Las actuaciones urbanísticas, tanto las ejecutadas por el sistema de reparcelación como las llevadas a cabo por el sistema de expropiación, pueden afectar especialmente, y más allá de los bienes y derechos indemnizables económicamente, el derecho a la vivienda de las personas que viven y destinan a residencia habitual y permanente las viviendas afectadas por la actuación.
Por este motivo, históricamente la normativa urbanística y la de expropiación forzosa han reconocido a los ocupantes legales de viviendas afectadas por actuaciones urbanísticas, que constituyen su residencia habitual, el llamado derecho de realojamiento como un derecho independiente a la indemnización que les pudiera corresponder por sus derechos o bienes afectados. Este derecho garantiza a la persona afectada el acceso a una nueva vivienda dentro del mismo ámbito de actuación, salvo aquellos supuestos en que no sea posible; en este caso rige el criterio de mayor proximidad a la ubicación originaria.
Hasta este momento, la normativa existente, por su carácter urbanístico, no ha regulado las condiciones específicas de acceso de las personas afectadas ni las características de las nuevas viviendas de sustitución que habitualmente se corresponden a cualquiera de las tipologías existentes de viviendas con protección oficial.
El sistema actual presenta disfunciones importantes al exigir el cumplimiento de los requisitos subjetivos para acceder a las viviendas con protección oficial a aquellas personas que, con independencia de sus circunstancias personales y en su condición de titulares del derecho de realojamiento, tienen derecho a una vivienda de sustitución.
Por otra parte, el realojamiento en cualquiera de las tipologías de viviendas con protección oficial existentes, por la evolución propia del mercado libre de la vivienda y la diferencia de valor con los actuales módulos protegidos, supone en la práctica que, en muchos supuestos, la vivienda nueva que se entrega a la persona titular del derecho de realojamiento, propietario de la vivienda afectada, tenga un valor inferior al precio de mercado de la vivienda antigua. También se considera excesiva la aplicación estricta que actualmente se realiza del régimen jurídico y del plazo de vigencia de la calificación propios de las viviendas con protección oficial en actuaciones de realojamiento de personas que inicialmente eran propietarias de una vivienda libre o protegida con un plazo de vigencia de la calificación a punto de agotarse.
Por otra parte, con carácter general, tampoco se puede plantear el realojamiento de personas afectadas por actuaciones urbanísticas en una vivienda de sustitución no sometida a ningún régimen de protección, ya que la diferencia de valor que tendría que pagar la persona titular del derecho de realojamiento por la nueva vivienda a precio de mercado puede ser muy elevado y, en sentido contrario, aplicar los módulos correspondientes a las tipologías de viviendas protegidas para determinar el precio de la vivienda de sustitución y no calificarlo implicaría un enriquecimiento injusto de los particulares.
Por lo tanto, este Decreto, de acuerdo con el artículo 78.12 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, tiene como objetivo principal establecer las condiciones básicas de acceso y el régimen jurídico de las viviendas de sustitución destinados a hacer efectivo el derecho de realojamiento, para adecuarse más a la realidad de este tipo de acceso a una vivienda con protección oficial específico para las personas que, por el solo hecho de residir en una vivienda situada en un ámbito de actuación urbanística, se ven obligados, previos los trámites legales pertinentes, a desocupar el inmueble afectado.
El Decreto también incorpora la modificación de la regulación urbanística del derecho de realojamiento que contiene el artículo 128 del Reglamento de la Ley de urbanismo, por una parte, para guardar coherencia con el régimen jurídico que se establece para las viviendas de sustitución y, de la otra, para introducir algunas modificaciones en la regulación actual para precisarla y modificarla en algunos aspectos, a partir de la experiencia alcanzada en su aplicación práctica. Todo ello dentro del marco legal vigente constituido por los artículos 103.7 y 114 del Texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio, y el artículo 16.1.e) y la disposición adicional undécima del Texto refundido de la Ley de suelo estatal, aprobado por el Real decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio.
El primer capítulo del Decreto, de disposiciones generales, determina su objeto y las definiciones de la terminología específica utilizada.
El segundo capítulo incorpora la modificación de los artículos 128 y 219 del Reglamento de la Ley de urbanismo e introduce en este Reglamento un capítulo V en el título quinto referido todo él específicamente al derecho de realojamiento.
El tercer capítulo se estructura en cuatro secciones. La primera sección establece las determinaciones generales de viviendas de sustitución.
La sección segunda crea la nueva tipología de vivienda para afectados urbanísticos, determina su destino, el régimen jurídico específico de estas viviendas, cómo se calculan los precios de venta y las rentas de alquiler según las zonas geográficas, las condiciones físicas específicas y su calificación.
La sección tercera establece el régimen jurídico de las viviendas de sustitución calificadas como viviendas con protección oficial de otras tipologías diferentes a la de nueva creación y regula el periodo de sujeción al régimen de protección, la transmisión de las viviendas de sustitución y los derechos de opción y de retracto.
La sección cuarta regula las condiciones económicas del realojamiento, las cantidades máximas que tendrá que pagar a la persona titular del derecho de realojamiento que sea propietario de la vivienda afectada, cantidades que se determinan en función de la mayor superficie de la vivienda de sustitución y de la concurrencia de otros titulares de derechos sobre la finca afectada, aplicando el módulo de las viviendas con protección oficial de régimen general.
Finalmente, la disposición adicional establece los precios máximos de venta de las viviendas para afectados urbanísticos según las zonas geográficas, y las disposiciones transitorias regulan la aplicación del presente Decreto, como marco más beneficioso que el anterior, en instrumentos de gestión urbanística aprobados con anterioridad a su entrada en vigor en casos de acuerdo entre el obligado al realojamiento y el afectado titular del derecho de realojamiento, así como la posibilidad de aplicar los nuevos plazos de calificación en viviendas de sustitución ya adjudicadas, en virtud de operaciones ejecutadas de acuerdo con la anterior normativa, y cuando los titulares del derecho de realojamiento o sus herederos así lo soliciten, previa constitución de un derecho de opción y retracto.
La disposición transitoria tercera es de especial importancia ya que permite, en actuaciones llevadas a cabo por diferentes administraciones públicas en barrios afectados por patologías estructurales y en supuestos de mutuo acuerdo, mantener el realojamiento en viviendas de promoción pública, situación que posibilita al afectado con pocos ingresos a adquirir a precio de promoción pública la vivienda de sustitución, y a actualizar el régimen jurídico de este tipo de vivienda en cuanto al plazo de vigencia de la calificación y el precio de venta en segundas y ulteriores transmisiones. Estos cambios en el régimen jurídico se establecen a los efectos de evitar la aparición de situaciones de marginalidad y fraude en segundas y ulteriores transmisiones de estas viviendas derivadas de un límite muy bajo de ingresos para los terceros adquirentes y de un precio máximo de venta muy bajo en relación al mercado. A los efectos de garantizar el equilibrio social en estos barrios, se establece un tanteo y retracto indefinido a favor de la Administración para la primera transmisión onerosa en terceros tanto de las viviendas de sustitución como de las viviendas recuperadas por la Administración durante el plazo de vigencia de la calificación.
