Decreto 253/2007, de 13 de diciembre, de régimen jurídico del suelo y de las edificaciones promovidas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.

El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo es el organismo autónomo, de carácter comercial y financiero, al que le corresponde la realización de las políticas de vivienda y suelo en la Comunidad Autónoma de Galicia, bajo la superior dirección de la Consellería de Vivienda y Suelo a la que está adscrito, con la finalidad de alcanzar los objetivos previstos en la Ley 3/1988, de 27 de abril, de creación del instituto, en relación con el Decreto 506/2005, de 22 de septiembre, y en el marco de los principios rectores contenidos en el artículo 47 de la Constitución.





En este contexto, es interés básico del instituto satisfacer las necesidades urgentes de vivienda y velar porque los distintos colectivos con más dificultad de acceso a ésta puedan ver satisfecho su derecho a una vivienda digna y adecuada. Igualmente, la actividad del instituto se orienta cara a la realización de políticas de obtención del suelo, tanto para la construcción de viviendas de promoción pública, como para el desarrollo de polígonos residenciales o empresariales que permitan conseguir la mayor eficacia de la gestión del suelo y su utilización de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.





En este marco surge la necesidad de regular el régimen jurídico de la promoción pública del IGVS, con el fin de poder dar nuevas respuestas a situaciones no contempladas por el Decreto 257/2004, de 29 de octubre, de régimen jurídico de las viviendas de promoción pública, locales de negocio y suelo de promoción pública, de modo que se garantiza una mayor eficacia y celeridad en el propio funcionamiento del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo y al mismo tiempo, se garantiza una uniformidad en la política de vivienda, mediante la adopción de mecanismos previstos hasta ahora únicamente para las viviendas de protección pública declaradas protegidas por la Comunidad Autónoma.





La intención de este decreto es la de regular el suelo y la promoción pública de viviendas del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo y, además, su patrimonio, dotando al instituto de una herramienta de gestión que permita la consecución eficaz de las funciones que le son propias, siempre en ejecución de las previsiones contenidas en la legislación autonómica en materia de vivienda.





El presente decreto se estructura en cuatro títulos, cuatro disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y dos finales. El título I, disposiciones generales, define los conceptos básicos. El segundo título, dividido en nueve capítulos, regula el régimen general de las viviendas de promoción pública y añade, como novedades fundamentales las siguientes: la creación del Registro de Demandantes de Vivienda de Promoción Pública, piedra angular de esta reforma, que nace al objeto de dotar de transparencia y celeridad a los procesos de adjudicación de viviendas de promoción pública; la posibilidad de satisfacer las necesidades de vivienda de todos los gallegos y gallegas que residen fuera de nuestra comunidad autónoma, no solo en el extranjero, como se prevenía hasta ahora, sino también de los que residen fuera de Galicia, pero dentro del territorio estatal; la cesión de viviendas para fines de servicio público o interés social, a favor de una Administración pública, para ser destinadas a vivienda transitoria de determinados colectivos con necesidades especiales y dar solución, de este modo, a una demanda social que va en aumento; la posibilidad de promover la construcción de edificios de viviendas de protección oficial de promoción pública, destinados a satisfacer las necesidades de vivienda de colectivos determinados para su adjudicación en régimen de alquiler.





Esta previsión nace a consecuencia de la política de vivienda, que tiene entre sus principales directrices el diseño de mecanismos que posibiliten una mayor agilidad en el mercado inmobiliario, que permita darles satisfacción a las necesidades de vivienda de determinados colectivos mediante la concertación de alquileres de viviendas de promoción pública. Otra novedad importante es la regulación del procedimiento de adjudicación de las viviendas de promoción pública, introduciendo una modificación sustancial respeto del régimen anterior, al implantar como procedimiento ordinario el del sorteo entre las personas inscritas en el Registro de Demandantes de Viviendas de Promoción Pública, y previendo únicamente como procedimiento especial la adjudicación directa, en los supuestos previstos expresamente en el propio decreto.





El título tercero regula los locales de negocio del instituto, con la finalidad de conseguir una mayor eficacia en su gestión y potenciar su explotación como fuente de ingresos del instituto que permitan conseguir una mayor financiación facilitando su venta o alquiler para la ejecución de las políticas de vivienda que le competen al organismo autónomo.





El título cuarto regula el suelo, que junto con las viviendas es la base de las actividades del instituto, la obtención del suelo necesario para llevar a cabo las directrices marcadas por la Consellería de Vivienda y Suelo constituye un pilar fundamental. Se regulan en este título, tanto los modos de adquisición del suelo como el procedimiento para la venta del suelo residencial y del empresarial, partiendo siempre de la necesidad de establecer los mecanismos necesarios para garantizar tanto la flexibilidad para adquirirlo, como la eficacia y eficiencia en su gestión, a través de las sociedades públicas participadas por el IGVS.





En síntesis, esta nueva regulación responde, en definitiva, a la necesidad de dotar al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo de un instrumento jurídico adecuado que permita llevar a cabo las funciones que en materia de vivienda y suelo le son propias, con el fin de conseguir la óptima satisfacción del interés general en materia de vivienda.





En su virtud, a propuesta de la conselleira de Vivienda y Suelo, oído el Consejo Consultivo de Galicia y previa deliberación del Consello de la Xunta de Galicia en su reunión del día trece de diciembre de dos mil siete, en virtud de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley 1/1983, sobre normas reguladoras de la Xunta de Galicia y de su Presidencia,





DISPONGO:



Título I



Disposiciones generales



Artículo 1º.-Objeto y ámbito de aplicación.



1. Este decreto tiene por objeto regular el régimen jurídico del suelo adquirido por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo y de las edificaciones promovidas o adquiridas por dicho instituto, en particular las viviendas de promoción pública en sus distintas modalidades.





2. Las disposiciones de este decreto son de aplicación a todos los inmuebles promovidos o adquiridos por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo o cualquier otro organismo cuyas competencias habían sido asumidas por este, existentes en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Galicia.





Artículo 2º.-Clasificación de las viviendas de promoción pública.



Las viviendas de promoción pública promovidas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo se clasifican en:





-Viviendas de protección oficial de promoción pública.



-Viviendas cualificadas en núcleos rurales y en barrios históricos.



Artículo 3º.-Unidad familiar y convivencial.



1. A los efectos del presente decreto se entenderá por unidad familiar o de convivencia:





a) La formada por los cónyuges no separados legalmente y, si los hubiere, por sus descendientes y ascendientes que convivan con ellos.





b) Las parejas de hecho contempladas en la Ley de derecho civil de Galicia.



c) En los casos de separación legal, viudez y familia monoparental, la formada por los respectivos titulares de dichas uniones familiares o de convivencia y, si los hubiere, por sus descendientes y ascendientes que convivan con ellos.





d) Las personas mayores de edad o menores emancipadas integradas en una unidad familiar o de convivencia que manifiesten su deseo de independizarse y acrediten capacidad económica propia en los términos exigidos por este decreto.





2. No tendrán la condición de miembros de la unidad familiar o de convivencia las personas que figuren como titulares o miembros de otras unidades que formulen solicitud separada en el mismo procedimiento.





Título II



Viviendas de promoción pública



Capítulo I



Régimen general



Artículo 4º.-Titularidad y uso.



1. Las viviendas de promoción pública sólo podrán ser de titularidad o uso de personas físicas, salvo en los siguientes casos:





a) Que su régimen sea el de arrendamiento y conserve la titularidad la Administración pública.





b) Que se adjudiquen a entidades sin ánimo de lucro en los casos previstos en el artículo 34º.1.a)





2. Se destinarán en todo caso a domicilio habitual y permanente de sus adjudicatarios/as, sin que en ningún caso se puedan destinar la segunda residencia ni a ningún otro uso, excepto en los casos previstos en el presente decreto para posibilitar el uso por la Administración pública como vivienda temporal de colectivos con necesidades especiales.





3. El régimen de adjudicación de estas viviendas podrá ser en propiedad o en arrendamiento con o sin opción de compra. También se podrá autorizar su ocupación temporal en los supuestos establecidos en el presente decreto.







Artículo 5º.-Duración del régimen.



1. El régimen jurídico de las viviendas de promoción pública tendrá una duración de 30 años desde la fecha de la calificación definitiva pese a que, en el supuesto de adjudicación en régimen de venta, transcurrido este plazo sin que se amortizara totalmente el préstamo cualificado concedido para su adquisición o sin que se hicieran efectivas la totalidad de las cantidades aplazadas, el dicho régimen se prorrogará automáticamente hasta la cancelación del préstamo o el pago total del precio al promotor. Durante este período se mantendrá el régimen de uso y precios máximos establecidos, a cuyo término se extinguirá.





2. No obstante a lo anterior, las viviendas cualificadas al amparo de normativas anteriores tendrán el plazo de protección establecido en dicha normativa. De haber cantidades pendientes de pago, se prorrogará el plazo en las condiciones establecidas en el apartado anterior.





3. Las viviendas de promoción pública no podrán ser objeto de descalificación voluntaria en ningún caso.





Artículo 6º.-Ocupación.



El/la adjudicatario/a de una vivienda de promoción pública tendrá la obligación de ocupar la vivienda en el plazo máximo de un mes desde la firma del correspondiente contrato, salvo que medie justa causa debidamente acreditada y justificada. En el caso de adjudicarse a gallegos residentes fuera de Galicia, este plazo será de seis meses si viven dentro del territorio estatal y de doce meses si residen en el extranjero.





Artículo 7º.-Derecho de tanteo y retracto.



En los contratos de compraventa se consignará expresamente el derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas enajenadas, a favor del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, previsto en la legislación autonómica en materia de vivienda.





Artículo 8º.-Transmisión.



1. Las viviendas de promoción pública sólo se podrán transmitir entre vivos, en segunda o sucesivas transmisiones, por los propietarios cuando transcurrieran cinco años desde la fecha del contrato de compraventa, siempre que previamente se hiciera efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas, y siempre que se realice a favor del adquiriente que le designe el IGVS tras la realización de un sorteo entre los inscritos en el Registro de Demandantes de Viviendas de Promoción Pública.





2. El precio de venta de las viviendas de promoción pública se determinará siempre de conformidad con lo establecido en este decreto.





3. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo verificará que se cumplan los requisitos establecidos en la normativa vigente.





4. Los gastos que se deriven de la formalización de los contratos y, en su caso, de su inscripción en el Registro de la Propiedad serán sufragados por el/la adjudicatario/a.





Artículo 9º.-Consignación de las limitaciones.



Todas las limitaciones jurídicas que les afectan a las viviendas a que se refiere este decreto tendrán que ser expresamente consignadas en los contratos de arrendamiento o en las escrituras de compraventa, al objeto, en este último caso, de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se harán constar mediante nota marginal.





Capítulo II



De los/las adjudicatarios/as de viviendas de promoción pública



Artículo 10º.-Requisitos comunes a todos/as los/las adjudicatarios/as.



I. Podrán acceder a las viviendas de promoción pública reguladas en este decreto las personas, nacionales o extranjeras, mayores de edad y con plena capacidad de obrar que, como titulares de una unidad familiar, según la definición del artículo 3º, reúnan los siguientes requisitos:





1. Encontrarse inscritas en el Registro de Demandantes de Viviendas de Promoción Pública, salvo en los siguientes supuestos:





-Cuando se acceda a la vivienda a consecuencia de realojos motivados por expedientes de expropiación forzosa.





-Cuando se acceda a la vivienda de promoción pública a consecuencia de procesos de rehabilitación promovidos por un organismo o entidad pública dependientes del IGVS o de la Consellería de Vivienda y Suelo.





-Cuando las viviendas de promoción pública se adjudiquen directamente.



2. Acreditar los ingresos ponderados anuales totales que se señalan en esta norma para cada tipo de viviendas. Excepcionalmente, y a la vista de las circunstancias concurrentes, se les podrán adjudicar viviendas a solicitantes cuya unidad familiar no alcance los ingresos señalados como mínimos, siempre que en la correspondiente convocatoria la Xunta Calificadora reservara un porcentaje, que no podrá exceder del 25% de la promoción de que se trate, para solicitantes que se encuentren en situación de especial precariedad y no puedan acreditar los ingresos mínimos exigidos, así como en los casos de promociones destinadas a alquiler. La justificación de encontrarse en situación de especial precariedad exigirá informe favorable de los servicios sociales del municipio correspondiente o de los organismos, instituciones o entidades de la Xunta de Galicia con competencia en la materia.





3. Carecer, o tener perdido el uso, de vivienda en calidad de propietario/a, arrendatario/a, usufructuario/a o cualquier otro título en derecho que permita su uso y gozo, salvo que se den alguna de las siguientes circunstancias:





a) Acreditar que la vivienda que se dispone sea inhabitable, insuficiente o inadecuada en los términos especificados en el punto IV del presente artículo.





b) Habitar una vivienda sujeta a expediente de expropiación o desahucio judicial o administrativo no imputable al interesado o bien ocupar alojamientos provisionales a consecuencia de situaciones de urgencia o remodelación que impliquen la pérdida de la vivienda.





c) Habitar una vivienda a título de arrendatario/a siempre que la renta de esta sea superior a la establecida para las viviendas de promoción pública según el artículo 20º.3.





