RESOLUCIÓN de 5 de diciembre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Salvador Valderrábano Garrido, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Torrevieja, número 2, don José Márquez Muñoz a cancelar una condición resolutoria, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Salvador Valderrábano Garrido, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Torrevieja, número 2, don José Márquez Muñoz a cancelar una condición resolutoria, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 27 de febrero de 1989, mediante escritura pública autorizada por don Jacinto Marín Noarbe, Notario de Torrevieja, don Salvador Valderrábano Garrido, adquirió por compra de don Luis Veciana Camins y su esposa, la vivienda letra B en la primera planta alta del edificio Proa en Torrevieja, finca registral número 45.854 del Registro de la Propiedad de dicha ciudad, número 2. En la citada escritura consta que la venta se hizo en el precio de cuatro millones de pesetas que queda totalmente aplazado. Con efectos respecto de terceros, con carácter de condición resolutoria explícita, conforme a los artículos 1.504 del Código Civil y 59 del Reglamento de la Ley Hipotecaria, se pacta que el impago del precio aplazado producirá de pleno derecho la resolución de la compraventa, salvo que la parte vendedora optare por exigir su cumplimiento, bastando para verificar la nueva inscripción a favor de la parte vendedora o de sus causahabientes la notificación judicial o notarial hecha a la parte compradora de quedar resuelta, Con fecha 20 de marzo de 1997, don Salvador Valderrábano Garrido, presentó en el Registro de la Propiedad de Torrevieja, número 2, un escrito solicitando la cancelación de la condición resolutoria expresada por haber pagado el precio aplazado. Acompaña la escritura de compra y, como medios de prueba del pago del precio aplazado, los siguientes: 1. Una información o extracto de los movimientos en la cuenta corriente número ..., en el Banco Popular Español, a nombre de don Luis Vecina Camino, del que resulta un ingreso de fecha 27.07.89, por importe de 4.000.000 de pesetas. 2. Una fotocopia del llamado «resguardo provisional» del mismo banco, sucursal 0172-04, del que resulta que don Salvador Valderrábano Garrido, con fecha 27-07-89, hizo un ingreso en la cuenta ..., a nombre de don Luis Veciana Camins, mediante un cheque de Banco Castillo Palencia O.P., número ..., por importe de 4.000.000 de pesetas, haciendo constar lo siguiente: «Concepto. Corresponde a pago total de compra del apartamento sito en la calle Maestro Parada, número 10.1.° B en Torrevieja. Edf. Proa, 3. Un certificado expedido por don José Juan Terol Pérez, apoderado del Banco Popular Español, código según membrete 0075/0172-04, con la firma legitimada por el Notario de Torrevieja, don Jacinto Marín Noarbe, en el que se hace constar que don salvador Valderrábano Garrido, con fecha 27-07-1989, ingresó un cheque del banco de Castilla-Palencia O.P. de pesetas 4.000.000 pesetas (cuatro millones de pesetas), en la cuenta número residente nr. ..., de don Luis Vecina Camins, y que según nos manifiesta fue para pago total de compra del apartamento sito en la calle Maestro Parada número 10, 1.° B en Torrevieja, edificio Proa.
El anterior escrito fue calificado con la siguiente nota: «Se deniega la cancelación de la condición resolutoria por no haberse obtenido el consentimiento de los vendedores y titulares de dicha condición don Luis Veciana Camins y doña Alice Valentine Veciana Camins, ni constar tampoco debidamente acreditado el pago del precio aplazado y garantizado con dicha condición resolutoria. Son de aplicación los artículos 40.a y 82 de la Ley Hipotecaria. Contra la anterior calificación puede interponerse recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Valencia en el plazo y forma que establecen los artículos 112 y siguientes del vigente Reglamento Hipotecario, si bien para que se prorrogue el asiento de presentación, ha de recibirse la comunicación del señor Presidente, indicando que se ha interpuesto el recurso, antes de que dicho asiento caduque. Torrevieja, 26 de marzo de 1997. El Registrador , Firma ilegible.