El texto se ha sometido a la valoración preceptiva del Consejo de Trabajo Económico y Social de Cataluña, el cual ha emitido el Dictamen 18.2008.
Por todo ello, de acuerdo con el dictamen de la Comisión jurídico-asesora, y a propuesta del consejero de Medio Ambiente y Vivienda y del consejero de Política Territorial y Obras Públicas, y de acuerdo con el Gobierno
Decreto:
Capítulo 1
Disposiciones generales
Artículo 1
Objeto
El objeto de este Decreto es desarrollar y actualizar la regulación del derecho de realojamiento de las personas afectadas por actuaciones urbanísticas y, con este objetivo, por una parte se modifican los artículos que regulan el derecho de realojamiento del Reglamento de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio, y, por otra parte, se establece un régimen jurídico propio para las viviendas destinadas a hacer efectivo el derecho de realojamiento en estos casos.
Artículo 2
Definiciones
A los efectos de este Decreto, se entiende por:
a) Derecho de realojamiento: es el derecho que, en la ejecución del planeamiento urbanístico, se reconoce a las personas ocupantes legales de viviendas afectadas que constituyan su residencia habitual a ser realojadas en las condiciones y con los requisitos que establece la Ley y el Reglamento de urbanismo y la normativa de vivienda.
b) Residencia habitual: es la que consta como domicilio de la persona que ocupa la vivienda afectada en el padrón municipal y que se ocupa efectivamente más de seis meses al año.
c) Vivienda afectada: la vivienda que se tiene que derribar como consecuencia de una actuación urbanística y que constituía la residencia habitual de la persona titular del derecho de realojamiento.
d) Vivienda de sustitución: la vivienda destinada al realojamiento de las personas afectadas por actuaciones urbanísticas que tienen reconocido el derecho de realojamiento.
e) Vivienda de realojamiento transitorio: la vivienda destinada al alojamiento de la persona titular del derecho de realojamiento hasta que se entregue la vivienda de sustitución.
f) Vivienda para afectados urbanísticos (HAUS): es una nueva tipología de vivienda con protección oficial cuyas características se regulan en la sección segunda del capítulo 3.
g) Titular del derecho de realojamiento: es la persona que reside de forma habitual en una vivienda afectada por una actuación urbanística y reúne los requisitos establecidos en la legislación urbanística para tener derecho de realojamiento en una vivienda de sustitución.
h) Sujeto obligado a hacer efectivo el derecho de realojamiento: es aquél que, de acuerdo con la normativa urbanística, tiene que procurar la vivienda de sustitución y, en su caso, la vivienda de realojamiento transitorio a la persona titular del derecho de realojamiento.
i) Actuación urbanística que da derecho al realojamiento: es cualquiera que en ejecución del planeamiento requiera el derribo de las viviendas afectadas y su sustitución.
j) Primera transmisión de las viviendas de sustitución: es la adjudicación que realiza el sujeto obligado al realojamiento a favor de la persona titular de este derecho.
k) Segunda transmisión de la vivienda de sustitución: es la que realiza la persona titular del derecho de realojamiento a favor de una tercera persona. Esta transmisión puede ser por causa de muerte o entre vivos, a título oneroso o gratuito.
Capítulo 2
Modificaciones del Reglamento de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio
Artículo 3
Modificaciones del Reglamento de la Ley de urbanismo
Uno. Se modifica el artículo 128 del Reglamento de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio, que queda redactado en los términos siguientes:
"Artículo 128
"Derecho de realojamiento
"En la ejecución del planeamiento urbanístico, tanto si se actúa para un sistema de actuación como en el caso de gestión urbanística aislada mediante expropiación u ocupación directa, las personas ocupantes legales de viviendas afectadas que constituyan su residencia habitual tienen derecho a ser realojado en las condiciones y con los requisitos que establece la Ley de urbanismo, la legislación aplicable en materia de suelo y el capítulo V del título quinto de este Reglamento."
Dos. Se modifica el artículo 219 y se añaden 17 artículos más que pasan a constituir el capítulo V del título quinto del Reglamento de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto 305/2006, de 18 de julio, con el contenido siguiente:
"Capítulo V
"Derecho de realojamiento
"Sección primera
"Contenido del derecho de realojamiento
"Artículo 219
"Requisitos para el ejercicio del derecho de realojamiento
"219.1 En la ejecución del planeamiento urbanístico mediante un sistema de actuación o en el caso de gestión urbanística aislada mediante expropiación u ocupación directa, tienen derecho a ser realojadas las personas que acrediten el cumplimiento de los requisitos siguientes:
"a) Que sean ocupantes legales de una vivienda afectada por la ejecución del planeamiento, en virtud de un título de propiedad, de otro derecho real, de un derecho de arrendamiento o de otro derecho personal de uso de la vivienda.
"b) Que ocupen el inmueble como residencia habitual. La demostración del carácter de residencia habitual se puede llevar a cabo por cualquier medio admitido en derecho. En todo caso se presume la residencia habitual, salvo que se pruebe lo contrario, cuando la vivienda afectada consta como domicilio de la persona ocupante en el padrón municipal y también a efectos fiscales.
"c) Que en la ejecución del planeamiento mediante el sistema de reparcelación la vivienda afectada constituya su residencia habitual con anterioridad a la aprobación inicial del proyecto de reparcelación si se trata de polígonos de actuación urbanística en suelo urbano delimitados directamente por el planeamiento general. En los sectores de planeamiento derivado así como cuando la delimitación del polígono de actuación urbanística en suelo urbano se efectúe mediante una modificación puntual del planeamiento general o mediante un Plan director urbanístico de delimitación y ordenación de las áreas residenciales estratégicas, la vivienda afectada tiene que constituir su residencia habitual con anterioridad a la aprobación inicial del planeamiento derivado, de la modificación puntual o del plan director urbanístico.
"d) Que en la ejecución del planeamiento mediante el sistema de expropiación o, en el caso de gestión urbanística aislada, mediante expropiación u ocupación directa, la vivienda afectada constituya su residencia habitual en el momento de la aprobación inicial de la relación de bienes y derechos si se trata de actuaciones aisladas o de polígonos de actuación urbanística en suelo urbano delimitados directamente por el planeamiento general. En los sectores de planeamiento derivado, así como cuando la delimitación del polígono de actuación urbanística en suelo urbano o la afectación por actuación aislada se efectúe mediante una modificación puntual del planeamiento general, o mediante un Plan director urbanístico de delimitación y ordenación de las áreas residenciales estratégicas, la vivienda afectada tiene que constituir su residencia habitual con anterioridad a la aprobación inicial del planeamiento derivado, de la modificación puntual o del Plan director urbanístico.
"e) Que en la ejecución del planeamiento para el sistema de reparcelación si las personas ocupantes son propietarias, no resulten adjudicatarias, en el proyecto de reparcelación, de aprovechamiento urbanístico, o de una indemnización sustitutoria, equivalente o superior a una edificabilidad residencial en régimen libre sin urbanizar superior al doble de la superficie máxima establecida por la legislación en materia de vivienda de protección pública.
"219.2 A fin de que sea ejecutable el derecho de realojamiento, la residencia habitual en la vivienda afectada se ha de mantener hasta el momento en que se entregue la posesión de la vivienda de sustitución, salvo causa justificada y de la posibilidad de alojamiento transitorio mientras no se hace efectivo el realojamiento.
