Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por los señores M. del C. S. S. y À. R. R., contra la calificación del registrador de la propiedad de Sant Feliu de Guíxols, señor Angel Lacal Fluja, que deniega la inscripción de una escritura de constitución de comunidad ideal.
Relación de hechos
I
El 24 de enero de 2001, los señores À. R. R., R. G. T., M. del C. S. S. y L. M. P., copropietarios de la finca situada en Platja d'Aro, número 2.640 del Registro de Sant Feliu de Guíxols, que habían adquirido el 3 de mayo de 1995, la vendieron a los señores J. C. J. y M. I. R., en escritura autorizada por el notario de Girona, Juan Palomero Gil, en la que los vendedores vendían, respectivamente, el 4,63 %, el 9,75 % y el 7,90 % de la finca y declaraban constituir una comunidad ideal en que las respectivas participaciones porcentuales daban derecho cada una al uso exclusivo y excluyente de unos espacios destinados a aparcamiento.
II
El 15 de diciembre de 2008, se presentó al Registro de la Propiedad de Sant Feliu de Guíxols la escritura de 24 de enero de 2001. El 2 de enero de 2009 el presentante retiró la copia dado que faltaba la licencia municipal. El 12 de enero de 2009 se presentó nuevamente al Registro, con la solicitud de inscripción sólo de la compraventa, por no contar con tiempo suficiente para obtener la licencia municipal.
III
En fecha 28 de enero de 2009, el registrador inscribió parcialmente la escritura, con respecto a la compraventa, y suspendió la inscripción con respecto a la constitución de comunidad en régimen de aparcamiento, por falta de licencia municipal, de autorización de destino del terreno a aparcamientos independientes. El 30 de enero notificó la suspensión al notario autorizante y al presentante y prorrogó el asentamiento. La nota de calificación, en la parte que interesa a los efectos de la resolución del presente recurso, dispone: .El registrador de la propiedad que se suscribe, previa calificación del documento que precede, y considerando éste parcialmente apto para la inscripción, ha inscrito en el día de hoy el dominio del 22,29% de la finca interesada, transmitida en el mismo a favor de los consortes J. C. J. y M. I. R., por partes iguales, por su título de compra... Se suspende la inscripción de la constitución de la comunidad ideal a régimen de aparcamientos y adjudicación de los mismos a favor de los titulares del total de la finca, por no acompañarse la licencia municipal autorizando que el terreno puede destinarse a aparcamientos descubiertos independientes..
IV
El 15 de marzo de 2009 tiene entrada en el registro de la propiedad un recurso interpuesto por la señora M. del C. S. S. y por el señor À. R. R. contra la nota de calificación alegando que: fueron notificados de la suspensión de la inscripción el 12 de febrero de 2009; que se tiene que tener en cuenta que en la calificación del registrador de la escritura otorgada el 3 de mayo de 1995, en relación con la comunidad en régimen de aparcamiento, aquél acordó no inscribirla por falta de trascendencia real y que, ahora, se modifica el criterio; que la legislación urbanística no recoge de forma expresa que el suelo urbano destinado a plazas de aparcamiento tenga que obtener licencia municipal para ser así inscrito en el registro de la propiedad; que el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles hace constar que la finca es urbana; que ninguna administración .municipal ni autonómica. ha requerido a los copropietarios solicitar la correspondiente licencia y que, en consecuencia, tienen sus derechos consolidados.
V
Trasladado el contenido del recurso al resto de interesados, lo contestaron dos personas, en concreto: a) Los compradores de las participaciones indivisas, que solicitaron la desestimación del recurso, por razón que nunca se han hecho trámites para obtener la licencia, a pesar de lo cual el Ayuntamiento gira liquidación por el impuesto sobre bienes inmuebles por cada plaza; b) Otra copropietaria vendedora, la señora R. G. T., que se adhirió al recurso, presentado por los otros copropietarios.
VI
El 3 de abril de 2009, el registrador emitió el informe preceptivo, de acuerdo con lo que dispone el artículo 327 de la Ley hipotecaria e hizo constar que la documentación aportada con el recurso no lo había sido antes para la inscripción. Fundamentó su negativa en lo que dispone el artículo 179 y concordantes del Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo y el artículo 238 de su Reglamento, aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio.
VII
El registrador remitió el expediente, en fecha 8 de abril de 2009 (fecha de entrada en el Registro el día 9 de abril) a esta Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, el cual incluye: 1) Testimonio del título presentado, con nota de calificación y notas simples informativas de la finca de 27 de enero de 2009 y de 18 de marzo de 2009, 2) Escrito de recurso, 3) Alegaciones de los otros interesados y 4) Informe del registrador.
VIII
En la Resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Primero
La necesidad de licencia municipal, a los efectos de la inscripción
1.1. Antes de la entrada en vigor del vigente Texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio, que recoge los preceptos de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de urbanismo y los modificados por la Ley 10/2004, de 24 de diciembre, de modificación de la Ley 2/2002, del 14 de marzo, de urbanismo, para el fomento de la vivienda asequible, de la sostenibilidad territorial y de la autonomía local, era vigente en Cataluña el Decreto legislativo 1/1990, de 12 de julio, por el que se aprueba la refundición de los textos legales vigentes en Cataluña en materia urbanística, que refundía y desarrollaba varios textos legales en materia de urbanismo y materias conexas.
1.2. Esta era la norma vigente en el momento del otorgamiento de la escritura, que es la operativa a efectos de la validez y viabilidad de inscribir la operación, diferente de la vigente en el momento en que se presenta a inscripción y, en consecuencia, es al texto de 1990 al que se tiene que referir la calificación, dado que las leyes sólo tienen efectos retroactivos cuando lo disponen de una manera expresa, cosa que no hicieron ni la Ley 2/2002 ni la Ley 10/2004 antes citadas.
1.3. El articulo 141 y siguientes del Decreto legislativo 1/1990, de 12 de julio, antes mencionado disponían, como lo hace la normativa hoy vigente, que era necesaria la licencia para las divisiones de fincas .parcelaciones, en su lenguaje. y que había que justificarla ante el registro de la propiedad. El artículo 141.2, en concreto, establecía que el registrador tenía que exigir la licencia para inscribir la división de terrenos. Pero no contenían ninguna previsión con respecto a la posibilidad de constituir más elementos susceptibles de aprovechamiento independiente sin licencia.
1.4. En el presente caso resulta procedente practicar la inscripción de la comunidad en los términos que ellos convinieron en la escritura, incluidas las atribuciones de uso, las renuncias al derecho de adquisición preferente y eso por aplicación de la ley vigente en el momento del otorgamiento de la escritura, solución bien diferente de la que habría que adoptar en aplicación de la normativa actual.
Segundo
Del sentido del silencio administrativo y del pago del tributo de titularidad municipal
Resuelta la cuestión resultan intranscendentes las alegaciones que se efectúan en el cuerpo del recurso respecto a la falta de respuesta por parte de la Administración a las peticiones de licencia o el pago del impuesto sobre bienes inmuebles y otras referencias al silencio administrativo.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, siendo procedente, por lo tanto, la práctica de la inscripción solicitada.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden recurrir mediante demanda ante el juzgado de primera instancia de la ciudad de Girona, en el plazo de dos meses, desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación debe anunciarse previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 17 de julio de 2009
M. Elena Lauroba Lacasa
Directora general de Derecho y de Entidades Jurídicas