II. No obstante lo anterior, no podrán acceder a viviendas de promoción pública los que se encuentren en alguna de las siguientes circunstancias:





a) Que ya fueran titulares de viviendas de protección oficial de promoción pública y la perdiesen como consecuencia de un procedimiento de desahucio, resolución de contrato tramitado por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo o la vendiesen por cualquier causa, con la excepción de cambio de residencia por motivos laborales, u otros justificados, a juicio de la Xunta Calificadora.





b) Que sean titulares de bienes inmuebles de naturaleza rústica o urbana sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles que tengan un valor catastral superior a 30.000 euros.





III. En todo caso, mientras dure el período de protección, el adquiriente de estas viviendas en segunda o posteriores transmisiones tendrá que cumplir los mismos requisitos relativos a ingresos y de carácter patrimonial que se necesitan para su adjudicación.





IV. Se entenderán como condiciones de inadecuación o insuficiencia las siguientes:





a) Se presume que no reúnen las condiciones suficientes las chabolas, cuevas, casetas, y, en general, los edificios que no tengan un fin propiamente residencial, se encuentren en situación de ruina o tengan deficiencias, no achacables a la falta de mantenimiento por parte del solicitante, que afecten de modo notorio a la habitabilidad, debidamente acreditadas por el técnico competente.





b) Se entiende que una vivienda tiene una superficie insuficiente para la composición de la unidad familiar cuando a cada ocupante le correspondan menos de 10 m2 de superficie útil, no se computarán a tal efecto la correspondiente a baños, pasillos y tendales. En el supuesto de que habiten la vivienda dos unidades familiares distintas, y siempre que tal circunstancia se produzca con una antelación de, por lo menos, un año desde la fecha de la convocatoria para la adjudicación de las viviendas, el límite de superficie útil señalado en el apartado anterior se incrementará hasta 20 m2 por ocupante, con idénticas minoraciones a los efectos de cómputo.





c) Se entiende que una vivienda es inadecuada cuando su configuración arquitectónica, distribución espacial, localización o accesos supongan una grave mengua de su funcionalidad para el solicitante o para su familia por causa de disminución física





V. Los/las peticionarios/las que sean propietarios de la vivienda en la que habitan y que se encuentren en alguna de las circunstancias señaladas en el punto IV, quedarán obligados si resultan adjudicatarios/as, a ofertar al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo dicha vivienda, que la podrá aceptar o no. A estos efectos, la vivienda se valorará aplicando el módulo vigente en promoción pública en el momento de la oferta y se podrán aplicar coeficientes de depreciación en función del estado de conservación de la vivienda, debidamente justificados por los servicios técnicos del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. En caso de que se tratara de una vivienda de promoción pública, se aplicará lo dispuesto en el presente decreto para el supuesto de resolución voluntaria de contrato.





Artículo 11º.-Viviendas para emigrantes.



También podrán solicitar vivienda los gallegos residentes fuera de Galicia que deseen retornar o que ya lo tengan hecho y se encuentren en alguna de las circunstancias comprendidas en el punto I.3 del artículo 10º referidas al ámbito territorial nacional y reúnan, además, las siguientes condiciones:







1. Acrediten residir fuera de Galicia por un tiempo no inferior a cinco años. Esta acreditación se hará en el supuesto de que residan en el extranjero, mediante certificación expedida por el organismo competente en materia de emigración o la representación diplomática o consular correspondiente. En aquellos casos en que residan fuera de la Comunidad Autónoma de Galicia, pero dentro del territorio estatal, se deberá aportar certificación del padrón expedido por el municipio de residencia.





2. Que sus ingresos familiares ponderados en cómputo anual se encuentren entre los límites señalados para cada tipo de vivienda, estos se podrán referir al indicador público de rentas de efectos múltiples vigente en España o, su elección, en su país de residencia.





La existencia y cuantía del salario mínimo legal o similar, en este último supuesto, se acreditará por certificación de la agregaduría laboral correspondiente en el país donde se obtengan las rentas salariales y el cálculo de su contravalor en euros se obtendrá, en su caso, aplicando el primer cambio oficial fijado por el Banco de España para el comprador en el mercado de divisas en el año siguiente al que se refieren los ingresos.





La acreditación de ingresos se realizará en la forma establecida en el artículo 38º con la salvedad de lo dispuesto en el presente artículo.





3. Que se encuentren inscritos en el Registro de Demandantes de Viviendas de Promoción Pública. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo adoptará los mecanismos necesarios para facilitar la inscripción en el Registro de Demandantes de Vivienda de Promoción Pública a los gallegos que se encuentren en esta situación.





Capítulo III



Registro de Demandantes de Viviendas de Promoción Pública



Artículo 12º.-Registro de Demandantes de Viviendas de Promoción Pública.



1. Se crea el Registro Público de Demandantes de Viviendas de Promoción Pública que tiene como finalidad facilitar la gestión y el control en la adjudicación de las viviendas de promoción pública, que garantizará la publicidad, concurrencia, objetividad y transparencia de los dichos procesos. El dicho registro será único para todo el territorio de la comunidad autónoma.





2. Los datos contenidos en el registro serán los identificativos de las personas integrantes de la unidad familiar y demandantes de vivienda, así como los que se hagan constar en la solicitud respeto de las características de la vivienda demandada.





La comunicación o cesión de datos a terceros tendrá lugar conforme con lo establecido en la normativa sobre protección de datos de carácter personal.





3. Los derechos de acceso, rectificación y cancelación de los datos personales se ejercerán ante la Secretaría General de la Consellería de Vivienda y Suelo. El ejercicio del derecho de cancelación implicará la baja de la unidad familiar en el registro como solicitante de vivienda. Las medidas de seguridad del registro serán las correspondientes al nivel alto, de acuerdo con lo establecido en el Real decreto 994/1999, de 11 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de medidas de seguridad de los ficheros automatizados que contengan datos de carácter personal.





4. Mediante orden se desarrollará el funcionamiento del registro y, en su caso, su unificación con el Registro Público de Demandantes de Viviendas de Protección Autonómica.





Artículo 13º.-Solicitud de inscripción en el registro.



Sólo se admitirá una solicitud por unidad familiar, independientemente de que esté compuesta por una o varias personas. En los casos en los que una persona inscrita en el registro, sea como solicitante o como miembro de la unidad familiar, pretenda su inscripción posterior mediante otra solicitud en unidad familiar diferente, quedará inscrita en el registro conforme con la última solicitud presentada.





En todas las solicitudes se presumirá como representante de la unidad familiar la persona que figure como primero solicitante.





En la solicitud se indicará:



-La composición familiar.



-Si existe alguna persona con movilidad reducida.



-El municipio en el que reside o trabaja.



-Los ingresos de la unidad familiar.



La inscripción tendrá una vigencia de cuatro años desde el libramiento de la credencial de inscripción, en la que habrá de figurar expresamente la fecha de finalización. Durante dicho plazo será obligatoria la comunicación de cualquier variación de los datos allegados.





Serán causas de baja en el registro las siguientes:



a) No renovar la solicitud al finalizar el plazo de vigencia.



b) Resultar adjudicatario/a definitivo de una vivienda de promoción pública.



c) A petición del representante de la unidad familiar.



d) El desalojo forzoso de una vivienda de promoción pública imputable al interesado.





e) Rechazar una vivienda vacante cuando se encuentre en una lista de espera.



f) La sanción consistente en la inhabilitación para participar en promociones de viviendas de protección oficial inhabilitará durante el plazo establecido en la resolución sancionadora para inscribirse en el registro, y si ocurre con carácter sobrevenido, será causa de baja en este.





Artículo 14º.-Procedimiento de inscripción en el registro.



1. Se podrá presentar la solicitud ante los registros de la Consellería de Vivienda y Suelo y demás lugares permitidos por el artículo 38.4º de la Ley 30/1992, de régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común, esto es:





-En los registros de los órganos administrativos a que se dirijan.



-En los registros de cualquier órgano administrativo, que pertenezca a la Administración general del Estado, a la de cualquier Administración de las comunidades autónomas, o a la de alguna de las entidades que integran la Administración local si, en este último caso, se suscribiera el oportuno convenio.





-En las oficinas de correos, en la forma que reglamentariamente se establezca.



-En las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero.





-En cualquier otro que establezcan las disposiciones vigentes.



2. La inscripción presencial en el Registro de Demandantes de Viviendas de Promoción Pública se hará en las cuatro delegaciones provinciales y en los servicios centrales de la Consellería de Vivienda y Suelo.





La persona interesada se deberá presentar con la solicitud debidamente cubierta o bien con la clave de la solicitud cubierta por internet, junto con la documentación que en el se requiere, e inmediatamente se procederá a realizar su inscripción en el registro con la consiguiente expedición de la credencial que indique el número identificativo que le corresponda. La resolución se notificará por correo.





Capítulo IV



Juntas calificadoras



Artículo 15º.-Juntas calificadoras.



1. Les corresponde a las juntas calificadoras provinciales de vivienda, como órganos integrados en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, la adjudicación de las viviendas promovidas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo de acuerdo con las normas y conforme con el procedimiento regulado en la presente disposición.





2. Las juntas calificadoras como órganos colegiados estarán sujetas en su funcionamiento a lo dispuesto en la Ley 30/1992 y estarán compuestas por los siguientes miembros:





-Presidente/a: el delegado/a provincial del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.





-Vicepresidente/a: el jefe/a del Área Provincial del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.





-Vocales: dos funcionarios/as de la Delegación Provincial de la Consellería de Vivienda y Suelo correspondiente designados por la presidencia de la Xunta Calificadora, un/una de los/as cuales ejercerá las funciones de secretario/a del órgano colegiado.





Se podrá requerir, a criterio del/la presidente/a de la Xunta Calificadora, la participación de otros representantes de las administraciones públicas con voz pero sin voto.





Capítulo V



Viviendas de protección oficial de promoción pública



Sección primera



Régimen general



Artículo 16º.-Concepto.



Son viviendas de protección oficial de promoción pública las calificadas como tal y promovidas sin ánimo de lucro por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, que reúnan los requisitos establecidos en este decreto y en las normas complementarias de diseño y calidad establecidas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo para cada promoción.





Artículo 17º.-Módulos.



Se entiende por módulo el resultado de aplicación del porcentaje que se establece a continuación sobre el precio básico determinado en el ámbito nacional por metro cuadrado de superficie útil que fije el Ministerio de Vivienda para establecer los precios de venta de las viviendas de protección pública.





Zona territorial 1ª: módulo: 125% del precio básico.





Zona territorial 2ª: módulo: 112,5% del precio básico.



Artículo 18º.-Requisitos de los/las adjudicatarios/as.



1. Los/las adjudicatarios/as de estas viviendas tendrán que acreditar que los ingresos ponderados anuales correspondientes a la unidad familiar se encuentran entre 0,7 y 2,5 veces el indicador público de rentas de efectos múltiples, excepto en el supuesto previsto en el artículo 26º.2.a) del presente decreto.





2. El límite de ingresos establecido podrá ser elevado por acuerdo de la Xunta Calificadora hasta 3,5 veces el indicador público de rentas de efectos múltiples (IPREM), o indicador que lo sustituya, en aquellas promociones en que una vez terminado el proceso de selección regulado en el presente decreto resultasen viviendas vacantes por falta de solicitantes, o porque estos no habían reunido las condiciones exigidas para ser adjudicatarios/as.





3. Para los efectos de lo dispuesto en el presente decreto el IPREM es lo definido en el Real decreto ley 3/2004, de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del salario mínimo interprofesional y para el incremento de su cuantía, que se considera unidad de medida para la determinación de la cuantía de los ingresos familiares, en su cómputo anual, incluidas dos pagas extras.





Artículo 19º.-Régimen de adjudicación.



1. El régimen de adjudicación de las viviendas de protección oficial de promoción pública podrá ser en propiedad o en arrendamiento. Excepcionalmente se podrá autorizar la ocupación temporal de la vivienda, debiendo justificarse la excepcionalidad en el expediente.





2. Será obligatoria la adjudicación en régimen de arrendamiento cuando los ingresos ponderados de los solicitantes, computados los de la totalidad de los miembros de la unidad familiar en el que esté integrado, no supere 1,5 veces el IPREM.





Artículo 20º.-Estudios económicos y precios de venta y renta.



1. Los estudios económicos que determinarán el valor de las viviendas de promoción pública promovidas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo serán elaborados con base en el 100% del módulo aplicable a cada metro cuadrado de superficie útil de las viviendas, según el área geográfica en que estén situadas, vigente en el momento de la calificación definitiva de la promoción. En las viviendas unifamiliares la dicha base será del 120%.





