 51.Dos b) de la Ley 13/96, así como las Resoluciones de este Centro Directivo de 22 de octubre de 2001 y 20 de marzo y 27 de septiembre de 2002.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: a) Se presenta en el Registro una escritura de elevación a público de documento privado de segregación y compraventa. b) El Registrador no practica operación por los siguientes defectos: 1) La finca matriz tiene distinta superficie según el Registro. 2) Es preciso acreditar con certificado del Ayuntamiento la situación en calle Mar Muerto (se refiere a que la finca matriz figura en el Registro como rústica y ahora en el título se manifiesta por los otorgantes que la finca tiene su acceso por calle Mar Muerto n.º 3-5. 3) La licencia de parcelación no especifica las superficies de las parcelas, por lo que no es posible comprobar si la segregación se adecua a la misma. 4) Falta la descripción de resto. 5) Defecto no recurrido. 6) Falta liquidar la condición resolutoria y su cancelación. 7) Hay una agrupación implícita que también debe ser liquidada del impuesto.
El Notario recurre la calificación, excepto en lo que se refiere al defecto quinto. El Presidente del Tribunal Superior estima el recurso, apelando el Auto el Registrador.
2. Es doctrina reglamentaria (cfr. artículo 117 del Reglamento Hipotecario, actualmente no vigente, pero que estaba en vigor en el momento de plantearse el recurso), y actualmente legal (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria) que no pueden abordarse en el recurso alegaciones distintas a las de la nota de calificación, pues, de hacerlo así, se incurriría en indefensión de los recurrentes, infringiendo el artículo 24 de la Constitución Española. Por ello no pueden ser tenidas en cuenta cuestiones nuevas alegadas por el Registrador y no reflejadas en la calificación.
Por otro lado, es preciso hacer constar que todos los defectos achacados por el Registrador al título abordan problemas ya resueltos en otros recursos interpuestos por el mismo Notario contra calificaciones del mismo Registrador (vid. entre muchas otras las Resoluciones citadas en el «vistos»).
3. En cuanto al primero de los defectos, no puede mantenerse pues las diferencias en la descripción de la finca matriz, consecuencia de no haberse tenido en cuenta otras segregaciones, son irrelevantes si dicha finca está perfectamente identificada, y así resulta del artículo 47 del Reglamento Hipotecario.
4. Tampoco es precisa acreditación alguna cuando, figurando la finca matriz inscrita como rústica se declara ahora el nombre y número de la calle en que se encuentra, la cual figura inscrita como tal calle en otras fincas de la misma urbanización, puesto que tal declaración no es más que un complemento, y no una rectificación del dato registral.
5. El defecto tercero debe también revocarse, pues de la documentación presentada resulta la superficie de las parcelas.
6. En cuanto al defecto consistente en la falta de descripción de resto, el ya citado artículo 47 del Reglamento Hipotecario permite que se realice la segregación sin que exista tal descripción, bastando entonces hacer constar la superficie que queda según el Registro.
7. En cuanto a los defectos 6 y 7, hay que afirmar que, como ha dicho también reiteradamente este Centro Directivo, la nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación es suficiente para la inscripción, sin perjuicio de que el Registrador, si lo estima procedente, pueda poner en conocimiento de las autoridades fiscales lo que considere oportuno.
Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación, confirmando el Auto presidencial y revocando la calificación del Registrador.
Madrid, 17 de diciembre de 2003.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