Don Salvador Valderrábano Garrido, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que con el documento presentado el 20 de marzo de 1997, se acompaña fotocopias justificadas del pago del precio aplazado y, por consiguiente, de quedar extinguida la condición resolutoria, dado e carácter automático que dicha extinción tiene, según la jurisprudencia, una vez cumplido el hecho de que dependía. Que se estima que por ello no hace falta el consentimiento de los vendedores de la finca en cuestión, los cuales serían de difícil localización.
El Registrador en defensa de la nota, informó: 1. Que las claves para la resolución del presente recurso se encuentran en los artículos 40.a y 82 de la Ley Hipotecaria, citados en la nota de calificación. 2. Que si en el presente caso se hubiera dado un consentimiento anticipado para la cancelación transcurrido cierto tiempo, podría aplicarse el párrafo segundo del artículo 82 antes citado. 3. Cuando se trata de cumplimiento o incumplimiento de condiciones, lo único que dice la ley es que se extenderá una nota original si se consuma la adquisición del derecho a una nueva inscripción si se verifica la resolución o rescisión (artículo 23 de la Ley Hipotecaria). Es el artículo 56 del Reglamento Hipotecario el que dice que la nota expresará el hecho que se trate de acreditare. Que la forma de acreditarse el hecho del pago cuando no consta el consentimiento del acreedor, es mediante la aplicación de las reglas generales de los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 del Reglamento Hipotecario. Que si en el presente caso, se hubiera pactado, por ejemplo, que el pago se hiciera mediante la aceptación de letras de cambio, hubiera sido un posible título cancelatorio el acta notarial a la que se incorporasen tales letras, pero tampoco se hizo así. 4. Que confirman lo dicho los artículos 238 y 239 del Reglamento Hipotecario. 5. Que, en definitiva, los documentos privados presentados, algunos sin sello ni firma o en simple fotocopia, no pueden ser considerados como título cancelatorio de un derecho inscrito: a) Por su propio carácter de documentos privados no incorporados a un documento público; b) Por no acredita de manera indubitada el pago de la cantidad que quedó aplazada.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana confirmó la nota del Registrador fundándose en que, en virtud de los artículos 82 y 3 de la Ley Hipotecaria y 33 del Reglamento Hipotecario, carecen de acceso al Registro de la Propiedad los documentos privados.
El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.
Vistos los artículos 1, 40, 82, 200 y 220 de la Ley Hipotecaria y 177 de su Reglamento y la Resolución de 30 de mayo de 1996.
1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de cancelar una condición resolutoria explícita en garantía del precio aplazado en una compraventa en la que, en el momento de constituirse, nada se pactó acerca de su cancelación mediante una instancia privada ratificada ante el Registrador y sin que conste el consentimiento de las personas a cuyo favor se ha constituido, cuando se aportan certificados bancarios que acreditan realizado un ingreso en una cuenta del vendedor de una cantidad de dinero igual a la garantizada por la condición.
2. Es doctrina reiterada de este centro directivo que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales (confróntese artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y que los mismos no pueden ser cancelados más que con el consentimiento de su titular o por medio de resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que el asiento reconozca algún derecho (confróntense artículos 40, 82 y 220 de la Ley Hipotecaria).
En este caso, se pretende la cancelación de una condición resolutoria en la que no se previó ningún medio de cancelación que pudiera prescindir del consentimiento del titular o de la resolución judicial ni se ha demostrado de forma fehaciente que se haya producido el pago de la cantidad adeudada, puesto que no se justifica la causa del ingreso que se ha acreditado ya que éste podría tener su razón de ser en otro negocio jurídico o en cualquier otro motivo. Todo lo cual hace imprescindible la concurrencia del consentimiento del titular registral o resolución judicial.
En consecuencia esta Dirección General ha acordado confirmar la nota del Registrador y el auto apelado.
Madrid, 5 de diciembre de 2000.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
