La aprobación por las Cortes de la Ley 24/2003, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de política de vivienda protegida, la evolución de los precios de la vivienda y el propio desarrollo del Plan de Vivienda y Suelo 2002-2005 conducen a la conveniencia de modificar algunos aspectos del citado Plan de Vivienda y Suelo.
En primer lugar, la configuración de Zaragoza como Municipio Singular del Grupo B posibilita un incremento de precios de hasta un 20 por ciento en las distintas tipologías de viviendas que obtengan calificación o declaración de actuación protegible en este Municipio.
Con la declaración de Zaragoza como Municipio Singular se pretende estimular el incremento de la oferta de viviendas protegidas. Asimismo, se facilitará el acceso al sistema de ayudas que diseña el Plan a los adquirentes de vivienda ya construida dado que los precios del mercado inmobiliario en Zaragoza hacen difícil encontrar una vivienda cuyo precio por metro cuadrado se sitúe dentro de los límites establecidos por la normativa vigente. Se incluye a estos efectos un nuevo artículo 10 bis, en el que se establecen los precios máximos dentro del límite del 20 por ciento que pueden alcanzar como máximo las distintas tipologías de vivienda en Zaragoza.
En segundo lugar, se pretenden corregir las disfunciones que se han observado con la puesta en marcha del vigente Plan de Vivienda. En concreto, se produce un desfase temporal entre el momento en que se concede la calificación o declaración de actuación protegible y el momento en el que el promotor solicita la financiación a la correspondiente entidad financiera. Este desfase produce dos efectos que deben ser corregidos. El primero es el relativo a los desajustes con el ejercicio presupuestario, y el segundo, mucho más grave, conduce a que la Comunidad Autónoma de Aragón pueda perder cupos de financiación si los promotores que han obtenido la calificación no acuden a financiar en un breve plazo, bloqueando con esta demora el acceso de otros promotores a la financiación cualificada. Con este objeto se introduce el artículo 6.
Se incluyen otras modificaciones en la norma, como la inclusión de un nuevo apartado en artículo 2 excluyendo el requisito de no haber percibido ayudas en los diez años anteriores a la solicitud para poder acceder a una vivienda protegida y condicionando este requisito al acceso a la financiación cualificada, la disminución de los precios máximos de los arrendamientos tanto para las viviendas protegidas de nueva construcción como para las viviendas de protección pública como medida inicial que favorezca los arrendamientos (artículos 8 y 9) y la adecuación del plazo de ocupación de las viviendas a lo regulado en la Ley 24/2003 de 26 de diciembre, de medidas urgentes de política de vivienda protegida (artículo 12).
En su virtud, a propuesta del Consejero de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, de acuerdo con el Dictamen de la Comisión Jurídica Asesora, y previa deliberación del Gobierno de Aragón en su reunión del día 27 de julio de 2004,
DISPONGO:
Artículo 1. Modificación del Decreto 180/2002, de 28 de mayo, del Gobierno de Aragón, sobre medidas de financiación en materia de vivienda y suelo para el periodo 2002/2005.
Se modifican los artículos 2, 8, 9 y 12 del Decreto 180/2002, de 28 de mayo, del Gobierno de Aragón, que pasan a tener la siguiente redacción:
«Artículo 2. Vivienda Protegida de Aragón.
A los efectos de la financiación prevista en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, la Administración de la Comunidad Autónoma de Aragón podrá declarar protegida:
1. La promoción y adquisición o adjudicación de viviendas de nueva construcción que cumplan las condiciones establecidas en la norma estatal para acceder a la financiación cualificada y los siguientes requisitos:
a) Que los adquirentes, adjudicatarios, promotores para uso propio o arrendatarios de las viviendas, tengan ingresos familiares ponderados que no excedan de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional,
b) Que el precio de adquisición y, en su caso, de arrendamiento no exceda del máximo fijado en el artículo 8 del presente Decreto,
c) Que la superficie útil de las viviendas no exceda de 90 metros cuadrados o de 120 metros cuadrados, cuando se destinen a familias numerosas,
d) Que la promoción cumpla las normas técnicas aplicables a este tipo de viviendas,
e) Que las obras de construcción no hayan sido iniciadas en el momento de solicitar la declaración inicial. Excepcionalmente se podrá declarar protegida la promoción de viviendas cuyas obras hayan sido iniciadas, siempre que quede suficientemente acreditado el cumplimiento de las normas técnicas aplicables a las mismas.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, para declarar protegida una vivienda no será necesario el cumplimiento de lo establecido en el artículo 3.d) del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
No obstante, el cumplimiento de este requisito será indispensable para el acceso a la financiación.
3. La declaración de protegida se otorgará para la promoción completa, y el destino de las viviendas, propiedad o arrendamiento, será el mismo para la totalidad de las viviendas de la promoción.
4. Las limitaciones de uso y precio, con independencia de las disposiciones relativas a la financiación cualificada, tendrán una duración de 30 años, contados desde la fecha de la declaración final.