2. Los precios de venta de las viviendas señaladas en el apartado anterior se fijarán al aplicarle al referido estudio económico una deducción en función de los ingresos familiares ponderados de los adjudicatarios/as y serán los siguientes:





a) Para los/las adjudicatarios/as con ingresos familiares ponderados comprendidos entre 2 veces el indicador público de rentas de efectos múltiples (IPREM) y 2,5 veces el IPREM: el 70% del valor de la vivienda según el estudio económico. Si existiesen trasteros y garajes vinculados al precio de estos será, respectivamente el 2% y el 8% del valor de la vivienda correspondiente.





b) Para los/las adjudicatarios/as con ingresos familiares ponderados comprendidos entre 1,5 veces el indicador público de rentas de efectos múltiples y 2 veces el IPREM: el 60% del valor de la vivienda según el estudio económico. Si existiesen trasteros y garajes vinculados al precio de estos será, respectivamente el 2% y el 8% del valor de la vivienda correspondiente.





c) Para los/las adjudicatarios/as con ingresos familiares ponderados hasta 1,5 veces el IPREM: el 50% del valor de la vivienda según el estudio económico. De existir trasteros y garajes vinculados, el precio de estos será, respectivamente, el 2% y el 8% del valor de la vivienda correspondiente.





3. Cuando las viviendas de promoción pública reguladas en este capítulo se adjudiquen en régimen de alquiler, la renta inicial anual será la que resulte de aplicarle el 3% al que sería el precio de venta de la vivienda y anexos, en su caso, determinado de acuerdo con lo establecido en el presente capítulo.





Artículo 21º.-Precio de venta en segundas y posteriores transmisiones.



1. En el caso de segundas transmisiones de las viviendas reguladas en esta sección, los estudios económicos de las dichas viviendas conservarán su validez hasta que cumplan cinco años que se contarán desde la fecha de calificación definitiva.





Del sexto al décimo quinto año, ambos inclusive, los estudios económicos, serán elaborados aplicando el 80%, y del décimo sexto al trigésimo año, el 70% del valor del módulo aplicable según la zona territorial determinada en la calificación definitiva, vigente en el momento de la transmisión.





Artículo 22º.-Condiciones de la venta.



1. Las viviendas se venderán aplazando la totalidad del precio, que producirá un interés máximo anual del 5% y se devolverá en 25 años en cuotas mensuales, integradas por capital e intereses, con crecimiento del 4% anual.





Cuando en el momento de la adjudicación definitiva del grupo efectuada por la Xunta Calificadora el tipo de interés anteriormente establecido fuera superior al fijado por el Consejo de Ministros para los convenios que suscriba el Ministerio de Vivienda con las entidades prestamistas para la financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo, se entenderá que este último será el tipo de interés aplicable.





2. Cuando el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo suscriba convenios con entidades financieras de tal modo que estas financien la construcción de las viviendas públicas y los adquirientes se subroguen en el pago de la deuda y en la responsabilidad derivada de la existencia de la garantía hipotecaria, las condiciones de la subrogación de los/las adjudicatarios/as serán las señaladas en el apartado primero de este artículo. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo garantizará el mantenimiento de dichas condiciones a los adjudicatarios/as subrogados de tal modo que el tipo de interés a pagar por estos no supere nunca el 5% anual, y a tal fin subsidiará los préstamos abonándole a la entidad financiera la diferencia de lo que pueda exceder del dicho tipo máximo.





Sección segunda



Cesión de viviendas con destino a las administraciones públicas



Artículo 23º.-Cesión de viviendas a los municipios.



1. En el supuesto de que el municipio cediese gratuitamente el suelo urbanizado preciso para la promoción de que se trate, el 10% de las viviendas resultantes o de la superficie útil edificada será de cesión gratuita a aquel. Las viviendas serán destinadas preferentemente a la misma finalidad prevista en el punto 2 b) de este artículo y los locales comerciales con fines de interés público y social.





Si el suelo cedido gratuitamente estuviese sin urbanizar, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo le cederá al municipio el 5% de las viviendas o de la superficie útil edificada.





Para proceder a la cesión, los porcentajes indicados tendrán que alcanzar, en el caso de viviendas, unidades completas. En el caso de que la cesión se materializara en locales comerciales, se adecuarán los metros cedidos al límite del porcentaje establecido.





La cesión podrá, por necesidades del IGVS, materializarse en otras promociones de viviendas en el mismo municipio.





2. Sin prejuicio de lo anterior, hasta un 10% de las viviendas de protección oficial de promoción pública propiedad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo les podrán ser vendidas a los municipios en los que estén situadas, para destinarlas a arrendamiento o, excepcionalmente, ser objeto de transmisión, cumpliendo las condiciones establecidas en este decreto. El porcentaje indicado se calculará sobre cada promoción en concreto, y será facultad de la Presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, acceder a la venta siempre que se justifique la conveniencia del mismo en el expediente y previa solicitud del municipio interesado en la que se acredite la necesidad de disponer de estas viviendas.





3. La venta de las viviendas a los municipios se efectuará a título de propiedad, conforme a las siguientes condiciones:





a) El precio de venta por metro cuadrado útil será el 50 por 100 del módulo aplicable vigente en la fecha de la resolución de adjudicación, cuando el suelo se cediese por el municipio. Cuando los terrenos se adquiriesen onerosamente por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, el precio de venta por metro cuadrado útil será el 75 por 100 del referido módulo. En el caso de que la vivienda tenga trastero o garaje, el precio citado se incrementará en un 2% y/o 8%, respectivamente del valor de la vivienda correspondiente.





b) Las viviendas se destinarán a atender los casos de especial necesidad y preferentemente a familias con ingresos ponderados anuales totales inferiores a 1,5 veces el IPREM.





Artículo 24º.-Cesión de viviendas para fines de interés público o social.



1. En casos excepcionales, debidamente acreditados en el expediente, se podrán alquilar, vender o autorizar la ocupación temporal de las viviendas de protección oficial de promoción pública propiedad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, siempre a favor de una Administración pública, para ser destinadas a vivienda transitoria de determinados colectivos con necesidades especiales u otras finalidades de interés público o social.





2. La venta de las viviendas señaladas en el apartado anterior, se realizará por el 75 por ciento del módulo aplicable vigente en la fecha de resolución de la adjudicación. En el caso de que la vivienda tenga trastero o garaje, el precio citado se incrementará en un 2% y/o 8%, respectivamente del valor de la vivienda correspondiente.







3. En el caso de arrendamiento la renta inicial será la que resulte de aplicar el tres por ciento (3%) del valor de la vivienda, calculado de conformidad con lo establecido en el artículo 20º.1 teniendo en cuenta el módulo vigente en la fecha de la resolución de adjudicación.





4. Serán de cuenta del/de la adjudicatario/a los gastos de comunidad, consumo de suministros, y cualquier otros que se deriven del uso y ocupación, así como los tributos que graben la vivienda. Dichas obligaciones se harán constar expresamente en el contrato que se firme.





Sección tercera



Viviendas de promoción pública en alquiler



Artículo 25º.-Régimen de las viviendas adjudicadas en alquiler.



Los contratos de arrendamiento tendrán una vigencia de cinco años prorrogables por períodos anuales y estará prohibido en todo caso la cesión o subarrendamiento, total o parcial. La contravención de esta prohibición dará lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, con independencia de las sanciones a que hubiera lugar.





Artículo 26º.-Promociones de viviendas en alquiler.



1. Se promoverá la construcción de edificios de viviendas de protección oficial de promoción pública destinados a satisfacer las necesidades de vivienda de colectivos determinados para su adjudicación en régimen de alquiler. Excepcionalmente, se podrá autorizar la cesión de uso temporal de las dichas viviendas.





2. Se destinarán preferentemente a los siguientes colectivos:



a) Unidades familiares con ingresos inferiores al 0,7 del IPREM.



b) Unidades familiares monoparentales.



c) Mayores de 60 años.



d) Menores de 35 años con hijos al cargo.



e) Menores de 35 años.



f) Víctimas de la violencia de género.



g) Determinados colectivos amparados por acuerdos de colaboración o convenios administrativos firmados con el IGVS o con la Consellería de Vivienda y Suelo.





La Dirección General del IGVS determinará en cada promoción la orden de preferencia en la adjudicación de dichos colectivos.





3. El sistema de adjudicación será el de sorteo, salvo para el caso del punto f), y g), para lo que será la adjudicación directa. En este caso se podrá proceder a la ocupación temporal de las viviendas y correrán por la cuenta del cesionario los gastos que surjan de su ocupación.





En el caso de no cubrirse las viviendas vacantes se sortearán estas entre el resto de solicitantes con ingresos inferiores a 1,5 el IPREM.





Artículo 27º.-Juntas administradoras.



Se instará la constitución obligatoria de juntas administradoras de arrendatarios/as que asumirán las funciones de administración del edificio o grupo de viviendas adjudicadas en alquiler. Los estatutos de estas comunidades tendrán que ser elaborados y aprobados por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.





Capítulo VI



Viviendas cualificadas en núcleo rural y en barrios históricos



Artículo 28º.-Concepto.



Son viviendas de promoción pública cualificadas en núcleos rurales y en barrios históricos las promovidas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo con el fin de alcanzar el acondicionamiento del entorno y la rehabilitación de viviendas situadas en núcleos rurales en estado de abandono o semiabandono o en barrios históricos de poblaciones, siempre que estuviesen orientadas a la mejora, conservación y recuperación del patrimonio de estas zonas o revistan un interés específico arquitectónico, social o urbanístico.





Artículo 29º.-Régimen de adjudicación.



El régimen de adjudicación de estas viviendas podrá ser en propiedad o en alquiler. Excepcionalmente se podrá autorizar la ocupación temporal a favor de una entidad o Administración pública para ser destinadas a vivienda transitoria de determinados colectivos o necesidades especiales, y así conste en un convenio administrativo o acuerdo de colaboración.





En el caso de las viviendas cualificadas en núcleos rurales, las viviendas que sean adjudicadas en alquiler podrán incluir una opción de compra que será ejercitable al décimo año de vigencia del contrato de arrendamiento, y se deberá acreditar el cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo siguiente en el momento en el que se ejercite dicha opción. En ningún caso se admitirá el cambio de régimen de alquiler a compraventa antes de transcurridos diez años desde el momento de la adjudicación.





Cuando se trate de viviendas cualificadas en barrio histórico, la adjudicación se realizará siempre en régimen de alquiler sin opción de compra, salvo en los casos de transmisión de viviendas previstas en el artículo 48º.2.





Artículo 30º.-Requisitos de los solicitantes.



1. Los solicitantes de estas viviendas tendrán que disponer de unos ingresos ponderados, por unidad familiar, que se encuentren entre 1 y 5,5 veces el IPREM y cumplir los requisitos generales señalados en el artículo 10º del presente decreto.





2. En todo caso, el director general del IGVS podrá determinar condiciones específicas para poder solicitar estas viviendas, tales como destinarlas exclusivamente a gente joven de edades comprendidas entre los 18 y los 35 años, o fijar unos ingresos mínimos o máximos dentro de los límites establecidos en el apartado anterior.





Artículo 31º.-Precios en primera transmisión.



1. Los precios de venta y alquiler se fijarán en atención al valor de venta y a los ingresos ponderados de los adjudicatarios/as.





2. Para determinar el valor de venta de cada metro cuadrado de superficie útil de las viviendas cualificadas en núcleos rurales y barrios históricos, se utilizarán los porcentajes del precio básico que a continuación se relacionan para cada zona territorial vigentes en el momento de la adjudicación definitiva de cada vivienda. En los garajes y trasteros vinculados, el valor del metro cuadrado de superficie útil de estos será del 60% del valor de venta del metro cuadrado de superficie útil de la vivienda.





Zona 1ª.



Barrios históricos: 156% el precio básico.



Núcleos rurales: 125% el precio básico.



Zona 2ª.



Barrios históricos: 140% el precio básico.



Núcleos rurales: 112,50% el precio básico.



3. Para cada actuación se elaborará un estudio económico donde se fijará el valor de cada vivienda siguiendo los criterios antes señalados y los precios de venta y alquiler según los siguientes tramos de ingresos:





3.1. Precios de venta.



-Hasta 2,5 el IPREM: 75% del valor de la vivienda y anexos.



-Tramos M2,5 y l 3 el IPREM: 80% del valor de la vivienda y anexos.



-Tramos M3 y l 3,5 el IPREM: 85% del valor de la vivienda y anexos.



-Tramos M3,5 y l 4 el IPREM: 90% del valor de la vivienda y anexos.



-Tramos M4 y l 4,5 el IPREM: 95% del valor de la vivienda y anexos.



-Tramos M4,5 y m 5,5 el IPREM: 100% del valor de la vivienda y anexos.



3.2. Precios de alquiler.



La renta inicial anual será la que resulte de aplicar el tres por ciento (3%) del precio de venta de la vivienda y anexos, calculado de conformidad con lo establecido en el punto anteriormente mencionado.





