RESOLUCIÓN de 15 de octubre de 2002, de la Dirección General de Los Registros y del Notariado, en, el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Zaragoza, don José María Badía Gascó contra La negativa del Registrador de La Propiedad de Zaragoza, número dos, don Pedro Fernández Boado, a inscribir una escritura de compraventa de un piso y posterior segregación. del mismo.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Zaragoza, don José María Badía Gascó contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Zaragoza, número dos, don Pedro Fernández Boado, a inscribir una escritura de compraventa de un peso y posterior segregación del mismo.
Hechos
I
Por escritura otorgada ante el Notario de Zaragoza, don José María Badía Gascó, el día 23 de mayo de 2001, don José Alberto L.I. en representación de la entidad “I.D.3, S. L.”, vendió a la entidad “P. S. A., S. L.”, representada por don Ignacio A.C. un peso del edificio señalado, con el número 39, de la calle San Pablo, de Zaragoza. En la misma escritura el adquirente segrega del piso adquirido dos porciones materiales al objeto de formar nuevas entidades hipotecarias cuya inscripción de solicita. A la escritura se incorpora certificación expedida por el Administrador de la Comunidad en la que consta la autorización de ésta para la segregación.
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad, número dos de Zaragoza fue calificada con la siguiente nota: “Calificado el precedente documento, se suspende la inscripción por el siguiente defecto subsanable: No se acompaña la licencia del Ayuntamiento que permita la constitución de más elementos susceptibles de aprovechamiento independiente de los que constan en la Declaración de obra, exigida por el apartado a) del artículo 53 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio. Contra esta calificación puede instar la aplicación del cuadro de sustituciones a que se refiere el artículo 275 bis de la Ley Hipotecaria, dentro de los quince días siguientes a esta notificación o recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y 326 y siguientes del Reglamento Hipotecario, modificados por la Ley de 27 de diciembre de 2001. Zaragoza, a 27 de febrero de 2002. El Registrador. Fdo.: Pedro Fernández Boado”.
Don José María Badía Gascó interpuso, contra la nota de calificación, recurso gubernativo y alegó: Que la nota de calificación no cumple la exigencia del nuevo artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, pues no se motivo jurídicamente la causa de suspensión. Que el artículo 53 a) del Real Decreto de 4 de julio de 1997, se refiere a la inscripción de títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito. La mera modificación de entidades hipotecarias no afecta a la constancia registral de la licencia, pues no existe limitación legal para la segregación y división de elementos privativos fuera de la Ley de Propiedad Horizontal. La reserva de Ley es precisa para las limitaciones de la propiedad. Que la razón del ser del artículo 53 a) del referido Real Decreto, es evitar que nazcan a la vida jurídica unidades inmobiliarias susceptibles de tráfico jurídico que no existen ni podrán existir en el mundo real. Que el caso que se califica se mueve dentro del campo del Derecho Civil y la interpretación extensiva de la norma citada implicaría reducir no sólo el contenido económico sino sobre todo jurídico del derecho de propiedad contraviniendo el artículo 33-3 de la Constitución Española, y ese es el espíritu de la resolución de 18 de julio de 1996. Que el Real Decreto se refiere a obras nuevas, posteriores a su entrada en vigor, y además se refiere a los supuestos en los que, el que declaró la obra pretende modificarla, pero no al adquirente de alguno de los pisos.
El Registrador en su informe de defensa de la nota argumentó lo siguiente: Que la falta de licencia que se expresa en la nota de calificación es la causa y el fundamento de derecho para la calificación negativa, pues así lo establece el artículo 53 del Real Decreto 1093/97. Que en la escritura calificada se modifica la propiedad horizontal inscrita, creándose un nuevo elemento de aprovechamiento independiente y el citado artículo es aplicable, absolutamente, a las viviendas, frente al matizado tratamiento, que el mismo texto legal ofrece, con referencia a la licencia de obra, respecto al número de locales comerciales o plazas de garaje. Que el Real Decreto no contiene ninguna disposición que excepcione las declaraciones o divisiones en régimen de propiedad horizontal anteriores, por lo cual es aplicable a todos los documentos autorizados después de su entrada en vigor. Que toda actuación urbanística tiene el control de la Administración, y en el presente caso es preceptiva la licencia artículos 53 y 55 del Real Decreto 1093/97. Que además de lo establecido en el artículo 53 del citado Real Decreto hay que tener en cuenta el inciso final del artículo 45 del mismo. Que el Capítulo VI del Real Decreto citado bajo la rúbrica “inscripción de las obras nuevas” se inicia en el artículo 45 y termina en el 55, incluyéndose por tanto el artículo 53 sobre las modificaciones del Régimen de la Propiedad Horizontal inscritas, estableciéndose en el artículo 551a obligación de los Registradores de calificar, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de lo establecido en el citado Real Decreto.
Vistos los artículos 33 y 148-3 de la Constitución Española; 348 del Código Civil y 53 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio.
1. Se debate en el presente recurso sobre la inscripción de la división material de un piso integrante de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, la cual es rechazada por el Registrador al “no aportarse licencia municipal para la constitución de mas elementos susceptibles de aprovechamiento independiente de los que constan en la declaración de obra nueva, conforme al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio”.
2. El defecto, tal como es formulado, no puede ser mantenido. El Real Decreto referido, ciertamente, impone esa exigencia para la inscripción de la división material de un elemento privativo de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal; ahora bien, si se tiene en cuenta que por su naturaleza y rango, la citada norma carece de virtualidad para establecer limitaciones a las facultades inherentes al derecho de propiedad (cfr. artículos 33 de la Constitución Española y 348 del Código Civil), y que la competencia en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, corresponde a las comunidades autónomas (cfr. artículo 148-3 Constitución Española), habrá de concluirse que ha de entenderse en el sentido que el precepto invocado, para suspender la inscripción ahora cuestionada, solo puede tener operatividad en territorio de aquellas Comunidades Autónomas cuyas leyes hayan establecido expresamente la necesidad de licencia municipal para la división material de elementos privativos de edificios en régimen de propiedad horizontal, pero en tal caso, el fundamento de la calificación negativa habrá de ser el respectivo precepto legal autonómico que establezca tal exigencia (del cual, el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, será mero desarrollo en el ámbito registral) y no esta ultima norma reglamentaria citada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de octubre de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Zaragoza número 2.