"Artículo 219 bis
"Sujetos obligados a hacer efectivo el derecho de realojamiento
"La obligación de hacer efectivo el derecho de realojamiento de las personas ocupantes legales de viviendas que reúnan los requisitos del artículo 219 corresponde:
"a) En el sistema de actuación urbanística por reparcelación, a la comunidad reparcelatoria, al propietario o propietaria únicos, a la comunidad de bienes que formule reparcelación de común acuerdo o, si es necesario, al concesionario de la gestión urbanística integrada.
"b) En el sistema de actuación urbanística por expropiación, o en caso de gestión urbanística aislada, mediante expropiación u ocupación directa, a la administración actuante o, en el caso de que así se determine, a la persona beneficiaria de la expropiación.
"Artículo 219 ter
"Naturaleza del derecho de realojamiento
"El derecho de realojamiento tiene el carácter de derecho personalísimo de las personas ocupantes legales de la vivienda afectada y no es transmisible entre vivos ni por causa de muerte.
"Artículo 219 quater
"Obligaciones de los sujetos que tienen que hacer efectivo el derecho de realojamiento
"219 quater.1 Para hacer efectivo el derecho de realojamiento hace falta ofrecer una vivienda de sustitución por cada una de las viviendas originarias afectadas por la actuación de acuerdo con lo que establecen los artículos siguientes de esta sección.
"219 quater.2 En el supuesto de que no se pueda realizar directamente el realojamiento definitivo por no disponer de las viviendas de sustitución en el momento de ocupación física de la vivienda afectada, las personas titulares del derecho de realojamiento tienen derecho al alojamiento transitorio, o a su equivalente económico, mientras no se haga efectivo el realojamiento definitivo. El alojamiento transitorio se tiene que realizar en una vivienda de realojamiento transitorio que, en todo caso, tiene que ser adecuado a las necesidades del titular del derecho de realojamiento o, como mínimo, con condiciones similares a las de la vivienda afectada. Si el inmueble destinado a hacer efectivo el alojamiento transitorio se ocupa en régimen de alquiler, el sujeto obligado a hacer efectivo el derecho de realojamiento tiene que satisfacer el importe íntegro de la renta, así como los gastos de traslado de domicilio y las altas de aquellos servicios y suministros necesarios que ya existieran en la vivienda afectada.
"219 quater.3 El sujeto obligado a hacer efectivo el derecho de realojamiento, con carácter general, está obligado a materializar el realojamiento de la persona afectada por una actuación urbanística en una vivienda con protección oficial de la tipología específica que, por los afectados urbanísticos, establece la normativa en materia de vivienda. Esta tipología es computable a los efectos de la reserva mínima del 10% que prevé el artículo 57.3 de la Ley de urbanismo y de la reserva mínima adicional del 10% del techo residencial de nueva implantación que establece la disposición adicional decimonovena de la Ley de urbanismo.
"219 quater.4 El sujeto obligado a hacer efectivo el derecho de realojamiento en supuestos de mutuo acuerdo se puede materializar el realojamiento del afectado:
"a) En una vivienda con protección oficial de cualquiera de las otras tipologías de vivienda con protección oficial. En este supuesto, las viviendas pueden formar parte de las reservas mínimas de viviendas con protección oficial del sector que establece la legislación urbanística.
"b) En una vivienda libre, siempre y cuando la valoración de la vivienda afectada supere el precio máximo de venta de la vivienda de sustitución aplicando el módulo correspondiente a la tipología específica que, para los afectados urbanísticos, establece la normativa en materia de vivienda.
"Artículo 219 quinquies
"Condiciones de la vivienda de sustitución
"Las viviendas de sustitución tienen que cumplir las condiciones siguientes:
"a) Tienen que tener la superficie adecuada a las necesidades de los titulares del derecho de realojamiento, dentro de los límites de superficie propios de la legislación sobre viviendas de protección pública.
"b) Pueden ser de nueva construcción o de segunda mano en condiciones de uso inmediato.
"c) Tienen que encontrarse en el mismo ámbito de actuación, a menos que no sea posible en razón de las tipologías edificatorias o de los usos previstos o, excepcionalmente, por otras causas debidamente justificadas. En estos casos, rige el criterio de mayor proximidad a la ubicación originaria.
"Artículo 219 sexies
"Condiciones y título de adjudicación de las viviendas de sustitución
"219 sexies.1 La adjudicación de las viviendas de sustitución en alguna de las tipologías de vivienda con protección oficial se produce en las condiciones de precio, para la venta o para el alquiler, y demás condiciones que establece la normativa en materia de vivienda.
"219 sexies.2 En caso de que la persona titular del derecho de realojamiento lo sea en virtud de título de propiedad o de otro derecho real, la adjudicación se produce por el mismo título, a menos que sobre la finca concurran otras personas no titulares del derecho de realojamiento que sean copropietarios de la finca o titulares de un derecho real. En este último caso la persona propietaria titular del derecho de realojamiento tiene la doble opción de acceder al realojamiento en régimen de propiedad o en régimen de alquiler en las condiciones que establece la normativa en materia de vivienda.
"219 sexies.3 Cuando la ocupación tiene lugar en virtud de un derecho de arrendamiento u otro derecho personal de uso de la vivienda, el realojamiento se produce en virtud del mismo derecho, con una duración coincidente con el plazo que queda de vigencia de su título originario y en las condiciones de renta que establece la normativa en materia de vivienda. A los efectos del plazo de duración del realojamiento en virtud de títulos de carácter personal, no se tiene en cuenta el plazo de alojamiento transitorio.
"219 sexies.4 Lo que establecen los apartados 2 y 3 se entiende sin perjuicio de la posibilidad que, por acuerdo entre las partes, se establezcan otras condiciones o títulos para hacer efectivo el derecho de realojamiento.
"Artículo 219 septies
"Indemnizaciones por la extinción de los derechos preexistentes
"El reconocimiento del derecho de realojamiento es independiente del derecho a percibir la indemnización que corresponda, si es necesario, por la extinción de los derechos preexistentes, sin perjuicio de la incidencia en que el reconocimiento del derecho de realojamiento pueda tener en la determinación de la indemnización que corresponda por la extinción de los derechos afectados. Cuando el realojamiento se produce en régimen de propiedad u otros derechos reales, la administración actuante, previo acuerdo con la persona ocupante legal, puede retener las indemnizaciones a percibir como pago a cuenta para la adquisición de la vivienda de sustitución en lo que se hace efectivo el derecho de realojamiento.
"Sección segunda
"Procedimiento de realojamiento en actuaciones para el sistema de reparcelación
"Artículo 219 octies
"Constancia en el proyecto de reparcelación
"El proyecto de reparcelación objeto de aprobación inicial tiene que contener las condiciones y características del derecho de realojamiento y la relación de las personas ocupantes de viviendas que se puedan convertir en titulares de este derecho, de las que se tenga constancia mediante el padrón municipal de habitantes o por cualquier otro medio admitido en derecho.
