23040 RESOLUCIÓN de 23 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Gonzalo Pastor Navarro, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Yecla, don Ángel Ogueta Fernández, a inscribir un acta de subasta, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales, doña María Belda González, en nombre de don Gonzalo Pastor Navarro, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Yecla, don Angel Ogueta Fernández, a inscribir un acta de subasta, en virtud de apelación del recurrente.
I
En el procedimiento de apremio seguido por la Comunidad de Regantes “Román Pozo Nostrum número 3”, de Jumilla, contra don Juan Gamariz Rodríguez se celebró subasta el 6 de mayo de 1996 en la que se adjudicó, en primera licitación, a don Gonzalo Pastor Navarro, una finca del deudor, inscrita en el Registro de la Propiedad de Yecla, y 19 y 36 por 100 de acciones o dotaciones de agua del Pozo Nostrum número 3 adscritas a dicha finca. En el acta de la subasta se hace constar: “Por la presidencia se procedió a la devolución de los depósitos constituidos, reteniendo el perteneciente al adjudicatario, a quien se instó a que completara el pago del remate (*) efectuándolo en el acto”. El texto literal de esta llamada dice: “Si el adjudicatario no completara en el acto el pago del remate, este párrafo concluirá así: Advirtiéndole que de no completar el pago en el término de cinco días, perderá el impone de su depósito y quedará obligado a resarcir a la Administración los perjuicios ocasionados”. Dicha acta fue firmada por el presidente de mesa, el secretario, el recaudador ejecutivo y el adjudicatario.
Presentado un ejemplar del acta en el Registro de la Propiedad de Yecla, fue calificado con la siguiente nota: “Se deniega la inscripción a que se refiere el documento que precede, por ser necesario el otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 151 del Reglamento General de Recaudación y artículo 26 del Reglamento Hipotecario. Yecla, 13 de mayo de 1996. El Registrador. Firmado: Ángel Ogueta Fernández”.
Don Gonzalo Pastor Navarro interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación por considerar que ésta debió haber sido suspensión y no de denegación, y alegó: Que si el Registrador pide -y se entiende que es totalmente acertado su criterio- el previo otorgamiento de la escritura, es evidente que la falta es subsanable, y ello basado en el artículo 65.4 de la Ley Hipotecaria, que nos remite al contenido, formas y solemnidades del título y a los asientos con él relacionados. Es decir, aquí se trata de traer y otorgar escritura. Que según la información que llega al recurrente, el deudor, sujeto pasivo de la subasta, se agita en torno a eventuales transmisiones, que aparte del carácter delictivo que pudieran entrañar, tratarían de “crear” la figura del “tercer hipotecario” en perjuicio de quien legalmente adquirió en subasta pública, de buena fe, satisfaciendo el importe de la adquisición y tomando posesión de los bienes, de ahí que amparándose en el artículo 19 “in fine” de la Ley Hipotecaria se interpone recurso dentro del tiempo hábil previsto por el artículo 113 del Reglamento, para mantenerse el recurrente bajo los efectos del asiento del libro Diario, evitando el fraude y daño de posibles maniobras y lograr entretanto que se alcance cuanto previenen los artículos 151 del Reglamento General de Recaudación y 26 del Reglamento Hipotecario. Nótese que no está en manos del recurrente ni acelerar la actividad administrativa ni exigir un otorgamiento que requiera de otro previo trámite.
