RESOLUCIÓN de 9 de octubre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Mª Juana Concepción Hormigos Collado y sus hijos, don Jesús, don Juan Carlos y don Francisco López Hormigos, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Torrijos, doña Mª del Carmen de la Rocha Celada, a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio para inmatricular determinadas fincas y reanudar el tracto sucesivo de otras, en virtud de apelación de los recurrentes y de la Registradora.
En el recurso gubernativo interpuesto por doña Mª Juana Concepción Hormigos Collado y sus hijos, don Jesús, don Juan Carlos y don Francisco López Hormigos contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Torrijos, doña Mª del Carmen de la Rocha Celada, a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio para inmatricular determinadas fincas y reanudar el tracto sucesivo de otras, en virtud de apelación de los recurrentes y de la Registradora.
I
En el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Torrijos se siguió expediente de dominio número 246/94 a instancia de doña María Juana Concepción Hormigos Collado y sus hijos don Jesús, don Juan Carlos y don Francisco López Hormigos, como integrantes de la comunidad hereditaria formada al fallecimiento de su esposo y padre, don Teodosio López del Valle, para la inmatriculación de tres fincas y la reanudación del tracto sucesivo de otras cuatro, en el que recayó Auto el día 1 de abril de 1996 en el que se hizo constar que se cumplieron los requisitos exigidos por los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y se acordó la inscripción del dominio sobre dichas fincas a favor de los promotores y la cancelación de las inscripciones contradictorias en cuanto a las fincas respecto de las que se solicita la reanudación del tracto.
En relación a las fincas cuya reanudación de tracto se solicita, hay que tener en cuenta que la señalada con el número 1 en el expediente se halla inscrita a nombre de don Antonio Ampuero Juárez y fue adquirida en contrato privado de compraventa por don Teodosio López del Valle, constante el matrimonio con doña Mª Juana Concepción Hormigos Collado, a la esposa e hijos del titular registral como herederos del mismo. Igualmente adquirió don Teodosio, por el mismo título y en igual situación las fincas señaladas con los números 2, 3 y 4, a doña Segunda Sánchez Ortiz Gómez, tras el fallecimiento de su esposo, y las cuales se hallan inscritas: la número 2 a nombre de la vendedora con carácter privativo; la número 3 a favor de su esposo también con carácter privado y la número 4 a favor de ambos con carácter ganancial.
Presentado testimonio del anterior auto en el Registro de la Propiedad de Torrijos, fue calificado con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente testimonio en cuanto a las fincas objeto de inmatriculación, por los siguientes defectos: 1.° Por no ser de fecha fehaciente anterior en un año conforme exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario. 2.° Por no describirse las fincas como exige el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. 3.° Además en cuanto a la finca número 1: Urbana en la localidad de La Mesta, c) Caño Viejo 13 por no acreditarse la antigüedad de la casa a efectos previstos en la Ley del Suelo. 4.° Y en cuanto a la finca señalada con el número 3: Urbana en la localidad de La Mesta entre la calle denominada Camino de San Pedro y la avenida de Lepanto, porque en su título de adquisición se hace constar que se adquiere de doña Emilia Núñez Rodríguez, que lo hace en representación de sus dos hijos menores de edad sin acreditar si lo hace con los requisitos legales. No se toma anotación de suspensión por no haberse solicitado. Denegada la inscripción en cuanto a las fincas objeto de reanudación del tracto por lo siguiente: 1.° Por ser el expediente de dominio un procedimiento excepcional que requiere un verdadero corte en el tracto registral de la finca, lo que no ocurre en el presente caso, en el que el promovente del expediente manifiesta haber adquirido por compra en unión de su marido, ya fallecido, directamente de los titulares registrales o de sus causahabientes, procediendo de acuerdo con el artículo 40 a), primero de la Ley Hipotecaria, rectificar la inexactitud registral. 2.° Que al ser las inscripciones contradictorias de menos de treinta años de antigüedad, no consta haberse notificado a los titulares registrales o a sus causahabientes en la forma que exige el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 277 del Reglamento Hipotecario y 286 del mismo cuerpo legal y siendo el primer defecto de carácter insubsanable no procede practicar anotación de suspensión que, por otra parte, no se ha solicitado. Torrijos a 23 de diciembre de 1996. Contra dicha calificación podrá recurrirse en el plazo de cuatro meses a contar de la fecha de esta nota ante el Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha, conforme a lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 113 y concordantes del Reglamento Hipotecario.
