En el recurso gubernativo interpuesto por don Fernando Gabardón Lorenzo, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Cogolludo don Ignacio de la Fuente Guitart, a inscribir una escritura de rectificación de superficie y agrupación de fincas.
Hechos
I
El 20 de diciembre de 2001, ante don Fulgencio A. Sosa Galván, Notario de Alcobendas, don Fernando Gabardón Lorenzo otorgó escritura de rectificación de superficie y agrupación de dos fincas. En la citada escritura expone que es dueño en pleno dominio y por los títulos que se expresan de las siguientes fincas: 1. Urbana. Vivienda unifamiliar sobre la parcela en la primera fase de la Urbanización Caraquiz, que es la número cuatrocientos sesenta y cinco del plano, sita en el territorio municipal de Uceda (Guadalajara), de 2.018 m2. 2. Urbana. Parcela en la primera fase de la Urbanización Caraquiz, número cuatrocientos sesenta y cuatro, del plano sita en el término municipal de Uceda (Guadalajara) con una superficie de 2.018 m2; y dice y otorga, que ha obtenido de la Gerencia Territorial del Catastro resolución favorable (en cuanto a la parcela 465, tras resolución de reclamación de parcela colindante), cuyas copias quedan incorporadas a la escritura y en su virtud se procede a rectificar la superficie de las mismas, quedando como sigue: a) La descrita bajo el número 1 resulta con una superficie de parcela de 2.180 m2; b) La finca descrita bajo el número 2, resulta con una superficie de parcela de 2.107 m2. El compareciente en virtud de que las fincas descritas son colindantes entre sí las agrupa formando una nueva con la siguiente descripción: Vivienda unifamiliar sobre la parcela en la primera fase de Urbanización Caraquiz que se compone de los números 465 y 464 del plano sita en el término municipal de Uceda (Guadalajara) que se encuentra construida sobre una parcela de 4.287 m2, describiéndose la construcción y los linderos.
Presentada la copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Cogolludo fue calificada con la siguiente nota: «En relación con el precedente documento pongo en su conocimiento que el mismo tiene los siguientes defectos que se basan en los siguientes Fundamentos de derecho: 1) Las fincas cuyas superficies se rectifican por exceso de cabida, tienen como origen una segregación, y rectificar la superficie de las mismas supondría una alteración de la superficie de la finca matriz, sin que conste el consentimiento de su titular (Art. 82 de la Ley Hipotecaria y 47 de su Reglamento). Existen, además, dudas razonables y fundadas para este Registrador, sobre la identidad de las fincas, por lo dicho anteriormente y porque una vez analizado los planos archivados en este Registro de la Propiedad del Plan Parcial de la Primera Fase de la Urbanización Caraquiz, estos no coinciden (en cuanto a configuración y superficie) con lo que consta en la escritura calificada y en el plano catastral que se incorpora en la misma. El artículo 298.3 párrafo 5.° del Reglamento Hipotecario, dispone la imposibilidad de inscribir excesos de cabida cuando existan para el Registrador dichas dudas. 2) La parcela 464 linda por el oeste con la parcela 463, mientras que según los planos aportados parece lindar con una franja de terreno común que la separa de dicha parcela 463. No existe por tanto coincidencia con la situación anterior a la finca (Art. 9 L. H. y 51 de R. H.). Contra la calificación en la parte que no accede a la inscripción se puede recurrir en la forma prevista en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 324 y siguientes de dicha Ley, en el plazo de un mes computado desde la fecha de la notificación, o solicitarla aplicación de lo dispuesto en el art 19 bis párrafo 3.°. Cogolludo, a 3 de junio de 2002. Firma Ilegible.». Presentada nuevamente fue objeto de la siguiente calificación: «Vuelto a presentar el precedente documento, el Registrador que suscribe se ratifica en su calificación según la nota anterior. Contra la calificación en la parte que no accede a la inscripción se puede recurrir en la forma prevista en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 324 y siguientes de dicha Ley, en el plazo de un mes computado desde la fecha de la notificación, o solicitarla aplicación de lo dispuesto en el art 19 bis párrafo 3.°. Cogolludo, a 13 de agosto de 2002. Firma Ilegible.»
Don Fernando Gabardón Lorenzo interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1. El artículo 298.3, párrafo 1.° del Reglamento Hipotecario. Que en la escritura pública que se adjunta se han incluido escrupulosamente todas las condiciones exigidas por dicho artículo para la inmatriculación de los excesos de cabida, mediante la perfecta identificación de las fincas por sus referencias catastrales y la incorporación a la misma escritura de las copias que han sido deducidas de los mismos originales de la Resolución favorable de la Gerencia Territorial del Catastro por la que se ha procedido a la corrección de la superficie de las fincas. 2. El artículo 298.3, párrafo 2.° del Reglamento Hipotecario. Que el exceso de cabida que se pretende inscribir es como mucho inferior a la quinta parte de la cabida ya inscrita y el informe del técnico competente fue calificado en su día por el funcionario de la Gerencia Territorial del Catastro desplazado a las fincas para su medición y comprobaciones oportunas lo que motivó la resolución favorable que se ha protocolizado en la escritura pública que se acompaña. 3. Que en lo que concierne a las dudas del Registrador sobre la identidad de las fincas que se pretenden agrupar, se considera que carecen de todo sentido, ya que se trata de dos parcelas que forman parte de una urbanización privada perfectamente estructurada y equipada. Que las fincas aparecen perfectamente descritas en la escritura pública que se acompaña en cuanto a todos los elementos identificativos. 4. Que la no coincidencia entre las superficies de las fincas descritas y los planos archivados en el Registro de la Propiedad del Plan Parcial de la primera fase de la urbanización, se trata simplemente de un error material en la configuración de la superficie que figura en el plan parcial de la primera fase que obra en poder del Registro de la Propiedad en tan solo un 5,8% de la superficie total que ahora se pretende corregir mediante la inscripción de esta mayor cabida de superficie.