El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota, informó: Que el último párrafo del artículo 65 de la Ley Hipotecaria no es demasiado explícito en cuanto a la distinción entre faltas subsanables e insubsanables, por lo que la doctrina y las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado han ido perfilando el concepto: son faltas insubsanables las que requieren un nuevo otorgamiento sustancial; las que superen un impedimento absoluto para la registración, y, en cuanto a los negocios jurídicos en formación, en los que falta un elemento sustancial para que el mismo esté completo, la actuación complementadora sólo origina efectos desde que se completa el elemento que falta y, en el orden registral, sólo desde la presentación de este último documento (y no desde la fecha de presentación del documento incompleto). Que el artículo 151 del Reglamento General de Recaudación y el 26 del Reglamento Hipotecario son taxativos al exigir escritura pública para la inscripción; escritura que recogerá los trámites esenciales del procedimiento pero que no complementa a ningún otro documento administrativo previo ni subsana a éste. Por eso su falta es insubsanable y la presentación previa de un documento administrativo del mismo procedimiento no puede causar asiento de inscripción alguno. Que la Dirección General ha considerado insubsanable la falta cuando la ley exige con carácter imperativo la forma pública (entre otras, Resolución de 5 de septiembre de 1990) y, por otra parte, reitera y precisa la necesidad y circunstancias de la escritura pública en procedimientos de apremio fiscal en Resoluciones como las de 5 de marzo de 1953 y 4 de abril de 1957. Por último, las Resoluciones de 12 de febrero de 1916 y 31 de julio de 1917 consideraron insubsanable la falta de escritura pública en el caso similar de adjudicaciones derivadas de procedimientos ejecutivos ordinarios (bajo la redacción vigente entonces de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Murcia confirmó la nota del Registrador fundándose en que si bien el artículo 65, último párrafo, de la Ley Hipotecaria no es demasiado explícito en la clasificación de las faltas subsanables e insubsanables, refiriéndose tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados, en nuestro derecho, estas formas o solemnidades pueden ser exigidas como elementos constitutivos del negocio jurídico o como simple manifestación de su existencia. En el primer caso, la forma -el título- “es” el negocio y éste no existe si no va configurado como prescribe la ley, y su falta hace que el negocio devenga inexistente, y su inexistencia determina su insubsanabilidad. Al imponer el artículo 3 de la Ley Hipotecaria que sólo serán inscritos los títulos que consten en escritura pública, ejecutorio o documento auténtico expedido por autoridad judicial, el gobierno o sus agentes en la forma que prescriben los reglamentos, está dando eficacia constitutiva, “ad solemnitatem”, a este tipo de instrumentos que pretendan ingresar en el Registro, y para las subastas públicas, “la forma que prescriben los reglamentos” (artículos 151 del Reglamento General de Recaudación y 26 del Reglamento Hipotecario) es la escritura pública y, por tanto, es insubsanable la falta de esta solemnidad, pues el acta de la subasta es sólo un paso previo -negocio jurídico en formación al otorgamiento de la escritura pública, que “es” el título inscribible.
La Procuradora de los Tribunales, doña María Belda González, en nombre del recurrente, apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones y añadió: Que en cuanto a la referencia que hace el auto, al artículo 3 de la Ley Hipotecaria y a que la subasta no pasa de ser “acto previo” al negocio jurídico “en formación” impidiendo el acceso al Registro de la transmisión operada, hay que tener en cuenta que el artículo 151 del Reglamento General de Recaudación, al exigir el examen del Abogado del Estado con carácter previo a la inscripción, está, de alguna manera, confirmando que mientras no se cumplan determinadas formalidades no es inscribible, pero ello no autoriza a pensar que ésta carezca de validez. Que el artículo 1.278 del Código Civil reconoce la validez del acto en que concurren “las condiciones” esenciales para ello, “condiciones” que remiten implícitamente al artículo 1.261, y por eso el artículo 1.279 previene que se pueda exigir el otorgamiento debido y no cumplido aún, y lo mismo cabría entender en el ámbito administrativo (artículo 148-5b del Reglamento General de Recaudación), ya que la entrega de la certificación del acta tiene trascendencia y se dio ya la tradición. Por tanto, operada la transmisión e ingresado el dominio en el patrimonio del adjudicatario, aquella no se inscribirá hasta que se otorgue la escritura, pero el interesado que aporta al Registro su certificación del acta de la subasta sí puede beneficiarse de los efectos de la anotación que se le otorgue al tiempo de suspender la inscripción.
Vistos los artículos 1.218, 1.261 y 1.262 del Código Civil ; 923 y 924 de la Ley Enjuiciamiento Civil; 1, 2, 4-3 de la Ley Hipotecaria; 46.4, 54-1 y 2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común; 110, 125, 128, 148, 173 y 1.482 del Reglamento General de Recaudación; 26 y 118 del Reglamento Hipotecario y las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de julio de 1992, 10 de junio de 1994, 8 de junio, 1 y 9 de septiembre de 1997 y 6 de abril de 1999.
1. En el presente recurso se debate exclusivamente sobre el carácter subsanable o insubsanable de la falta de escritura pública para la inscripción de una adjudicación alcanzada en procedimiento de apremio administrativo, inscripción que se solicita en virtud de un ejemplar del acta de la subasta en la que consta literalmente que... “se insta (al adjudicatario) a que completara el pago de remate*, efectuándolo en este acto”. El texto literal de esta llamada dice: “Si el adjudicatario no completara en el acto el pago de remate, este párrafo concluirá así: Advirtiéndole que de no completar el pago en el término de cinco días, perderá el importe de su depósito y quedará obligado a recurrir a la Administración los perjuicios ocasionados”.
