Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por la señora F. A. P. contra la calificación del registrador de la propiedad de Figueres, señor Julio Guelbenzu Valdés, que deniega la inscripción, por el defecto inenmendable de que el precio de venta no se ha determinado de acuerdo con lo que dispone la Ley concursal.
Relación de hechos
I
La señora F. A. P., hoy recurrente, y su marido, el señor F. G. R., son titulares por mitades indivisas de las fincas registrales números 28, 148, 173, 506, 905 y 833 situadas en el término municipal de Capmany y adquiridas todas ellas por compra con pacto de supervivencia, las unas en el año 1994 y las otras en el año 1997.
II
El señor G. R. fue declarado en situación de concurso voluntario de acreedores por auto de 6 de noviembre de 2007 dictado por el Juzgado Mercantil núm. 1 de Girona (actuaciones 115/07). El concurso, la designación de los administradores concursales y la intervención de éstos en el ejercicio de las facultades de administración y disposición que conserva el concursado constan inscritos para cada finca en el Registro de la Propiedad.
III
El 20 de junio de 2008, la administración concursal solicitó autorización al juez competente para que el concursado pudiera vender a su esposa su mitad indivisa de la finca adquirida con el pacto de supervivencia que constituía la vivienda habitual del matrimonio, al amparo del artículo 78.3 de la Ley concursal.
IV
El 25 de junio de 2008, la señora A. y el señor G. R otorgaron escritura de compraventa, autorizada por el notario de Barcelona, señor E. P. F, con número 3195 de protocolo, en que el marido vendía a la esposa las mitades indivisas de las referidas fincas registrales. El precio de la venta fue de 60.301,90 euros y, según se especifica, éste fue calculado atendiendo al precio que se había pagado en su día por la adquisición de las mencionadas fincas, actualizado según lo que dispone la Ley concursal, más el coste de la obra también actualizado. En la escritura mencionada se hacía constar que en la parcela catastrada número 124 había construido una vivienda unifamiliar que constituía la vivienda habitual del matrimonio, y que el coste de la mitad de la construcción, que en fecha 25 de noviembre de 1997 era toda ella de 74.669,10 euros, tenía una valor actualizado, es decir, en la fecha de la referida escritura, de 52.343,00 euros. Además, los otorgantes añadían que, de acuerdo con una medición reciente, la totalidad de la referida finca tenía una superficie de 6,2 hectáreas.
V
El mismo día de su otorgamiento, el 25 de junio de 2008, la escritura de compraventa se presentó en el Registro de la Propiedad para su inscripción (asentamiento 666 del Diario 211).
VI
Por auto de 10 de octubre de 2008, el juez autorizó la venta a la esposa de la mitad indivisa de la finca que constituía la vivienda habitual del matrimonio, si bien no aceptó el precio ofrecido, sino que lo fijó en cuatrocientos diez mil euros (410.000,00 euros), el cual debería ser previamente consignado por el adquirente.
VII
El 24 de octubre de 2008 el huez competente, a solicitud de la administración concursal, dictó mandamiento dirigido al Registro de la Propiedad de Figueres, presentado en el Registro el día 31 de octubre (asentamiento 2274 del Diario 211), por el que ordenaba al registrador que se abstuviera de inscribir la compraventa del 25 de junio antes mencionada, por incumplimiento de los términos del auto de autorización y, además, ordenaba trasladar las actuaciones al Ministerio Fiscal, por las posibles responsabilidades penales en que pudiera haber incurrido el concursado.
VIII
El 4 de diciembre de 2008 el registrador emitió nota de calificación denegando la inscripción de la escritura de compraventa, por el defecto inenmendable de que el precio de la compraventa no había sido determinado de acuerdo con las especificaciones que establece el artículo 78 de la Ley concursal, en base a los siguientes fundamentos de derecho: .[...] 1. El artículo 18 de la Ley hipotecaria establece la competencia del registrador para la calificación de los documentos presentados a inscripción. 2. En el presente caso, no se han cumplido los requisitos que establece el apartado 3 del artículo 78 de la Ley concursal, como son, por una parte, la determinación del valor de las fincas transmitidas de común acuerdo entre el cónyuge del concursado y la administración concursal, o, en su defecto, por el valor que determine el juez, y por otra parte, la satisfacción del precio a la masa. En el presente documento no consta el acuerdo sobre el precio ni su satisfacción a la masa de acreedores. En virtud de lo que se ha expuesto y porque se consideran defectos inenmendables, se deniega la inscripción..
IX
El 23 de diciembre de 2008 la compradora interpuso recurso gubernativo, por medio de representante con poder al efecto. Alega que el registrador, en vista del mandamiento, no debería haber calificado el título, sino suspender la inscripción; que la resolución judicial está recurrida, que el juez no debía intervenir cuando el bien a adquirir era la mitad indivisa de la vivienda, ya que la ley prevé la fijación del precio de venta por actualización del precio de adquisición, sin intervención judicial. Acaba solicitando que la calificación del registrador se deje sin efecto.