5. De la declaración final se tomará razón en el Registro de la Propiedad. Las viviendas declaradas protegidas no precisarán cédula de habitabilidad para la primera ocupación.
6. A este tipo de viviendas, cuya denominación será «Vivienda Protegida de Aragón», le será de aplicación con carácter supletorio la normativa que regula las viviendas de protección oficial.
Artículo 8. Precios máximos de las viviendas protegidas de nueva construcción.
1. De acuerdo con lo establecido en los artículos 7 y 14 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero se establecen los siguientes precios máximos de venta, adjudicación o promoción individual para uso propio, sin perjuicio del incremento adicional de precios que pueda corresponder a las viviendas ubicadas en municipios singulares, según dispone el artículo 8 del citado Real Decreto:
a) Viviendas de protección oficial de régimen especial, el precio de venta máximo por metro cuadrado útil no excederá de 1,125 veces el precio básico a nivel nacional.
b) Viviendas protegidas de Aragón de precio básico, el precio de venta máximo por metro cuadrado útil no excederá de 1,28 veces el precio básico a nivel nacional.
c) Viviendas protegidas de Aragón de precio máximo, el precio de venta máximo por metro cuadrado útil no excederá de 1,56 veces el precio básico a nivel nacional.
2. Las rentas máximas anuales iniciales de las actuaciones financiadas con destino a arrendamiento serán el 3 por ciento, cuando el préstamo cualificado tenga 25 años, y el 5 por ciento, cuando el préstamo sea a 10 años, del precio máximo de venta de las viviendas que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 20.2 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, no podrá exceder de 1.25 veces el precio básico a nivel nacional vigente en el momento de la calificación definitiva de las viviendas.
Esta renta inicial, podrá actualizarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General del Sistema de Indices de Precios al Consumo.
3. El precio de venta y renta de los locales de negocio es libre, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 10.2 de la Ley 24/2003, de 26 de diciembre.
Artículo 9. Precios máximos de viviendas de promoción pública.
Los precios máximos de las viviendas calificadas de promoción pública al amparo del Real Decreto - Ley 31/1978, de 31 de octubre y normativa de desarrollo, que obtengan calificación provisional a partir de la entrada en vigor del presente Decreto, serán los siguientes:
1. Venta.
El precio máximo de venta en primera transmisión, por metro cuadrado de superficie útil, será el mismo que corresponda a las viviendas de protección oficial de régimen especial en el momento de la calificación provisional, de acuerdo con lo establecido en el artículo anterior.
En segunda y posteriores transmisiones el precio máximo será el mismo que corresponda a las viviendas de promoción pública que se califiquen en la fecha en que tenga lugar el contrato de compraventa.
2. Arrendamiento.
La renta anual máxima inicial será el 3 por ciento del precio legal máximo de venta. Dicha renta podrá actualizarse anualmente, en el cincuenta por ciento de las variaciones porcentuales del Indice Nacional general del Sistema de índices de precios al consumo. La Administración Publica arrendadora podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones prevista en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y demás legislación aplicable.
Artículo 12. Destino y ocupación de las viviendas. Prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer.
1. Las viviendas promovidas para uso propio, las adquiridas o alquiladas y las rehabilitadas, se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas en el plazo de seis meses desde la entrega o, en su caso, desde la calificación definitiva.
2. Las viviendas objeto de las ayudas previstas en el presente Decreto no podrán ser objeto de transmisión intervivos ni de cesión de uso por ningún titulo durante el plazo de 10 años desde la obtención del préstamo cualificado por el adquirente, adjudicatario o promotor para uso propio. Dicho plazo se contará desde la calificación definitiva en el supuesto de rehabilitación de viviendas. Esta limitación no se aplicará en el caso de transmisión de la cuota indivisa a otro u otros copropietarios de la vivienda.
3. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, por subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo, por cambio de localidad de residencia del titular de la vivienda o por motivos justificados, mediante autorización del Director del Servicio Provincial, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en su caso, con los intereses legales desde su percepción.
4. Lo dispuesto en los párrafos anteriores no afectará a las familias numerosas, de conformidad con lo establecido en los artículos 9.2 y 10.2 del Real Decreto 1/2002.
5. Las limitaciones a que se refiere este artículo se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar la prohibición y limitaciones a la facultad de disponer por medio de nota marginal.».
Artículo 2.-Se incorporan dos nuevos artículos al Decreto 180/2002, de 28 de mayo, del Gobierno de Aragón, sobre medidas de financiación en materia de vivienda y suelo para el periodo 2002/2005.
Se añaden los artículos 6 Bis y 10 Bis, con la siguiente redacción:
«Artículo 6 Bis.-Plazo de solicitud de financiación cualificada para viviendas de nueva construcción por parte del promotor.
1.-Una vez se haya emitido la correspondiente calificación o declaración de actuación protegible, la entidad promotora dispondrá de un plazo de tres meses para solicitar la financiación cualificada ante la entidad financiera correspondiente. Dicho plazo comenzará a contarse desde el día siguiente a la notificación de la citada calificación o declaración.