IV
La Registradora de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que en este caso se debate sobre la posible colisión entre lo dispuesto en los párrafo 1.° y 3.° del punto 3 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, y lo dispuesto en el párrafo 5.° del mismo punto 3 de dicho artículo 298. Que hay que considerar en este punto la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado recogida en las Resoluciones de 2 de junio y 19 de noviembre de 1998, y 31 de mayo y 3 de noviembre de 1999. Que hay que tener en cuenta: 1.° Que las fincas que son objeto de agrupación con exceso de cabida, tienen como origen una segregación de otra finca matriz, motivada por un plan parcial que dio origen a la primera fase de la Urbanización Caraquiz en Uceda (Guadalajara). Dicha finca matriz figura inscrita a favor de persona distinta del otorgante de la escritura de agrupación y excesos de cabida, en concreto a favor de la citada urbanización. Que la inscripción del exceso de cabida (al alza), supondría una modificación de la superficie de la finca matriz (a la baja) y por tanto, una modificación de la nota de segregación practicada en su día al margen de la inscripción de dominio de la finca matriz, al amparo de lo dispuesto en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario. Que no consta el consentimiento del titular registral de la finca matriz, imprescindible para practicar la modificación requerida sobre la finca de su propiedad (artículo 82 de la Ley Hipotecaria). 2.° Que el mismo artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario establece como indispensable que el Registrador no tenga dudas razonables sobre la identidad de la finca; 3.° Que en el presente caso, se trata de dos parcelas de una Urbanización, que fueron creadas por segregación, tras la aprobación por el Ayuntamiento correspondiente de un plan parcial, determinando en el mismo con exactitud su superficie; 4.° Que de los planos archivados en el Registro, cuya copia se acompaña, se puede observar que todos las parcelas de esa zona de la urbanización, mantienen por su lindero fondo una misma línea recta. De los planos que se incorporan en la escritura calificada, que tienen como origen la certificación catastral, se puede observar, que esa línea recta que aparece en el mismo plano señalado se mantiene en cuanto a las parcelas limítrofes, pero que al llegar a las parcelas en cuestión se quiebra bruscamente, creciendo hacia atrás dichas parcelas, pero una vez rebasadas, recuperan de nuevo la antigua línea recta; 5.° Que en el Plan de Parcelación de la Urbanización constan como superficies las que efectivamente constan en el Registro de la Propiedad al tiempo de la segregación de las parcelas; 6.° Que en ambos planos, resulta que en el lindero fondo de dichas fincas, por lo que resulta de los mismos, parece que transcurre un río o arroyo y, por tanto, con la posible existencia de dominio público hidráulico con sus servidumbres y derechos dominicales a favor del Estado; 7.° Que, por todo ello, se considera que existen suficientes datos para dudar de la legalidad del exceso de cabida que se pretende inscribir, y se entiende que debe rechazarse el recurso interpuesto, al no estar suficientemente justificada la legalidad de la nueva medida superficial de la finca agrupada.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, 199 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, así como las Resoluciones de esta Dirección General de 1 y 2 de junio y 19 de noviembre de 1998, 31 de mayo, 21 de octubre y 3 de noviembre de 1999, 2 de febrero y 8 de abril de 2000 y 17 de junio de 2002.
1. Se presenta en el Registro una escritura de agrupación de dos fincas y declaración de excesos de cabida en ambas y, en consecuencia, en la agrupada, acompañándose certificaciones catastrales. El Registrador suspende la inscripción por dudar de la identidad de la finca, ya que, por una parte, la finca tiene origen en una segregación, y por otra, los planos de la urbanización archivados en el Registro no coinciden con los aportados ahora. El interesado recurre la calificación.
2. Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados, pero, fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que, según el Registro, corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que, para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda alguna sobre la identidad de la finca, estando en el supuesto presente esta duda más que fundada, dados los antecedentes del caso.
3. El artículo 53.8 de la Ley 13/1996, exceptúa de la inscripción del exceso, aunque el mismo se base en datos catastrales, la existencia de esa duda de identidad de la finca, por lo que actúa correctamente el Registrador al suspender la inscripción, sin que el hecho de la anterior constancia de la referencia catastral obligue a la inscripción de tal exceso.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de febrero de 2003.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Cogolludo.
