Es cierto que la declaración de dominio calificada se refiere a una parte de la finca sin que quede definido -a salvo el reconocimiento de que la cuarta parte de la bodega y las cuadras pertenecen a otra persona- el régimen de comunidad existente y las normas, que la regulan, ni la cuota ideal de participación que corresponde al recurrente en el edificio en su totalidad, con lo que la sola fijación de la porción material de la finca sobre la que recae el dominio del titular no permite tener por cumplido el principio de especialidad. (cfr. artículos 8 y 9 de la Ley Hipotecaria).

En expediente de dominio 103/01, para la inmatriculación de una finca, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.° 1 de Béjar, a instancia de D.ª Isabel Lebrato Maillo, fue dictado Auto de 28 de junio de 2002, en el que se declaró justificado el dominio de la finca con la descripción siguiente «casa con huerta y casetón sita en la calle José Antonio n.° 35 (hoy n.° 27) con una extensión total de trescientos quince metros cuadrados de los que 198 m2 corresponden a la casa que consta de las siguientes dependencias: planta baja de 66 m2 que consta de cuadra y bodega, el piso primero de 66 m2 y el piso segundo de idénticos metros. El huerto tiene una extensión de 81 m2 y el casetón anexo tiene una superficie de 36 m2. Linda con el Norte con Consuelo H. S., Sur con calle pública hoy c) D. Miguel Angel Maillo Coscón (antes calle José Antonio n.° 35); Este con Consuelo H. S. y Oeste con callejón público, hoy c) D. Miguel Angel Maillo Coscón (antes calle José Antonio) del término de Mogarraz.

Apelado el anterior auto ante la Audiencia Provincial de Salamanca, se dictó Auto con fecha 19 de noviembre de 2002, en el que se revoca parcialmente el auto de 28 de junio de 2002 únicamente en lo que afecta a la descripción siguiente: «En la planta baja existe una cuadra y una bodega, siendo propiedad de la actora D.ª Isabel Lebrato Maillo, únicamente una cuarta parte de la bodega a la que tiene acceso a través de una cuadra propiedad de D.ª Consolación H.S.

Presentado testimonio del auto dictado en el Registro de la Propiedad de Béjar fue calificado con la siguiente nota: Calificado el precedente documento, que se presentó el 21 de los corrientes, tras examinar los antecedentes del Registro, el Registrador que suscribe ha resuelto no practicar la inscripción del derecho contenido en el mismo por los siguientes hechos: No constar constituido el régimen de propiedad horizontal de la que (sic) finca de que trata. Fundamento/s de derecho: El principio hipotecario de especialidad asentado en los artículos 9 y 8.5 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. El presente defecto tiene la consideración de insubsanable en virtud del articulo 65 de la Ley Hipotecaria, por lo que se deniega la inscripción. Contra la presente calificación cabe interponer recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y el Notariado, en el plazo de un mes desde la notificación de esta nota, mediante escrito que se presentará en este Registro, conforme alas artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Béjar, a 29 de Enero de 2003. El Registrador interino, Fdo.: Don Jorge Jaime de Fuentes Corripio.»

D.ª Isabel Lebrato Maillo interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.° Que no es ajustada a derecho la resolución que en este acto se recurre y ello por no dar cumplimiento a lo preceptuado por la autoridad judicial. Que el artículo 283 del Reglamento Hipotecario sólo exige presentar en el Registro testimonio judicial bastante en que consta ser firme el auto, lo cual figura en el documento aportado; 2.° Que el único matiz que contiene el auto cuya inscripción se pretende, es el relativo al artículo 284 del Reglamento Hipotecario que nada tiene que ver con la inscripción en sí, sino con la incoación posterior de un juicio declarativo contradictorio si alguien se considera perjudicado; pues no es el Registrador quien debe ejercitar los derechos de los que puedan considerarse perjudicados sino ellos mismos.

Solicitado informe al Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia, número uno, de Béjar, declara mediante providencia que no efectúa alegaciones.

