En el recurso interpuesto por doña Sara Blasco Torres y otros, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Nules, número 1, don Gabriel Gragera Ibáñez, a trasladar una anotación preventiva de demanda desde las fincas aportadas a las fincas adjudicada en la reparcelación.
Hechos
I
Mediante instancia presentada en el Registro de la Propiedad de Llerena de 15 de diciembre de 2007, los firmantes doña Sara Blasco Torres, don José Centelles Arnau, don José Gil Vivas y don Vicente Miguel Francisco Avivar, en la que, en relación con la U. E. A-11 del PGOU de Burriana, además de plantear diversas aclaraciones, instaban el traslado de la anotación preventiva de demanda desde las fincas aportadas: 71 (registral 37165), 72 (11063), 73 (21455), 74 (37883) y 75 (20954), a las fincas adjudicadas en la reparcelación: M5-3, M5-4 y M1-3, así como parte del viario C-10 adjudicado al Ayuntamiento de Burriana.
II
La mencionada instancia fue calificada con la siguiente nota: Registradores de España. De conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, le comunico que el despacho del documento antes referido, presenta la siguiente calificación desfavorable: Circunstancias de hecho: 1. Con fecha 15 de diciembre de 2006, doña Sara Blasco Torres presentó escrito privado, suscrito por ella misma y por D. José Centelles Arnau, D. José Gil Vivas y D. Vicente Miguel Francisco Avivar, en el que, en relación con la U.E. A-11 del PGOU de Burriana, además de plantear diversas aclaraciones, instaban el traslado de la anotación preventiva de demanda desde las fincas aportadas: 71 (registral 37165), 72 (11063), 73 (21455), 74 (37883) y 75 (20954), a las fincas adjudicadas en la reparcelación: M5-3, M5-4. y M1-3, así como parte del viario C-10 adjudicado al Ayuntamiento de Burriana. 2. Las fincas aportadas antes citadas figuran todas gravadas con anotación preventiva de demanda ordenada por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n.° 2 de Castellón, como medida cautelar, dirigiéndose la demanda contra los actos administrativos del Ayuntamiento de aprobación del proyecto de reparcelación de referencia. 3. La anotación preventiva referida tiene fecha posterior (17-JUL-2006) a la nota marginal extendida en dichas fincas acreditativa de la expedición de certificación del inicio del expediente de reparcelación de la U.E. A.11 de Burriana. 4. La reparcelación de la U.E. A-11, fue inscrita en este Registro con fecha 6 de noviembre de 2006.-Como consecuencia y al amparo del artículo 16 del RD 1093/1997, la anotación de demanda fue cancelada en las fincas de origen, haciéndose constar por nota al margen de las fincas adjudicadas en correspondencia y por subrogación de las aportadas.-Dicha nota marginal tiene por finalidad no practicar asiento alguno en tanto no se lleve a cabo el traslado de dicha carga desde las fincas aportadas a las adjudicadas en su correspondencia. 5. La correspondencia entre fincas aportadas y adjudicadas es la que resulta del siguiente cuadro:
| Titular | F. aportada |
F. adjudicada |
Anotación demanda |
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Miguel Vicente, Francisco Avivar y M.ª Teresa Ochando Cabanes. |
71 |
M1-2 |
Sí |
José Centelles Arnau y Antonia Montolio Ochaita. |
72 |
M1-1 |
Sí |
Jose Gil Vivas y Paloma Muñoz Ballester. |
73 |
M5-1 |
Sí |
Sara Blasco Torres. |
74 |
M5-2 |
Sí |
Sara Blasco Torres. |
75 |
83,5445% M5.2 |
Sí, sobre M5-2 |
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22,91%: adjudicada a terceros. |
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6. Las fincas adjudicadas M5-3, M5-4, y M1-3, así como parte del viario C-10 adjudicado al Ayuntamiento de Burriana, a las cuales se solicita en el escrito presentado se traslade la anotación de demanda, figuran inscritas a favor de terceras personas distintas de los demandados, no habiéndose aplicado en el proyecto de reparcelación, respecto de las mismas, el principio de «Subrogación Real».-Estas fincas adjudicadas se corresponden físicamente con parte de las parcelas aportadas (ubicadas en el mismo sitio). En definitiva la pretensión de los solicitantes es que la anotación de demanda que gravaba las fincas aportadas (71, 72, 73, 74 y 75), pasen a gravar las nuevas fincas coincidentes y ubicadas materialmente en el mismo sitio geográfico donde estaban las aportadas, con independencia del principio de subrogación real y de si se han adjudicado a terceras personas en pago y como contraprestación al aprovechamiento urbanístico aportados por los mismos.