4. En el caso de viviendas cualificadas en núcleos rurales y adjudicadas en alquiler con opción de compra, el precio de venta se mantendrá hasta el quinto año completo desde su adjudicación. A partir del sexto año, el precio de las viviendas se fijará aplicando los porcentajes señalados sobre el precio básico vigente en el momento de la venta. En el caso de ejercitar la opción de compra las cantidades pagadas en concepto de arrendamiento se descontarán del precio de venta.





Artículo 32º.-Condiciones y precio máximo de venta en segunda o posteriores transmisiones.





Durante el tiempo de duración del régimen de protección de las viviendas de promoción pública, el precio máximo de venta en segundas o posteriores transmisiones será lo que resulte de aplicar los porcentajes señalados en el artículo 31º.2 al precio básico vigente en el momento de la transmisión. Si el vendedor se beneficiase de alguna reducción en el precio por aplicación del artículo 31º.3.1 o de la legislación vigente en esta materia en el momento de la adjudicación, le deberá reintegrar al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo el importe de la dicha bonificación antes de proceder a la venta.





Capítulo VII



Procedimiento de adjudicación de las viviendas de promoción pública



Sección primera



Procedimiento ordinario



Artículo 33º.-Fase previa a la adjudicación.



El proceso de selección de los/las adjudicatarios/as de las viviendas de promoción pública a que se refiere este decreto se iniciará mediante resolución de la Xunta Calificadora y se ajustará a las siguientes reglas:





1. La delegación provincial del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo le comunicará a la Xunta Calificadora, una vez adjudicadas definitivamente las obras o adquiridas las viviendas, los extremos siguientes:







a) Número de viviendas y su localización. Se hará constar, asimismo el número de viviendas detraídas a consecuencia de operaciones de realojo o excluidas por necesidades específicas.





b) Tipos de vivienda por superficie aproximada y número de dormitorios en cada una de ellas.





c) Régimen de adjudicación de las viviendas de la promoción.



d) Condiciones generales de carácter económico que regirán en la cesión en régimen de arrendamiento o propiedad.





e) En su caso, las condiciones específicas a que hace referencia el artículo 30º.2 del presente decreto.





2. La Xunta Calificadora a la vista de los antecedentes dictará la resolución de inicio que será publicada de conformidad con lo previsto en el artículo 36º.





En el caso de resolución del contrato de obras o de retraso de las obras por causas justificadas, la Xunta Calificadora competente podrá anular el procedimiento en tramitación, y se le otorgará a la anulación la misma publicidad que para la convocatoria. La propia Xunta Calificadora será competente para decidir acerca de la prórroga de los plazos de tramitación y declarar, en su caso, la caducidad del procedimiento.





Artículo 34º.-Reservas.



1. Del total de las viviendas que se van a adjudicar en cada promoción, la Xunta Calificadora podrá reservar las siguientes cuotas, en la proporción que para el efecto se establezca en cada convocatoria, sin que, en ningún caso, la suma de todas ellas pueda superar el 50% de las ofertadas en la convocatoria pública:





a) Una reserva de viviendas adaptadas para personas con movilidad reducida de carácter permanente en la proporción que se establezca en cada convocatoria. A los efectos del presente decreto se consideran personas con movilidad reducida de carácter permanente aquellos que lo sean por causa física y que tengan movilidad reducida que les exija para su desplazamiento la utilización de medios mecánicos, y así fueran reconocidos por la legislación vigente que les sea de aplicación.





La acreditación de la referida condición exige disponer de la preceptiva resolución de reconocimiento, emitida por el organismo autonómico competente en materia de valoración y calificación de discapacidades.





La determinación de la movilidad reducida se fijará a través de la aplicación del baremo que, como anexo 3, se incluye en el Real decreto 1971/1999, de 23 de diciembre, de procedimiento para el reconocimiento, declaración y calificación del grado de discapacidad a o aquel que lo sustituya, mediante dictamen emitido por el organismo autonómico competente en materia de valoración y calificación de minusvalías. Se clasificarán los integrantes de esta reserva con el siguiente orden de preferencia:





1º Los que precisen silla de ruedas para sus desplazamientos o dependan absolutamente de dos bastones para deambular.





2º Los que acrediten una enfermedad o discapacidad permanente que, por su desarrollo, pueda llegar a impedir desplazarse sin ayuda o que afecte notoriamente su movilidad.





Las viviendas adaptadas a personas con movilidad reducida que queden sin adjudicar por inexistencia de personas demandantes de estas, podrán ser adjudicadas directamente en régimen de arrendamiento a entidades públicas o privadas con personalidad jurídica propia y sin ánimo de lucro, para dedicarlas a mini residencias, viviendas tuteladas o cualquier otro tipo de vivienda destinada a personas con discapacidad. Las dichas entidades deberán estar inscritas en el Registro de Entidades Prestadoras de Servicios Sociales y presentar el certificado expedido por el órgano competente, que acredite que la entidad está capacitada para la gestión de un piso tutelado. La propuesta de adjudicación deberá llegar, en todo caso, del departamento de la Xunta de Galicia que tenga competencias en relación con las dichas entidades.





En este caso la renta inicial será la que resulte de aplicar el tres por ciento (3%) al valor de la vivienda, calculado de conformidad a lo establecido en el artículo 20º.1, teniendo en cuenta el módulo vigente en la fecha de la resolución de adjudicación.





Serán de cuenta de la entidad adjudicataria los gastos de comunidad, consumo de suministros (agua, gas, electricidad, etc.) y cualquier otros que se deriven del uso y ocupación así como los tributos que graben las viviendas. Las dichas obligaciones se harán constar expresamente en el contrato que se firme.





b) Una reserva de viviendas destinada a jóvenes u otros colectivos con especial necesidad de vivienda, para facilitar su acceso a la vivienda.





c) Una reserva, que no excederá del 25% de las viviendas ofertadas, para los solicitantes que acrediten ingresos de la unidad familiar inferiores a 0,7 veces el IPREM.





2. La presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá establecer reservas adicionales en función de las especiales características de la promoción o de la demanda del municipio o ámbito de que se trate.





3. Las viviendas asignadas a las reservas de los números anteriores que queden sin adjudicar por inexistencia de solicitudes pasarán a formar parte del número de viviendas adjudicables en la cuota general, excepto en el supuesto previsto en el punto 1 a) de este artículo.





4. En el caso de que los solicitantes reúnan las condiciones necesarias para formar parte simultáneamente de varias de las cuotas señaladas en el punto primero de este artículo, se incluirán únicamente en una de ellas, de acuerdo con los siguientes criterios:





-En primer lugar, si cumplen los requisitos exigidos para el efecto, se incluirán en la reserva señalada en el punto 1.a) del presente artículo.





-En el caso de que pudieran formar parte simultáneamente de las reservas recogidas en los parágrafos b) y c) del punto primero se incluirán en la que resulte más beneficiosa.





Artículo 35º.-Procedimiento de adjudicación.



1. El procedimiento ordinario de adjudicación será el del sorteo entre las personas inscritas en el Registro de Demandantes de Viviendas de Promoción Pública.





2. Los/las adjudicatarios/as tendrán que reunir los requisitos específicos establecidos para cada convocatoria.





3. El sorteo se realizará ante notario y se llevará a cabo entre todos los solicitantes que figuren inscritos en el Registro de Demandantes de Viviendas de Promoción Pública para el municipio donde se sitúen las viviendas.





En el caso de que se oferte alguna vivienda adaptada a personas con movilidad reducida de carácter permanente se realizará un sorteo diferenciado para las personas que declaren reunir los requisitos establecidos en el artículo 34º.1.a).





4. Producido el sorteo se confeccionará y se publicará una lista provisional de adjudicatarios/as y otra de espera. La orden en la confección de las referidas listas vendrá determinada por la orden de selección que se derive del sorteo.





El número de solicitantes que integren la lista de espera se fijará por la Xunta Calificadora en cada promoción y será, como mínimo, lo doble del número de viviendas que se van a adjudicar.





La Xunta Calificadora examinará los expedientes correspondientes a los integrantes de ambas las listas, con el fin de verificar si cumplen los requisitos exigidos en la convocatoria, y podrá solicitar la documentación que estime necesaria con este fin.





Si revisada la documentación y practicadas las actuaciones señaladas en el punto precedente, alguno de los adjudicatarios/as no cumpliera los requisitos exigidos, se excluirá de la lista y su lugar lo ocupará el primer integrante de la lista de espera que cumpla los requisitos establecidos en la convocatoria.





La Xunta Calificadora, cumplidos los trámites precedentes, publicará la lista provisional de adjudicatarios/as y de espera de acuerdo con lo establecido en el artículo 36º.





5. Tanto en el supuesto de resultar vacantes, como en el caso de que a consecuencia de la actuación revisora de la Xunta Calificadora el número de viviendas ofertado no se cubriera con la lista de adjudicatarios/as y de espera, se podrán realizar tantos sorteos como fuese necesario, siguiendo el procedimiento descrito en los puntos precedentes del presente artículo, el sorteo se podrá abrir a solicitantes de localidades limítrofes.





Artículo 36º.-Publicidad.



Se dará publicidad de la resolución de la Xunta Calificadora de inicio del procedimiento y de la fecha del sorteo mediante anuncios en la página web de la Consellería de Vivienda y Suelo y en los tablones de anuncios de las delegaciones provinciales de la Consellería de Vivienda y Suelo. Los que resulten adjudicatarios/as provisionales serán notificados de conformidad con lo establecido en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común.





Artículo 37º.-Documentación.



1. La unidad familiar solicitante, tanto en caso de matrimonio como en el de cualquier otra forma de relación permanente análoga a la conyugal, deberá reflejar a ambos los cónyuges o miembros, respectivamente. Los hijos tenidos en matrimonios que, en la fecha de la inscripción como demandante de vivienda, se encuentren legalmente separados, solamente podrán formar parte de la unidad familiar del cónyuge a quien se le reconoció la custodia de estos.







Los requisitos establecidos en el presente decreto se les exigirán a todos los miembros de la unidad familiar mayores de edad y capaces, salvo las excepciones establecidas en la presente disposición.





2. Los que resulten adjudicatarios/as provisionales deberán presentar todos los documentos que se juzguen necesarios para acreditar las circunstancias que aleguen y, en todo caso, los siguientes:





a) Para acreditar los datos personales y familiares:



-Fotocopia del DNI o tarjeta de extranjero.



-Fotocopia del libro de familia.



-En el caso de los gallegos residentes en el extranjero y gallegos retornados, certificado de residencia que acredite que posee la condición de emigrantes, por un tiempo no inferior a cinco años, mediante certificación expedida por el órgano competente en materia de emigración o la representación diplomática o consular correspondiente. Los gallegos residentes en el territorio estatal deberán aportar certificado de empadronamiento.





-Justificación de la disminución física en el caso de que fuese alegada



-Documentación acreditativa de la situación de separación matrimonial, nulidad o divorcio.





-En el caso de pensionistas, perceptores de prestaciones por desempleo o cualquier otra prestación periódica, certificado expedido por el organismo oficial correspondiente.





b) Para acreditar los datos económicos:



-Declaración del tributo sobre la renta y patrimonio, en su caso, correspondiente al último ejercicio vencido y cualquier otra justificación de percepción de prestación pública y periódica de todos los componentes de la unidad familiar.





De conformidad con lo establecido en el artículo 95 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, en la solicitud de inscripción en el registro de demandantes los solicitantes autorizarán expresamente la utilización de la información de carácter tributario que se precise para la acreditación de los ingresos de la unidad familiar, que será suministrada directamente al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, a través de medios informáticos o telemáticos, en el marco de colaboración que esté establecido. Los interesados deberán hacer constar en la solicitud la suma de la renta anual de todos los declarantes de la unidad familiar.





-Información sobre las titularidades de bienes inmuebles a nombre de cualquiera de los miembros de la unidad familiar. Esta información se deberá obtener a través del servicio de índices del Registro de la Propiedad y mediante certificaciones catastrales referidas al Estado español.





-En el caso de que se acrediten ingresos en el extranjero, deberá constar su correspondencia en euros certificada por el consulado correspondiente.





Los ingresos, en su caso, se ponderarán multiplicándolos por los coeficientes A y N que señalan en el anexo.





La Xunta Calificadora, a propuesta de su presidencia, podrá excepcionalmente tener en cuenta otra documentación de ingresos no incluida en la relación anterior.





c) Para acreditar las circunstancias de vivienda:



-Fotocopia del contrato de arrendamiento o del contrato de compraventa, según el caso.





-Justificante de carecer de vivienda.



-Declaración jurada de que ningún miembro de la unidad familiar fue propietario de vivienda de protección oficial de promoción pública ni dispone de vivienda principal o de segunda residencia.





-Documentación acreditativa de encontrarse bajo expediente de desahucio, de estar sujeto a expediente de expropiación o de que le fue denegada la prórroga de arrendamiento.





-Copia del convenio regulador de la separación, nulidad o divorcio o de la sentencia en los que se acredite que el solicitante no tiene el uso de la vivienda familiar.





3. Si se omitiese la presentación de algún documento, se otorgará un plazo para enmendar los errores o las omisiones que expresamente se señalen.





