17466 RESOLUCON de 17 de junio de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Caja Postal, Sociedad Anónima», contra la negativa de don Federico Santurino Peña, Registrador de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 1, a inscribir una escritura de resolución de contrato de arrendamiento financiero, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don José Ignacio Díaz Valor, en nombre de la «Caja Postal, Sociedad Anónima», contra la negativa de don Federico Santurino Peña, Registrador de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 1, a inscribir una escritura de resolución de contrato de arrendamiento financiero, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
Con fecha 26 de noviembre de 1991, mediante escritura pública autorizada por el Notario de El Puerto de Santa María, don Antonio Manuel Torres Domínguez, «Arrendamientos Financieros Inmobiliarios, Sociedad Anónima», adquiere una nave sita en el polígono industrial «El Palmar», de El Puerto de Santa María (Cádiz). En esta misma fecha y mediante escritura otorgada ante el mismo Notario, la citada sociedad suscribe un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra sobre la nave antes citada con «Belialsa, Sociedad Limitada». El período de vigencia pactado finaliza el 26 de noviembre del año 2001. El día 24 de mayo de 1994, mediante escritura pública otorgada ante el referido Notario, la arrendataria financiera «Belialsa, Sociedad Limitada», ante la imposibilidad de pagar las cuotas mensuales vencidas, así como las futuras, renuncia unilateralmente al arrendamiento financiero con opción de compra, renuncia que es aceptada por «Arrendamientos Financieros Inmobiliarios, Sociedad Anónima» en la misma escritura. Con fecha 8 de junio de 1994, «Arrendamientos Financieros Inmobiliarios, Sociedad Anónima» es absorbida por la sociedad «Caja Postal, Sociedad Anónima», mediante escritura otorgada ante el Notario de Madrid don Ramón Corral Beneyto.
II
Presentada primera copia de la escritura de resolución del contrato de arrendamiento financiero ante el Registrador de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 1, fue calificada con la siguiente nota: «Se suspende la inscripción de cancelación de arrendamiento financiero y derecho de opción de compra, por el defecto que se estima subsanable de resultar gravado el derecho de opción de compra al que se renuncia por la precedente escritura gravado con distintas cargas y no acreditarse la consignación de las cantidades por las que responde tal derecho de opción de compra, como refiere el último párrafo del número 6 del artículo 175 del Reglamento Hipotecario y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de septiembre de 1982. El Puerto de Santa María, 2 de abril de 1997. El Registrador. Firmado, Federico Saturino Peña.»
III
El Procurador de los Tribunales don José Ignacio Díaz Valor, en representación de la «Caja Postal, Sociedad Anónima», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que las disposiciones en que se basa el señor Registrador para denegar la inscripción de la escritura no son de aplicación al supuesto que se estudia. Que la Resolución de la Dirección General que se invoca, además de no ser vinculante para terceros, no es aplicable al caso de este recurso, pues el derecho de opción de compra no se ejercita por el optante, debido a su situación de insolvencia y su imposibilidad de hacer frente a los pagos a que se comprometió por lo que renuncia a dicha opción de compra y al arrendamiento financiero. Que, por otro lado, el último párrafo del número 6 del artículo 175 del Reglamento Hipotecario hace alusión a los derechos reales constituidos sobre bienes sujetos a condición rescisoria o resolutoria, mientras que en el supuesto que se analiza en este recurso, ni la condición rescisoria o resolutoria es equiparable al derecho de opción de compra, ni la anotación de embargo ni el embargo son derechos reales. Que el contrato calificado es una contrato de arrendamiento financiero con opción de compra, por lo que la opción de compra es accesoria e inseparable del arrendamiento financiero, circunstancia que implica que el plazo de caducidad del derecho de opción es el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento financiero, sin que quepa la extinción de una sin la del otro. Que hay que señalar que el contrato de arrendamiento financiero se encuentra resuelto, y en consecuencia, también lo está el derecho de opción que se constituyó como pacto incorporado a un contrato principal. Que los acreedores de «Belialsa, Sociedad Limitada», trabaron embargos contra un derecho de opción de compra, que para producir plenos efectos debía ser ejercitado en tiempo y forma. Al no haberse hecho uso de esa facultad en el período de vigencia de la opción, se ha perdido la posibilidad de hacerse, ya que actualmente el derecho de opción embargado es inexistente como consecuencia de la resolución del negocio principal en el que estaba incorporado. En consecuencia, para reclamar a «Belialsa, Sociedad Limitada» las deudas tendrá que hacerse uso de otros mecanismos procesales. Que «Caja Postal, Sociedad Anónima», concedente del derecho de arrendamiento financiero con opción de compra, ha resultado perjudicada por la resolución del contrato y, en consecuencia, ostenta la cualidad de tercero ante el incumplimiento por parte de «Belialsa, Sociedad Limitada», de sus obligaciones y la denegación del acceso al Registro de la Propiedad de la escritura de resolución del contrato de arrendamiento financiero con opción de compra inscrito. Que como fundamentos de Derecho se citan los artículos 82, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria; 14, último párrafo, y 174, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1978 y 26 de enero de 1988.