RESOLUCIÓN de 21 de junio de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don, Felipe Romero Pérez contra la negativa del señor Registrador de la Propiedad número 4 de Córdoba, don Rafael Castiñeira Fernández-Medina a inscribir una escritura de elevación, a público de documento privado, en virtud de apelación, del recurrente y del Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Felipe Romero Pérez contra la negativa del señor Registrador de la Propiedad número 4 de Córdoba, don Rafael Castiñeira Fernández Medina a inscribir una escritura de elevación a público de documento privado, en virtud de apelación del recurrente y del Registrador.
I
El 4 de marzo de 1968, don Pedro y doña Braulia R. B. vendieron a don Horacio A. H. dos fincas urbanas, sitas en Córdoba, figurando las ventas inscritas en el Registro de la Propiedad.
Por escritura otorgada el 17 de diciembre de 1999, ante el Notario de Córdoba, don José Manuel Rodríguez Poyo Guerrero, los herederos de los vendedores y el comprador elevan a público y ejecutan un documento privado suscrito por las mismas personas antedichas, en el que, después de afirmar que se realiza el documento privado el mismo día, e inmediatamente después de la escritura anterior, se pacta que el comprador se obliga a entregar a los vendedores, una vez demolidas las casas y construidas unas nuevas, un 25 por 100 de lo construido; en la estipulación tercera de la escritura establecen que «de acuerdo con lo convenido en dicho contrato (el documento privado a que antes se hizo referencia), interpretado de común acuerdo, lo consuman, especificando los elementos privativos que en ejecución del mismo, pasa por vía de permuta, patrimonio y titularidad de los causahabientes de don Pedro y doña Braulia R. B.».
Asimismo, en dicho documento, además de la elevación dicha, el comprador transmite a los herederos de los vendedores determinadas participaciones indivisas en ciertos pisos y locales, afirmando los otorgantes, que como consecuencia de la interpretación, ejecución y consumación del contrato privado, las partes dan por cumplidas la totalidad de las prestaciones en el contenidas.
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad número 4 de Córdoba, fue calificada con la siguiente nota: «Denegada la inscripción del documento por los siguientes defectos: 1. El documento privado que se eleva a público no contiene ningún acto o contrato inscribible sino simples obligaciones o derechos personales carentes de trascendencia real (artículo 2 de la Ley Hipotecaria y 9 de su Reglamento). 2. Porque aún en el caso de que fuese considerado como un contrato de permuta de solares por obra a realizar, no podría tener acceso al Registro al estar en contradicción con asientos que están bajo la salvaguardia de los Tribunales, puesto que los solares que se dice son objeto de permuta, figuran inscritos en el Registro por título de compraventa cuyo precio consta en dichos asientos como confesado recibido (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria). 3. Por no acreditarse quienes son los herederos del causante don Pero R. B. ya que no se acompaña el título hereditario correspondiente (artículo 14 de la Ley Hipotecaria). 4. Por no acompañarse la escritura de herencia al fallecimiento de don Pero R. B. otorgada ante don Santiago Echevarría Echevarría, en Córdoba el 2 de junio de 1997, número 2.763 de su protocolo. 5. Por no protocolizarse ni acompañarse el documento en el que, según se manifiesta en el expositivo III de la escritura, se procedió a dar cumplimiento a lo convenido en el documento privado y en consecuencia a consumar a consumar el mismo el mismo. 6. Por no reunir la escritura los requisitos que exige el artículo 14 de la Ley Hipotecaria y 80 de su Reglamento, necesarios para conseguir la inscripción de las adjudicaciones que se efectúan a favor de los herederos, y ser su redacción ambigua y contradictoria, lo que contraviene el principio de especialidad o determinación. 7. Por ser insuficiente el poder con el que actúa don Horacio A. H. en representación de su esposa y no concretarse el acto o actos comprendidos en el documento a los que se refiere dicha representación. Siendo insubsanable el primero de los defectos señalados, no procede practicar anotación preventiva de suspensión que además no ha sido solicitada. Contra esta nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo, mediante escrito presentado ante este Registro y dirigido al Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía dentro del plazo de tres meses a contar desde la fecha de esta nota, en la forma que establecen los artículos 113 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Córdoba 24 de febrero de 2000. El Registrador. Firma ilegible».