"Artículo 219 nonies
"Notificación de la aprobación inicial del proyecto de reparcelación a las personas ocupantes
"219 nonies.1 La aprobación inicial del proyecto de reparcelación tiene que ser notificada a todas las personas ocupantes de las viviendas afectadas por la actuación, otorgándolas un trámite de audiencia por el mismo periodo de información pública a los efectos, que, si son ocupantes legales con residencia habitual en la vivienda afectada que reúnen los requisitos necesarios, procedan a solicitar el reconocimiento fehaciente del derecho de realojamiento o a renunciar a su ejercicio.
"219 nonies.2 La notificación a que hace referencia el apartado 1:
"a) Debe especificar que es en este trámite de audiencia en el que procede solicitar el reconocimiento del derecho de realojamiento o renunciar a su ejercicio y tiene que incluir la advertencia de las consecuencias en caso de no hacerlo.
"b) Debe dar noticia de los requisitos legales necesarios para ser titular del derecho de realojamiento, con especificación de la fecha concreta en que la vivienda tenía que constituir la residencia habitual de acuerdo con el artículo 219.1.c).
"c) Debe requerir la aportación, dentro del plazo de audiencia, del título que legitime la ocupación y cualquier otra documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos a que hace referencia el apartado b).
"d) Debe informar de las condiciones y características del derecho de realojamiento.
"Artículo 219 decies
"Renuncia o carencia de pronunciamiento sobre el ejercicio del derecho de realojamiento
"Se considerará que el titular renuncia a su derecho de realojamiento tanto si lo hace de forma expresa, como si dentro del plazo de audiencia previsto en el artículo anterior no solicita el reconocimiento de este derecho. En este caso, las personas ocupantes tienen derecho a percibir la compensación por su derecho y las indemnizaciones para la extinción de los derechos que correspondan de acuerdo con la Ley de urbanismo y este Reglamento.
"Artículo 219 undecies
"Reconocimiento del derecho de realojamiento
"1. La aprobación definitiva del proyecto de reparcelación comporta el reconocimiento del derecho de realojamiento para aquellas personas que lo hayan solicitado expresamente en el trámite de audiencia derivado de la aprobación inicial del proyecto y hayan acreditado los requisitos legales establecidos.
"2. El proyecto de reparcelación aprobado definitivamente tiene que incluir la relación de las personas titulares del derecho de realojamiento y las condiciones y características en qué se hace efectivo este derecho.
"3. El acuerdo de aprobación definitiva tiene que ser notificado a las personas ocupantes de las viviendas afectadas.
"Artículo 219 duodecies
"Momento de efectividad del derecho de realojamiento
"Una vez firme en vía administrativa el proyecto de reparcelación se tiene que poner a disposición de los titulares del derecho de realojamiento la vivienda de sustitución o la vivienda de alojamiento transitorio. El titular del derecho de realojamiento tiene el plazo de un mes para trasladarse a la vivienda de sustitución desde que el obligado le ponga a disposición, transcurrido el cual tiene que entregar la posesión material de la vivienda afectada.
"Sección tercera
"Procedimiento de realojamiento en actuaciones para el sistema de expropiación o en caso de gestión urbanística aislada mediante expropiación u ocupación directa
"Artículo 219 terdecies
"Constancia en la relación de bienes y derechos
"En las actuaciones urbanísticas que se gestionen por el sistema de actuación por expropiación o, en caso de gestión urbanística aislada, mediante expropiación u ocupación directa, a la relación de bienes y derechos objeto de aprobación inicial. Si se sigue el procedimiento individualizado previsto a la legislación aplicable en materia de expropiación forzosa, o a la relación de bienes y derechos que forma parte del proyecto de tasación conjunta aprobado inicialmente, la administración actuante tiene que hacer constar las situaciones de ocupación de las viviendas afectadas por la actuación de las que tenga constancia mediante el padrón municipal de habitantes o por cualquier otro medio admitido en derecho.
"Artículo 219 quaterdecies
"Notificación a las personas ocupantes de la aprobación inicial de la relación de bienes y derechos
"219 quaterdecies.1 La aprobación inicial de la relación de bienes y derechos afectados o del proyecto de tasación conjunta se tiene que notificar a todas las personas ocupantes de las viviendas afectadas por la actuación, otorgándoles un trámite de audiencia por el mismo plazo de información pública a los efectos, que, en caso de que sean ocupantes legales con residencia habitual en la vivienda afectada que reúnan los requisitos necesarios, procedan expresamente a solicitar el reconocimiento del derecho de realojamiento o a renunciar.
"219 quaterdecies.2 La notificación a que hace referencia el apartado 1:
"a) Debe especificar que es en este trámite de audiencia en lo que procede solicitar el reconocimiento del derecho de realojamiento o renunciar a su ejercicio y tiene que incluir la advertencia de las consecuencias en caso de no hacerlo.
"b) Debe enunciar los requisitos legales necesarios para ser titular del derecho de realojamiento, con especificación de la fecha concreta en que la vivienda tenía que constituir la residencia habitual de acuerdo con el artículo 219.1.d).
"c) Debe requerir la aportación, dentro del plazo de audiencia, del título que legitime la ocupación y cualquier otra documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos a que hace referencia el apartado b).
"d) Debe informar de las condiciones generales y de los plazos previstos de realojamiento.
"Artículo 219 quindecies
"Renuncia o carencia de pronunciamiento sobre el ejercicio del derecho de realojamiento
"En el supuesto de que las personas titulares del derecho de realojamiento renuncien expresamente a este derecho o que, habiendo sido notificadas, no soliciten expresamente el reconocimiento del derecho de realojamiento en el trámite de audiencia otorgado al efecto, la administración actuante continúa las actuaciones sin tenerlas en consideración a efectos del reconocimiento del derecho de realojamiento.
"Artículo 219 sexdecies
"Reconocimiento del derecho de realojamiento
"219 sexdecies.1 La aprobación definitiva de la relación de bienes y derechos afectados o del proyecto de tasación conjunta comporta el reconocimiento del derecho de realojamiento para aquellas personas que hayan acreditado los requisitos legales establecidos.
"219 sexdecies.2 La relación definitiva de bienes y derechos afectados y el proyecto de tasación conjunta objeto de aprobación definitiva tiene que incluir la relación de las personas titulares del derecho de realojamiento, las condiciones generales y los plazos previstos de realojamiento y tiene que indicar que el reconocimiento del derecho de realojamiento queda sujeto a la condición resolutoria de ocupación de la vivienda afectada como residencia habitual de manera continuada hasta el momento en qué se entregue la posesión de la vivienda de sustitución. Esta condición resolutoria no opera en los supuestos de causa justificada, ni en aquellos casos en que hay un alojamiento transitorio en otra vivienda mientras no se haga efectivo el realojamiento.
"219 sexdecies.3 El acuerdo de aprobación definitiva de la relación de bienes y derechos afectados o del proyecto de tasación conjunta tiene que ser notificado a las personas ocupantes de las viviendas afectadas.
"219 sexdecies.4 La administración actuante o la persona beneficiaria de la expropiación, en cualquier otro momento del procedimiento expropiatorio, puede reconocer el derecho de realojamiento a aquellas personas que, con posterioridad al momento procedimental oportuno, acrediten que reúnen los requisitos legales para tener derecho de realojamiento.
