Se dicta en el recurso interpuesto por Jordi Mota Papaseit, notario de Sallent, contra el acuerdo de calificación del registrador de la propiedad de Manresa número 2 Ana Mª Sabater Mataix que suspende la inscripción de una escritura de segregación de un local de un edificio.
Relación de hechos
I
Mediante escritura autorizada el 1 de febrero de 2012 por Jordi Mota Papaseit, notario de Sallent, la señora À. C. R., propietaria de una casa formada por bajos, dos pisos y buhardillas, que constituye la finca registral 154 de Sallent, segrega de esta un local destinado a garaje situada en la planta baja, con una superficie de 14,54 m2 y describe el resto de finca matriz formada por el resto de la planta baja, el dos pisos y las buhardillas. En la descripción de la porción segregada se hace constar que, en los límites izquierda entrante y fondo, las paredes tienen la consideración de paredes de valla medianeras con el resto de la finca matriz; y la finca queda sujeta por su techo o límite superior, a la medianería de carga con el resto de finca matriz. Por su parte, al describir el resto de finca matriz se hace constar que, en los límites en planta baja con el garaje segregado, las paredes tienen la consideración de paredes de valla medianeras con la porción segregada, y la finca queda sujeta en la planta baja por su suelo o límite inferior en la parte en que limita con el garaje segregado, a la medianería de carga con el resto de finca matriz. Se acompaña Decreto de la Alcaldía de 24 de enero de 2012, en el cual se otorga licencia de constitución de propiedad horizontal sobre esta casa en dos entidades. Esta escritura se presentó al Registro de Manresa número dos el día 6 de febrero de 2012, asentamiento 292 del diario 114. El día 2 de marzo de 2012 se aportó copia auténtica de este documento y se acreditó el pago de los impuestos correspondientes.
II
El 20 de marzo de 2012, la registradora Magdalena Mora González dictó un acuerdo de calificación por el cual deniega la inscripción por que no se posible segregar parte de un local de un edificio no dividido horizontalmente, conforme la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 1987.
III
Mediante escritura de enmienda autorizada el día 3 de mayo de 2012 por el mismo Notario, se incorpora un informe del Secretario municipal en el qué se hace constar que la individualización de la finca destinada a garaje mediante la técnica de la medianería horizontal se puede entender incluida y autorizada por la anterior licencia urbanística. Este documento, con la escritura enmendada, fueron aportados nuevamente al Registro el día 11 de mayo, y por acuerdo de 22 de mayo de 2012 dictado por el registrador Manuel Nodar Sobrino, se reitera el acuerdo de 20 de marzo anterior y se hace constar que el defecto señalado no ha sido enmendado.
IV
Contra esta calificación el notario autorizante interpone recurso mediante escrito presentado el 27 de junio de 2012. En este escrito el notario recurrente alega que el principio de extensión de la propiedad en sentido vertical, en el cual se fundamenta la calificación negativa, admite excepciones al amparo del principio de autonomía de la voluntad. El artículo 541-1 del Código civil catalán admite que la configuración de la propiedad y de los derechos reales puede hacerse al título constitutivo. Igualmente destaca que en nuestro sistema rige el principio de numerus apertus respecto de los derechos reales. Que la operación jurídica contenida en la escritura es una excepción al principio de extensión vertical de la propiedad, que se ampara en las siguientes razones: a) Una finalidad económica clara, la de separar el garaje de un edificio para ser objeto de propiedad separada y de tráfico jurídico independiente; b) las especialidades de la construcción existente, en la cual no hay ningún elemento común diferente del suelo medianero y de la pared de valla, con acceso a la vía pública por lugares diferentes. Por eso, no tiene sentido ni aplicar el régimen jurídico de la comunidad ordinaria ni la de propiedad horizontal sino el de la medianería de carga. Este régimen encaja con la regulación del artículo 555-1 del Código civil catalán, que está configurado como una situación de comunidad especial entre dos fincas vecinas. Añade, además, que este régimen se ajusta a la normativa urbanística y finalmente menciona la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de diciembre de 2001 y las resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 5 de abril de 2002 y de 24 de febrero de 2007.
