Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por Ricardo Cabanas Trejo contra el acuerdo de calificación del registrador de la propiedad de Sant Cugat del Vallès número 1 José María Alfín Massot que suspende la inscripción de una aportación a sociedad mercantil.
Relación de hechos
I
Mediante escritura autorizada el 7 de enero de 2010 por Ricardo Cabanas Trejo, notario de Torredembarra, la Sociedad I., SL, aumenta su capital social y la sociedad C. y C. S., SL, aporta, entre otros bienes, una vivienda unifamiliar que constituye la finca 37.997 de Sant Cugat del Vallès.
Esta escritura se presentó en el Registro de Sant Cugat del Vallès número 1, el 18 de marzo de 2010, donde causó el asiento 342 del diario 25.
II
El 8 de abril de 2010, el registrador José María Alfín Massot dictó un acuerdo de calificación por el cual suspende la inscripción de la aportación por dos motivos, de los cuales sólo es objeto de recurso el siguiente: no se ha acreditado ni manifestado por la parte transmitente cuál es el estado de deudas con la comunidad, sin que tampoco conste la exoneración por parte del adquirente. Según el artículo 553-5 del Código civil de Cataluña, los transmitentes, en la escritura de transmisión onerosa de un elemento privativo, tienen que manifestar y acreditar ante la comunidad de propietarios el estado de deudas, a menos que el adquirente renuncie expresamente. En el título presentado no consta esta manifestación ni la exoneración por la parte adquirente.
III
Contra esta calificación el notario autorizante presenta el 4 de mayo un escrito en el que interpone recurso. El recurrente fundamenta el recurso en el hecho de que el requisito del artículo 553-5 del Código civil catalán no establece un requisito de validez del negocio jurídico que impida la inscripción y no hay ninguna norma que exija su cumplimiento para la práctica de la inscripción; que la falta de este requisito tampoco supone la falta de validez de la escritura pública; que si el documento ya ha estado calificado por el registrador mercantil no es posible la calificación posterior por el registrador de la propiedad. Finalmente, alega que la aportación a una sociedad mercantil no es estrictamente una transmisión onerosa, y, en consecuencia, no es aplicable la exigencia del artículo 553-5.
IV
En el informe preceptivo el registrador ratifica su acuerdo de calificación. Hace constar que el notario no debió haber autorizado el documento sin la acreditación del estado de deudas con la comunidad de propietarios. Esta obligación se impuso con la reforma de 1999 de la Ley de propiedad horizontal, y que el Código civil de Cataluña regula, aún de forma más rigurosa, en los artículos 553-4, 553-5 y 553-6. El artículo 553-5.2 dice que sin la manifestación sobre la situación de las deudas con la comunidad no se puede otorgar la escritura. El incumplimiento de esta obligación no determina la nulidad del negocio pero impide la inscripción, por aplicación del principio de legalidad. No es aplicable la doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado a la legislación catalana. El artículo 65.2 de la Ley del derecho a la vivienda también exige la entrega al adquirente del certificado sobre el estado de las deudas con la comunidad. Si la calificación del registrador no pudiera entrar en esta exigencia se frustraría la finalidad de este precepto legal. La aportación a sociedad mercantil es un negocio jurídico de transmisión y los perjudicados por posibles deudas con la comunidad serán los socios. También hace constar que el ámbito de calificación del registrador mercantil y el de la propiedad son diferentes: el primero califica la operación jurídica societaria y el segundo, la validez del negocio jurídico de transmisión del bien inmueble.
V
Se recibe el expediente en la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas para su resolución el 18 de mayo de 2010. El expediente incluye copia de la escritura, el acuerdo de calificación, escrito del recurso e informe.
VI
En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Primero
Afección real de los bienes al pago de los gastos de comunidad
1.1 El régimen de propiedad horizontal supone que el propietario de uno de los departamentos que forman parte ostenta la propiedad exclusiva sobre éste pero también es copropietario de los elementos comunes (artículo 553-1 del Código civil de Cataluña). En todo régimen de copropiedad se establece el deber de los copropietarios de contribuir a los gastos necesarios para la conservación, uso y rendimiento del bien común (artículo 552-1 y 552-8). Esta obligación se reafirma en sede de propiedad horizontal por el artículo 553-45 cuando dice que los propietarios tienen que sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, de acuerdo con las especialidades que fijen el título de constitución y los estatutos.
1.2 La obligación de pago de los gastos de comunidad se ve reforzada con el establecimiento de la afección real del artículo 553-5.1, según el cual, los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, y también los anteriores titulares, en razón de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que correspondan en la parte vencida del año en el que se transmiten y del año natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite. Esta afección supone que el adquirente posterior de un departamento de una propiedad horizontal se podrá ver perjudicado por la existencia de deudas del transmitente pendientes de pago. Si bien el nuevo adquirente no se convierte en deudor personal de estos gastos, tendrá que soportar la ejecución del departamento adquirido como consecuencia de la reclamación de la deuda pendiente. La afección real se convierte en un auténtico gravamen o carga oculta, ya que su existencia no resulta de un asentamiento registral específico sino que es consecuencia de la constitución del régimen de propiedad horizontal.
