- En el recurso gubernativo interpuesto por doña Teodosia García Giraldo contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Frechilla, doña María López Alvarez, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Por medio de escritura autorizada el 18 de noviembre de 1990 por el Notario de Frechilla, don José Sebastián Millarruelo Aparicio, el Ayuntamiento de dicha población, representado por el Alcalde, vendió a don José Laudino García Menéndez una finca urbana de carácter patrimonial, previa subasta que desembocó en la adjudicación definitiva, por acuerdo del Pleno de 30 de agosto de 1984, en favor de aquél, que fue el único licitador. En el expositivo IV de dicha escritura aseveran Alcalde y comprador que «proceden por medio de esta escritura a formalizar la adquisición del adjudicatario» «con arreglo a lo establecido en el punto 5 del Pliego de Condiciones». Y hacen constar que el precio se paga en su práctica totalidad por medio de la entrega de un cheque y, respecto de la cantidad restante, mediante entrega de la misma en metálico.
En dicha escritura consta incorporada certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento de Frechilla en la que se expresa que la adjudicación definitiva acordada se notificará en forma al adjudicatario «... y se cumplirán los demás trámites para la formalización y perfeccionamiento del contrato, que habrá de hacerse en escritura pública, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 49 del Reglamento de Contratación».
En el expediente del presente recurso obra el aludido Pliego de Condiciones (cuyo contenido no figura en la escritura calificada, sin que conste referencia alguna al mismo en la nota de calificación de la Registradora), cuyo punto 5, sobre «formalización del contrato», establece que «con arreglo al artículo 49 del Reglamento de Contratación, el contrato se formalizará en escritura pública otorgada ante el Sr. Notario de esta Localidad, adonde deberá concurrir el adjudicatario en el día y hora que se le señale dentro de los diez días siguientes a la fecha en que se hubiera acordado la adjudicación definitiva por la Corporación municipal. Con arreglo al párrafo 3.° del artículo 46 del Reglamento de Contratación, si el adjudicatario no acudiese a formalizar el contrato en el lugar, día y hora que se le señale, la adjudicación quedará de pleno derecho sin efecto, con las consecuencias previstas en el artículo 97 de dicho Reglamento».
II
Presentada copia la reseñada escritura en el Registro de la Propiedad de Frechilla, fue objeto de la siguiente calificación: «No procede la inscripción del precedente documento por adolecer de los siguientes defectos: 1. Por no haberse respetado el plazo el plazo legalmente establecido para elevar a Escritura Pública la adjudicación definitiva (artículo 49 del Reglamento de Contratación de las Corporaciones Locales de 9 de enero de 1953, Disposición Derogatoria única de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas de 18 de mayo de 1995 y artículos 2.3, 1279 y 1280 del Código Civil); 2. Por no haberse acreditado la entrega efectiva del precio de la compraventa (artículo 1.170 del Código Civil). El primer defecto de la nota es insubsanable. El segundo es subsanable. Contra esta nota y en el plazo de tres meses a contar desde su fecha, cabe interponer recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Burgos, en la forma a que se refieren los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Frechilla, 7 de febrero de 2.001. La Registradora, Fdo. María López Álvarez».