2.-El incumplimiento de los plazos de solicitud de financiación cualificada, comportará la pérdida del cupo reservado con la calificación o declaración de actuación protegible, que se podrá destinar a otra entidad promotora. No obstante, ello no impedirá la concesión de financiación cualificada si hubiera cupo disponible al finalizar el correspondiente programa anual.
3.-En el caso de que el promotor no haya obtenido la financiación, según lo dispuesto en los dos puntos anteriores, podrá presentar una nueva solicitud durante la primera quincena del mes de septiembre siguiente para que, a la vista de la evolución del programa de financiación de ese año, la Administración de la Comunidad Autónoma pueda conceder la financiación si existen cupos sobrantes o, en caso de que no existan, solicite a la Administración del Estado la asignación de nuevos cupos con cargo a la reserva de eficacia prevista en el artículo 42.2 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
4.-La entidad promotora deberá comunicar a la Administración autonómica la fecha en que ha solicitado la financiación cualificada y la denominación de la entidad financiera a la que se le ha solicitado. Este comunicación se realizará en un plazo de quince días naturales a contar desde el siguiente a la solicitud.
5.-La emisión de la calificación o declaración de actuación protegible, a instancia del interesado, faculta a la Diputación General de Aragón para poder solicitar a las entidades financieras información sobre las entidades promotoras que han solicitado el préstamo cualificado.
Artículo 10 Bis.-Precios máximos y rentas en el municipio singular de Zaragoza.
1.-Los precios establecidos en los artículos 8, 9 y 10 tendrán un incremento adicional en el municipio singular de Zaragoza en las siguientes cuantías:
a) Un 11 por ciento en las viviendas de protección oficial de régimen especial.
b) Un 13 por ciento en las viviendas protegidas de Aragón de precio básico.
c) Un 15 por ciento en las viviendas protegidas de Aragón de precio máximo.».
2.-Las rentas máximas anuales iniciales de los arrendamientos se calcularán con los mismos porcentajes e idéntico valor de referencia que se señalan en el artículo 8.2 de este Decreto.
Disposición adicional única. Inaplicación de los valores porcentuales del artículo 2.D del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre.
1.-Sin perjuicio de la aplicación supletoria de la normativa estatal en materia de viviendas protegidas, no serán de aplicación en las promociones que se realicen en el territorio de la Comunidad Autónoma de Aragón las limitaciones porcentuales contenidas en el artículo 2.D del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, relativas al valor del suelo y coste de urbanización.
2.-Esta disposición será aplicable a todas las promociones que se califiquen provisionalmente desde la entrada en vigor de este Decreto.
Disposición transitoria primera. Plazo para solicitar la financiación.
El plazo para solicitar la financiación en el caso de calificaciones o declaraciones ya emitidas será de tres meses a contar desde la entrada en vigor de este Decreto.
Disposición transitoria segunda. Renta de los arrendamientos.
Las rentas máximas previstas en esta norma se aplicarán a los contratos de arrendamiento que se suscriban tras la entrada en vigor de este Decreto.
Disposición transitoria tercera. Precios de Venta en Zaragoza.
Los precios de venta que se determinan en el artículo 10 Bis serán de aplicación a todas las nuevas promociones para las que se solicite calificación provisional tras la entrada en vigor de este Decreto. No obstante, podrán acogerse a los citados precios todas las promociones que tengan concedida la calificación provisional pero que aún no hayan obtenido préstamo cualificado, así como también aquellas otras que todavía no hayan obtenido la calificación provisional a su entrada en vigor. Para que se aplique estos nuevos precios será necesaria una solicitud expresa por parte de la entidad promotora; en este caso, se procederá de la siguiente manera:
a) Si todavía no se hubiera emitido la calificación o declaración de actuación protegible, está se emitirá contemplando ya los nuevos precios.
b) Si se hubiera emitido la calificación o declaración de actuación protegible pero no se ha obtenido el préstamo cualificado, el Servicio Provincial de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de Zaragoza, redactará la oportuna diligencia de modificación de precios.
c) En el caso de que ya se hubieran firmado contratos entre la entidad promotora y los compradores en los que se determinase el precio, independientemente de la denominación que las partes hayan dado a ese contrato (compraventa, opción de compra u otra similar), el promotor, en el momento de presentar la solicitud de aplicación de los nuevos precios, ha de presentar también el consentimiento previo de la otra parte. Si la parte interesada en la compra de la vivienda no diese su consentimiento, el precio de venta será en todo caso el pactado en el contrato, sin perjuicio de que las viviendas sobre las que no existieran contratos puedan acogerse a los nuevos precios, y para la constancia de tal extremo, el Servicio Provincial hará constar expresamente esta circunstancia en la diligencia.
Disposición final única. Entrada en vigor.
Este Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial de Aragón».
Zaragoza, 27 de julio de 2004.
El Presidente del Gobierno de Aragón, MARCELINO IGLESIAS RICOU
El Consejero de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, JAVIER VELASCO RODRIGUEZ