Doña María Juana Concepción Hormigos Collado, y sus hijos, don Jesús, don Juan Carlos y don Francisco López Hormigos, interpusieron recurso gubernativo contra la anterior nota de calificación y alegaron: Que respecto a la suspensión de la inscripción de las tres fincas objeto de inmatriculación: 1. La exigencia de que el testimonio del auto sea de fecha fehaciente anterior en un año conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario, no es aplicable al expediente de dominio (que se rige por el procedimiento de los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria) sino a los títulos públicos, según se infiere del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. 2. Las circunstancias de los artículos 9 y 51 de la Ley y Reglamento Hipotecario, respectivamente, constan respecto a la primera finca, tal como resulta del Auto, y en cuanto a la segunda y tercera, si bien no se refleja el número de la calle en que se encuentran, éste consta claramente en la certificación catastral que se aportó en su día al expediente y cuya fotocopia ahora también se adjunta. 3. La necesidad de acreditar la antigüedad de la casa para inscribir la finca número 1 tampoco puede entenderse aplicable al expediente de dominio, cuyos trámites están contemplados en los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, sino al acta de notoriedad. 4. El hecho de que la tercera finca cuya inmatriculación se suspende fuera adquirida de doña Emilia Núñez Rodríguez, que actuó en representación de sus dos hijos menores sin acreditar los requisitos legales, tampoco es motivo para tal suspensión, ya que no se tiene que probar con qué título vendió aquélla hace mas de veintidós años, sido acreditar que se cumplieron los requisitos del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, como así fue en el presente caso. Que en cuanto a la denegación de la inscripción de las fincas cuyo objeto era la reanudación del tracto: 1. Las fincas señaladas con los números 1 y 3 se venden al fallecimiento de los respectivos titulares registrales por la esposa e hijos (finca número 1) y por la esposa (finca número 3), habiendo verdadera interrupción del tracto, pues existen al menos dos transmisiones: La que se produce al fallecimiento del esposo, pues las fincas pasan de éste a la esposa e hijos en la primera finca y a la esposa en la tercera, y la transmisión que se produce de éstos hacia don Teodosio López Hormigos y su esposa, sin que hasta el momento se produjera ninguna variación registral, siendo por tanto de aplicación el expediente de dominio según resulta de la Resolución de 15 de noviembre de 1990. Las fincas señaladas con los números 2 y 4 tienen carácter ganancial y vende la esposa al fallecimiento del marido con lo cual se produce una primera transmisión a favor de la esposa a dicho fallecimiento. Más tarde fallece la vendedora y uno de los compradores y ante la imposibilidad de elevar a escritura pública los documentos privados de venta se inicia el expediente por la esposa del comprador, respecto de lo que se han producido dos interrupciones del tracto y los herederos, respecto de los que se han producido tres transmisiones, siendo por tanto también aplicable la Resolución de 15 de noviembre de 1990. 2. La segunda causa alegada es la falta de notificación a los titulares registrales o a sus causahabientes que exigen los artículos 203 de la Ley Hipotecaria y 286 del Reglamento Hipotecario, aplicables a las actas de notoriedad pero no al expediente de dominio.
La Registradora de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que en cuanto a las fincas objeto de inmatriculación: 1. El artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario se refieren también al expediente de dominio, como lo demuestra la remisión que el párrafo primero de este último precepto hace al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, recogiendo éste la ejecutoria o documento auténtico expedido por la autoridad judicial, y en el testimonio del auto no consta ninguno de los requisitos exigidos por el artículo 298.3.° del Reglamento Hipotecario para poder inscribir antes de un año. 2. Son necesarios los requisitos de identificación de las fincas para poder inscribir el testimonio del auto y no se puede recurrir la procedencia de la nota de calificación en base a documentos que no ha tenido presentes el Registrador al calificar. 3. Se hace constar que la finca número 3 se adquiere de doña Emilia Núñez Rodríguez en representación de sus hijos menores y al fallecimiento de su esposo, siendo necesario hacer constar las circunstancias de la representación legal conforme al artículo 9.c) de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, y los nombres de los hijos, en cuanto personas de quienes proceden los bienes. Que en relación a las fincas objeto de recaudación del trato: 1. Respecto a las relacionadas con los números 1 y 3 y mitad de la 4, el expediente de dominio para reanudar el tracto es un procedimiento especial y excepcional y que sólo procede cuando los promotores del expediente no traigan causa directa de título inscrito (Resolución de 21 de junio de 1991) y que utilizado abusivamente puede ser un medio de incumplir obligaciones de tipo fiscal y que procede cuando hay una ruptura del tracto registral y no una sucesión de titularidades, como en este caso, y no puede utilizarse cuando existe titulación ordinaria pretendiendo suplir o eludir ésta. En cuando a la finca número 2 (privativa de la vendedora y no ganancial como señalan los recurrentes) y la otra mitad de la 4, con más razón, porque la adquisición se realiza directamente del titular registral. 2. Al ser las inscripciones contradictorias de las fincas cuya reanudación de tracto se pretende de menos de 30 años de antigüedad, habrá de constar en el testimonio la forma en que se hayan hecho las citaciones al titular registral o causahabientes conforme al artículo 286 del Reglamento Hipotecario en relación con el artículo 202 de la Ley.
La Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Torrijos, doña Miren Nekane Yagüe Egaña informó sobre los trámites seguidos en el procedimiento.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha revocó la nota de la Registradora en cuanto a la suspensión de la inmatriculación por los defectos números 1, 3 y 4 fundándose en las alegaciones de los recurrente, y la confirmó por el defecto número 2, fundándose en el informe de la Registradora. Respecto a la denegación de la reanudación del tracto interrumpido confirmó la nota respecto al defecto número 2 y al 1.°, pero en cuanto a éste sólo en el caso de la finca relacionada en segundo lugar y una mitad del cuarto, no en cuanto a las señaladas con los números 1 y 3 y la otra mitad de la cuatro, en base a que si bien la promotora, doña María Juana Concepción Hormigos Collado debe considerarse también adquirente de los bienes junto con su marido, el cúmulo de vicisitudes concurrentes justifica el expediente de dominio si no se quiere perpetuar la discordancia registral al exigir, para rectificarla, una cadena desproporcionada de formalismos.