"219 sexdecies.5 La administración actuante o la persona beneficiaria de la expropiación, en cualquier momento antes de la entrega de la vivienda de realojamiento definitivo, si el afectado deja de ocupar, durante un plazo superior a seis meses y sin causa justificada, la vivienda afectada o la vivienda de realojamiento transitorio, puede declarar incumplida la condición resolutoria a que hace referencia el apartado 1 y sin efectividad el reconocimiento del derecho de realojamiento.
"Artículo 219 septendecies
"Momento de efectividad del derecho de realojamiento
"El sujeto obligado al realojamiento tiene que poner a disposición del titular del derecho de realojamiento la vivienda de sustitución o la vivienda de alojamiento transitorio, en el momento de la formalización del acta de ocupación."
Capítulo 3
Régimen jurídico de las viviendas destinadas a hacer efectivo el derecho de realojamiento
Sección primera
Determinaciones generales de las viviendas de sustitución
Artículo 4
Tipologías de viviendas de sustitución
4.1 Las tipologías de las viviendas de sustitución son las siguientes:
a) Vivienda para afectados urbanísticos (HAUS).
b) Vivienda con protección oficial de cualquiera de las otras tipologías que prevé la normativa vigente.
c) Vivienda libre.
4.2 Las tipologías b) y c) sólo pueden servir para hacer efectivo el derecho de realojamiento en supuestos de mutuo acuerdo entre el sujeto obligado y la persona titular del derecho.
Sección segunda
La vivienda para afectados urbanísticos
Artículo 5
Definición y características de la vivienda para afectados urbanísticos
5.1 Se crea una tipología de vivienda con protección oficial, denominada vivienda para afectados urbanísticos (HAUS). Sólo se pueden calificar con esta tipología las viviendas que, en primera transmisión, se destinen a hacer efectivo el derecho de realojamiento, de acuerdo con lo previsto en el Reglamento de la Ley de urbanismo. Esta tipología se integra en el Plan para el derecho a la vivienda vigente.
5.2 Las viviendas calificadas en esta tipología computan a los efectos de la reserva mínima del 10% que prevé el artículo 57.3 de la Ley de urbanismo y de la reserva mínima adicional del 10% del techo residencial de nueva implantación que establece la disposición adicional decimonovena de la misma Ley.
5.3 En primera transmisión, únicamente pueden acceder a las viviendas para afectados urbanísticos las personas titulares del derecho de realojamiento.
5.4 Las viviendas para afectados urbanísticos se pueden destinar a venta o a alquiler y pueden ser viviendas de nueva construcción o viviendas usadas.
5.5 La superficie máxima de la vivienda para afectados urbanísticos es de 90 metros cuadrados de superficie útil. En el supuesto de viviendas adaptadas a personas con discapacidad, con movilidad reducida permanente, se puede incrementar la superficie útil hasta 108 metros cuadrados, y puede llegar a un máximo de 120 metros cuadrados cuando se destinen a familias numerosas. Estas viviendas no tienen vinculados espacios anexos.
5.6 La vivienda para afectados urbanísticos tiene que ser calificada como vivienda con protección oficial por los servicios competentes en la materia.
5.7 A todos los efectos previstos, se tiene que hacer constar en las escrituras de compraventa de estas viviendas la calificación urbanística del suelo donde está construida la promoción y si forma parte de alguna de las reservas mínimas que establece la Ley de urbanismo. En la primera transmisión que efectúe el obligado al realojamiento, tendrá que hacer constar mediante certificado, y a los efectos de lo que se establece en el artículo 7.2, el título que ostentaba la persona titular del derecho de realojamiento sobre la vivienda afectada y si la transmisión de ésta es de mutuo acuerdo.
Artículo 6
Régimen jurídico de la vivienda para afectados urbanísticos
6.1 El régimen jurídico aplicable a las viviendas para afectados urbanísticos es lo que establece este Decreto, sin perjuicio de lo que establece el artículo 17.3 de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda y, en todo lo no previsto, se aplica la normativa que regula el régimen jurídico común de las viviendas con protección oficial establecida en el artículo 78 de la Ley 18/2007, del derecho en la vivienda.
6.2 El plazo de calificación de las viviendas para afectados urbanísticos que no formen parte de las reservas mínimas de viviendas con protección oficial que establece la Ley de urbanismo, es de treinta años.
En el supuesto de las viviendas de sustitución usadas que anteriormente estuvieran calificadas en cualquier régimen de vivienda protegida y que no formen parte de las reservas mínimas de viviendas con protección oficial del sector que establece la Ley de urbanismo, en caso de realojamiento en régimen de compraventa, podrán calificarse como vivienda para afectados urbanísticos, por un periodo también de treinta años.
6.3 El plazo de calificación de las viviendas para afectados urbanísticos que formen parte de la reserva mínima del 10% que prevé el artículo 57.3 de la Ley de urbanismo y de la reserva mínima adicional del 10% del techo residencial de nueva implantación que establece la disposición adicional decimonovena de la misma Ley, es el que establece el artículo 79 de la Ley del derecho a la vivienda.
6.4 Las viviendas para afectados urbanísticos se pueden recalificar en los términos y supuestos que prevé este Decreto.
6.5 En la primera transmisión de las viviendas para afectados urbanísticos que realiza el sujeto obligado a hacer efectivo el derecho de realojamiento, no se aplican los procedimientos de adjudicación de viviendas con protección oficial. Sólo requiere que la persona adjudicataria tenga reconocido el derecho de realojamiento y no se exige que reúna los requisitos generales de acceso a las viviendas con protección oficial.
6.6 La formalización de la escritura pública correspondiente a la primera transmisión de la vivienda para afectados urbanísticos, en el supuesto de que la vivienda afectada tuviera una única persona titular, podrá realizarse a favor conjuntamente de la persona titular del derecho de realojamiento y de su cónyuge o pareja estable, previa solicitud de los dos interesados y sin perjuicio de la liquidación tributaria que corresponda por la operación.
6.7 En las transmisiones que lleven causa de la persona titular del derecho de realojamiento a título gratuito entre familiares de primer grado de parentesco y en las transmisiones por causa de muerte, el adquirente no tiene que cumplir con los requisitos para ser beneficiario de una vivienda protegida.
6.8 Las restantes transmisiones de las viviendas para afectados urbanísticos que realice la persona titular del derecho de realojamiento a favor de terceros y las posteriores transmisiones que realicen los sucesivos adquirentes quedan sometidas a los derechos de adquisición preferente que prevén los artículos 87 a 91, ambos incluidos, de la Ley del derecho a la vivienda. La Administración de la Generalidad de Cataluña, en función de las determinaciones que establezca el correspondiente instrumento de gestión urbanística, puede ejercer los derechos de adquisición en beneficio propio, del municipio, del promotor público obligado al realojamiento o de las otras personas e instituciones previstas en el artículo 87.3 de la Ley del derecho a la vivienda.
6.9 En caso de que la Administración no ejerza los derechos de adquisición preferente descritos y no se trate de una transmisión de las amparadas por el artículo 7.2, la selección de los adjudicatarios se tiene que realizar en las condiciones previstas con carácter general para la selección de adjudicatarios de viviendas con protección oficial. En este caso, si se adjudica a una persona no titular del derecho de realojamiento, la vivienda se tiene que recalificar en alguna de las tipologías de viviendas con protección oficial. La recalificación se tiene que efectuar en función del precio de venta que corresponda aplicar a la transmisión.