-Defectos y fundamentos jurídicos se deniega el traslado solicitado en el escrito presentado al tenerse en cuenta las siguientes consideraciones: 1. Que las cargas que afectan a las fincas de origen aportadas a una reparcelación sólo pueden gravar las fincas adjudicadas en pago del aprovechamiento urbanístico de las mismas, por aplicación de principio de 'Subrogación Real», básico en la ejecución y desarrollo de la reparcelación (véase artículo 11-3 del RD 1093/1997), pero no pueden trasladarse a fincas adjudicadas en pago de otras fincas o aprovechamientos urbanísticos distintos. 2. Que este principio de «Subrogación Real es aplicable tanto a las titularidades anteriores a la nota marginal de expedición de certificación en el procedimiento reparcelatorio, como a las posteriores (artículos 14, 15, 16 y 17 del RD 1093, que desarrolla el artículo 310 del TRLS de 1992). 3. Que en el presente caso se pretende el traslado de la carga a fincas adjudicadas en la reparcelación a terceras personas que no han sido parte en el procedimiento en el que se ha ordenado la anotación de la demanda, lo que supondría la indefensión de los mismos (al verse afectadas por una resolución judicial dictada en un procedimiento en el cual no han tenido ninguna intervención), en contra de los principios constitucionales de Tutela Judicial Efectiva y Proscripción de la Indefensión que establece el artículo 24 en nuestra Constitución. 4. Que en el presente caso se parte del error de entender que la anotación de demanda practicada afecta a la superficie geográfica correspondiente a las fincas aportadas, y que en consecuencia deben afectar a las superficies de las fincas que materialmente coincidan o se superpongan físicamente con las de origen, con independencia del titular adjudicatario. 5. Además, el documento presentado no es formalmente idóneo para provocar el traslado de la anotación de demanda desde las fincas de origen a las de resultado, sino la correspondiente resolución judicial dictada en el seno de procedimiento correspondiente y con traslado a todas las partes.-En efecto la disponibilidad registral de las anotaciones ordenadas por la Autoridad Judicial, no está, como regla general, en manos de las personas a cuyo favor se hubiese practicado la anotación, sino en manos del propio Juez que conoce del procedimiento en el que aquellas se hubiesen ordenado y mediante la oportuna resolución judicial de carácter firme (véanse los artículos 83 y 84 de la Ley Hipotecaria, 174 y 198 del Reglamento Hipotecario. El artículo 17 del Real Decreto 1093/1997, al regular el traslado de cargas posteriores a la nota marginal de expedición de certificación en la reparcelación, recoge tres procedimientos, ninguno de los cuales se estima aplicable para este caso: 1.º) acuerdo de los interesados; 2.º) resolución de la Administración actuante con los requisitos del apartado 2.º; y 3.º) de oficio por el registrador cuando opere de forma nítida la subrogación.-No cabe el acuerdo de los interesados, con presentación del título que motivó la anotación (correspondiente mandamiento judicial), y escritura pública de rectificación, ya que esta solución está pensada para derechos y cargas constituidos convencionalmente pero no para asientos practicados por resoluciones judiciales dictadas en procedimientos contenciosos.-Tampoco resulta aplicable el acuerdo firme de la administración actuante dictada en el procedimiento y con los requisitos del n.º 2.º del artículo 17 citado, pues dicho procedimiento trata de resolver la falta de conformidad de algún titular a los que se refiere en el apartado anterior, es decir, titulares de derechos y cargas constituidos convencionalmente pero no de asientos ordenados por la Autoridad Judicial, respecto de los cuales con carácter general parece impropio que la administración actuante pueda disponer del asiento, y menos en este caso concreto en que se trata de trasladar una anotación a fincas respecto de las que no opera el principio de subrogación real.