Si, transcurrido ese plazo, continuase siendo deficiente o incompleta la documentación que se junta, se excluirá la unidad familiar de la lista provisional de adjudicatarios/as y de espera.





Artículo 38º.-Elaboración de la listas provisionales de adjudicatarios/as y de espera.





La Xunta Calificadora aprobará la lista provisional de adjudicatarios/as y de espera, y podrá acordar la exclusión de los/las adjudicatarios/as cuando observe falsedad u ocultación en la aportación de datos, tras la audiencia de los interesados.





La Xunta Calificadora acordará la exclusión de la lista provisional de aquellos solicitantes cuyas necesidades de vivienda se acredite que ya fueron satisfechas, y se garantizará la audiencia de estos.





Artículo 39º.-Reclamaciones.



Los solicitantes que se consideren perjudicados en su derecho dispondrán de un plazo de un mes a partir de la publicación de la lista provisional, para la presentación de la reclamación ante la Xunta Calificadora, que deberá adoptar la resolución que proceda en el plazo máximo de tres meses. Transcurridos tres meses sin resolución expresa, se entenderá desestimada la reclamación.





Artículo 40º.-Adjudicación de viviendas.



1. Resueltas las reclamaciones presentadas, recaerá resolución del delegado provincial del IGVS para aprobar las listas definitivas. Contra dicha resolución se podrá interponer recurso de reposición. Dicha resolución se les notificará a los interesados y se publicará para general conocimiento. En la publicación se indicarán todos los adjudicatarios/as de la lista definitiva y de espera.





2. La Delegación Provincial del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo procederá, después de sorteo, en su caso, a la determinación de la vivienda que le corresponde a cada adjudicatario/a teniendo en cuenta la mejor adecuación de las viviendas a la composición de la unidad familiar de aquellos. Esta determinación deberá ser notificada a cada adjudicatario/a. Tal notificación deberá contener, entre otros, los siguientes datos:





-Tipo de vivienda.



-Superficie útil.



-Régimen de adjudicación.



-Precio de venta o renta.



3. En la misma notificación se advertirá a los interesados que tienen un plazo máximo de 15 días para aceptar o renunciar a la adjudicación y que, en el caso de aceptar, deberán efectuar, dentro del plazo indicado, el ingreso de los impuestos y gastos que procedan en caso de compraventa o la constitución de la correspondiente fianza en caso de arrendamiento.





De no contestar, no justificar el correspondiente ingreso o renunciar a la vivienda, se entenderá caducado su derecho, y se procederá a efectuar la adjudicación a favor del siguiente en la lista de espera siguiendo, de ser el caso, la orden correlativa establecida en esta.





Artículo 41º.-Adjudicación de viviendas en primera ocupación.



Las viviendas de protección oficial de promoción pública que, cedidas para su primera ocupación conforme a lo previsto en esta disposición, queden vacantes, les serán adjudicadas a las personas que figuren en los primeros lugares de la lista de espera correspondiente, que deberán acreditar, en el momento de la adjudicación, que continuan reuniendo los requisitos recogidos en el artículo 10º del presente decreto.





Artículo 42º.-Adjudicaciones de viviendas en segundas y posteriores adjudicaciones.





En segundas y posteriores adjudicaciones se podrán adjudicar las viviendas por sorteo o por el procedimiento de adjudicación directa, a propuesta de la Xunta Calificadora. Las xuntas calificadoras deberán, en estos casos, solicitar autorización de la Dirección General del IGVS, quien deberá comprobar el estado de vacante de la vivienda que se va a adjudicar.





Artículo 43º.-Formalización de la adjudicación.



1. Practicada la recepción de las obras, y siempre que las viviendas sean susceptibles de ocupación, las delegaciones provinciales del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo procederán a formalizar la adjudicación, otorgando los correspondientes contratos de arrendamiento o compraventa.





2. Los desalojos forzosos de una vivienda de promoción pública imputables al interesado, o el rechazo de una vivienda vacante cuando se encuentre en una lista de espera, determinará la baja del solicitante en el registro de demandantes de viviendas de promoción pública.





3. Las xuntas calificadoras podrán verificar el cumplimiento de la condición relativa a la carencia de vivienda con anterioridad al otorgamiento de los correspondientes contratos. Después de audiencia del interesado y mediante resolución de la presidencia de la Xunta Calificadora correspondiente se procederá a dejar sin efecto las adjudicaciones a unidades familiares que en este momento no cumplan la dicha condición, o dejaran de cumplirla con anterioridad.





4. En el supuesto de que una vez producida la adjudicación y antes de la firma del contrato falleciera el titular solicitante, se podrán subrogar en la condición de adjudicatario/a los miembros de la unidad familiar que figuren en la solicitud formulada, y se aplicará, en su caso, para efectos de designar el titular adjudicatario/a, la orden de prelación establecida por la Ley de arrendamientos urbanos.







Artículo 44º.-Penalidad.



1. Les corresponde a las xuntas calificadoras la revisión de las adjudicaciones de viviendas en los casos en que se observe que la dicha adjudicación se produjo tiendo en cuenta datos falseados o incompletos.





2. La falsedad u ocultación en la aportación de datos dará lugar a la incoación del oportuno expediente sancionador.





3. En todo caso, y luego del oportuno expediente en el que se le dará audiencia al interesado, si se comprueba la veracidad de la conducta imputada, se procederá a anular la adjudicación efectuada y, en su caso, se resolverá el contrato subscrito con el adjudicatario/a. A tal fin, en las escrituras públicas y en los contratos deberá establecerse expresamente como causa resolutoria el falseamiento de datos.





Artículo 45º.-Cláusulas obligatorias en los contratos.



1. En el contrato se establecerán obligatoriamente las siguientes condiciones resolutorias:





a) La no ocupación de las viviendas adjudicadas en el plazo de un mes, contado desde la entrega de las llaves, salvo en el caso de gallegos residentes fuera de Galicia, en el que el plazo será de seis y doce meses en función de que su residencia esté fijada en España o en el extranjero, respectivamente.





b) La falta de pago del precio de la compraventa.



2. Se establecerán como causas de resolución del contrato, además de las previstas en la legislación común, las siguientes:





a) No destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente del adjudicatario.



b) El subarrendamiento oculto o manifiesto de la totalidad o parte de la vivienda adjudicada, así como su cesión por parte del adjudicatario/a, incluso a título no oneroso, con independencia de las responsabilidades a que hubiese lugar. Lo previsto en este apartado se entenderá sin prejuicio de la subrogación en el crédito hipotecario respeto de las entidades crediticias que suscriban con el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo convenios de financiación para la construcción de viviendas públicas.





c) El hecho de que el adjudicatario/a dispusiese de otra vivienda en el momento de la firma de este, así como la falsedad de los datos de la unidad familiar, dará lugar a que el IGVS pueda resolver el contrato sin que dicha resolución de lugar a ningún tipo de indemnización. Todo esto, sin prejuicio de las revisiones de la adjudicación que, en su caso, pueda llevar a cabo la Xunta Calificadora.





d) La falta de pago de las rentas del alquiler y demás cantidades que le corresponda pagar al adjudicatario de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento.





e) En los contratos de arrendamiento, la realización de obras que alteren la configuración de la vivienda o menoscaben la seguridad del edificio, así como causar deterioros graves en el edificio, en sus instalaciones o en los servicios complementarios.





f) El incumplimiento de la obligación de conservación y mantenimiento de la vivienda arrendada.





g) El desarrollo en la vivienda arrendada o en el resto del inmueble de actividades prohibidas en los estatutos de las comunidades o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.





Artículo 46º.-Resolución voluntaria de los contratos.



1. El/la adjudicatario/a podrá solicitar ante la delegación provincial la resolución del contrato de la vivienda que le había correspondido, mediante escrito en el que motive de modo justificado su pretensión.





2. La delegación provincial, después de analizar la petición del/de la adjudicatario/a, podrá aceptarla, si lo estima pertinente, mediante resolución debidamente motivada, en cuyo caso tendrá que practicarse la liquidación correspondiente y devolverle a aquel/lla las cantidades pagadas en concepto de amortización de capital y retener, en concepto de indemnización por el uso y depreciación de la vivienda, los intereses que se generasen y satisfaciesen.





Se podrán aplicar igualmente coeficientes de depreciación en función del estado de conservación de la vivienda luego del informe de los servicios técnicos del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.





Sección segunda



Procedimiento especial de adjudicación directa



Artículo 47º.-Excepciones al procedimiento ordinario.



La Presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, a propuesta de la Dirección General del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo o de la Xunta Calificadora respectiva, a propia iniciativa de esta, podrá acordar que las viviendas ya construidas, en construcción o que se vayan a iniciar, sean afectadas para satisfacer necesidades específicas de personas individuales o de colectivos determinados.





En los supuestos precitados no serán de aplicación las normas establecidas con carácter general para el acceso y selección de los solicitantes, y las viviendas se adjudicarán siguiendo el procedimiento especial establecido en el presente decreto.





Artículo 48º.-Supuestos de adjudicación directa.



A los efectos de lo establecido en el presente decreto, la adjudicación directa se podrá realizar en los siguientes casos:





1. Afectaciones de viviendas a personas o colectivos determinados para satisfacer necesidades urgentes de vivienda.





2. Adjudicación de viviendas cualificadas en núcleo rural y en barrio histórico, a favor de los solicitantes que, reuniendo los requisitos establecidos para el acceso en el capítulo II del presente título, con excepción del límite mínimo de ingresos, le transmitan al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo una o más viviendas objeto de la actuación de rehabilitación. Se incluyen en esta situación los arrendatarios/as de estas viviendas que voluntariamente resolvieran el contrato de arrendamiento.





3. En el supuesto previsto en el artículo 24º.1 de adjudicación de viviendas a favor de una Administración pública, para ser destinadas a vivienda transitoria de determinados colectivos con necesidades especiales.





4. Adjudicación de viviendas promovidas en alquiler a víctimas de violencia de género y a determinados colectivos amparados por acuerdos de colaboración o convenios administrativos firmados con el IGVS o con la Consellería de Vivienda y Suelo de acuerdo con el previsto en el artículo 26º.3.





5. Adjudicación de viviendas adaptadas a personas con movilidad reducida, a entidades públicas o privadas con personalidad jurídica propia y sin ánimo de lucro en los términos previstos en el artículo 34º.





Artículo 49º.-Procedimiento de adjudicación directa.



1. El procedimiento de adjudicación directa se iniciará por la Xunta Calificadora, conocidos los supuestos que justifiquen este a instancia de la persona interesada o por propia iniciativa, a propuesta de su Presidencia o a propuesta de la Dirección General del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.





2. En el acuerdo de inicio, se fijarán los supuestos y las condiciones mínimas exigidas para la adjudicación de las viviendas por este procedimiento.





3. La Xunta Calificadora podrá solicitar cuantos documentos crea preciso para el estudio de los expedientes y, una vez examinados resolverá acerca de la procedencia de la adjudicación directa o de la inclusión de los afectados en el procedimiento de sorteo, y le propondrá a la Presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo la adjudicación directa de las viviendas a aquellos que, a su juicio cumplan los requisitos establecidos.





No serán de aplicación las limitaciones para ser adjudicatarios/as establecidas en el artículo 10º.II, siempre que así se acuerde motivadamente por la Dirección General del IGVS en atención a la concurrencia de circunstancias especiales que deberán quedar acreditadas en el expediente.





4. La propuesta tendrá que estar suficientemente motivada, en esta se justificará:





a) Razones determinantes de la petición.



b) Vivienda o viviendas a las que se refiere la adjudicación.



c) Disponibilidad de estas.



d) Urgencia de la solicitud.



5. Una vez recibida la propuesta, la presidencia del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo dictará resolución, y podrá solicitar los informes que estime oportunos. Dicha resolución pone fin a la vía administrativa.





6. La adjudicación se efectuará en régimen de arrendamiento. No obstante, en los casos de transmisión de las viviendas cualificadas en núcleo rural y en barrio histórico, la adjudicación podrá ser en compraventa a favor de los solicitantes que le hubieran trasmitido al IGVS una o más viviendas objeto de actuación de rehabilitación.





Capítulo VIII



Cambio de régimen en las viviendas promovidas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo





Sección primera



Disposiciones generales



Artículo 50º.-Objeto y ámbito de aplicación.



El presente capítulo tiene por objeto la regulación de los cambios de régimen de compraventa a alquiler o viceversa en las viviendas de promoción pública.







Artículo 51º.-Resolución.



1. Los procedimientos de cambio de régimen regulados en este capítulo se resolverán por los/as delegados/as provinciales del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo en el plazo máximo de seis meses. La falta de resolución expresa en dicho plazo tendrá efectos desestimatorios. Será causa de denegación el incumplimiento reiterado y acreditado de las normas de la comunidad, especialmente el desarrollo de actividades que resulten dañosas para la finca, o resulten molestas, insalubres, asquerosas, peligrosas o ilícitas.





