Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por el señor J. P. V. contra la calificación de la registradora de la propiedad de Gavà, Blanca Mercadé Merola, que deniega la nota marginal de vinculación de cuatro fincas rústicas.
Relación de hechos
I
El día 3 de febrero de 2010, el señor J. P. V. presentó una instancia en el Registro de la Propiedad de Gavà en la cual pedía la vinculación de cuatro fincas de su propiedad —fincas números 35108, 35109, 35110 y 35111— a una explotación agrícola de la que es titular. La instancia causó el asentamiento 1387 del Diario 53. Se acompañaban: a) el Informe urbanístico emitido por el director del Parque Agrario de El Baix Llobregat; b) instancias previas de fechas 28 de julio y 21 de septiembre de 2009; c) certificado del Departamento de Agricultura, Alimentación y Acción Rural, de 22 de febrero de 2008, del que se desprende la intención del interesado de dedicarse a la agricultura; d) certificado catastral de las cuatro fincas, con superficies de 1.804 m², 2.955 m², 1.809 m² y 4.734 m², respectivamente, que se encuentran en diferentes polígonos y no son adyacentes y en total suman 1 hectárea, 13 áreas y 2 centiáreas, y e) copia de las notas simples de la inscripción de las fincas de referencia emitidas el 12 de junio de 2009.
II
El 20 de febrero de 2010, la señora Blanca Mercadé Merola, registradora titular del Registro de Gavà, emitió calificación en la que suspendía la práctica de la nota marginal de vinculación que se solicitaba por los motivos, enmendables, de falta de aportación de la documentación por la que se acredite: a) que la persona solicitante es profesional de la agricultura, tal como le exige el Ayuntamiento, b) que la misma resolución administrativa (sic) pida la vinculación, con señalamiento de las afectadas y del alcance y consecuencias de esta vinculación, con plena claridad, c) alternativamente, el otorgamiento de una escritura pública por parte del interesado, que describa las fincas objeto de vinculación ob rem y que protocolice la resolución administrativa que imponga la vinculación, con explicación de su razón y la consecuencia jurídica de la transmisión conjunta de las fincas y no independiente de cada una de ellas.
La calificación se fundamenta en el hecho de que para vincular las fincas, no es suficiente la voluntad del propietario, que plantea una unión abstracta, sino que hace falta una razón —la unidad orgánica— y la consecuencia es que equivale a una finca discontinua en el tráfico jurídico. La registradora considera que hace falta, pues, que una ley o una resolución administrativa concreta exija esta vinculación y que no es suficiente un informe no vinculante.
El texto de la calificación recoge que el interesado había pedido, por instancia, un informe sobre la misma cuestión y que había acompañado: un informe del Parque Agrario; una resolución de sanción del Ayuntamiento de Gavà por infracción de la legalidad urbanística por construcción de un forjado de hormigón armado, de fecha 21 de mayo de 2009; copia de notificación del acuerdo adoptado en expediente de restauración de la legalidad urbanística, que ordenaba derribar unas obras ejecutadas sin licencia, ilegalizables por aplicación del Plan especial de protección de mejora del Parque Agrario de El Baix Llobregat y por las normas urbanísticas del Plan general metropolitano. El informe fue desfavorable. Recoge también que ahora se aporta un informe urbanístico orientativo y no vinculante, favorable al expediente de restauración de la legalidad si se acredita la vinculación de las fincas, y un certificado según el cual el interesado tiene intención de dedicarse a la agricultura.
III
El 13 de abril de 2010 el interesado presenta un escrito mediante el cual interpone recurso contra la calificación de la registradora. Alega que se le concede la licencia si cumple los requisitos —del Ayuntamiento y del Parque agrario—. El artículo 33.4 de la normativa del Parque Agrario exige que vincule las fincas (las llama parcelas) con constancia en el Registro de la Propiedad, y que la normativa invocada por la registradora ya ha sido derogada y lleva a una decisión arbitraria. Alega también que es agricultor, y así lo ha acreditado con la documentación, y que no se necesita, según la Ley de modernización agraria, carácter profesional, sino que es suficiente con haber iniciado la actividad.
IV
En fecha 19 de abril de 2010, la registradora comunicó (no elevó) el recurso a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas y también al Ayuntamiento de Gavà y al Parque Agrario de El Baix Llobregat.