III
Mediante escrito de 7 de mayo de 2001, doña Teodosia García Giraldo interpuso recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Burgos contra tal calificación, legitimada para ello en virtud de su condición de viuda del nombrado adjudicatario, en nombre propio y en beneficio de la comunidad de los herederos de éste. Como hechos, expone que el 12 de septiembre de 1984 se le notificó al adjudicatario el acuerdo de adjudicación definitiva convocándole para que el día 15 de septiembre de 1984 a las diez de la mañana compareciera en la notaría de Paredes de Nava al objeto de otorgar el correspondiente documento público del contrato, lo cual no se llevó a efecto por causas no imputables y totalmente ajenas a don José Laudino García Menéndez, quien se limitó a comparecer ante el Notario de dicha localidad dichos día y hora, suspendiéndose el otorgamiento. Que en fecha de 9 de noviembre de 1990, se le citó nuevamente a éste para que el día 17 de noviembre de 1990, pospuesto posteriormente, segunda suspensión de nuevo por causas no imputables al adjudicatario, al día 18 a las 11 horas, compareciera en la notaría de Frechilla a fin de formalizar la escritura pública de compraventa, la cual terminó otorgándose en la fecha y términos antes expuestos. Y aduce la recurrente que el artículo 49 del Reglamento de Contratación de las Corporaciones Locales no exigía plazo alguno para formalizar el contrato en escritura pública y ha sido derogado, disposición derogatoria única, por la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, cuyo artículo 55, hoy vigente y que sustituye al citado artículo 49 reglamentario, establece un plazo de treinta días para la formalización de los contratos en documento administrativo y que podrá elevarse a escritura pública pero sin prescribir plazo alguno para el otorgamiento de ésta. Que en cuanto a la acreditación de la entrega definitiva del precio, la recurrente lo tiene por justificado con el certificado extendido por cierta Caja de Ahorros probando el cobro por el Ayuntamiento de Frechilla del cheque en cuestión y por el importe adeudado.
IV
La Registradora de la Propiedad de Frechilla, doña María López Alvarez, emitió su informe el 16 de mayo de 2001, en el que dio por subsanado el defecto relativo ala acreditación del pago del precio y mantuvo el defecto referente al transcurso del plazo para el otorgamiento de la escritura, alegando: Que el artículo 49 del Reglamento de Contratación de las Corporaciones Locales de 9 de enero de 1953 establece que «la formalización del contrato se efectuará mediante escritura pública cuando el gasto o ingreso total que hay de producir a la Entidad contratante exceda de 250.000 pesetas» y los párrafos 2 y 3 del artículo 46 de dicho Reglamento que «la escritura pública se otorgará ante Notario adonde deberá concurrir el adjudicatario en el día y hora que se le señale dentro de los 10 días siguientes a la fecha en que se hubiera acordado la adjudicación definitiva por la Corporación Municipal. Si el adjudicatario no acudiese a formalizar el contrato en el lugar, día y hora que se le señale, la adjudicación quedará de pleno Derecho sin efecto, con las consecuencias previstas en el artículo 97». Que tales consecuencias son: La, la pérdida de la garantía provisional o definitiva y 2.a, la celebración de un nuevo contrato en las mismas condiciones y, si la segunda adjudicación resultare menos beneficiosa para la Entidad Local, ésta se reintegrará de la pérdida a costa del primer adjudicatario. Que es cierto que el indicado Reglamento de 1953 fue derogado por la Ley 13/1995, la cual ya no exige escritura pública para la formalización de este tipo de contratos, sino simplemente documento administrativo, pero el contrato del que se trata, por la fecha de su celebración, se rige por dicho Reglamento, ya que das leyes no tendrán efecto retroactivo» (artículo 2.3 del Código Civil) «si no dispusieren lo contrario», que no es el caso, ni es aplicable aquí la retroactividad por vía interpretativa. Que, por ello, la adjudicación no es válida ni, por tanto, inscribible, al no cumplirse los plazos previstos: la autorización del expediente tuvo lugar por Resolución de 11 de abril de 1984 y la fecha de la escritura de venta es de 18 de noviembre de 1990.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, por medio de Auto de 19 de junio de 2001, resolvió desestimar el recurso, con base en la aplicabilidad de los artículos 46 y 49 del Reglamento de las Corporaciones Locales y 2, párrafo tercero, del Código Civil, añadiendo que ni siquiera conforme a la nueva normativa, Ley 13/1995, se ha cumplido el plazo para la formalización de la venta y que la recurrente se limita a decir que el incumplimiento del plazo se debió «a causas ajenas a su voluntad», la del adjudicatario, pero sin justificarlo.