El Registrador de la Propiedad Interino informó: Que mantiene la calificación negativa realizada. Que considerando los artículos 8.5, 9, 13 y 243 de la Ley Hipotecaria, 1255 del Código Civil; 51, 100, 283 y 284 del Reglamento Hipotecario; la Ley de Propiedad Horizontal y la Resolución de 17 de marzo de 1993. 1. Que en ningún momento se ha pretendido cuestionar la fuerza ejecutiva de las resoluciones judiciales, ni tampoco trata de calificar los fundamentos del auto presentado a inscripción. Que no se pone en duda que haya quedado justificado el dominio en la forma en que el auto se refiere. Que el inciso de la resolución judicial según el cual: «En la planta baja existe una cuadra y una bodega siendo propiedad de la actora... únicamente una cuarta parte de la bodega», supondría tanto como admitir en el Registro la existencia de un derecho que recaería, no sobre la totalidad de la finca o sobre una cuota indivisa de ella, sino sobre una parte material de la misma (cuadra y bodega) sin previa división horizontal lo que produciría grave confusión en cuanto a la ordenación y eficacia de los derechos inscritos e iría en contra de la idea de unidad de la finca como objeto de derecho en el tráfico, quebrantando el orden público inmobiliario en el que se ubica el principio hipotecario de especialidad que impide el acceso al Registro de figuras ambiguas e imprecisas. 2. Que el defecto en cuestión supone un obstáculo, procedente del sistema registral español y de practicarse la operación pretendida, sin previa división horizontal, se produciría un obstáculo registral por la indeterminación y confusión que se llevaría a efecto en el Registro.

Vistos los artículos 392, 396 del Código Civil, 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, 7, 8, 9 y 21 de la Ley Hipotecaria, 51, 54 y 117 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 1 de abril de 1981, 3 de abril de 1989 y 24 de abril de 1998.



1. En el caso objeto de este recurso se pretende la inscripción del testimonio del Auto recaído en un expediente de dominio en el que se «declara justificado el dominio «a favor de la actora y la inmatriculación de una finca de la que, tras resolverse el recurso de apelación planteado ante la Audiencia Provincia de Salamanca se dice que, tiene la siguiente descripción: «Casa con huerta y casetón sita en la calle José Antonio n.°35 (hoy n.° 27); la casa consta de las siguiente dependencias: en la planta baja existe una cuadra y una bodega, siendo propiedad de la actora, D.ª I.L.M., únicamente una cuarta parte de la bodega, a la que tiene acceso a través de una cuadra propiedad de D.ª M.ª C.H.S. el piso primero de 66 m2 y el piso segundo de idénticos metros. El huerto tiene una extensión de 81 m2 y el casetón como anexo tiene una superficie de 36 m2. Linda con el Norte con Consuelo Hernández Sánchez, Sur con calle pública hoy c/ D. Miguel-Angel Maillo Coscón (antes calle José Antonio n.° 35); Este con Consuelo Hernández Sánchez y Oeste con callejón público, hoy c/ D. Miguel Angel Maillo Gascón (antes calle José Antonio) del término de Mogarraz.»

El Registrador deniega la inscripción solicitada por «no constar constituido el régimen de propiedad horizontal de la finca de que se trata», conforme al «principio hipotecario de especialidad asentado en los artículos 9 y 8.5 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento».



2. El recurso no puede ser estimado. Ciertamente la legislación no establece con carácter general la exigencia de previa inscripción del título constitutivo de una comunidad especial (cfr. art. 392.2 del Código Civil) para que pueda inscribirse el derecho de uno de los copropietarios. Ahora bien, en el caso debatido es cierto que la declaración de dominio calificada se refiere a una parte de la finca sin que quede definido -a salvo el reconocimiento de que la cuarta parte de la bodega y las cuadras pertenecen a otra persona- el régimen de comunidad existente y las normas, que la regulan, ni la cuota ideal de participación que corresponde al recurrente en el edificio en su totalidad, con lo que la sola fijación de la porción material de la finca sobre la que recae el dominio del titular no permite tener por cumplido el principio de especialidad. (cfr. artículos 8 y 9 de la Ley Hipotecaria).



Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.



Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.



Madrid, 24 de enero de 2004.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.



Sr. Registrador de la Propiedad de Béjar.