X
El 29 de enero de 2009, el registrador emitió el informe preceptivo, de acuerdo con lo que dispone el artículo 327 de la Ley hipotecaria, donde hace constar las circunstancias del caso y la peculiaridad de que, al haberse vendido un conjunto de fincas rústicas, lo principal resulta la explotación rústica y la accesoriedad se predica de la vivienda que manifiestan habitual pero que no constituye finca independiente.
XI
El registrador remitió el expediente a esta Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas el mismo 29 de enero de 2009.
XII
El 8 de febrero de 2009 tiene entrada en esta Dirección General un oficio de la Dirección General del Registro y del Notariado del Ministerio de Justicia con el que la subdirectora adjunta envía el recurso gubernativo presentado por la recurrente ante el órgano mencionado sobre el mismo objeto, por entender que es competencia de esta Dirección General.
XIII
En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que a estos efectos prevé la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se deban inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Único
La calificación registral y el principio de prioridad
1. Para la resolución de este recurso resulta determinante establecer si la toma de razón en el Registro de la Propiedad del mandamiento judicial que ordenaba que no se inscribiera la compraventa que entró en el Registro el 31 de octubre, estando vigente el asentamiento de presentación de la escritura otorgada el 25 de junio de 2008, impide al registrador ejercer la función calificadora prevista en el artículo 18 de la Ley hipotecaria. De acuerdo con el principio de prioridad registral, regulado en el artículo 17.2 de la citada Ley, el registrador debe efectuar la calificación. Y así lo hizo en el presente caso, ajustándose al mencionado principio.
2. En segundo lugar se debe determinar si esta función calificadora se ha ejercido de manera adecuada o no. En la nota de calificación transcrita observamos que, de manera genérica, el registrador manifiesta que no se han seguido los trámites previstos en el apartado 3 del artículo 78 de la Ley concursal; en concreto .(...) el acuerdo sobre el precio ni su satisfacción a la masa de acreedores., sin especificarlos de una manera más concreta, aunque la remisión al precepto aparentemente contradicho es suficiente para fundamentar, si es el caso, el recurso.
3. Recurrente y registrador hacen una interpretación completamente diferente del artículo 78 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, concursal, en relación con las facultades especiales del cónyuge de la persona concursada sobre los bienes adquiridos por el matrimonio con pacto de supervivencia, con una regulación general para estos bienes y una específica para la vivienda habitual. Concretamente, este precepto establece que el cónyuge de la persona declarada en concurso tiene derecho a adquirir la totalidad de cada uno de los bienes en régimen de pacto de supervivencia satisfaciendo a la masa la mitad de su valor y, tratándose de la vivienda habitual del matrimonio, el valor será el del precio de adquisición actualizado conforme al índice de precios en el consumo específico, sin que pueda superar el del mercado. La recurrente interpreta que este derecho lo puede realizar directamente a través de la venta por su marido. El registrador entiende que el marido necesita el consentimiento de los administradores concursales. Y, efectivamente, el marido concursado no disfruta de la libre disposición de sus bienes, sino que, de acuerdo con el artículo 40.1 de la Ley concursal, aunque el deudor concursado conserva las facultades de administración y disposición sobre su patrimonio, en su ejercicio está sometido a la intervención de los administradores concursales, que deben autorizar los actos o dar la conformidad que se configura como un complemento de capacidad imprescindible para la realización de actos y negocios jurídicos de naturaleza patrimonial, imprescindible para todo tipo de actos, incluso los relativos a la vivienda familiar adquirida con pacto de supervivencia.
4. En el presente caso los administradores concursales no concurrieron al otorgamiento de la escritura de venta de 25 de junio de 2008, por lo que el negocio jurídico que contiene no cumple los requisitos que determina el apartado 3 del artículo 78 de la Ley concursal, es decir, el acuerdo entre el concursado y la administración concursal sobre el valor de las fincas transmitidas, o a falta de éste, el valor determinado judicialmente, y tampoco consta que el precio satisfecho se ha integrado a la masa del concurso. En este sentido, es del todo indiferente que la compraventa de la mitad indivisa de las fincas adquiridas con pacto de supervivencia por el concursado y su cónyuge .o si fuera el caso, la disolución de condominio con pago de compensación por indivisibilidad a que hace referencia el artículo 552-12.5 del Código civil de Cataluña. constituya la vivienda familiar o no, porque esta cuestión de hecho sólo afecta a la determinación del precio, pero no al resto de los requisitos que establece la legislación concursal.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar, por lo tanto, la nota de calificación del registrador.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Girona en el plazo de dos meses a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se deban inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se debe anunciar previamente en la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 16 de julio de 2009
M. Elena Lauroba Lacasa
Directora general de Derecho y de Entidades Jurídicas
