25237 RESOLUCIÓN de 6 de octubre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Juan Luis Iragaray Huarte, en nombre y representación de la compañía «Tambarria, Sociedad Limitada», contra la negativa de don Pedro Fernández Boado, Registrador de la Propiedad de Zaragoza número 2, a inscribir una escritura de concesión de opción de compra, en virtud de apelación del señor Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Juan Luis Iragaray Huarte, en nombre y representación de la compañía «Tambarria Sociedad Limitada», contra la negativa de don Pedro Fernández Boado, Registrador de la Propiedad de Zaragoza número 2, a inscribir una escritura de concesión de opción de compra, en virtud de apelación del señor Registrador.
Hechos
I
El 8 de noviembre de 1993, ante el Notario de Zaragoza don Manuel García Granero Fernández, la compañía mercantil «Otobox, Sociedad Anónima», representada por su Consejero-Delegado don Gabriel Beltrán Picapeo, concedió opción de compra a favor de la también compañía mercantil «Inversiones Tambarria, Sociedad Limitada», representada por su Administrador don Juan Luis Iragaray Huarte, sobre tres fincas, estipulándose lo siguiente: «El precio de esta opción es el de un millón de pesetas, que el representante de la sociedad cedente confiesa haber recibido antes de este acto, por lo que formaliza a la sociedad cesionaria amplia carta de pago. Se fija como precio total de la venta de las tres fincas sobre las que se concede la opción, y que han quedado descritas anteriormente, para el supuesto de que la compañía mercantil «Inversiones Tambarria, Sociedad Limitada» hiciera uso de este derecho de opción dentro del plazo fijado, el que se derive de la asunción del crédito actualmente vigente con el «Banco Español de Crédito, Sociedad Anónima». En el apartado de cargas de las citadas fincas, se expresa que se hallan gravadas con una hipoteca a favor de la aquella entidad financiera, para responder de un préstamo de 492.000.000 de pesetas la primera, 768.000.000 de pesetas la segunda, y 19.200.000 pesetas la tercera.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Zaragoza número 2, fue calificada con la siguiente nota: «Denegada la inscripción del precedente documento de opción de compra al no determinarse de manera cierta el precio estipulado para la adquisición de la finca, de conformidad con el artículo 14.2 del Reglamento Hipotecario y artículo 1.445 del Código Civil. Defecto insubsanable. Contra esta calificación cabe interponer recurso gubernativo ante el Excelentísimo Señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, en el plazo de cuatro meses a contar desde esta fecha, en los términos prevenidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario, sin perjuicio de acudir a los Tribunales de Justicia para que declaren la validez e inscribibilidad del presente documento, a tenor de lo previsto en el primero de los preceptos citados. Zaragoza a 16 de febrero de 1994. Firmado.: Pedro Fernández Boado».
III
Don Juan Luis Iragaray Huarte, en nombre y representación de la compañía «Tambarria Sociedad Limitada» interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, alegando que el precio estipulado para la adquisición de las parcelas, en el caso de ejercitarse la opción, sí puede determinarse de manera cierta, aunque lo sea en un momento posterior al propio otorgamiento de la escritura en la que se otorgó la opción de compra, ya que el artículo 1.445 del Código Civil no obliga en ningún modo a que el precio se determine cuantitativamente en el momento mismo de la celebración del contrato, sino que permite que lo sea en un momento posterior (vid. artículos 1.447, 1.448 y 1.273 del Código Civil). Lo importante es que no haya necesidad de un nuevo acuerdo para ello o que la fijación no dependa del arbitrio de una de las partes. La expresión «la asunción del crédito actualmente vigente con el ``Banco Español de Crédito, Sociedad Anónima''», expresión ciertamente no demasiado afortunada —sigue diciendo el recurrente puesta en relación con el apartado de «cargas» permite que simplemente preguntando al Banco Español de Crédito, un tercero en los términos del artículo 1.447 del Código Civil, se fije cuál era por todos los conceptos su crédito hipotecario frente a «Otobox, Sociedad Anónima» el día 8 de noviembre de 1993, para que el precio quede claramente fijado.
