25234 RESOLUCIÓN de 30 de septiembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Man Vehículos Industriales, Sociedad Anónima», contra la negativa de don Joaquín Beunza Vázquez, Registrador de la Propiedad de Alzira, a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de opción de compra, en virtud de apelación del señor Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Francisco Gozálvez Benavente, en nombre de «Man Vehículos Industriales, Sociedad Anónima», contra la negativa de don Joaquín Beunza Vázquez, Registrador de la Propiedad de Alzira, a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de opción de compra, en virtud de apelación del señor Registrador.
Hechos
I
El 8 de junio de 1994, ante el Notario de Valencia, don Antonio Soto Bisquert, «Man, Vehículos Industriales, Sociedad Anónima» (MVE), «Transportes Internacionales Marqueset, Sociedad Anónima», y «Frío Marqueset, Sociedad Anónima», otorgaron escritura en la que las dos últimas sociedades reconocen una deuda y, estableciéndose un plan de automatización de la misma a favor de MVE, conceden a ésta, que acepta, una opción de compra. En la escritura se establecen la siguientes estipulaciones: Tercera.—El incumplimiento de dos plazos de pagos convenidos, consecutivos o no, cuyos importes resulten impagados después de un plazo de quince días después del vencimiento del último de ellos, faculta a MVE para declarar por vencida anticipadamente la totalidad de la deuda pendiente y reclamar su devolución más los gastos correspondientes. Cuarta.—Con el objeto de garantizar la devolución de la deuda por parte de Marqueset y de Frío en los términos anteriormente expuestos, y limitándose esta garantía a lo establecido en la presente estipulación, los propietarios conceden por la presente a MVE, que acepta, una opción de compra gratuita para la adquisición de las fincas de su propiedad descritas en el exponendo III de acuerdo con las siguientes condiciones: a) La duración de la opción de compra terminará el 21 de julio de 1997. No obstante MVE está facultado para ejercer con anterioridad a esta fecha la presente opción de compra, una vez habiendo declarado por vencida anticipadamente la deuda en virtud de lo dispuesto en la estipulación tercera del presente documento. b) El precio de la compraventa asciende a 200.000.000 de pesetas y deberá desembolsarse en el momento de la firma de la correspondiente escritura pública de ejercicio de la opción por parte de MVE. c) En caso de ejercicio de la opción de compra, MVE, deducirá del importe del precio de la compraventa señalado en el párrafo b) anterior todas las cantidades que Marqueset y Frío adeudan a MVE en ese momento incluido capital, intereses, gastos bancarios o cualesquiera otros gastos relacionados con los posibles incumplimientos de Marqueset y de Frío, debiendo abonar la diferencia a los dos propietarios. d) MVE deberá notificar de forma previa su decisión de ejercitar la opción de compra mediante carta enviada por conducto notarial dirigida a los propietarios, a Marqueset y a Frío, a los domicilios anteriormente señalados, firmándose la correspondiente escritura de compraventa dentro del plazo que indique MVE en su notificación y ante el Notario con residencia en Madrid, Coslada o Carcagente de su elección. Quinta.—Siempre y cuando no haya sido liquidado al menos el 50 por 100 de la deuda reconocida en la estipulación primera, y el nuevo gravamen más la deuda pendiente en el momento de su posible nuevo gravamen no superen el 80 por 100 del importe del precio de la compraventa señalada en la estipulación tercera b) anterior, los propietarios se comprometen a no gravar ni disponer de las fincas descritas en el exponendo III sin el consentimiento previo y por escrito de MVE. En los demás casos los propietarios están simplemente obligados a notificar previamente a MVE cualquier acto de disposición o gravamen, sin necesidad de consentimiento por esta última. Undécima.—Para el caso de ejercicio de la opción de compra por MVE, y habiéndose otorgado la oportuna escritura de compra en favor de MVE, ésta otorga durante un plazo de treinta meses a contar desde el otorgamiento de dicha escritura pública de compra una opción de compra gratuita en favor de Marqueset, Frío y/o los propietarios, para que todos o cualquiera de ellos pueda, desembolsando en favor de MVE la cantidad de 200.000.000 de pesetas, recuperar el pleno dominio sobre las fincas correspondientes. MVE se obliga a hacer constar en la escritura pública a otorgar en caso de ejercicio de la opción de compra de este derecho, y a inscribir dicha carga real en el Registro de la Propiedad, lo cual todas las partes firmantes convienen expresamente.
II
Presentada copia de la escritura en el Registro de la Propiedad de Alzira, fue calificada con la siguiente nota: «Denegada la inscripción del derecho de opción a que se refiere el precedente documento por contener un pacto de «lex comisoria» que afecta sustancialmente a todo el negocio jurídico contenido en el mismo y ser, por tanto, contrario a lo dispuesto en los artículos 1.858, 1.859 y 1.884 del Código Civil y Resoluciones de la Dirección General de 5 de mayo de 1992 y 22 de septiembre del mismo año. Alzira, 4 de agosto de 1994.—El Registrador. Fdo., Joaquín Beunza Vázquez.