Los recurrentes apelaron el auto presidencial en lo que concierne a la denegación de la reanudación del tracto respecto a las fincas números 1 y 3 y mitad de la 4 por falta de notificación personal realizada al titular registral o a sus causahabientes, ya que el Auto recaído en el expediente expresaba que se habían observado todas las prescripciones legales.
La Registradora también apeló el Auto Presidencial, excepto en lo referente al primer defecto por el que se suspendió la inmatriculación, manteniéndose en sus alegaciones.
Vistos los artículos 37 de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, 9, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria y 51, 285 y 1286 de su Reglamento y la Resolución de esta Dirección General de 22 de julio de 1998.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro testimonio de auto en expediente de dominio para inmatricular unas fincas y reanudar el tracto de otras, siendo objeto de calificación negativa por los siguientes defectos: - En cuanto a la inmatriculación: 1) Por no ser el documento presentado “de fecha fehaciente anterior en un año, conforme exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario”. 2) Por no describirse las fincas como exige el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario. 3) En cuanto a una casa, por no acreditarse su antigüedad a los efectos previstos en la Ley del Suelo. 4) En cuanto a otra finca, porque en su título de adquisición se dice que se adquirió de unos menores representados por su madre, sin acreditar que la venta se realizó con los requisitos legales. - En cuanto a la reanudación del tracto: 1.° Porque no existe verdadera interrupción, ya que de los promotores del expediente manifiesta haber adquirido, en unión de su esposo fallecido, de los causahabientes del titular registral, y 2.° Porque, al ser las inscripciones contradictorias de menos de treinta años, no consta la forma de notificación a los titulares registrales o sus causahabientes.
2. En cuanto al defecto primero respecto de las fincas a inmatricular, es claro que debe revocarse, ya que la exigencia de un año de antigüedad no tiene nada que ver con el expediente de dominio.
3. El segundo defecto debe confirmarse, ya que, a pesar de que se enuncia de manera tan genérica que necesitaría concreción, se refiere, según resulta del expediente, de la no expresión en dos fincas urbanas del número, y, en una de ellas, de la calle en que están situadas, y aunque dichos datos se complementan en la documentación aportada al recurso, no pueden tenerse en cuenta en éste documentos no tenidos a la vista por el Registrador al momento de calificar (cfr. artículo 117 del Reglamento Hipotecario).
4. Respecto al tercero de los defectos, ha de confirmarse, pues el hecho de que el título formal inscribible sea un auto recaído en expediente de dominio no es causa que permita eludir las exigencias urbanísticas que la legislación específica establece para las edificaciones, pues, como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 22 de julio de 1998), el artículo 37 de la Ley del Suelo de 1992 (hoy 22 de la Ley 6/1998), es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de las edificaciones, pues si uno de los modos en que tales edificaciones pueden tener acceso es su descripción en los títulos referentes al inmueble (artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento), no hay duda de la aplicación al supuesto del citado precepto, sin perjuicio de la aplicación de la Disposición Transitoria Quinta, pero, en este último caso habrá que acreditar que la edificación es anterior a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, y que, o bien, está realizada de conformidad con la ordenación vigente al tiempo de su edificación, o bien, que, respecto de la misma, no cabe ya dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.
5. En cuanto al cuarto de los defectos debe resolverse que el hecho de que en el auto recaído en expediente de dominio haya de hacerse constar el título adquisitivo alegado por el promotor no quiere decir que el Registrador pueda calificar la validez de dicha adquisición, pues es ésta una cuestión sustraída a su función calificadora, toda vez que ello supondría poner en cuestión el acierto de la propia decisión judicial, y, con ello, se invadiría el ámbito de la propia función jurisdiccional, reservada en exclusiva a los Jueces y Magistrados (cfr. artículo 117 de la Constitución Española, 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento).
6. En cuanto al primero de los defectos que se refieren a la reanudación del tracto, consistente en que no existe interrupción del mismo, hay que concluir que tal defecto existe respecto de la finca que los que promueven la reanudación del tracto adquirieron del titular registral.
7. Por lo que se refiere al último de los defectos, consistente en la no expresión en el Auto de la forma en que se han hecho las notificaciones, ha de confirmarse, ya que, al ser la inscripción anterior de menos de treinta años de antigüedad, dichas notificaciones deben cumplir los requisitos especiales establecidos en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, no bastando con la afirmación genérica de que en el expediente se han observado los trámites legales, pues este trámite es de especial calificación por el Registrador, al ser una norma protectora del titular registral.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente los recursos interpuestos en la forma que deriva de los anteriores fundamentos.
Madrid, 9 de octubre de 2000.- La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha.