VI
Mediante escrito de 5 de julio de 2001, la recurrente, doña Teodosia García Giraldo, interpuso recurso de apelación contra el mencionado Auto presidencial en el que se ratificó en los argumentos ya expuestos en el escrito inicial del recurso gubernativo y añade que de una interpretación literal de los artículos 46 y 49 del Decreto de 9 de enero de 1953 no se establece en modo alguno el plazo que se expresa en el Auto apelado; y que, al no establecer la Ley plazo alguno para otorgar el correspondiente documento público para la formalización y perfeccionamiento del contrato administrativo, el auto que se apela debe ser revocado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 45, 46, 48, 49, 65 y 97 del Reglamento de Contratación de las Corporaciones Locales aprobado por Decreto de 9 de enero de 1953; 21.1.b) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases del Régimen Local; 1.282 y 1.284 del Código Civil; 18 de la Ley Hipotecaria; y las Sentencias del Tribunal Supremo (Sala Tercera) de S de octubre de 1.987 y 7 de julio de 2.003.
1. En el presente supuesto se pretende inscribir una escritura de compraventa, otorgada en 1990, por la que se formaliza la adjudicación definitiva de determinado inmueble patrimonial de un Ayuntamiento verificada en 1984, mediante subasta pública en la que el único licitador fue el adjudicatario.
Según el único defecto de los contenidos en la nota de calificación que es objeto de este recurso, la Registradora deniega la inscripción solicitada porque, a su juicio, no se ha respetado el plazo legalmente establecido para elevar a escritura pública la adjudicación definitiva, conforme al entonces vigente artículo 49 del Reglamento de Contratación de las Corporaciones Locales, aprobado por Decreto de 9 de enero de 1953.
2. Según el artículo 49 del mencionado Reglamento de Contratación de las Corporaciones Locales, vigente tanto en el momento de la adjudicación como en el del otorgamiento de la escritura calificada, era preceptiva la formalización del referido contrato administrativo mediante escritura pública, para cuyo otorgamiento el artículo 46 del mismo Reglamento no establecía plazo alguno y se limitaba a prevenir que en la preceptiva notificación de la adjudicación definitiva al adjudicatario habría de citársele para que, el día y hora que se le indicara, concurriera a formalizar el contrato con arreglo a lo determinado en tales normas reglamentarias, de modo que «si no atendiere dichos requerimientos, no cumpliese los requisitos para la celebración del contrato o impidiese que se formalice en el término señalado, la adjudicación quedará de pleno derecho sin efecto, con las consecuencias previstas en el artículo 97», que, en lo que aquí interesa, entrañaría la reapertura del procedimiento para una segunda adjudicación con la celebración de un nuevo contrato. Ahora bien (sin necesidad de entrar en la trascendencia que en el presente caso pudiera tener la referencia a un plazo determinado en el pliego de condiciones a que se remite la escritura calificada), lo cierto es que dichos preceptos reglamentarios se refieren a supuestos de incumplimiento por parte del contratista que facultan al Ayuntamiento para resolver el contrato, pero no afecta a la validez de éste, según establecen expresamente los artículos 45 y 48 del mismo Reglamento (según el primero de los cuales, «el contrato se perfeccionará por la adjudicación definitiva, en virtud de la cual los licitadores y la Corporación quedarán obligados a su cumplimiento»; y según el artículo 48, la falta de formalización del contrato no afectará a la validez de la obligación y, las partes podrán compelerse recíprocamente al cumplimiento de las formalidades establecidas por el artículo siguiente...). Y de la escritura calificada así como de los asientos del propio Registro (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria) no resulta que se haya acreditado que el Ayuntamiento hubiese procedido a resolver el contrato objeto de debate en este expediente; antes bien, la intervención del Alcalde, en representación del Ayuntamiento, en el otorgamiento de la escritura calificada implica un reconocimiento claro e inequívoco de la subsistencia de dicha adjudicación, sin que la Registradora pueda presumir la ineficacia de la misma.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el Auto apelado y la calificación de la Registradora.
Madrid, 2 de julio de 2004.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.