IV
El Registrador de la Propiedad número 2 de Zaragoza, emitió el informe prevenido en el artículo 115 del Reglamento Hipotecario, señalando que al contrato de opción de compra le falta el requisito de eficacia que es la determinación del precio cierto de adquisición de las fincas; que no cumple la exigencia del artículo 14.2 del Reglamento Hipotecario, ni puede, por tanto, hacerse constar el precio en la inscripción, impidiendo la extensión del asiento; y que este dato o circunstancia debe resultar en todo caso del título presentado para la inscripción. Desde la vertiente registral el principio de especialidad exige dar a conocer la extensión del derecho que se inscribe y uno de los elementos básicos del derecho de opción es el precio, que debe resultar cierto del mismo título o de un título complementario presentado con él. Los artículos 10 de la Ley Hipotecaria y 14.2 del Reglamento Hipotecario no dejan ningún margen a la posible determinación posterior del precio que, por tanto habrá de ser cierto en el momento de la inscripción misma. Además el precio ha de derivarse de la asunción del crédito, lo que exigirá una manifestación de voluntad, expresa o tácita por parte de quien asuma el crédito, es decir, del titular del derecho de opción. El problema hubiera podido solventarse si al contrato de opción de compra se hubiera incorporado como anexo la certificación bancaria acreditativa de la posición deudora de «Otobox, Sociedad Anónima».
V
El excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón por Auto de fecha 22 de julio de 1994 estimó el recurso y revocó la nota de calificación registral por entender suficientemente cumplido el requisito de fijación del precio estipulado para la adquisición de la finca, exigido por el artículo 14.2 del Reglamento Hipotecario.
VI
El Registrador apeló el Auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones contenidas en su informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.261-2.º , 1.271 y siguiente, 1.445, 1.447 a 1.450 del Código Civil, 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario.
1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir un denominado derecho de opción de compra sobre tres fincas, habida cuenta de la concurrencia de las siguientes circunstancias: a) según el exponendo I de la escritura calificada, las fincas en cuestión se hallan «hipotecadas en favor del Banco Español de Crédito para responder, la número uno de un préstamo de 492.800.000 pesetas; la número dos de 768.000.000 de pesetas; y la número tres de 19.200.000 pesetas, según escritura de 5 de septiembre de 1996; b) en el exponendo III se señala que «la hipoteca de que responden las tres fincas, que garantiza el préstamo concedido, se encuentra en situación de precontencioso, al no haberse abonado las cantidades pactadas en los plazos convenidos»; c) en la estipulación 4.ª se dice «se fija como precio total de la venta de las tres fincas sobre las que se concede la opción, para el supuesto en que la (concesionaria) hiciese uso de este derecho de opción dentro del plazo fijado (cuatro años), el que se derive de la asunción del crédito actualmente vigente con el Banco Español de Crédito»; d) El Registrador deniega la inscripción «por no determinarse de manera cierta el precio estipulado para la adquisición de la finca».
2. Es principio básico de nuestro sistema registral el de la adecuada delimitación de los derechos que pretenden su acceso al Registro de la Propiedad (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario), lo que tratándose del derecho de opción de compra supone la determinación de los elementos integrantes del negocio de compraventa que habría de perfeccionarse en caso de su ejercicio, entre los cuales ha de figurar indudablemente el precio previsto (cfr. artículos 1261.2.º , 1271 y siguientes, 1445 y 1447 a 1450 del Código Civil).
En el caso debatido, no puede estimarse que la contraprestación prevista para el caso de ejercicio del derecho de adquisición establecido reúna el requisito de certeza. Por una parte, no resulta de modo inequívoco que el crédito a que se refiere la estipulación cuarta de la escritura calificada sea precisamente el garantizado con la hipoteca que recae sobre las fincas en cuestión (no se expresa siquiera, quién es el titular pasivo de ese crédito), y aun admitiendo esa correspondencia, queda indeterminado si la asunción es sólo del principal adeudado o incluye, además, todos aquellos desembolsos adicionales que incumban al deudor en virtud de la respectiva relación obligatoria (intereses moratorios, costas devengadas, etc); por otra, porque como la llamada asunción del crédito no se producirá sino en el momento del ejercicio del derecho de opción, será en este momento cuando pueda fijarse el importe del efectivo desembolso económico que la opción comporta, importe que además dependerá decisivamente de la conducta del propio concedente (el importe de la contraprestación variará según lo que éste haya pagado en el período de pendencia de la opción).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar el Auto apelado.
Madrid, 6 de octubre de 1998.—El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón.