6.10 En caso de que la Administración no ejerza los derechos de adquisición preferente descritos y que el precio de venta sea libre de acuerdo con el previsto en el artículo 7.2, el nuevo adquirente no tiene que reunir los requisitos subjetivos de acceso del resto de viviendas con protección. En este caso, la vivienda mantendrá su calificación original y, a excepción de las previsiones de este artículo en relación con la adjudicación y transmisión de la vivienda, se aplicará el régimen jurídico común establecido en la Ley del derecho a la vivienda.
Artículo 7
Determinación del precio de la vivienda para afectados urbanísticos
7.1 El precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas para afectados urbanísticos es el vigente para esta tipología y zona geográfica, el año en que se produzca la transmisión, excepto en supuestos de mutuo acuerdo en la adquisición de la vivienda afectada.
7.2 En el supuesto de mutuo acuerdo entre el obligado al realojamiento y los titulares del derecho de realojamiento, y cuando el realojamiento sea en régimen de compraventa, el precio de venta para segundas y posteriores transmisiones de las viviendas para afectados urbanísticos será libre.
A partir del decimoquinto año desde la fecha de calificación definitiva cuando la persona titular del derecho de realojamiento fuera propietaria de la vivienda afectada.
A partir del trigésimo año desde la fecha de calificación definitiva cuando el ocupante legal de la vivienda afectada fuera titular de otros derechos reales o personales y el realojamiento se realice en régimen de compraventa.
7.3 El precio de la primera transmisión de la vivienda para afectados urbanísticos a favor de la persona titular del derecho de realojamiento se determinará de acuerdo con las condiciones económicas previstas en la sección cuarta de este capítulo.
7.4 El precio de venta de segundas transmisiones de las viviendas para afectados urbanísticos a terceras personas se determinará aplicando al precio de venta de la vivienda de sustitución que conste en la escritura de primera transmisión a favor de la persona titular del derecho de realojamiento las variaciones porcentuales del índice nacional general del sistema de índice de precios al consumo entre el año de la primera transmisión y el de la segunda. Esta previsión no se aplica cuando de esta fórmula resulte un precio de venta que supere el módulo de venta aplicable según la tipología de la vivienda ni cuando el precio de venta sea libre.
Si el precio de venta resultante es inferior al del módulo aplicable de acuerdo con su tipología, los servicios competentes en la materia tienen que recalificar la vivienda en la tipología que corresponda al precio de venta efectivamente pagado por la persona adquirente.
Artículo 8
Renta máxima de la vivienda para afectados urbanísticos de alquiler
8.1 La renta anual máxima inicial por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas para afectados urbanísticos de alquiler será equivalente a un 3% del precio máximo de venta.
8.2 La renta inicial aplicada se actualiza anualmente en función de las variaciones porcentuales del índice nacional general del sistema de índice de precios al consumo.
8.3 El arrendador puede percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario o arrendataria y sean satisfechos por el arrendador, así como el resto de repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.
Sección tercera
Las viviendas de sustitución diferentes de las viviendas para afectados urbanísticos
Artículo 9
Régimen jurídico de las viviendas de sustitución calificadas como viviendas con protección oficial de otras tipologías
9.1 Las viviendas con protección oficial de otras tipologías que no sean la creada en la sección segunda que se destinen a viviendas de sustitución se tienen que calificar especificando este destino.
9.2 Las viviendas de sustitución de otras tipologías se pueden destinar a venta o a alquiler, pueden ser viviendas de nueva promoción o viviendas usadas y no tienen vinculados espacios anexos.
9.3 A todos los efectos previstos, se tiene que hacer constar en las escrituras de compraventa de estas viviendas la calificación urbanística del suelo donde está construida la promoción y si forma parte de alguna de las reservas mínimas que establece la Ley de urbanismo. También se tiene que hacer constar mediante certificado del obligado al realojamiento y a los efectos de lo que se establece en el artículo 10.2 el título que ostentaba la persona titular del derecho de realojamiento sobre la vivienda afectada y si la transmisión de éste es de mutuo acuerdo.
9.4 Las viviendas de sustitución de otras tipologías que no formen parte de las reservas mínimas de viviendas con protección oficial del sector que establece la Ley de urbanismo, se califican, con carácter general, como viviendas con protección oficial durante los mismos plazos establecidos en el artículo 6.2, apartados a), b) y c).
9.5 Las viviendas de sustitución de otras tipologías que formen parte de las reservas mínimas destinadas a viviendas con protección oficial que establece la Ley de urbanismo se sujetan al plazo de calificación que legalmente les corresponda, de acuerdo con lo que establece el artículo 79 de la Ley del derecho a la vivienda.
9.6 La calificación de una vivienda de sustitución de otras tipologías se puede dejar sin efecto o modificar en los supuestos de recalificación previstos.
9.7 La primera adjudicación y transmisión de viviendas de sustitución tiene que ser a favor de personas titulares del derecho de realojamiento. Las previsiones del artículo 95.8 de la Ley del derecho a la vivienda se aplican con las modulaciones siguientes:
a) Cuando se trate de viviendas con protección oficial que no formen parte de las reservas mínimas del 20% destinado a viviendas con protección oficial de régimen especial y general del sector que establece el artículo 57.3 de la Ley de urbanismo sólo se exige que el adjudicatario tenga reconocido el derecho de realojamiento y no hace falta que reúna los requisitos de acceso al resto de viviendas con protección oficial.
b) Cuando se trate de viviendas con protección oficial que formen parte de las reservas mínimas del 20% destinado a viviendas con protección oficial de régimen especial y general del sector que establece el artículo 57.3 de la Ley de urbanismo, tiene que reunir los requisitos subjetivos para acceder a una vivienda con protección oficial de la tipología a que corresponda a la vivienda de sustitución.
9.8 Las viviendas de sustitución de otras tipologías, en todo lo que no contradiga lo dispuesto en el apartado anterior, tienen el mismo régimen de transmisión y de derechos de adquisición preferente establecidos en los apartados 5 a 10 del artículo 6. En el supuesto previsto en el artículo 6.10 no se tiene que recalificar la vivienda sino que se tiene que modificar la calificación original eliminando la referencia al hecho de que se trata de una vivienda de sustitución.
Artículo 10
Precio máximo de las viviendas de sustitución calificadas como viviendas con protección oficial de otras tipologías
10.1 Mientras se mantenga vigente su calificación, el precio máximo de venta y la renta máxima por metro cuadrado de superficie útil son los vigentes de acuerdo con su tipología y zona geográfica, el año en que se produzca la transmisión, excepto en supuestos de mutuo acuerdo en la adquisición de la vivienda afectada.
10.2 En el supuesto de que se haya llegado a un mutuo acuerdo en la valoración de la vivienda afectada y el realojamiento sea en régimen de compraventa, el precio de venta para segundas y posteriores transmisiones de las viviendas de sustitución de otras tipologías, que no formen parte de la reserva, mínima del 20% destinada a viviendas con protección oficial de régimen especial y general que establece el artículo 57.3 de la Ley de urbanismo, es libre:
A partir del decimoquinto año desde la fecha de calificación definitiva cuando la persona titular del derecho de realojamiento fuera propietaria de la vivienda afectada.