-Finalmente, dicho traslado tampoco debe ser acordado de oficio por el registrador, supuesto 3.º del artículo 17, pues como se ha indicado no opera el principio de subrogación real, y aunque operase, los asientos practicados por resolución judicial sólo pueden modificarse por otra resolución judicial firma, dictada por el Juez competente para conocer del procedimiento correspondiente, aplicándose la regla general de los artículos 83, 84 de la LH y 175 y 198 del RH.-Calificacion del defecto.-Por las anteriores consideraciones se deniega el traslado solicitado, estimándose los defectos insubsanables, sin que proceda la práctica de anotación de suspensión.-otras cuestiones de interés registral. En el escrito presentado se plantean una serie de cuestiones, que por economía procesal, paso brevemente a contestar: A.-Que la expedición de certificación de dominio y cargas en la reparcelación y la correspondiente nota marginal tiene la función de fijar los derechos y titularidades existentes en el expediente, y notificarlo a posteriores adquirentes, que verán cancelados sus derechos en las fincas aportadas y constatados registralmente por nota al margen de la inscripción de las fincas adjudicadas, con el efecto específico de paralización de las inscripciones sobre dicho folio registral en tanto no se trasladen las titularidades canceladas. Si la nota marginal ha caducado, el efecto fundamental es que el expediente administrativo debe entenderse y notificarse a cada nueva titularidad que vaya apareciendo en los historiales regístrales de todas y cada una de las fincas aportadas, pero dicha caducidad no produce, por si sola, el efecto de invalidar el expediente administrativo.-Por tanto la eficacia del expediente administrativo de reparcelación no está vinculada a la vigencia de la nota marginal en el Registro, pero sí se producen nuevas titularidades el expediente, para que pueda inscribirse, deberá tener en cuenta a las mismas, con la correspondiente notificación, trámite de alegaciones, aprobación municipal, publicidad y firmeza en vía administrativa.-Para cortar esta «historia interminable» (pues siempre caben inscribirse nuevas titularidades mientras se tramita administrativamente el expediente), es necesario una nueva expedición de certificación y nota marginal para fijar nuevamente las titularidades en juego.-En el caso que nos ocupa, producida la caducidad de la primera nota marginal de expedición de certificación, se produjo una nueva solicitud con la finalidad que antes hemos expuesto, lo que provocó la 2.ª nota marginal.-Ello no constituye ninguna irregularidad sino, por el contrario, una previsión lógica conforme al sistema legal expuesto.-B.-Que la competencia del Alcalde en orden a la aprobación, modificación y refundidos de los expedientes de reparcelación aparecen hoy claramente recogidas por nuestra legislación: Artículo 21.1.J) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local: «El Alcalde es el Presidente de la Corporación y ostenta en todo caso, las siguientes atribuciones: ...j) Las aprobaciones de los instrumentos de planeamiento de desarrollo del planeamiento general no expresamente atribuidas al Pleno, así como la de los instrumentos de gestión urbanística y de los proyectos de urbanización. Sentado lo anterior, la cuestión que se plantea es si el Proyecto de Reparcelación es un instrumento de ordenación o por el contrario es un instrumento de gestión, a lo que cabe responder que es un instrumento de gestión en base a lo siguiente: Capítulo II del Titulo II, de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat Urbanística Valenciana, que al referirse a los instrumentos de ordenación urbanística, no incluye al Proyecto de Reparcelación como instrumento de ordenación. Y, sin embargo sí queda incluido en el Título III de la misma Ley que lleva por título «Actividad Urbanística de ejecución del Planeamiento», estableciendo el artículo 169.1 relativo a la Reparcelación que: «Reparcelación es la actividad de ejecución del planeamiento que tiene por objeto la nueva división de fincas ajustadas al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho.» -Asimismo, el artículo 423.8 del Decreto 67/2006, de 12 