V
En el informe preceptivo la registradora Ana María Sabater Mataix mantiene la calificación objeto de este recurso y alega que ésta se ajusta a la doctrina de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 1987 y de 3 de abril de 1989. Según la normativa civil, la propiedad horizontal es la organización jurídica adecuada por las realidades constructivas en las cuales coexiste la propiedad exclusiva de determinados espacios susceptibles de uso independiente con la copropiedad de otros espacios comunes, cuyo uso es necesario para que se pueda desarrollar el uso de los elementos privativos. Es la situación física del inmueble la que lleva a la aplicación de este régimen jurídico, aunque no se haya constituido formalmente. La regulación de la propiedad horizontal tiene carácter imperativo, según el artículo 551-2.2, y es una limitación al principio de autonomía de la voluntad. Por todo eso, el régimen de propiedad horizontal no se puede sustituir por la segregación de espacios integrados dentro de la estructura arquitectónica de una edificación ni sustituirse por una comunidad medianera de pared. El elemento privativo que se quiere segregar no sólo tiene en común con el resto de edificio los tabiques o paredes, sino todos los elementos estructurales del edificio. Por eso, este supuesto es muy diferente del que fue objeto de las resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 5 de abril de 2002 y de 24 de febrero de 2007, las cuales tenían por objeto supuestos en los qué coexistían en un mismo plano vertical espacios demaniales con otros patrimoniales.
VI
Se recibe el expediente en la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas para su resolución el 16 de julio de 2012. El expediente incluye copia de la escritura, el acuerdo de calificación, escrito del recurso e informe.
VII
En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Medianería y propiedad horizontal
1. El objeto de este recurso consiste en determinar si es posible segregar parte de la planta baja de un edificio preexistente, para constituir finca independiente, con un régimen de medianería con el resto del edificio, respecto de las paredes y el suelo que lo unen al resto de la planta baja y con las plantas superiores. Hemos visto cómo los tres registradores que han intervenido en el procedimiento registral no han admitido esta segregación. Tanto la registradora que dictó el primer acuerdo de calificación, el registrador que calificó negativamente la escritura de enmienda y la registradora que informó dentro del expediente del recurso, han entendido que no es posible esta segregación sino que es necesaria la constitución de un régimen de propiedad horizontal. Por su parte, el notario autorizante defiende la legalidad de esta operación jurídica amparándose en el principio de autonomía de la voluntad y libre creación y configuración de los derechos reales.
2. Nuestro ordenamiento nos proporciona diferentes figuras jurídicas para regular las situaciones en que la propiedad se ejerce sobre espacios verticales. Rige en nuestro derecho los principios de libertad civil y de autonomía de la voluntad (artículo 111-6 del Código Civil Catalán). Por eso, ante la multiplicidad de situaciones fácticas, el ordenamiento reconoce a los ciudadanos la elección del instrumento jurídico que sea más adecuado al caso y a las finalidades queridas. Ahora bien, este principio tiene que ser compatible y respetar las exigencias estructurales del sistema y los límites que impone la trascendencia erga omnes del estatuto jurídico de los bienes. El régimen jurídico que se utilice para regular estas situaciones tiene que ser compatible con la situación fáctica a la que se quiere aplicar. Así lo había entendido la Dirección General de los Registros y del Notariado, en las resoluciones de 26 de junio de 1987, 5 de abril de 2002 y 24 de febrero de 2007. La doctrina de estas resoluciones, que hacemos nuestra, reconoce que se pueda abrir finca registral independiente a espacios volumétricos, cuando puedan ser objeto de relaciones jurídicas independientes, pero rechaza esta posibilidad respecto de los elementos de aprovechamiento independiente que forman parte de un edificio en el qué están integrados y existe una interdependencia física y unas relaciones complejas que sólo se puede regular constituyendo un régimen de propiedad horizontal.