2. En la resolución por la que se conceda lo solicitado se indicará, en su caso, el importe que se va a pagar por el adjudicatario/a así como el modo en que se deba realizar el pago.





3. Transcurrido el plazo de un mes desde la notificación de la resolución sin que se hiciese efectivo el pago o se garantizase la realización de este en el momento de la firma de la escritura pública quedaría sin efecto la resolución. No obstante a lo anterior, se podrá justificar el pago mediante certificado bancario que acredite la concesión de préstamo que cubra la cantidad reclamada.





Artículo 52º.-Formalización.



Acreditado el pago de las cantidades, según lo establecido en el artículo anterior, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo otorgará escritura pública de compraventa o contrato de arrendamiento a favor del/la adjudicatario/a. Los gastos que se originen como consecuencia de dicha formalización y, si es su caso, de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad serán sufragados por el/la adjudicatario/a.





Sección segunda



Cambio de régimen de alquiler a compra



Artículo 53º.-Cambio de régimen de alquiler a compra.



1. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá autorizar el cambio de régimen a compraventa a favor de los adjudicatarios de viviendas en alquiler que así lo soliciten y se encuentren al corriente en el pago de las rentas así como del resto de las obligaciones dimanantes del contrato y acrediten ingresos superiores a 1,5 veces el IPREM, o acrediten la concesión de préstamo para hacer frente a la deuda y a la compra. Será requisito necesario, igualmente, encontrarse al corriente en los pagos con la comunidad de propietarios y de los tributos que graben la vivienda





2. No se autorizará dicho cambio antes de que transcurran diez años desde la fecha del contrato de alquiler.





3. El precio de venta será lo que resulte de valorar la vivienda según el módulo actual, con las deducciones del artículo 20º.2 y del artículo 21º. El pago del precio será al contado.





4. De renunciar a la solicitud presentada no se podrá volver a autorizar hasta transcurridos cinco años desde la renuncia.





Artículo 54º.-Documentación.



El procedimiento se iniciará mediante la presentación de solicitud del interesado acompañada de la siguiente documentación:





a) Certificado de empadronamiento municipal que acredite la utilización de la vivienda como domicilio habitual y permanente del solicitante.





b) Acreditación de ingresos de la unidad familiar en el modo establecido en el artículo 37º.2.b) de la presente disposición.





c) Información sobre las titularidades de bienes inmuebles a nombre de cualquiera de los miembros de la unidad familiar. Esta información se deberá obtener a través del servicio de índices del Registro de la Propiedad y mediante certificaciones catastrales referidas al estado español.





d) Certificación del órgano gestor de la comunidad de propietarios o adjudicatarios/as del inmueble que acredite el cumplimiento de las obligaciones respeto a estas.





e) Certificación de estar al corriente en el pago de los recibos emitidos por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo relativos a la vivienda o certificación bancaria que acredite la concesión de préstamos para hacer frente a la deuda y a la compra.





Sección tercera



Cambio de régimen de compraventa a alquiler



Artículo 55º.-Cambio de régimen de compraventa a alquiler.



1. Los titulares legítimos de las viviendas en régimen de compraventa que, a juicio del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, acrediten una situación económica o social precaria, que les impida hacer frente a las cantidades pendientes de pago, podrán solicitar el cambio de régimen de compraventa a alquiler tras la renuncia formal a la propiedad de la vivienda.





2. Una vez realizado el cambio únicamente se podrá autorizar un nuevo cambio de régimen a compra bajo las siguientes condiciones:





a) Será necesario proceder al pago previo del saldo pendiente relativo a la liquidación de los efectos económicos del contrato de compraventa resuelto.





b) Se deberán acreditar unos ingresos superiores a 1,5 veces el IPREM; o bien, la concesión de un préstamo para el pago.





c) Deberán de transcurrir, al menos, diez años desde la fecha del contrato de alquiler.





d) Se deberán encontrar al corriente en el pago con la comunidad de propietarios del edificio.





e) Se deberán encontrar al corriente en el pago del tributo de bienes inmuebles, y cualquier otros tributos que graben la vivienda.





f) El pago se realizará al contado.



Artículo 56º.-Documentación.



Para solicitar el cambio de régimen de compraventa a alquiler, deberá aportarse junto con la solicitud la siguiente documentación:





a) Certificado de empadronamiento que acredite la utilización de la vivienda como domicilio habitual y permanente del solicitante.





b) Acreditación de ingresos de la unidad familiar en el modo establecido en el artículo 37º.2.b) de la presente disposición.





c) Información sobre las titularidades de bienes inmuebles a nombre de cualquiera de los miembros de la unidad familiar. Esta información se deberá obtener a través del servicio de índices del Registro de la Propiedad y mediante certificaciones catastrales referidas en el ámbito nacional.





d) Certificación del órgano gestor de la comunidad de propietarios o adjudicatarios/as del inmueble que acredite el cumplimiento de las obligaciones respeto a esta.





e) Informe social que acredite la situación de necesidad de la familia.



Artículo 57º.-Determinación de la renta.



Para el caso de que el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo acuerde autorizar el cambio de régimen de adjudicación de compraventa a alquiler, a renta inicial anual será el 3% del precio de venta de la vivienda y anexos que había sido establecido para el contrato que se rescinde, sin ninguna deducción adicional.





Capítulo IX



Amortización anticipada



Artículo 58º.-Amortización anticipada de viviendas.



Los titulares legítimos de las viviendas adjudicadas en régimen de compraventa o de acceso diferido a la propiedad que tengan cantidades pendientes de pago al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrán solicitar la amortización anticipada de estas, aún cuando no transcurriera la totalidad del plazo previsto en el contrato para su pago.





Se admitirán, igualmente, amortizaciones parciales por importe no inferior a 6.000 euros. En estos casos se podrá optar por mantener los recibos mensuales con un importe similar al que se venía pagando, reduciendo el plazo de amortización; o bien, reducir el importe del recibo manteniendo el plazo de amortización.





En cuanto a la formalización de la escritura de compraventa y/o cancelación de hipoteca y los gastos que se generen por esta causa se estará a lo previsto en el artículo 52º.





Artículo 59º.-Forma de pago.



El pago podrá ser al contado, o mediante préstamo concedido por entidad financiera. En este último caso, será necesario estar al corriente en el pago de los recibos emitidos por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo relativos a la vivienda o presentar certificación bancaria que acredite la concesión de préstamo para el pago.





Título III



Locales de negocio del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo



Artículo 60º.-Régimen de transmisión y uso.



El régimen de transmisión y uso de los locales de negocio de titularidad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo será lo establecido en el presente decreto y en las normas que lo desarrollan.





Artículo 61º.-Régimen de adjudicación.



1. Los locales de negocio de titularidad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrán ser adjudicados en régimen de compraventa o en alquiler en las condiciones que en cada caso se establezcan en la correspondiente convocatoria pública. Excepcionalmente se podrá autorizar la ocupación temporal de los locales de negocio en los supuestos contemplados en el artículo 63º.1 a) y b).





2. Podrán venderse los locales de negocio propiedad del IGVS en construcción de acuerdo con los procedimientos previstos en este decreto, cuando así se acordarse por resolución de la dirección general.





3. Los contratos de arrendamiento tendrán una vigencia de cinco años prorrogables por períodos anuales.





Artículo 62º.-Procedimiento de subasta pública.



La venta y alquiler de los locales de negocio de titularidad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo se realizará en subasta pública, sin otras excepciones que las señaladas en el artículo siguiente.





Artículo 63º.-Procedimiento de adjudicación directa.



1. Los locales de negocio podrán ser vendidos o alquilados mediante adjudicación directa en los siguientes supuestos:





a) Cuando se trate de instalar en ellos servicios de carácter público.



b) Por razones de interés público o social que se harán constar en la correspondiente resolución.





c) Cuando no fuesen adjudicados en puja pública por falta de licitadores, no admisión de las propuestas presentadas o incumplimiento por el rematante de las condiciones exigibles para la formalización del contrato.





d) Cuando sean objeto de permuta o se adjudiquen a favor de los arrendatarios o concesionarios de los locales alquilados o cedidos en uso conforme a normativas anteriores.





2. En los supuestos establecidos en los puntos a), b) y d) la renta inicial anual será la que resulte de aplicarle el 3% al que sería el precio de mercado del local de negocio.





3. En el caso de concurrencia de dos o más solicitudes, tras el estudio y valoración de estas, se adjudicará el local al solicitante que presente la oferta económica más ventajosa. En el caso de igualdad en la oferta, se podrá acordar la realización de puja pública o atender al criterio de prioridad en el tiempo de la solicitud.





Artículo 64º.-Documentación que hay que aportar.



Junto con la solicitud de adjudicación de un local de negocio de titularidad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo se deberá juntar la siguiente documentación:





-Fotocopia del DNI y del NIF o CIF del solicitante.



-Declaración jurada de no incurrir en las prohibiciones para contratar señaladas en el artículo 20 del Real decreto legislativo 2/2000, de 16 de junio, por lo que se aprueba el texto refundido de la Ley de contratos de las administraciones públicas.





-Certificación de estar al corriente en las obligaciones tributarias expedida por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria.





-Certificado de no tener deudas pendientes con la Comunidad Autónoma gallega.



-En su caso, certificado de estar al corriente en el pago de las obligaciones con la Seguridad Social.





-Proposición económica, para los casos de adjudicación directa.



En el procedimiento de puja pública se fijará en el correspondiente pliego de cláusulas administrativas particulares la documentación adicional que aportar.





Artículo 65º.-Precio de venta o alquiler.



1. El precio que sirve de base de licitación para la venta o alquiler de los locales por el procedimiento de puja pública o adjudicación directa será el precio de mercado. Dicho precio se determinará después de informe de la unidad técnica correspondiente teniendo en cuenta la localización y uso de los locales, así como la esperada evolución del mercado.





2. Los locales que, realizada la puja pública, no llegaran a adjudicarse por alguno de los motivos especificados en el artículo 63º.1.c), podrán ser adjudicados directamente durante el plazo de un año con sujeción a los mismos precios y condiciones anunciados en la puja pública.





3. Transcurrido el plazo señalado sin que se recibiese solicitud alguna de adjudicación directa en las condiciones establecidas en el punto anterior, se convocará una nueva puja pública para la que el precio base de licitación se podrá modificar teniendo en cuenta los criterios establecidos en el apartado 1 del presente artículo.





4. Si realizada la segunda puja, no fuera posible la adjudicación por cualquiera de las causas recogidas en el artículo 63º.1.c) se podrán vender o alquilar mediante el procedimiento de adjudicación directa y por el precio que la Dirección General del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo considere adecuado, teniendo en cuenta las características de la oferta y la demanda, así como las expectativas de mercado, que se deberán acreditar en el expediente correspondiente.





Artículo 66º.-Forma de pago.



1. El pago del precio de venta del local se efectuará al contado y se deberá acreditar tal extremo en el momento de otorgar la correspondiente escritura pública o contrato de compraventa.





2. Se admitirá el aplazamiento del pago en los casos de adjudicación directa señalados en los puntos a) y b) del artículo 63º.1, sin que las anualidades puedan exceder de cuatro, repartidas en ocho pagos semestrales. Las cantidades aplazadas se deberán garantizar mediante la constitución de hipoteca a favor del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo a un tipo de interés fijo por el importe del interés legal del dinero que se publique anualmente en la Ley de presupuestos del Estado. En el supuesto de que la venta se realice a favor de las administraciones públicas, bastará con la inclusión en el correspondiente contrato de una condición resolutoria de la venta.





3. La renta de alquiler se ingresará de acuerdo con lo establecido en el contrato.





Artículo 67º.-Efectos de la falta de pago.



La falta de ingreso del precio al contado o, en su caso, de cualquiera de los plazos pactados, facultará el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo para resolver la adjudicación con pérdida de la garantía constituida.





Título IV



Suelo



Capítulo I



Adquisición



Artículo 68º.-Formas de adquisición.



1. La adquisición de suelo por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo con destino a la construcción de viviendas de promoción pública o al desarrollo de polígonos residenciales o empresariales, se podrá realizar a título lucrativo o a título oneroso, mediante:





a) Cesión gratuita por las administraciones públicas.



b) Donación.



c) Compraventa.



d) Permuta.



e) Expropiación forzosa.



2. Dicha adquisición tendrá lugar mediante concurso público o mediante adquisición directa.





Artículo 69º.-Precio.



El precio de adquisición del suelo será lo determinado conforme a la normativa de suelo y valoraciones.





Artículo 70º.-Reserva.



Las viviendas edificadas sobre suelos propiedad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo estarán sujetas a algún régimen de protección pública.





Artículo 71º.-Adquisición a título lucrativo.



Las cesiones a título gratuito realizadas por las administraciones públicas y las donaciones efectuadas por particulares deberán reunir los siguientes requisitos:





1. Inscripción del terreno en el Registro de la Propiedad a nombre del cedente o donante.





2. Inexistencia de cargas, derechos o limitaciones que constituyan un obstáculo físico o jurídico para la edificación o para los destinos previstos en la cesión.