de mayo, del Consell, Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, establece que: «En cualquier caso, la resolución sobre la aprobación del Proyecto de Reparcelación, así como de sus modificados y refundido corresponde al Alcalde:» Y, lo mismo cabe decir respecto a la anterior Ley 6/94 de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística, en la que el artículo 12 se refiere a los instrumentos de ordenación y no se incluye entre ellos el proyecto de reparcelación, apareciendo éste como instrumento de gestión en su título III, que lleva por título «Régimen de ejecución de las potestades de gestión urbanística. Por ello debe entenderse que el Alcalde puede aclarar, rectificar y complementar un expediente de reparcelación, pues goza de competencia legal para ello, y además el artículo citado 105.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, se refiere con carácter genérico a la revisión de los actos en vía administrativa estableciendo que: «Las Administraciones Públicas podrán, asimismo, rectificar en cualquier momento, de oficio o a instancia de los interesados, los errores materiales, de hecho o aritméticos existentes en sus actos.». C. En cuanto al objeto de la inscripción: son las modificaciones reales inmobiliarias derivadas del procedimiento de equidistribución que afectan tanto en la configuración física de las fincas como en las titularidades, y que en este caso se desprenden de tres acuerdos: 1) el del pleno del Ayuntamiento de 3 de marzo de 2005 que aprobó el expediente de reparcelación de la UE A-11 de Burriana; 2) la rectificación de errores realizada por el texto refundido aprobado por resolución de la Alcaldía-Presidencia de 6 de junio de 2006; y 3) finalmente, resolución de la Alcaldía-Presidencia de 23 de octubre de 2006 que rectifica determinados errores materiales de la anterior resolución de junio de 2006.-Todos estos actos firmes en vía administrativa, se han tenido en cuenta a la hora de practicar la inscripción, pues entre todos configuran la nueva reorganización de la propiedad derivada de la equidistribución, y todos ellos se han reflejado en la inscripción extensa de la reparcelación efectuada sobre la finca resultante M1-1, registral 55-902, sin que se necesario copiar y repetir todo el expediente en todas y cada una de las fincas resultantes, por aplicación de la técnica de economía registral conocida como inscripciones extensas y concisas, autorizada en los artículos 245 de la LH y 51, 52 y concordantes del RH.-Recursos. Órgano y plazos: Contra la anterior calificación, en cuanto deniega el traslado de la anotación de demanda a determinadas fincas resultantes de la reparcelación, podrá recurrirse de conformidad con lo dispuesto en los artículos 19 bis, 66 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, en la forma que a continuación se indica: 1°-Podrá solicitar el derecho de calificación sustitutiva en el plazo de quince días siguientes a la notificación de la presente, conforme establecen los artículos 19 bis y 275 bis de la Ley Hipotecaria, R.D. 1039/2003 de 1 de agosto, y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de agosto de 2003, que señala los Registros ante los cuales puede solicitarse la calificación sustitutiva.
2.º Recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado mediante escrito que se presentará en este Registro, en el plazo de un mes contado desde la fecha de la notificación de la calificación. 3.º Recurso judicial ante el Juzgado de 1a Instancia competente en el plazo de dos meses, contados desde la notificación de la calificación, o en su caso, de la resolución dictada por la Dirección General, o tratándose de recursos desestimados por silencio administrativo, en el plazo de cinco meses y un día desde la fecha de interposición del recurso administrativo. Prorroga del asiento: De conformidad con lo dispuesto en e! artículo 323 de la Ley Hipotecaria, modificado por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el asiento de presentación del documento a que hace referencia esta nota de calificación, queda prorrogado durante el plazo de sesenta días hábiles que se cuentan desde la última notificación. Nules a, 2 de Enero de 2007. El Registrador. Fdo: Gabriel Gragera Ibáñez.