1.3 Como contrapartida por la afección real o gravamen que asume el adquirente del departamento, que se verá afectado por las deudas pendientes de la comunidad, el legislador establece una obligación del transmitente de informar al adquirente sobre el estado de cuentas. Así, el artículo 553-5.2 establece que los transmitentes, en la escritura de transmisión onerosa de un elemento privativo, tienen que declarar que están al corriente en los pagos que les corresponden o, en todo caso, tienen que consignar los que tienen pendientes y tienen que aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerza la secretaría, en el cual tienen que constar, además, los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de repartir. También el artículo 65.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho en la vivienda, establece la obligación de entregar a los adquirentes de una vivienda dividida horizontalmente el certificado relativo al estado de deudas de los transmitentes con la comunidad, en el cual tiene que constar, además, los gastos ordinarios aprobados pendientes de repartir. Este deber de información es una norma de protección a los adquirentes, para evitar que, después de la adquisición del departamento, tengan que hacer frente a gastos desconocidos inicialmente. Por eso, este deber de información es renunciable para los adquirentes en beneficio de los cuales está establecido (artículo 553-5.2 final).
Segundo
Naturaleza del requisito de manifestar y acreditar el estado de cuentas con la comunidad
2.1 El artículo 553-5.2 establece que sin la manifestación de estar al corriente de pago de los gastos y sin la aportación de la certificación relativa al estado de deudas con la comunidad no se puede otorgar la escritura, a menos que los adquirentes renuncien expresamente. La Dirección General de Registros y del Notariado, la cual, respecto de una exigencia parecida contenida al artículo 9.1.e de la Ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, establece que la exigencia de la declaración es una obligación del notario y un requisito de la escritura, pero que si la manifestación no consta, el negocio es válido y la transmisión se puede inscribir (Resolución de 11 de diciembre de 2003).
2.2 La regulación catalana de la obligación mencionada es similar a la de la Ley de propiedad horizontal en la redacción que le dio la Ley 8/1999, aunque sólo es aplicable, a Cataluña, a los actos de transmisión onerosa y no a todas las transmisiones. Ahora bien, a la entrada en vigor de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, el artículo 65.2 refuerza aquella exigencia en relación con segundas o ulteriores transmisiones de viviendas. Efectivamente, este artículo se tiene que relacionar con los artículos 132 d) y 135 de la misma Ley que exigen, para la escritura y para la inscripción de los actos de compra venta o cesión a pago de viviendas que se manifieste que se han cumplido los requisitos y se han entregado los documentos que exige el capítulo VI del título IV, entre los que hay, en viviendas integradas en un edificio en régimen de propiedad horizontal, la obligación de declarar cuál es el estado de gastos con la comunidad y justificarlo. Desde la entrada en vigor de la Ley de la vivienda, pues, al amparo de su artículo 135 los registradores no pueden inscribir escrituras de transmisión onerosa de viviendas de segunda o ulterior transmisión que no contengan aquella manifestación.
Tercero
Exigencia en los títulos de aportación a sociedad mercantil
3.1 Es necesario entrar, en segundo lugar, a examinar si la exigencia del artículo 553-5, reforzada por la del artículo 65.2 de la Ley de la vivienda, se aplica a la aportación de una finca a una sociedad mercantil, porque la operación ya ha sido objeto de calificación por el registrador mercantil que la ha inscrito y porque es una operación que difícilmente se puede calificar de transmisión onerosa. Respecto de la primera de las cuestiones, entendemos que la calificación del registrador mercantil y la del registrador de la propiedad operan en ámbitos diferentes: el primero califica el negocio mercantil, la constitución o el aumento de capital mientras que el segundo valora el acto dispositivo de la finca. La exigencia de los requisitos necesarios para inscribir la transmisión de la finca, empezando por la comprobación que ésta está inscrita a nombre del aportante y que éste puede disponer, corresponde al registrador de la propiedad, que es a quien corresponde también la valoración, entre otros, del cumplimiento de los requisitos del artículo 553-5 reforzados por el artículo 65.2 de la Ley de la vivienda.
3.3 Con respecto a la cuestión de si la exigencia de la manifestación sobre las deudas y la certificación de la comunidad por el otorgamiento de escrituras de transmisión onerosa es de aplicación en una aportación de viviendas al capital social, es necesario entender que se incluyen, dentro de esta expresión todos los actos dispositivos voluntarios con contraprestación que, además, tengan por objeto viviendas de segunda o ulteriores transmisiones, únicos a que hace referencia el artículo 65.2 de la Ley de la vivienda que refuerza la norma del artículo 553-5. Por contra, no serán de aplicación aquellas exigencias para el otorgamiento de escrituras de negocios entre copropietarios, como son la disolución de comunidad, venta de cuota indivisa de un copropietario a otro o liquidación de sociedad conyugal, ni lo serán en procedimientos de ejecución judicial, ni en las operaciones societarias, en el sentido de nuestra resolución de 31 de marzo de 2009. Así se interpretó en la resolución de 31 de marzo de 2009 y en la de 20 de abril de 2010, respecto de la exigencia de cédula de habitabilidad, de manera que no es exigible en los negocios societarios, donde el transmitente forma parte como socio de la sociedad adquirente, como sucede con la aportación de capital objeto de este recurso.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución las personas legalmente legitimadas pueden recurrir mediante demanda delante del Juzgado de Primera Instancia de Barcelona, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 28 de junio de 2010
M. Elena Lauroba Lacasa
Directora general de Derecho y de Entidades Jurídicas