III
Don Felipe Romero Pérez interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota y alegó: Que eran objeto de recurso los defectos señalados con los ordinales 1, 2, 5, 6 y 7. Que es necesario hacer un examen general del contrato, y de la interpretación, ejecución y consumación que de él hacen las partes en él interesadas, en la escritura de referencia. Que dicho contrato debe entrar en la categoría de los contratos innominados o atípicos y sobre esa base, son los propios interesados en el contrato los que en sede de interpretación auténtica, interpretan el propio contrato y lo califican como de «contrato de permuta de solar por obrar. Que es clara la doctrina del Tribunal Supremo cuando en sentencia de 20 de mayo de 1996 indica que las reglas de la hermenéutica contractual se aplicarán por analogía a otros actos jurídicos, previos o posteriores al contrato mismo, en cuanto que esas reglas deben aplicarse a todo el tracto contractual, incluidos los actos preparatorios y los de ejecución y/o de cumplimiento. Que, en definitiva, se trata de encontrar lo que los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil llaman «intención de los contratantes» y esta no es otra que la de permuta de solar por obra, contrato éste con trascendencia real. Que, en cuanto al defecto 2 de la nota, el hecho de que de forma simultánea, el 4 de marzo de 1968, se firme el documento privado (que en la escritura calificada se eleva a público) y la escritura de venta de los solares que iban a ser objeto de edificación, supone que dicho documento privado es complementario de dicha escritura pública de venta, o con más precisión, novatorio de ella, lo que produjo que el asiento registral que se practicó en base a la escritura no coincidiera con la realidad extrarregistral, lo que demuestra, con actos concluyentes de las partes, realizados de consuno y en perfecta armonía, que el contrato que querían que entre ellos rigiera era el conjunto que se derivaba de ambos documentos, en particular el privado, quedando la escritura pública relegada a la simple apariencia de dar lugar a la titularidad registral de don Horacio A. E. como primera fase del total contrato de tracto sucesivo que ambos documentos suponían, arropando dicha escritura al contrato subyacente que se deriva del juego de ambos documentos, resultando claro que esa titularidad registral resulta modificada, precisamente, por la elevación a público del contrato privado, lo que conseguirá una perfecta concordancia entre la realidad registral y extrarregistral. Que la titularidad que el Registro publica está bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1, párrafo 3 de la Ley Hipotecaria), pero el titular registral y la otra parte con la que él contrató pueden, de común acuerdo, variarla. Que en cuanto al defecto número 5, parece incoherente en su redacción pues si las partes dan por cumplido lo convenido en la escritura y así lo consienten parece incoherente que deba protocolizarse ningún documento ni acompañarse para dejar constancia formal de ello, pues la posesión material que ese cumplimiento y especificación suponen no necesita documentarse de manera alguna. Que con respecto al defecto número 6 de la nota parece insostenible este defecto, y resulta, cuando menos ambiguo y contradictorio en su redacción. Que con respecto al defecto número 7 de la nota calificar de «insuficiente» el poder de su esposa utilizado por el don Horacio A. H. por «no concretarse el acto o actos comprendidos en el documento a la que se refiere dicha representación», parece querer decir que ese poder general no es suficiente para elevar a público el contrato privado, interpretarlo, ejecutarlo, consumarlo y adjudicar los bienes, dándolo por liquidado; lo cual no parece creíble, y parece revelarla intención del señor Registrador de querer añadir, a la desesperada, un defecto más a su ya larga nota de calificación. Que la transcripción que, por vía de testimonio parcial, del poder se hace en la escritura es suficientemente ilustrativa de su contenido para la escritura que se autoriza, pero a mayor abundamiento, se acompaña testimonio total de ese apoderamiento.