III
Doña Sara Blasco Torres, don José Centelles Arnau, don José Gil Vivas y don Vicente Miguel Francisco Avivar interpusieron recurso contra la anterior calificación, y alegaron: 1.º Que la anotación preventiva de demanda fue expedida mediante mandamiento judicial por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n.º 2 de Castellón en referencia al Acuerdo de 3 de marzo de 2005, que aprobó el Proyecto de Reparcelación de la U. E. A-11 e inscrita en el Registro de la Propiedad el 17 de julio de 2006, gravando las fincas aportadas 71 (37165), 72 (11063), 73 (21455), 74 (37883) y 75 (20954). Que se considera que la finalidad de la anotación radica en evitar que cualquiera que se convierta en adquirente durante el periodo litigioso logre reunir los requisitos de tercero hipotecario sobre las fincas aportadas, dado por supuesto que tal anotación se mantendrá sobre las parcelas o parte de parcelas adjudicadas que correspondan materialmente en el proceso reparcelatorio sobre las originadas o aportadas. Sin embargo, el problema fundamental no es el de la subrogación real, sino el que llegue a buen término la pretensión de anulación del Proyecto de Reparcelación de la U.E. A-11 ante el Juzgado. 2.-Que el Proyecto de Reparcelación aprobado por el Ayuntamiento Pleno el 3 de marzo de 2005 e inscrito en el Registro de la Propiedad el 6 de noviembre de 2006 no contiene la imperativa y previa certificación de dominio y cargas en su expediente (artículo 69 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística). En el supuesto de que sí estuviese incluido, sería interesante saber que órgano administrativo lo ha incluido, que procedimiento administrativo ha seguido y el qué fecha lo incluyó. 3.-Que aunque el Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de 3 de marzo de 2005 no sea nulo de pleno derecho por incompetencia manifiesta (artículo 62.1 b, Ley 30/1992), puesto que el pleno es competente en materia urbanística, si es anulable (artículo 63.1 Ley 30/1992), al infringir el ordenamiento jurídico por incompetencia no manifiesta. Debe tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 69.1 de la Ley citada de la Generalitat Valenciana y a Ley 7/85, de Bases de régimen Local, en su redacción dada por Ley 11/99 en concurrencia con los artículos 21.1.j) y 22.2.c) no deja duda alguna de que la competencia para aprobar los proyectos de reparcelación corresponde al Alcalde; así lo confirma el artículo 423.8 del Decreto 67/2006, de 12 de mayo, del Consell, Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística. Que también teniendo en cuenta lo que establece el artículo 99 de Reglamento Hipotecario, cabe preguntarse por que el Registrador no ha tenido en cuenta dicha incompetencia. 4.-Que el Alcalde carece de competencias rectificatorias sobre los errores materiales detectados por el Registrador de la Propiedad en los actos administrativos aprobados por el Pleno del Ayuntamiento. Que se entiende que el Decreto de la Alcaldía de 6 de junio de 2006, rectificando los errores materiales del Decreto de 3 de marzo de 2005, es nulo de pleno derecho por incompetencia manifiesta del Alcalde en materia rectificatoria de los actos administrativos aprobados por el Pleno.
IV
El Registrador de la Propiedad, con fecha de 2 de febrero de 2007, informó y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 310 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1992, 83 y 84 de la Ley Hipotecaria y 174 y 198 de su Reglamento y 11.3, 14 a 17 del Real Decreto 1093/1977, sobre Inscripción de Actos Urbanísticos.