V
El 7 de mayo de 2010 el Ayuntamiento de Gavà emitió un informe en el cual considera que la afectación procede cuando se haya otorgado la licencia en que se hayan fijado las condiciones, que son las que motivan la constancia en el Registro de la Propiedad. Entre las condiciones mencionadas, considera la de otorgar documento notarial en que se haga constar el otorgamiento de la licencia, su objeto, las fincas afectadas —descripción y datos registrales—, la vinculación a una explotación agraria, la prohibición de transmitir a quien no sea agricultor y, además, que adquiera el compromiso de cultivar orgánicamente y completamente las fincas. Además, expresa la aceptación del interesado de estas condiciones, así como la de revocación de la licencia por parte del Ayuntamiento, sin derecho a indemnización, si hay incumplimiento de las condiciones.
VI
En el informe preceptivo, emitido el 10 de mayo de 2010, la registradora recoge los hechos relevantes del expediente y describe la normativa del artículo 33.4 del Texto refundido del Plan especial de protección y mejora del Parque Agrario de El Baix Llobregat, aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de Barcelona el 17 de diciembre de 2003 (publicado en el DOGC núm. 4216, de 10.9.2004) y concordancias. Se permiten en su ámbito sólo construcciones propias de la actividad agraria y, a este efecto, se permite considerar como superficie de la finca la de la suma de parcelas no limítrofes, pero hace falta entonces vincularlas y hacerlo constar en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, argumenta que no es suficiente para disponer la vinculación aportar sólo copia de la normativa y de su intención de dedicarse a la agricultura.
VII
Se recibe el expediente en la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas para su resolución el día 14 de mayo de 2010. El expediente incluye la instancia, la nota de calificación, el escrito de interposición del recurso, las comunicaciones de la registradora, el informe municipal y el informe de la registradora.
VIII
En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Primero
La vinculación de fincas
1.1 El objeto de este recurso consiste en determinar si la vinculación de fincas rústicas en el Registro de la Propiedad para que, en conjunto, permitan un aprovechamiento urbanístico y unos usos que individualmente no podrían obtener, es posible por la sola voluntad de la persona propietaria, expresada en una instancia y sin una autorización administrativa concreta, o exige un acto administrativo singular de aprobación de la documentación aportada y, también, si la instancia es el medio idóneo para conseguir la vinculación.
1.2 Para resolver esta cuestión hace falta atenerse, además de la normativa hipotecaria de aplicación general, específicamente a la normativa urbanística aplicable a las fincas a que hace referencia este recurso, constituida por el Plan especial de protección y mejora del Parque Agrario de El Baix Llobregat, en los términos municipales de Castelldefels, Cornellà de Llobregat, Gavà, Molins de Rei, Pallejà, El Papiol, El Prat de Llobregat, Sant Boi de Llobregat, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Santa Coloma de Cervelló, Sant Vicenç dels Horts y Viladecans, aprobado por la Comisión territorial de Urbanismo de Barcelona el 16 de junio de 2004 (DOGC núm. 4216, de 10.9.2004). Este Plan, de acuerdo con la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de urbanismo de Cataluña (hoy, Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo), determina los límites del ejercicio de las facultades urbanísticas del derecho de propiedad para las fincas que están incluidas, entre las que están las que se pretende vincular mediante una instancia. También es de aplicación la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias para determinar quién tiene la calificación de profesional de la agricultura.
1.3 El artículo 28 del Plan especial mencionado establece la superficie mínima de parcela y lo hace por referencia a la normativa de unidades mínimas de cultivo determinadas, en Cataluña, por el Decreto 169/1983, eso es, de una hectárea en cultivos de regadío y tres en los de secano. El artículo 32 del Plan establece el tipo de edificación permitida y el 33, en los puntos 3.b y 4, establece que “Para los agricultores que no sean a título principal y para las explotaciones agrarias no prioritarias, definidas en la Ley 19/1995, la construcción propia de la actividad agraria no podrá rebasar una superficie de ocupación de 12 m² de espacio cerrado, más 6 m² de porche, y con una altura máxima de 4 metros. Tendrá que mantener igualmente una distancia mínima de 5 metros en relación con la partición con las fincas vecinas, así como de las canalizaciones identificadas como integrantes de la red de riego y de drenaje del Parque Agrario. 4. A efectos de edificabilidad se podrá considerar como superficie de la parcela el total de la suma de las parcelas adosadas correspondientes a un mismo propietario. En caso de no estar adosadas las parcelas, a efectos de licencia municipal habrá que vincular las parcelas necesarias hasta llegar a la superficie exigida, dejando constancia adecuada de este vínculo en el Registro de la Propiedad.”