Artículo 72º.-Donaciones.



1. Se entiende por donaciones los actos de disposición a título gratuito efectuados por personas físicas o jurídicas privadas a favor del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.





2. Podrán aceptarse por parte del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo las donaciones condicionales, modales y onerosas, siempre y cuando la condición y el modo no contravengan los fines del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo y la carga impuesta en las onerosas no supere el 10% del valor del terreno donado.





Artículo 73º.-De la formalización de las cesiones y donaciones.



1. La Dirección General del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo resolverá, atendiendo a las necesidades del organismo, luego de los informes oportunos, sobre la aceptación de las cesiones y donaciones.





2. Las cesiones y donaciones de bienes inmuebles se deberán formalizar mediante escritura pública otorgada ante notario. El dicho otorgamiento determinará la perfección del contrato.





Artículo 74º.-Adquisición a título oneroso.



1. La adquisición de bienes a título oneroso exigirá el cumplimiento de las normas previstas en la contratación administrativa, especialmente las relativas a la publicidad y concurrencia.





2. No obstante, se podrá prescindir del trámite de concurso y autorizarse la adquisición directa por el/la director/a general del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, a propuesta de la Dirección Técnica de Suelo del organismo cuando así lo requieran las peculiaridades de los bienes, las necesidades del servicio o de la función a satisfacer, la urgencia extrema de la adquisición y afectación o las limitaciones del mercado inmobiliario en la localidad donde estén situados.





3. Se entenderá incluida en el procedimiento de adquisición directa la oferta pública de adquisición que les efectúa el instituto a los propietarios incluidos en el ámbito territorial determinado por el planeamiento promovido por el instituto.







Artículo 75º.-Ejecución por concesión administrativa.



El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, cuando ostente la condición de promotor de un suelo determinado en el planeamiento y una vez aprobado el proyecto de urbanización, podrá ejecutarlo mediante la colaboración con personas físicas o jurídicas privadas a través del sistema de concesión administrativa de la ejecución de la urbanización y de su gestión.





Artículo 76º.-Procedimiento de ejecución por concesión.



1. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo procederá a aprobar las bases que regirán el concurso para la selección de la oferta, que deberán incluir como mínimo los extremos previstos en el apartado 2 del presente artículo. El procedimiento de selección y adjudicación de la concesión se regirá por las disposiciones contenidas en la legislación de contratos de las administraciones públicas.





2. Los pliegos de bases del concurso incluirán, entre otros, los siguientes requisitos:





a) Condiciones jurídico-económicas: compromisos adquiridos voluntariamente por el concesionario, garantías financieras y reales, plazos de inicio y remate de las obras de urbanización y, en su caso, de edificación, además de las cláusulas penales previstas para el supuesto de incumplimiento.





b) Compromiso de ejecutar la urbanización conforme el proyecto redactado por el instituto.





Artículo 77º.-Responsabilidad en la concesión.



El coste de las inversiones, instalaciones, obras y compensaciones necesarias para ejecutar el planeamiento será garantizado en forma y proporción suficientes y financiado por el concesionario responsable de la actuación.





Artículo 78º.-Retribución de la concesión.



1. El concesionario obtendrá su retribución en terrenos edificables o en metálico, en los términos establecidos en la concesión.





2. Como contraprestación por la concesión efectuada el instituto percibirá terrenos con destino a edificación en la proporción que se establezca en el pliego de bases y que garantizará como mínimo la recuperación de la inversión efectuada por el/la concedente.





Artículo 79º.-De la adquisición por expropiación.



El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo al amparo del artículo 4 de la Ley 3/1988, de 27 de abril, reguladora de su creación, podrá adquirir suelo mediante expropiación forzosa por los procedimientos comunes o por los regulados en la legislación urbanística o en cualquier otra que sea aplicable al tipo de actuación que se va a realizar.





En el ejercicio de dicha potestad expropiatoria, la adquisición de suelo puede llevarse a cabo de los siguientes modos:





a) El IGVS en calidad de beneficiario de la expropiación adquiere y financia la adquisición del suelo y encomienda a las sociedades públicas participadas por el IGVS a la gestión de la venta del suelo, asumiendo dichas asimismo la financiación de las obras de urbanización.





b) El IGVS en calidad de beneficiario de la expropiación adquiere el suelo y encomienda a las sociedades públicas participadas por el IGVS la financiación de la adquisición del suelo y de las obras de urbanización.





c) El IGVS en calidad de promotor de la expropiación designa beneficiario de la misma a las sociedades públicas participadas por el IGVS, y le encomienda a las mismas asumir el coste de la adquisición del suelo y su posterior urbanización.





Artículo 80º.-Derechos de tanteo y retracto.



1. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo ostentará los derechos de tanteo y retracto sobre las primeras y ulteriores transmisiones de las parcelas que fueron vendidas por el organismo y que sean consecuencia de actuaciones urbanísticas promovidas por él. El derecho de tanteo y retracto convencional tendrá carácter real e inscribible que deberá constar en escritura pública.





Estos derechos se podrán ejercitar durante el plazo de diez años contados desde la fecha de la resolución de adjudicación definitiva de la parcela, en caso de venta por el propio organismo, o desde la fecha de la inscripción de la parcela en el Registro de la Propiedad en los demás casos, y se harán constar en las resoluciones de adjudicación de las parcelas así como en las escrituras públicas que se otorguen. Estos derechos afectarán, durante el mismo plazo, también individualmente a cada una de las viviendas que en las parcelas vendidas se construyan en el caso de suelo residencial.





2. El ejercicio de los derechos regulados en este artículo se regirá por lo dispuesto para los derechos de tanteo y retracto de la administración autonómica sobre las viviendas y sus anexos de promoción pública o sujetas a cualquier régimen de protección pública según lo establecido en los artículos 35 y siguientes de la Ley 4/2003, de 29 de julio, de vivienda de Galicia, o normativa que la sustituya.





3. El precio que abonará el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo en el caso de ejercicio del derecho de tanteo y retracto será:





-Para la compraventa de parcelas, el precio en el que fueron valoradas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo cuando se produjo la primera adjudicación. En el caso de edificaciones existentes en la parcela se valorarán de mutuo acuerdo, y en su defecto mediante una valoración contradictoria, que resolverá el director general del IGVS y contra cuya resolución se podrán interponer los recursos procedentes.





-Para la compraventa de viviendas, lo determinado en el artículo 39 de la Ley 4/2003, de 29 de julio, de vivienda de Galicia, o normativa que la sustituya.





4. Si el pliego de cláusulas administrativas permitiese pagos aplazados se garantizarán en cualquiera de las formas establecidas por la legislación de contratos de las administraciones públicas.





5. En el suelo empresarial, el derecho de tanteo y retracto se podrá ejercitar dentro de los diez años que se contarán desde la fecha de la 1ª adjudicación de parcela y no será ejercitable respeto del comprador que presente la licencia de actividad definitiva ante el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.





6. En las escrituras de compraventa se incluirán las cláusulas obligatorias para los/las adquirientes.





Artículo 81º.-Transmisión.



1. El/la adjudicatario/a le deberá notificar al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo la voluntad de proceder a la transmisión de la parcela o terreno a los efectos de que la autorice o proceda al ejercicio del derecho de tanteo.





2. El precio de la transmisión de la parcela no podrá exceder el de la adquisición al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, incrementado en los términos establecidos por el índice de precios de consumo, base 2006, o en él que en su caso lo sustituya, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística, en función del período transcurrido desde dicha adquisición.





3. El/la nuevo/a adquirente se subrogará en las relaciones, derechos y obligaciones que el/la transmisor/a tuviese frente al instituto, y el/la transmisor/a quedará como responsable subsidiario/a de las obligaciones económicas pendientes con el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.





Capítulo II



Venta de suelo residencial



Artículo 82º.-Precio de venta.



1. El precio de venta del suelo se determinará aplicando los porcentajes que se señalan a continuación a las tipologías de viviendas que se puedan construir en aquel.





2. El porcentaje aplicable al precio máximo de venta de los distintos tipos de vivienda será, para cada suelo:





a) En las de protección autonómica de precio general: el 25%.



b) En las de protección autonómica de precio concertado: el 25%.



c) En las de protección autonómica de régimen especial: el 20%.



d) En las de promoción pública: el 15%.



3. Los porcentajes anteriores podrán ser minorados hasta un máximo de un 5% cuando existan circunstancias objetivas que justifiquen tal reducción.





Artículo 83º.-Venta por concurso público.



1. La adjudicación se efectuará en las condiciones establecidas en el pliegue de prescripciones correspondientes a cada promoción, previa convocatoria en el Diario Oficial de Galicia.





2. Se podrá otorgar un derecho preferente a la adquisición de parcelas edificables a las proposiciones formuladas por:





-Propietarios de terrenos afectados por la propia actuación.



-Entidades sin ánimo de lucro, que tengan entre sus propios objetivos la promoción y puesta a disposición de sus asociados o beneficiarios/as de viviendas de protección pública, siempre que estén válidamente constituidas e inscritas.





En caso de concurrencia de los dos supuestos contemplados sobre la misma parcela, sólo se les otorgará el derecho de preferencia a los/las propietarios/as de terrenos afectados por la propia actuación.





3. La adjudicación le corresponderá a la Dirección General del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, por propuesta de la mesa de contratación y luego de los informes oportunos según lo dispuesto en el pliego de prescripciones que rijan en la licitación.







El concurso se podrá declarar desierto respeto de una o varias parcelas, tanto por falta de concurrencia como por considerarse que ninguna de las ofertas alcanza el nivel mínimo exigido.





Artículo 84º.-Venta por adjudicación directa.



1. Las parcelas o terrenos propiedad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrán ser vendidas mediante adjudicación directa en los siguientes supuestos:





a) Cuando no fuesen adjudicados en concurso público por falta de licitadores, no admisión de las propuestas presentadas o incumplimiento por el rematante de las condiciones exigibles para la formalización del contrato.





b) A promotores/as públicos/as para la construcción de viviendas de protección pública.





c) A las administraciones u organismos públicos para la instalación de servicios públicos.





d) A empresas públicas en las que el propio Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo y/o la Xunta de Galicia cuente, directa o indirectamente, con mayoría de su capital.





e) A empresas participadas por el IGVS.



f) En los supuestos de permuta de las parcelas o terrenos, después de informe justificativo de la procedencia de la permuta evacuado por los órganos competentes del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo y con la valoración de las parcelas o terrenos que se van a permutar, y conforme a lo establecido en la normativa de suelo y valoraciones.





g) A fundaciones públicas.



h) A organismos públicos en los que participe el IGVS.



Artículo 85º.-Urbanización.



1. El/la adjudicatario/a de las parcelas realizará, a su cargo, la urbanización interior y complementaria, de acuerdo con las condiciones aprobadas en el planeamiento de desarrollo.





2. El proyecto de edificación y la posterior ejecución de este deberán respetar los máximos edificables y las condiciones establecidas para cada parcela, tanto en el planeamiento que contenga la ordenación detallada como en el proyecto de urbanización aprobado y, en particular, las obligaciones y servidumbres impuestas por dicho proyecto de urbanización en relación con las infraestructuras generales del polígono.





Artículo 86º.-Permuta.



1. Se podrán permutar terrenos, de modo directo o después de concurso público, en función de las necesidades específicas del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, del nivel de la demanda de parcelas o de otras circunstancias de índole objetiva, siempre y cuando se respeten los precios establecidos.





2. A los supuestos de permuta les será de aplicación el régimen establecido para la compraventa.





Artículo 87º.-Cesión gratuita.



Se podrá realizar una cesión gratuita del suelo regulado en este capítulo, a favor de entidades públicas que tengan como finalidad el establecimiento de servicios públicos o la creación de dotaciones y equipamientos, después de autorización del Consello de la Xunta de Galicia, de conformidad con el dispuesto en la Ley de creación del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.





Artículo 88º.-Formalización de la adjudicación.



La adjudicación se formalizará mediante resolución administrativa. El acto de formalización de la compraventa se formalizará en escritura pública una vez verificado, en tiempo y forma, el pago del precio o garantizado el pago aplazado.





Artículo 89º.-Régimen excepcional.



Excepcionalmente, para aquellas actuaciones promovidas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo conjuntamente con otros entes públicos que se acojan a otra regulación o con empresas participadas, se podrán vender terrenos, o las parcelas resultantes de estas actuaciones, sin sujetarse a lo dispuesto en el presente decreto, siempre que, como mínimo, quede garantizada la recuperación de la inversión.





Artículo 90º.-Resolución.



1. Se acordará, en vía administrativa, la resolución de la venta y la reversión de las parcelas adjudicadas cuando el/la adjudicatario/a no cumpliera alguna de las obligaciones señaladas en el presente decreto, o cualquier otra que se estipule, que se harán constar en la escritura de venta.





2. El rescate alcanzará el suelo vendido y, en su caso, la obra de urbanización y edificación efectuada sobre el.





Se acordará por el mismo valor por lo que se adjudicó, con una minoración de hasta el 20% en concepto de cláusula penal.