1. Al margen de la inscripción de varias fincas figura la expedición de la certificación correspondiente al inicio de un expediente de reparcelación. Con posterioridad a la fecha de estas notas figura en las mismas fincas la anotación de demanda ordenada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, contra los actos administrativos de aprobación del proyecto de reparcelación a que se ha hecho referencia.
Como consecuencia de la inscripción de la reparcelación, se cancela la anotación en las fincas de procedencia, haciéndose constar la demanda por nota al margen de las fincas adjudicadas en correspondencia y por subrogación de las aportadas.
Se presenta ahora una instancia privada solicitando el traslado de la referida anotación a las fincas coincidentes geográficamente con las de procedencia.
El Registrador deniega el traslado solicitado por los siguientes motivos:
a) El traslado de cargas en la reparcelación se debe hacer a las fincas adjudicadas en pago de las aportadas, no a otras fincas adjudicadas a terceros, aunque su superficie coincida con las originariamente anotadas.
b) Que, de hacerse dicho traslado supondría la indefensión de los titulares de las fincas adjudicadas, que no tomaron parte en el procedimiento en que se ordenó tal anotación.
c) Que la simple solicitud privada no puede ser título suficiente, ya que, al tratarse de asientos practicados por mandato de la autoridad judicial, sólo a ella correspondería el traslado correspondiente.
d) Que el artículo 17 del Real Decreto 1093/1997 recoge los tres procedimientos que se pueden utilizar para el traslado de cargas posteriores a la expedición de la certificación inicial de la reparcelación, ninguno de los cuales es aplicable.
2. El recurso ha de ser desestimado. Tiene razón el Registrador cuando afirma que las cargas que afectan a las fincas de origen aportadas a una reparcelación sólo pueden gravar las fincas adjudicadas en pago del aprovechamiento urbanístico de las mismas, por aplicación de principio de subrogación real, básico en la ejecución y desarrollo de la reparcelación (véase artículo 11-3 del Real Decreto 1093/1997), pero no pueden trasladarse a fincas adjudicadas en pago de otras fincas o aprovechamientos urbanísticos distintos. Este principio de subrogación real es aplicable tanto a las titularidades anteriores a la nota marginal de expedición de certificación en el procedimiento reparcelatorio, como a las posteriores (artículos 14, 15, 16 y 17 del Real Decreto citado, que desarrolla el artículo 310 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1992).
En el presente caso se parte del error de entender que la anotación de demanda practicada afecta a la superficie geográfica correspondiente a las fincas aportadas, entendiéndose que, en consecuencia, deben afectar a las superficies de las fincas adjudicadas que materialmente coincidan o se superpongan físicamente con las de origen, con independencia del titular adjudicatario. Pero, si ello fuera así, se trataría de trasladar las cargas a fincas adjudicadas en la reparcelación a terceras personas que no han sido parte en el procedimiento en el que se ha ordenado la anotación de la demanda, lo que supondría la indefensión de los mismos (al verse afectadas por una resolución judicial dictada en un procedimiento en el cual no han tenido ninguna intervención, en contra de los principios constitucionales de tutela judicial efectiva y proscripción de la indefensión que establece el artículo 24 de la Constitución Española).
3. Además, el documento presentado no es formalmente idóneo para provocar el traslado de la anotación de demanda desde las fincas de origen a las de resultado, pues para ello sería necesaria la correspondiente resolución judicial dictada en el seno de procedimiento correspondiente y con traslado a todas las partes. En efecto la disponibilidad registral de las anotaciones ordenadas por la Autoridad Judicial, no está, como regla general, en manos de las personas a cuyo favor se hubiese practicado la anotación, sino en manos del propio Juez que conoce del procedimiento en el que aquellas se hubiesen ordenado y mediante la oportuna resolución judicial de carácter firme (véanse los artículos 83 y 84 de la Ley Hipotecaria, 174 y 198 de su Reglamento),
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de junio de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