1.4 En el presente caso se pretende, precisamente, conseguir la legalización de una construcción en una finca de regadío que no tiene la superficie equivalente a la unidad mínima de cultivo. Su propietario, que la ha solicitado a los órganos administrativos competentes, pretende vincular otras cuatro fincas de su propiedad, que, en conjunto, superan la hectárea y media. La vía para proceder a la vinculación no puede ser una instancia privada. La vinculación es un acto que producirá unos efectos parecidos a los de una agrupación de fincas o a la vinculación que prevé el artículo 8.2 de la Ley hipotecaria y tiene que contener una clara y expresa manifestación de voluntad de vinculación por parte del propietario. En consecuencia, de conformidad con el principio de titulación pública que establece el artículo 3 de esta Ley, y tal como indica el Ayuntamiento de Gavà, hará falta que el propietario otorgue una escritura —no un acta de manifestaciones— en que describa las fincas con sus datos registrales, exprese su voluntad de vincularlas, asuma la carga de no transmitirlas por separado, se obligue a cultivarlas de una manera orgánicamente unificada y a no transmitirlas a quien no disfrute de la calidad de agricultor a los efectos de la Ley 19/1995. La escritura vinculará de tal manera al propietario que, en caso de que no cumpla con los compromisos y cargas asumidas, el ayuntamiento podrá revocar la licencia de obras y ordenar el derribo de la construcción sin ningún tipo de indemnización para el propietario de la finca, indemnización a la cual deberá renunciar en la misma escritura.
Segundo
La calidad de agricultor
2.1 Con independencia del cumplimiento de la normativa urbanística, el titular de las fincas vinculadas deberá tener la calidad de agricultor profesional para obtener la legalización que pretende. Como hemos visto en el fundamento anterior, esta materia está regulada por la Ley 19/1995, que define, efectivamente, al agricultor joven, artículo 2.7, como el que ejerce o pretende ejercer la actividad agraria, mientras que exige unos requisitos de renta y dedicación a los agricultores profesionales, sin necesidad de que ya ejerza la actividad. La persona recurrente alega que posee esta calidad, pero sólo aporta documentación según la que se acredita que pretendía, antes del 22 de febrero de 2008, dedicarse a la agricultura en unas fincas adquiridas el 3 de diciembre de 2004.
2.2 El control efectivo de la cualidad de agricultor escapa, de hecho, de los márgenes estrechos de este recurso. Es ante el ayuntamiento o el Parque Agrario de El Baix Llobregat, que deberá acreditar esta condición para obtener la licencia que se solicite. Y, obtenida la vinculación, habrá que acreditar, si es el caso, la calidad indicada en el adquirente para proceder a la transmisión del conjunto orgánico donde se habrá levantado la construcción. Es cierto, sin embargo, que por transcurso de tiempo entre la compra de las fincas, aún más desde la fecha de presentación del alta a la Seguridad Social, la persona recurrente tendría que estar en condiciones de aportar unas pruebas concluyentes de su efectiva dedicación como agricultor, como facturas de compra de semillas, de utensilios, de venta de productos de sus huertos, documentación tributaria de su actividad económica, etcétera.
Tercero
Efectos de la anotación
3.1 La vinculación de todas las fincas a una sola explotación indivisible, y a una construcción una vez se haya legalizado y se haya obtenido la constancia en el registro, habrá que hacerla por nota marginal en cada una de las fincas vinculadas y quedará amparada precisamente por la normativa urbanística alegada. Una vez practicada la nota al margen, no será posible, en adelante, enajenar las fincas por separado a menos que se obtenga, entonces sí, una licencia administrativa previa en términos equivalentes a la licencia de parcelación.
3.2 Efectivamente, la vinculación establece una relación de dependencia entre las fincas y produce una salvaguardia de derechos de terceros (el interés público, el ayuntamiento y los futuros adquirentes) en los términos del artículo 17 de la Ley hipotecaria y no se podrá inscribir ni anotar otra incompatible con ellas. Por eso, para dejarla sin efecto en el futuro, hará falta que el ente y órgano concedente de la licencia levante esta vinculación y consienta, si es el caso, su cancelación.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución las personas legalmente legitimadas pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Barcelona, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 22 de julio de 2010
M. Elena Lauroba Lacasa
Directora general de Derecho y de Entidades Jurídicas