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que con posterioridad a la inscripción del contrato de arrendamiento financiero con derecho de opción de compra han sido, practicados en el Registro los siguientes asientos: A) Anotación preventiva de embargo, letra A, practicada con fecha 10 de mayo de 1993, a virtud de mandamiento de 19 de febrero de 1993, dimanante de los autos de juicio ejecutivo 455/1992, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 1 de El Puerto de Santa María, a instancia del «Banco de Santander, Sociedad Anónima», trabado el embargo sobre el derecho de opción de compra que corresponde a «Belialsa, Sociedad Anónima». Dicha anotación ha sido prorrogada en cuanto a su plazo legal por cuatro años, en virtud del correspondiente mandamiento judicial, según resulta de la anotación preventiva letra F, por lo cual la anotación letra A está vigente. B) Anotación preventiva de embargo letra B, practicada con fecha 17 de julio de 1993, a virtud de mandamiento de 29 de mayo de 1993, dimanante de los autos de juicio ejecutivo 52/1993, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de El Puerto de Santa María, a instancia de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera. Esta anotación, aunque caducada, se encuentra sin cancelar. C) Anotación preventiva de embargo letra C, practicada con fecha 20 de noviembre de 1993, en virtud. de mandamiento de 20 de julio de 1993, dimanante de los autos de juicio ejecutivo 167/1993, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 1 de El Puerto de Santa María, a instancia de la entidad mercantil «Torne Jotun, Sociedad Anónima», trabado sobre el derecho de opción de compra que sobre la finca corresponde a «Belialsa, Sociedad Anónima». D) Anotación preventiva de embargo letra D, practicada con fecha 21 de junio de 1994, a virtud de mandamiento de 30 de marzo de 1994, dimanante de los autos de juicio ejecutivo número 491/1993, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 1 de El Puerto de Santa María, a instancia del «Banco del Comercio, Sociedad Anónima», trabado el embargo sobre el derecho de opción de compra que sobre la finca corresponde a «Belialsa, Sociedad Anónima». E) Anotación preventiva de embargo letra E, practicada con fecha 1 de julio de 1994, a virtud de mandamiento de fecha 23 de mayo de 1994, dimanantes de los autos de juicio ejecutivo número 158/1994, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia, número 1 de El Puerto de Santa María, a instancia del «Banco de Comercio, Sociedad Anónima», trabado el embargo sobre el derecho de opción de compra que sobre la finca corresponde a «Belialsa, Sociedad Anónima», cuya anotación está hoy vigente. Que se confirma la nota de suspensión extendida en el título en base a los siguientes fundamentos: Que el practicar la cancelación pretendida del derecho de opción de compra lleva implícita la cancelación de las anotaciones preventivas sobre el mismo derecho anotadas a favor de terceros protegidos por la fe pública registral. Que tal cancelación no debe practicarse sin acreditar el depósito previo para salvaguardar los derechos del tercero protegido registralmente, cuya cancelación en otro caso podría ser en fraude de acreedores. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario, en el último párrafo de su número 6, se refiere a condiciones rescisorias o resolutorias, y se considera que el derecho de opción de compra es un derecho real constituido sobre la finca. Que la Resolución de 28 de septiembre de 1982 se refiere a un derecho de usufructo vitalicio, igualmente considerado un derecho real. Que cancelar la inscripción del derecho de opción de compra que pretende el recurrente, supone tácitamente el cancelar las anotaciones preventivas de embargo letras A, prorrogada por la F, B, C, D y E antes relacionadas, que gravan a la finca, y los artículos 82 y 83 del Reglamento Hipotecario expresamente disponen que las anotaciones preventivas no se cancelarán sin el consentimiento de las personas físicas o jurídicas a cuyo favor se hubieren practicado o por mandato judicial, cuyo consentimiento no ha sido prestado ni ordenado su cancelación en el correspondiente mandato judicial.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó la nota del Registrador, fundándose en la Resolución de 27 de septiembre de 1982.