3. La medianería y la propiedad horizontal son dos regímenes jurídicos para situaciones claramente diferenciadas. Son situaciones de medianería aquellos supuestos en los qué dos edificaciones comparten pared de carga o suelo sustentador. Así, la ley define la pared medianera como aquélla que se levanta en el límite y en el suelo de dos o más fincas con la finalidad de servir de elemento sustentador de las edificaciones que se construyan, o de servir de valla o separación (artículo 555-1.1). Y es suelo medianero la estructura horizontal que tiene la finalidad de servir de elemento sustentador y de división de construcciones a diferentes niveles en altura o en el subsuelo (artículo 555-1.2). La existencia de pared medianera o suelo medianero comporta una situación de comunidad entre los propietarios de las dos fincas (artículo 555-1.3).
4. Por su parte, la propiedad horizontal es un régimen jurídico que se aplica en aquellas situaciones en que coexisten, dentro de un inmueble, elementos de propiedad privativa y elementos comunes. La propiedad de uno de los elementos privativos comporta necesariamente la copropiedad de los elementos comunes del inmueble (artículo 553-1). Dejando aparte la cuestión sobre si el régimen de propiedad horizontal necesita título constitutivo o se aplica directamente a las realidades físicas de inmuebles en que coexisten elementos privativos y comunes, se puede afirmar que la regulación de la propiedad horizontal que hace nuestro ordenamiento es una excepción al principio de autonomía de la voluntad y tiene carácter imperativo, porque el título constitutivo se tiene que ajustar a las previsiones del capítulo III del Título V del Libro V del Código Civil (artículo 551-2.2). Por eso, podemos afirmar que, cuando dentro de un inmueble coexisten elementos privativos con otros comunes, se tendrá que aplicar necesariamente el régimen de la propiedad horizontal.
5. De todo lo que se ha dicho se puede deducir que la medianería se aplicará en aquellas situaciones en que dos o más edificios comparten pared o suelo y la propiedad horizontal cuando dentro de un edificio u otra clase de inmueble coexistan elementos privativos con otros comunes. En consecuencia, los elementos privativos de un edificio no pueden considerarse unidades jurídicas absolutamente independientes, ya que comparten, con los otros espacios de igual carácter, el uso de los elementos comunes, de manera que se crea entre ellos una situación de interdependencia física y unas relaciones complejas que se tienen que encuadrar dentro del régimen jurídico de la propiedad horizontal.
6. En el supuesto que es objeto de este recurso hay suficientes indicadores para afirmar, como hacen los registradores, que no estamos ante una simple relación de medianería. El local destinado a garaje que ocupa parte de la planta baja de un edificio comparte con este edificio muchos más elementos que las paredes y el suelo que les separan. No se trata de un supuesto de una edificación nueva que se inserta dentro de otra edificación preexistente. Tampoco resulta del título que la parte de la planta baja que se segrega tenga una independencia física y funcional del resto del inmueble del qué forma parte. Sino que al contrario, la descripción registral de la finca hace pensar que toda la edificación forma una unidad. El local se pretende segregar de una casa que, si bien no consta en el expediente la fecha de construcción, ya constaba declarada al Registro en el año 1968 en que la otorgante adquirió una mitad indivisa por herencia materna. Este local comparte con el resto del inmueble, no sólo las partes y el suelo, sino toda su estructura, fachada, cubierta, instalaciones, desagües, cimentación, etc. En consecuencia, para configurar este espacio como elemento de tráfico jurídico se tendrá que otorgar el correspondiente título de constitución del régimen de propiedad horizontal, y dentro de este régimen se regularán las relaciones entre los diferentes propietarios.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y ratificar los acuerdos de calificación.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Barcelona, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 10 de octubre de 2012
Santiago Ballester Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