A partir del trigésimo año desde la fecha de calificación definitiva cuando el ocupante legal de la vivienda afectada fuera titular de otros derechos reales o personales y el realojamiento se realiza en régimen de compraventa.
10.3 El precio de la primera transmisión de la vivienda de sustitución de otras tipologías a favor de la persona titular del derecho de realojamiento se determina de acuerdo con las condiciones económicas del realojamiento.
10.4 El precio de venta de segundas transmisiones de las viviendas de sustitución de cualquiera de las tipologías de viviendas con protección oficial a terceras personas se determinará aplicando al precio de venta de la vivienda de sustitución que conste en la escritura de primera transmisión a favor de la persona titular del derecho de realojamiento las variaciones porcentuales del índice nacional general del sistema de índice de precios al consumo entre el año de la primera transmisión y el de la segunda. Esta previsión no se aplica cuando de esta fórmula resulte un precio de venta que supere el módulo de venta aplicable según la tipología de la vivienda ni cuando el precio de venta sea libre.
Si el precio de venta resultante es inferior al del módulo aplicable de acuerdo con su tipología, los servicios competentes en razón de la materia tienen que recalificar la vivienda en la tipología que corresponda al precio de venta efectivamente pagado por la persona adquirente.
Sección cuarta
Condiciones económicas del realojamiento
Artículo 11
Supuesto de propietarios ocupantes titulares del derecho a realojamiento de las viviendas afectadas
11.1 El precio de la primera transmisión de la vivienda de sustitución, de cualquiera de las tipologías de viviendas con protección oficial, se determina sumando los dos conceptos siguientes:
a) El valor de tasación de la vivienda afectada. En el sistema de expropiación, se entiende por valor de tasación el valor acordado entre la administración actuante o el beneficiario de la expropiación y el expropiado en cualquier tipo de procedimiento o, en caso de que no exista mutuo acuerdo, el fijado en la hoja de aprecio de la Administración, en los procedimientos de tasación conjunta y de urgencia, y el fijado por el Jurado de Expropiación de Cataluña, en el procedimiento ordinario, y el valor que conste en el proyecto de reparcelación en este sistema. El sujeto obligado al realojamiento, previo acuerdo con la persona ocupante legal, puede retener las indemnizaciones a percibir como pago a cuenta de esta parte del precio de la vivienda de sustitución.
b) El valor de la mayor superficie que tenga la vivienda de sustitución respecto de la vivienda afectada, en caso de que exista esta diferencia.
Esta mayor superficie se valora aplicando el módulo de las viviendas con protección oficial de régimen general correspondiente a la zona geográfica donde esté ubicada la vivienda, con un máximo de 30 m² útiles.
11.2 Si la valoración de los derechos expropiados o aportados de los titulares del derecho de realojamiento excediera del valor de la vivienda de sustitución que se le adjudique se tiene que proceder por parte del obligado al realojamiento al pago o a la consignación de la diferencia de valor.
Artículo 12
Supuesto de propietarios ocupantes titulares del derecho de realojamiento cuando concurran otras cotitularidades o derechos reales que graven la vivienda afectada
12.1 Las personas cotitulares y titulares de derechos reales que convivan en la vivienda afectada y que sean titulares del derecho de realojamiento tienen derecho a reproducir en la vivienda de sustitución la situación jurídica y de ocupación de origen. El precio de venta de la vivienda de sustitución se determina de conformidad con lo previsto en el artículo 11.1.
No obstante, si uno de los titulares del derecho de realojamiento renuncia a su ejercicio, se aplica lo que prevé el artículo 12.2.
12.2 En el supuesto de que concurran personas cotitulares o titulares de derechos reales que no ocupen la vivienda afectada, el propietario ocupante con derecho de realojamiento tiene una doble opción:
a) Acceder al realojamiento en régimen de propiedad. En este supuesto, el precio de la primera transmisión de la vivienda de sustitución se establece de conformidad con lo previsto en el artículo 11.1. Para determinar este precio, el valor de tasación de la vivienda afectada tiene que incluir la valoración de los derechos del ocupante y de cualquier otro derecho sobre la finca que sea objeto de indemnización. La persona titular del derecho de realojamiento tiene que satisfacer al obligado al realojamiento el importe correspondiente al diferencial entre la valoración de su derecho y el precio de la primera transmisión de la vivienda de sustitución.
b) Acceder al realojamiento en régimen de alquiler. En este caso, la renta que se aplica es, por metro cuadrado de superficie útil, la correspondiente a las viviendas con protección oficial de la tipología de alquiler de 25 años correspondiendo a la zona geográfica donde esté ubicada la vivienda de sustitución. Este contrato de alquiler tiene que tener una duración superior a cinco años y queda sometido a prórroga anual obligatoria mientras la persona titular del derecho de realojamiento ocupe el inmueble como residencia habitual. En consideración a la duración del contrato de alquiler se puede excluir la subrogación de acuerdo con el artículo 16.4 de la Ley de arrendamientos urbanos.
Artículo 13
Supuesto de personas titulares de un derecho de arrendamiento o de otro derecho de disfrute
Las personas titulares del derecho de realojamiento que sean arrendatarias o titulares de otro derecho de disfrute sobre la vivienda afectada tienen derecho acceder a la vivienda de sustitución en régimen de alquiler con una duración coincidente con el plazo que queda de vigencia de su título originario y con una renta anual que se determina a partir de la suma de los siguientes conceptos:
a) La misma renta que ya venían satisfaciendo por la vivienda afectada.
b) La renta correspondiente a la mayor superficie que tenga la vivienda de sustitución respecto de la vivienda afectada, en caso de que exista esta diferencia. La renta correspondiente a esta mayor superficie se determina aplicando la renta correspondiente a las viviendas con protección oficial de la tipología de alquiler de 25 años correspondiente a la zona geográfica donde esté ubicada la vivienda, con un máximo de 30 m² útiles.
c) En caso de que el afectado manifieste su voluntad de percibir la indemnización que tenga fijada por la extinción del contrato de arrendamiento o el título vigente, el sujeto obligado al realojamiento puede incrementar la renta anual a satisfacer por la vivienda de sustitución, calculada de acuerdo con lo que prevén los apartados a) y b) anteriores, con la cantidad que resulte de dividir la indemnización fijada por el número de años de duración del nuevo contrato de arrendamiento, siempre con el límite máximo establecido en el artículo 14. En el caso de contratos indefinidos, la indemnización fijada se tiene que dividir entre 10.
Se entiende por indemnización en el sistema de expropiación la acordada entre la administración actuante o el beneficiario de la expropiación y el expropiado en cualquier tipo de procedimiento o, en caso de que no exista mutuo acuerdo, la fijada en la hoja de aprecio por la administración actuante, en los procedimientos de tasación conjunta y de urgencia, y la fijada por el Jurado de Expropiación, en el procedimiento ordinario, o la que conste en el proyecto de reparcelación si se actúa mediante este sistema.