III
El Procurador de los Tribunales, don Francisco Gozálvez Benavente, en nombre de «Man Vehículos Industriales, Sociedad Anónima», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: I. Que la opción de compra como tal no viene regulada expresamente en el Código Civil por lo que ha sido objeto de una elaboración doctrinal y jurisprudencial, y no se le puede aplicar los artículos 1.858, 1.859 y 1.884 del Código Civil. Que la articulación de la opción de compra debe, en este caso, quedar exclusivamente dentro del marco de la autonomía de voluntad de las partes al amparo del artículo 1.255 del Código Civil. II. Que los últimos criterios más amplios de la jurisprudencia configuran el contrato de opción como un vínculo en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, y en la que el incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta a la otra parte para exigir no sólo el cumplimiento de la promesa, sino del contrato definitivo, pues en base a las necesidades prácticas del tráfico negocial ha de entenderse que al perfeccionarse el contrato de opción queda ya prestada la declaración negocial suficiente para que se produzca el efecto jurídico perseguido como eventualmente definitivo por las partes, y todo ello puede convenirse por los contratantes al amparo del citado artículo 1.255 del Código Civil (cfr. sentencias del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 1985 y 17 de noviembre de 1986). III. Que hay que resaltar lo declarado en la Resolución de 19 de julio de 1991. IV. Que la opción de compra, que es un negocio jurídico unilateral, queda consumada desde el momento mismo en que el optante, dentro del plazo establecido, comunica al concedente su voluntad de hacer uso de la opción a partir de cuyo momento nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse, con relación a éste, el concurso del consentimiento exigido por la ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad. V. Que también hay que citar las Resoluciones de 7 de septiembre de 1982 y 26 de enero de 1994.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1.º Que el carácter, naturaleza y requisitos del derecho de opción no ha sido cuestionado por el Registrador. 2.º Que lo que no es admisible en nuestro derecho es configurar un derecho de opción de compra como garantía del cumplimiento de una obligación dineraria, que es lo que se constituye en la escritura calificada, por suponer un pacto comisorio no aceptado en el ordenamiento español. 3.º Que el carácter de garantía dado a la opción de compra constituida resulta de la estipulación cuarta de la escritura calificada, y así mismo resulta el carácter comisorio de dicha opción de compra, de la articulación que a la misma se le da; y del mismo modo, el precio para ejercitar la opción se hace depender de la parte pendiente de la deuda. 4.º Que el principio de autonomía de la voluntad tiene los propios límites señalados en el artículo 1.255 del Código Civil que impide todo aquello que sea contrario a las leyes, al orden público y a la moral. Este caso es, precisamente, uno de los que se ven afectados por tales limitaciones ya que el pacto comisorio se considera contrario a nuestro ordenamiento, como claramente se deduce de los artículos 1.858, 1.859 y 1.884 de nuestro Código Civil y repetida jurisprudencia. 5.º Que la no admisibilidad de la constitución de un pacto comisorio, en este caso a través de una opción de compra, ha sido reiteradamente establecido por la propia Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resoluciones de 10 de junio de 1986, 5 de mayo y 22 de septiembre de 1992, entre otras y, por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, revocó la nota del señor Registrador, fundándose en que el derecho de opción de compra que se configura en la escritura calificada, está adecuadamente constituido y se ajusta a derecho, es decir, a las exigencias señaladas en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y, en que en aras al principio de autonomía de la voluntad establecido en el artículo 1.255 del Código Civil, nada impide configurar la opción de compra como garantía real de una obligación preexistente, pues en el caso contemplado no es la opción de compra un pacto añadido a un contrato de garantía, es por sí mismo la garantía de una relación obligacional anterior y es, también, un contrato cuya validez el propio Registrador reconoce porque en él concurren las exigencias legales.
VI
El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones comprendidas en su informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.274 a 1.277, 1.859 y 1.884 del Código Civil y las Resoluciones de este centro directivo de 10 de junio de 1986, 29 de septiembre de 1987 y 5 de mayo y 22 de septiembre de 1992.
1. Son hechos relevantes a considerar en el presente recurso: a) en la escritura presentada se reconoce una deuda, estableciéndose un plan de amortización de la misma; b) la estipulación cuarta dice así: «con el objeto de garantizar la devolución de la deuda por parte del deudor en los términos anteriormente expuestos ... los propietarios conceden por la presente a M, que acepta, una opción de compra gratuita para la adquisición de las fincas de su propiedad descritas»; c) Se establece el precio en que deberá ejercitarse la opción, para la cual se establece un plazo, pero se faculta al acreedor para ejercitarla anteriormente si vencen dos plazos del plan de amortización; d) Se establece, igualmente que, en caso de ejercicio de la opción en el precio convenido, el acreedor deducirá del importe que debe entregar todo lo que los deudores adeuden en ese momento, incluyendo capital, intereses y gastos; e) También se estipula que, una vez otorgada la escritura de compra a tenor del acreedor, éste otorga una opción de compra a favor del anterior propietario para que pueda recuperar el dominio.
2. Como ha dicho este centro directivo en las Resoluciones citadas anteriormente, estableciéndose en el documento calificado un derecho de opción en función de garantía, ello vulnera la tradicional prohibición del pacto comisorio; la cual sigue vigente en nuestro ordenamiento, tal como confirman los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del Registrador, con revocación del auto apelado.
Madrid, 30 de septiembre 1998.—El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