2. Es cierto que los artículos 151 del Reglamento General de Recaudación y 26 del Reglamento Hipotecario exigen la escritura pública para la inscripción de las enajenaciones forzosas alcanzadas en procedimiento de apremio administrativo; pero no lo es menos que en tales casos la consumación de la transmisión dominical que la escritura documentará, habrá precedido ordinariamente a su otorgamiento, pues, al efecto sería suficiente la adjudicación del bien (que implica el concurso de la oferta y la aceptación -cfr. artículo 1.261 y 1.262 del Código Civil-), el pago íntegro del precio (pues la eficacia de la adjudicación está subordinada a este requisito -cfr. artículo 148-b del Reglamento General de Recaudación) y la tradición (cfr. artículo 609 del Código Civil), que conforme a reiterada jurisprudencia está ínsita en la propia adjudicación (cfr. Sentencias del 11 de julio de 1992, 10 de junio de 1994, 8 de junio de 1997 y 1 de 9 de septiembre de 1997).
Por otra parte no puede desconocerse que el acta de la subasta es un documento público administrativo (cfr. artículo 46-4 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, en relación con el artículo 148-5 Reglamento General de Recaudación), que por ello acredita fehacientemente el hecho que motiva su otorgamiento (cfr. artículo 1.218 del Código Civil), esto es, la adjudicación operada, la cual produce sus efectos desde el momento del pago íntegro del precio (cfr. artículo 57-1 y 2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común en relación con el 148-5-b Reglamento General de Recaudación, y de ahí que no se admita la tercería de dominio después de “ ...consumada la venta de bienes de que se trate...” cfr. artículo 173 del Reglamento General de Recaudación-), pago cuya efectiva realización puede también quedar reflejado en el acta.
3. En consecuencia, no puede entenderse que la falta del vehículo formal adicional que en el caso debatido implica la escritura pública, suponga un defecto insubsanable cuando la verificación de la transmisión dominical que en definitiva será el objeto de la inscripción (cfr. artículo 1 y 2 de la Ley Hipotecaria) ha podido ser acreditada fehacientemente por la propia documentación pública administrativa emanada del procedimiento seguido; téngase en cuenta que el alcance de la calificación del defecto como subsanable se traduce básicamente en la posibilidad de acogerse a la prioridad ganada con la presentación de esa documentación administrativa si durante la vigencia del asiento respectivo se otorgare y presentare la correspondiente escritura pública, evitándose de este modo la anticipación de títulos contra el ejecutado presentados en el tiempo intermedio; y si tal prioridad podía haberse conseguido igualmente por mandamiento, ordenando la anotación del embargo del bien en cuestión o la prórroga de la ya tomada en su caso (cfr. artículos 148-2, l28-2 y 110-1 Reglamento General de Recaudación), con no menor razón ha de lograrse en virtud del documento expedido por quien podría dictar aquel mandamiento (cfr. artículos 110-1, 125-2 y 1.482 del Reglamento General de Recaudación), en el que se afirme inequívocamente no ya el embargo del bien por deudas de su titular sino su forzosa realización en favor de determinada persona para la satisfacción de aquéllas. Adviértase en fin: La posibilidad de tomar anotación preventiva de la propia sentencia ejecutoria cuando ésta deba llevarse a efectos por los tramites de la Ley Enjuiciamiento Civil (cfr. artículo 42-3 de la Ley Hipotecaria) y la sustancial analogía entre la sentencia por la que se condena al demandado a elevar a escritura pública un contrato privado de venta cuya existencia y validez se ha declarado (cfr. artículos 923 y 924 de la Ley Enjuiciamiento Civil), y la adjudicación definitiva del bien embargado en el procedimiento de apremio administrativo.
Por lo demás y dada la concreción del recurso gubernativo a las cuestiones directamente relacionadas con la nota impugnada (cfr. artículo 117 del Reglamento Hipotecario), no ha de debatirse ahora si el acta aportada satisface las exigencias puestas de manifiesto en los anteriores considerandos.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el auto y la nota.
Madrid, 23 de octubre de 1999. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Murcia.