3. La valoración de la obra construida se efectuará por los servicios técnicos del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, después de audiencia del interesado, con base en el índice de su viable aprovechamiento y en función de las certificaciones de las obras ejecutadas.





Capítulo III



Venta de suelo empresarial



Artículo 91º.-Precio de venta.



1. El precio de venta del suelo empresarial regulado en el presente capítulo se determinará, partiendo del fin social de la venta, y considerando la inversión realizada.





2. La venta se efectuará por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, o por las empresas públicas en cuyo capital participe el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, entre cuyo objeto figure la creación de suelo industrial después de suscripción de los convenios o encomiendas de gestión a tal efecto precisos.





Artículo 92º.-De la adjudicación.



1. La adjudicación de suelo empresarial se realizará a través de concurso, como regla general y, excepcionalmente, mediante adjudicación directa.





2. Antes de la aprobación del proyecto de urbanización, y garantizada la publicidad del procedimiento, se admitirán reservas de terrenos dentro del ámbito que se va a desarrollar, luego del depósito de un mínimo del 2% del precio estimado de venta. El depósito se podrá elevar hasta un 10% en función de la demanda existente y la superficie reservada. Las dichas reservas se confirmarán mediante la participación de los/as interesados/as en el concurso de opciones de compra que se convoque, en el que se puntuará la dicha circunstancia. En el caso de no solicitar la parcela reservada en el dicho concurso, se entenderá que renuncia a su reserva y se procederá a la devolución de las cantidades ingresadas por ese concepto. Si la actuación no se llegara a llevar a cabo por causas imputables al organismo promotor, se procederá a la devolución de las dichas cantidades con los intereses legales generados hasta la fecha de la devolución.





3. Una vez aprobado el proyecto de urbanización, el organismo promotor podrá ofertar las parcelas mediante un concurso de opciones de compra. Los/las adjudicatarios/as de dicho concurso deberán proceder al pago del 25% del precio estimado de las parcelas adjudicadas. La opción de compra se confirmará mediante el otorgamiento del correspondiente documento de venta, una vez terminada la actuación. En el caso de que la venta no se llegue a realizar por desestimiento del/de la adjudicatario/a, sin causa justa, no procederá a la devolución de las cantidades ingresadas. Si la actuación no se llegara a llevar a cabo por causas imputables al organismo promotor, se procederá a la devolución de las dichas cantidades con los intereses legales generados hasta la fecha de la devolución.





4. El concurso se regirá por lo estipulado en los correspondientes pliegos de cláusulas generales, donde se establecerán el precio, forma de pago y criterios de adjudicación. En lo no establecido en estos, se estará en lo dispuesto en el capítulo anterior.





5. La adjudicación directa se podrá efectuar cuando concurra cualquiera de los siguientes supuestos:





a) Que el concurso efectuado para la venta resultarse total o parcialmente desierto.





b) Que las parcelas vendidas provengan de operaciones de permuta de suelo rústico.





c) Que las parcelas objeto de adjudicación fueran reservadas, para proyectos empresariales singulares. Esta reserva se hará con carácter previo al inicio de las obras de urbanización cuando así se justifique por las características especiales que debe reunir la parcela para desarrollar la actividad empresarial de que se trate. Se entiende por proyectos singulares aquellos que justifiquen el carácter estratégico de su actividad o localización en la política económica o las especiales necesidades de suelo de la empresa por la actividad desarrollada, y así lo declare la Dirección General del IGVS. La reserva tendrá que ser garantizada mediante depósito de, al menos, un veinticinco por ciento (25%) del precio estimado de la parcela, a cuenta de su precio final.





d) Que se realice a favor de empresas públicas en las que el propio Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo y/o la Xunta de Galicia cuente, directa o indirectamente, con mayoría de su capital.





e) Que se realice a favor de empresas participadas por el IGVS.



f) Que se realice a favor de fundaciones públicas.



Artículo 93º.-Obligaciones del adjudicatario/a.



a) Todos los gastos de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, impuestos e inscripción, deglose de la parcela, objeto del contrato de compraventa, si procediera.





b) Respetar las servidumbres legales establecidas respeto al tendido de la energía eléctrica que, en su caso, afecta las parcelas, y guardar las distancias mínimas establecidas por las disposiciones que regulan esta materia.







c) Permitir el libre establecimiento de redes de servicio en la zona de retranqueo que establezcan las ordenanzas reguladoras del parque, reforzando, si fuese preciso, las zonas de entrada con el fin de no perjudicar las dichas redes.





d) Comprometerse a integrar en la entidad que se pudiese crear para la conservación del parque, y comprometerse a satisfacer los gastos proporcionales que les correspondan a sus parcelas, de acuerdo con lo que estatutariamente se determine. La parte compradora faculta al municipio o al IGVS, según proceda, para redactar y aprobar los estatutos o el Reglamento de la entidad de conservación del parque, cuya constitución sea obligatoria cuando así lo recoja el plan parcial o el instrumento de ordenación fijando los coeficientes de conservación de las parcelas y comprometiéndose a satisfacer los gastos proporcionales de conservación que serán fijados por el municipio, a falta de la entidad encargada de la conservación.





e) Si procediese, comprometerse a integrarse en la comunidad de propietarios, y a satisfacerle a dicha comunidad los gastos de conservación en proporción a su cuota de participación que le corresponda en función de su superficie.





f) Aceptar, expresamente, que la electrificación de las parcelas adquiridas sólo comprende la infraestructura, según el proyecto aprobado, que prevé para cada parcela una potencia y tensión determinada. Todo lo referente a la ampliación de la electrificación, así como el suministro de la energía eléctrica, es materia ajena a la parte transmisora, y será cuestión que se va a tratar únicamente entre la parte adquiriente y la empresa subministradora de la energía eléctrica.





g) Conocer las limitaciones existentes en cuanto a las emisiones de vertidos de materias contaminantes que establece el instrumento de ordenación urbanística del parque y la normativa vigente en esta materia.





h) Someter el proyecto de las obras, instalaciones o actividades que se vayan a desarrollar en la parcela adquirida a la evaluación de impacto ambiental, si así fuese exigible, así como al cumplimiento de las demás obligaciones ambientales que exige la legislación vigente.





i) En el caso de obras de desmonte o relleno en la parcela a causa de la pendiente del terreno estas serán siempre a cuenta del adjudicatario/a, sin que le pueda reclamar nada por esta causa a la parte vendedora.





j) Si como consecuencia del punto anterior fuese necesario construir un muro de sostenimiento, el adjudicatario/a también estará obligado a construirlo a su cuenta y sobre su propio suelo, sin que le pueda reclamar nada por esta causa a la parte vendedora.





k) Deberá realizar a su cargo la urbanización interior y complementaria de esta, conforme a las condiciones aprobadas en el proyecto de urbanización.





l) Construir con una calidad ambiental alta, para lo que se deberá de presentar un anteproyecto con la solución estética y compositiva de la edificación en el IGVS, para su visto bueno, y que coincida con el presentado en el municipio para la obtención de las licencias de edificación y apertura. Los compradores de parcelas con fachadas a zonas verdes estarán obligados a darle un tratamiento específico y construir con una calidad ambiental elevada y de diseño.





m) En el caso de que la parte adquiriente produjese daños en la calle, redes de servicio, aceras y demás instalaciones del parque, esta se comprometerá a aceptar la tasación de estos por parte de los técnicos de la Administración y a satisfacer el importe de la reparación que estos le habían hecho al organismo encargado del mantenimiento y cuidado del parque, o en su defecto, al municipio.





n) Cuando se adjudique más de una parcela, el IGVS procederá a la formalización de la escritura de venta de la agrupación de estas, y no se podrá segregar o dividir posteriormente la resultante de esta agrupación. Los gastos derivados de la agrupación serán de cuenta del comprador.





o) Comunicarle al IGVS, en el caso de que venda la parcela, los datos identificativos del comprador o adquiriente. Este se subrogará en los derechos y obligaciones del adquiriente original.





p) Destinar la parcela adquirida a los fines explicitados en la solicitud que sirvieron de base a la valoración de ofertas y posterior adjudicación teniendo en cuenta que el uso es compatible y conforme con las ordenanzas reguladoras y de acuerdo con el instrumento de ordenación urbanística.





q) El adjudicatario/a deberá solicitar las correspondientes licencias de edificación y apertura en el plazo máximo de un año que se contará desde la fecha de formalización de la compraventa mediante presentación de la copia de las dichas solicitudes. Asimismo, presentará copia de la licencia obtenida, y de ser el caso, resoluciones denegatorias de estas últimas. Las dichas copias se deberán aportar en el plazo de quince días que se contarán desde el día siguiente a la fecha de recepción de la resolución administrativa que otorga o deniega la licencia.





r) El adquiriente está obligado a edificar en su totalidad las parcelas adjudicadas en el plazo señalado en la licencia de obras o en su defecto en los plazos fijados en la normativa gallega.





s) El no cumplimiento de las condiciones enumeradas en los puntos p), q) y r) da el carácter de condición resolutoria expresa y facultará el IGVS para dar por resuelta la compraventa, y las obras que se hiciesen quedarán en la parcela en beneficio de esta.





t) El adjudicatario/a deberá formalizar el contrato de compraventa, mediante el otorgamiento de escritura pública en la fecha y ante el notario que para el efecto se le comunique por el IGVS. En la escritura pública se solicitará la inscripción parcial referida a las cláusulas de carácter real.





Artículo 94º.-Régimen supletorio.



En todo lo no establecido en este capítulo se observará lo establecido en el precedente para el suelo residencial, especialmente en lo relativo a la resolución de venta.





Disposiciones adicionales



Primera.



1. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá adquirir mediante concurso viviendas edificadas por terceros, en fase de proyecto, siempre que cumplan las condiciones de superficie, diseño y calidad exigidas para las viviendas de promoción pública, y cuyo precio de venta al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo por metro cuadrado de superficie útil no sea superior al 90% del módulo aplicable vigente en el momento de la adquisición.





2. Las viviendas así adquiridas tendrán la consideración de viviendas de protección oficial de promoción pública.





Segunda.



1. Excepcionalmente y por razón de su situación, demanda estimada o coste de la actuación, se podrán cualificar promociones singulares de viviendas después de expediente tramitado para tal efecto, en el que se motive adecuadamente dicha calificación. La calificación de dichas promociones públicas se realizará mediante resolución de la Dirección General del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.





2. El régimen jurídico de dichas viviendas es lo establecido para viviendas cualificadas en barrio histórico en el presente decreto, con las particularidades determinadas en la resolución de calificación.





Tercera.



El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá firmar convenios de colaboración con entidades financieras o de crédito para gestionar el cobro de los recibos de las viviendas que estén en facturación directa.





Cuarta.



Se podrán beneficiar de la subvención estatal del importe abonado en concepto de IVA todas las viviendas con contrato de compraventa, incluidos los derivados de un cambio de régimen.





Disposiciones transitorias



Primera.-Lo dispuesto en el presente decreto relativo a la obligación de inscripción en el Registro de Demandantes de Vivienda de Promoción Pública será de aplicación transcurridos seis meses desde su entrada en vigor. Los procedimientos de adjudicación que se inicien durante dicho período se seguirán tramitando conforme a lo dispuesto en el Decreto 257/2004, de 29 de octubre.





Segunda.-En todo lo demás será de aplicación lo recogido en el presente decreto a todos los expedientes que se inicien a partir de su entrada en vigor.





Disposición derogatoria



Quedan derogadas, con la entrada en vigor del presente decreto, cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en este y, en concreto, el Decreto 257/2004, de 29 de octubre, sobre régimen jurídico de las viviendas de promoción pública, locales de negocio y suelo de promoción pública, salvo en lo dispuesto en la disposición transitoria primera.





Disposiciones finales



Primera.-Se faculta a la conselleira de Vivienda y Suelo para dictar en el ámbito de sus competencias, las normas necesarias para el desarrollo y aplicación de este decreto.





Segunda.-El presente decreto entrará en vigor el día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de Galicia.





Santiago de Compostela, trece de diciembre de dos mil siete.



Emilio Pérez Touriño

Presidente



Teresa Táboas Veleiro

Conselleira de Vivienda y Suelo



ANEXO

Ponderación de ingresos



La ponderación de los ingresos se producirá multiplicando los ingresos que se computen con objeto de determinar la base imponible del impuesto sobre la renta de las personas físicas por los siguientes coeficientes de ponderación.





-Coeficiente N: nº miembros unidad Coeficiente



Un 1,00



Dos 0,985



Tres 0,97



Cuatro 0,93



Cinco 0,88



Seis o más miembros 0,83



-Coeficiente A:



Unidades con ingresos de dos



perceptores: 0,95



Unidades con ingresos de más de tres



perceptores: 0,90



Para los efectos del cómputo del coeficiente A sólo se computarán aquellas personas que representen por lo menos el 20% de la unidad familiar.



Corrección de errores.-Decreto 253/2007, de 13 de diciembre, de régimen jurídico del suelo y de las edificaciones promovidas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.