VI
La Procurador de los Tribunales doña María del Carmen Noya Marcos, en nombre de «Caja Postal, Sociedad Anónima», apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: A) Que es incorrecta la aplicación analógica de la Resolución de 27 de septiembre de 1982. 1. Que no es lo mismo una opción de compra simple que un arrendamiento financiero con opción de compra. Que en el supuesto de la resolución citada por el Presidente, quien debe recibir el precio tiene embargados sus derechos por acreedores posteriores, por lo que en garantía de sus derechos, si tiene sentido que se consigne el precio que debía recibir el deudor, concedente de la opción, a su disposición. Que si la opción se resuelve por no haberse abonado las cuotas del arrendamiento financiero no puede pretenderse que el concedente de la opción consigne a favor de los acreedores embargantes del derecho de opción, porque nada recibió del deudor que tenía a su favor la opción. 2. Que lo determinante en este caso es la inseparabilidad de la opción de compra con el arrendamiento financiero, lo que se recoge en la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito. Que de la escritura de constitución del arrendamiento financiero, de 26 de noviembre de 1991, en la cláusula undécima, resulta que no se está ante una opción de compra simple, sino ante un arrendamiento financiero que por su propia configuración y necesariamente lleva implícita una opción de compra, que en este caso concreto ni siquiera tiene establecido un precio o prima, por lo que los embargos sobre el derecho de opción de compra quedan vacíos de contenido, porque se embarga un derecho que como tal no existe, ya que en caso de que los embargantes pretendieran colocarse en la posición del «optante» deberían subrogarse en la posición del arrendatario financiero y, en consecuencia, proceder al pago de las cuotas correspondientes. B) Que no es indiferente la causa de extinción de la opción de compra. C) Que la finalidad del artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario es garantizar con la consignación de las cantidades recibidas en supuestos de resolución de ventas de inmuebles los derechos de los embargantes. Que en el supuesto que se estudia nada se ha recibido en concepto de opción, sino que lo que se ha recibido lo ha sido en concepto de arrendamiento financiero.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6 del Código Civil; 1, 40, 83, 107.1 y 220 de la Ley Hipotecaria y 175.6.ª del Reglamento Hipotecario.
1. La cuestión planteada en el presente recurso consiste en decidir si la escritura por la que una de las partes renuncia a un anterior contrato de arrendamiento financiero y al derecho de opción de compra en su favor establecido y la otra —el arrendador financiero— acepta dicha renuncia (motivándose dicha renuncia en la insolvencia en que se halla el arrendatario), es título adecuado para la cancelación del asiento respectivo cuando sobre el derecho del arrendatario financiero pesaban determinados embargos. Estima el Registrador que en tal caso deberá acreditarse la consignación de las cantidades por las que responde tal derecho de opción de compra.
2. Si se tiene en cuenta: a) Que es principio básico de nuestro sistema registral que los asientos extendidos en el Registro de la Propiedad están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), lo que determina que para su cancelación se precise como regla general, bien al consentimiento del titular respectivo, bien la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo entablado contra él (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria); b) que es también regla general que los asientos ordenados por la autoridad judicial precisan de la oportuna resolución firme para su cancelación (cfr. artículo 83 de la Ley Hipotecaria); c) que la renuncia de los derechos no puede producirse en perjuicio de terceros (vid. artículos 6 del Código Civil y 107.1 de la Ley Hipotecaria); d) que la rectificación del Registro no produce efectos sino desde la fecha de la rectificación (cfr. 120 de la Ley Hipotecaria); habrá de concluirse en la imposibilidad de acceder a la cancelación solicitada, toda vez que dicho asiento es el soporte jurídico registral de los asientos relativos a los gravámenes; todo ello sin perjuicio de la posibilidad de reflejar registralmente dicha resolución, a fin de evitar, al menos, la inscripción de eventuales actos dispositivos (o anotación de nuevos gravámenes), el denominado arrendatario financiero realizase ulteriormente pese a la resolución acordada.
Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado y la nota del Registrador.
Madrid, 17 de junio de 1998.—El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