En el caso de renuncia a la percepción de la indemnización, la persona afectada tiene derecho a percibir los gastos directamente relacionados con la ocupación de la vivienda de sustitución, es decir, los gastos de traslado de domicilio, las altas de aquellos servicios y suministros necesarios y, en caso de producirse, los gastos de formalización del contrato.
d) La renta inicial aplicada se actualiza anualmente en función de las variaciones porcentuales del índice nacional general del sistema de índice de precios al consumo.
e) El arrendador puede percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y sean satisfechos por él, así como el resto de repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.
Artículo 14
Precios máximos de venta y renta en primeras transmisiones
En los supuestos previstos en los artículos 11, 12 y 13, el precio de venta o la renta de la vivienda de sustitución, de cualquiera de las tipologías de viviendas con protección oficial, no puede superar el precio máximo de venta o renta que la vivienda tenga fijada por la normativa según la tipología de vivienda con protección oficial de que se trate.
Disposición adicional
Los precios máximos de venta de las viviendas para afectados urbanísticos para el 2009 son los siguientes:
Zona A.1: 4.000 euros.
Zona A.2: 3.500 euros.
Zona A.3: 3.200 euros.
Zona B: 2.600 euros.
Zona C: 2.100 euros.
Zona D: 1.600 euros.
La distribución de los municipios de Cataluña que se incluyen en cada zona geográfica es la misma que la que se aplique en el Plan de vivienda vigente en el momento de la calificación.
Disposición transitoria primera
.1 Todas las previsiones que contiene este Decreto son aplicables a los instrumentos de gestión urbanística y de expropiación que se aprueben inicialmente a partir de su entrada en vigor, excepto en el supuesto del apartado 2.
.2 La nueva tipología de vivienda para afectados urbanísticos y las consecuentes condiciones económicas establecidas en la sección cuarta del capítulo 3 no serán de aplicación obligatoria para el obligado al realojamiento, siendo de aplicación la normativa anterior, en el supuesto que los instrumentos de gestión urbanística y de expropiación a que hace referencia el apartado 1 desarrollen el planeamiento urbanístico aprobado definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto y justifiquen la inaplicación con el fin de mantener la viabilidad económica de las actuaciones previstas en el planeamiento aprobado.
.3 En el supuesto de planeamiento urbanístico aprobado definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto, se puede destinar a la tipología de vivienda para afectados urbanísticos el suelo calificado para ser destinado a vivienda protegida, siempre y cuando no forme parte de las reservas mínimas destinadas a viviendas con protección oficial de régimen especial y general que establece el artículo 57.3 de la Ley de urbanismo.
Disposición transitoria segunda
.1 El plazo de vigencia de la calificación como viviendas con protección oficial y las condiciones de venta de segundas y posteriores transmisiones de las viviendas de sustitución adjudicadas en operaciones de remodelación ejecutadas y finalizadas por administraciones públicas con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto, que no se hayan acogido al régimen de las viviendas de promoción pública regulado en el Real decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, de viviendas de protección oficial, se pueden modificar para adaptarlas a las previsiones del presente Decreto, en el supuesto de que la transmisión de la vivienda afectada se hubiera realizado de mutuo acuerdo. Los plazos establecidos en el artículo 10 se empezarán a computar desde la fecha de la calificación definitiva original de la vivienda de sustitución.
.2 La persona titular del derecho de realojamiento o sus herederos o herederas pueden solicitar a los servicios competentes en razón de la materia la modificación del plazo de vigencia de la calificación y acogerse a las condiciones de transmisión previstas en los artículos 9 y 10, en el momento en que se proceda a comunicar la intención de proceder a la transmisión onerosa a terceras personas de la vivienda de sustitución por acto entre vivos y previa aceptación de constituir el derecho de opción y el retracto previsto en el mismo artículo 9.8.
Disposición transitoria tercera
En el caso de remodelaciones actualmente iniciadas, en fase de ejecución, y en las remodelaciones ejecutadas y finalizadas, llevadas a cabo por las diferentes administraciones públicas en barrios afectados por patologías estructurales y que, en mutuos acuerdos, se hayan acogido al régimen de las viviendas de promoción pública regulado en el Real decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, de viviendas de protección oficial, se establece la posibilidad de que puedan calificarse como viviendas de promoción pública las viviendas de sustitución que, de acuerdo con la disposición transitoria primera, no se acojan al nuevo régimen de viviendas destinadas a realojamiento.
El régimen jurídico de estas viviendas, siempre que se constituya sobre la vivienda de sustitución un derecho de tanteo y retracto indefinido para la primera transmisión onerosa entre vivos a favor de la Administración promotora de la remodelación de conformidad con lo que prevé la normativa civil, será el siguiente:
Duración de la calificación de las viviendas nuevas: 30 años.
a) Durante el periodo de duración de la calificación, si el afectado por operaciones urbanísticas transmite su vivienda de sustitución no tendrá que devolver ninguna cantidad a la Administración.
b) En las segundas y posteriores transmisiones, durante los primeros cinco años, el precio máximo de venta de la vivienda de sustitución será el más elevado entre el que se haya establecido en la escritura pública de compraventa para la primera transmisión, incrementado con el IPC desde la fecha de otorgamiento de la escritura hasta la fecha en que se formalice la segunda transmisión y el del módulo vigente de promoción pública de la zona geográfica correspondiente en el momento de la venta.
c) En las segundas y posteriores transmisiones, del sexto hasta el decimoquinto año, el precio máximo de venta de la vivienda de sustitución será el equivalente al de las viviendas calificadas con protección oficial de régimen general de la zona geográfica correspondiente en el mismo año en que se produzca la transmisión.
d) En las segundas y posteriores transmisiones, a partir del decimosexto año el precio máximo de venta de la vivienda de sustitución será libre.
e) Las condiciones anteriores se tendrán que hacer constar en el Registro de la Propiedad.
f) Las viviendas ya adjudicadas en este tipo de operaciones calificadas en régimen de promoción pública se podrán acoger a las condiciones económicas previstas en esta disposición transitoria siempre y cuando se constituya el derecho de tanteo y retracto previsto en ésta. El plazo para aplicar las nuevas condiciones económicas se empezará a computar desde la fecha inicial de la calificación definitiva original de la vivienda y previa constitución del derecho de tanteo y retracto indefinido antes mencionado.
g) En el supuesto de que la Administración recupere la titularidad de una de las viviendas de sustitución durante la vigencia de su plazo de calificación, volverá a solicitar que se vuelva a calificar como vivienda con protección oficial durante el plazo que, con carácter general, establezca la normativa aplicable.
h) En todo lo no previsto en esta disposición transitoria, continuará vigente el régimen jurídico aplicable a las viviendas de promoción pública.
Disposición derogatoria
Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo establecido en este Decreto.
Disposición final
Se faculta al consejero de Medio Ambiente y Vivienda a fin de que pueda modificar los precios máximos previstos en la disposición adicional según la evolución del mercado inmobiliario.
Barcelona, 19 de mayo de 2009
José Montilla i Aguilera
Presidente de la Generalidad de Cataluña
Joaquim Nadal i Farreras
Consejero de Política Territorial y Obras Públicas
Francesc Baltasar i Albesa
Consejero de Medio Ambiente y Vivienda
