RESOLUCIÓN de 28 de abril de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en, el recurso gubernativo interpuesto por doña M.ª Jesús Vega García, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Getafe, número 2, doña M.ª Mercedes Rajoy Brey, a practicar una anotación preventiva de demanda, en, virtud de apelación, de la Registradora.
En el recurso gubernativo interpuesto por doña M.ª Jesús Vega García, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Getafe, número 2, doña M.ª Mercedes Rajoy Brey, a practicar una anotación preventiva de demanda, en virtud de apelación de la Registradora.
I
En autos de juicio de menor cuantía, número 216/99, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia, número 6 de Getafe, a instancia de doña M.ª Jesús Vega García contra una sociedad cooperativa, pidiéndose la demolición de lo construido en exceso sobre la finca registral 1.678, propiedad de la actora, se libró mandamiento al Registrador de la Propiedad de Getafe, número 2, a fin de que tome anotación preventiva de la demanda respecto a la finca registral número 2.958 (parcela número 83).
Presentado el anterior mandamiento en el Registro de la Propiedad de Getafe, número 2, fue calificación con la siguiente nota: «Denegada la anotación preventiva de la demanda, solicitada en el documento que precede, por cuanto que su objeto no es de los comprendidos en el número 1 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria. Getafe, 1 de febrero de 2000.-La Registradora, Mercedes Rajoy Brey».
M.ª Jesús Vega García, interpuso recurso gubernativo contra la citada calificación y alegó: Que se hace una interpretación errónea del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, por excesivamente formalista y enervante: a) Punto de vista formal.-Que habiéndose ejercitado las acciones de demolición de lo edificado con mala fe (artículo 363 del Código Civil) y contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y subsidiariamente la rectificadora del Registro de la Propiedad al amparo del artículo 40, apartados c) y d), de la Ley Hipotecaria, tal y como se expresa en la demanda, no se comprende como se afirma en la calificación recurrida que su objeto no es de los comprendidos en el número 1 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria. Que en este caso existe un derecho litigante y una demanda judicial, en la que se ha pedido la anotación preventiva que ha sido acordada judicialmente con los requisitos legales atinentes al caso y por las acciones ejercitadas en juicio se afectan a fincas inscritas en el mismo; b) Punto de vista fáctico.-Que más sorprendente desde este punto de vista es que con las acciones que se ejercitan en vía judicial, resulta que si no se anota la demanda con carácter preventivo, se puede dar la paradoja de seguir una «litis» que termine por una sentencia estimatoria de la demanda, y cuando se vaya a inscribir en el Registro de la Propiedad lo que en ella se dispone no se pueda hacer; c) Punto de vista de sentido común.-Que teniendo por objeto el Registro de la Propiedad lo que dice el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, no se entiende que se presente una demanda que afecte al «dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles» y no se puedan tomar anotaciones preventivas que afecten al «dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles».
La Registradora de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que la denegación de la anotación de la demanda solicitada, se basa en preceptos puramente regístrales y en modo alguno concierne alas pretensiones de las partes. Que aunque la sentencia que recaiga fuera favorable al interés de la demandante, no se produciría ninguna modificación jurídico-real respecto a la finca sobre la que se pretende la anotación preventiva de demanda: 1. Dicha finca, número 2.958, consta inscrita en el Registro con una superficie de 88,15 m2, y linderos al norte, sur y este con zona verde pública, y al oeste con la parcela 82. Sobre la misma se ha declarado, con la correspondiente licencia municipal, la construcción de una vivienda unifamiliar adosada que ocupa sobre la par cela la extensión de 53,513 m2, siendo así que como lo que se pide es la demolición de lo construido en exceso sobre la finca registral 1.678, propiedad de la actora, y con extralimitación sobre la finca de la demandada, es obvio que todo ello queda fuera de la realidad registral. 2. La acción contradictoria del dominio del artículo 38 de la Ley Hipotecaria a que se refiere el apartado A, inciso último de la demanda, no se plantea propiamente, ya que, aún prosperando la acción, nunca la demandada perderá su derecho real de propiedad o de superficie sobre la finca, por lo que ninguna inscripción habría que declarar nula o cancelar en este procedimiento dada la naturaleza de la acción del artículo 363 del Código Civil que se ejercita. 3.- Que, igualmente, se pide la rectificación del Registro de conformidad con lo establecido en el artículo 40, apartado C) y D) de la Ley Hipotecaria, dejando sin efecto cuantos asientos registrales se opongan a la descripción, superficie y linderos de la finca registral 1.638, propiedad de la actora, siendo así que no hay ningún asiento que se oponga a ello, y que dicha finca figura inscrita con la misma descripción que consta en la demanda, sin que se hubiera producido ninguna variación desde su primera inscripción. Que por último, ninguna de dicha peticiones, por tanto, conducen o pueden conducir a una mutación jurídico-real inscribible dada la falta de transcendencia registral de la anotación pretendida para la actora, es preferible no practicar asientos inútiles que llenan y complican los libros y producen efectos perturbadores en el tráfico jurídico real inmobiliario por razones de seguridad jurídica que es lo que el Registro trata de proporcionar.
La Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Getafe, informó: Que efectivamente la finalidad de la anotación preventiva de demanda no es sino evitar que pueda impedirse la ejecución de la sentencia que pueda recaer en su caso y ello, y dado el carácter cautelar de la medida, sin entrar a considerar el posible éxito de la acción ejercitada más allá de una somera valoración de la «apariencia de buen derecho» deducible de las alegaciones contenidas en la demanda y documentos aportados con la misma. Que ello no obsta para que por el Registrador de la Propiedad se haga uso de la potestad calificadora en sus justos términos (artículo 100 del Reglamento Hipotecario).
La Comisión paritaria informó: Que de la exposición de los hechos y fundamentos de derecho parece que se trate de un problema de deslinde de propiedades y en su caso, a unas posibles declaraciones judiciales de derribo de construcción y de rectificación del Registro; declaraciones todas ellas que justificarían solidariamente la anotación preventiva de demanda interpuesta, para garantía de su eficaz cumplimiento y para conocimiento de posibles terceros (artículo 198 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 15 de octubre de 1993, 24 de octubre de 1997 y 21 de julio de 1998, entre otras).
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid revocó la nota de la Registradora fundándose en el informe de la Comisión paritaria.
La Registradora apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que la demanda tal como resulta del suplico de la misma, sería anotable en el aspecto que se produzca la acción de rectificación del Registro, si el actor dijera en qué términos debe rectificarse el Registro.
Vistos los artículos 1, 9, 38, 40 y 42 de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento Hipotecario, y Resoluciones de 5 de febrero, 4 y 19 de abril de 2000 y 31 de mayo de 2001.
1. En autos de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Getafe, se solicita por la actora que en su día se dicte sentencia en la que se estime la demanda: a) declarando que lo construido en exceso e indebidamente por la demandada sobre la finca registral número 1.678 inscrita a nombre de la actora, lo ha sido con mala fe, b) Se le condene a demoler dicha construcción. c) Se declare que la extralimitación respecto de la parcela de la demandada (registral número 2.958), una vez demolida debe retranquearse hasta los límites que determine el proyecto del plan parcial del resto del sector V.P-K CAZ. d) Se declare que procede la acción rectificadora del Registro a tenor de lo dispuesto en el artículo 40 apartado c) y d) de la Ley Hipotecaria, en relación con la finca registral número 2.958, practicando las inscripciones y rectificaciones de dicha finca que sean procedentes para dejar la finca de la actora con la descripción, superficie y linderos que inicialmente contaban en ella.
Presentado mandamiento en el Registro de la Propiedad ordenando la anotación de la demanda sobre la finca 2.958, la Registrador deniega «la anotación preventiva de demanda solicitada por cuanto que su objeto no es de los comprendidos en el número 1 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria».
2. Siendo doctrina reiterada de este Centro Directivo, que el artículo 42.1.° de la Ley Hipotecaria ha de interpretarse en el sentido de entender incluidas en su ámbito de aplicación todas aquellas demandas que, de prosperar, producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica, a fin de garantizar en el asiento registral la efectividad del pronunciamiento judicial que en su día se dicte, debe desestimarse el defecto invocado pues es indudable la transcendencia registral de la demanda interpuesta en cuanto se refiere a la delimitación de las fincas afectadas (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, revocando la nota y confirmando el auto apelado.
Madrid, 28 de abril de 2002.-La Directora General, Ana López Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