El Registrador en su informe de defensa de la nota argumentó lo siguiente: Que por lo que se refiere al defecto número uno, hay que estar a lo establecido en el artículo 9 del Reglamento Hipotecario; el documento privado que se eleva a público dice en su cláusula primera que «Don Horacio A. H., se obliga a entregar libre de cargas y gravámenes, el 25 por 100 por planta edificada de la construcción», este simple «se obliga a entregar» es interpretado por los otorgantes de la escritura de elevación a público como un contrato «de permuta de solar por obra a realizare. Que dicha interpretación no puede ser admitida ni mantenida en base a las siguientes consideraciones: 1. El mismo día en que se realizó el contrato privado, las mismas personas firmantes del documento, otorgaron dos escrituras de compraventa en virtud de las cuales, los señores R. B. vendieron al señor A. H. dos solares de su propiedad por precio cierto que los vendedores confesaron recibido en la propia escritura, y así fueron inscritos en el Registro de la Propiedad. Se pretende ahora interpretar la voluntad de los fallecidos por parte de sus herederos, contradiciendo la voluntad expresamente manifestada por éstos ante un fedatario público, llamando permuta a lo que ellos otorgaron como compraventa y desconociendo el precio confesado recibido. 2. Las escrituras públicas aludidas no precisan interpretación alguna, por lo que, -tal como establece el artículo 1.281 del Código Civil-, se estará al sentido literal de sus cláusulas. 3. El Registrador de la Propiedad, en su labor calificadora, no está vinculado por las manifestaciones e interpretaciones de las partes en cuanto a la denominación del contrato celebrado, sino que ha de calificar con arreglo a su verdadera naturaleza jurídica (Resolución de 22 de noviembre de 1932, y 20 de febrero de 1992 y sentencia del Tribunal Supremo de 31 de diciembre de 1992). 4. Esa «obligación de entregar» que se contiene en el documento no puede significar nada más allá de una simple promesa de venta, de carácter obligacional y tanto la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 16 de noviembre de 1902; 21 de septiembre de 1908 27 de noviembre de 1929) como el Tribunal Supremo (Sentencias de 23 de octubre de 1964; 4 de febrero de 1965 y 19 de noviembre de 1965; 20 de junio de 1970; 18 de noviembre de 1974) han tenido ocasión de pronunciarse sobre la no inscribilidad del contrato de promesa de venta. Que, en cuanto al segundo de los defectos calificados, tiene su base en el denominado principio de legitimación registral, en virtud del cual se presume exacto el contenido de los asientos del Registro, mientras no se pruebe lo contrario (artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Es claro que si se pretende que tenga acceso al Registro un documento (escritura de elevación a público) que está en contradicción con lo que resulta de un asiento del Registro habrá de procederse previamente a su rectificación, pues surge un obstáculo registral derivado de la presunción de exactitud de los asientos. El artículo 40 de la Ley Hipotecaria establece las condiciones y requisitos para que esta rectificación pueda acceder a los libros registrales y en su apartado d) establece que cuando la inexactitud procediese de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiese motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial, y, en el presente caso: a) No consta el consentimiento de los titulares registrales, de los diferentes pisos y locales integrantes de los edificios construidos sobre los solares que fueron objeto de venta (Resolución de 14 de junio de 1993). b) No se solicita tal rectificación (principio de rogación). c) No se acompaña al título que motivó el asiento que debe ser rectificado (R.D.G.R. 20 de mayo de 1993). Que en cuanto al defecto número 5 el principio de especialidad exige que al Registro accedan situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, y en relación con el acto jurídico es necesario que resulte con claridad la clase de acto realizado. Que por lo que se refiere al defecto número 6 las exigencias del principio de especialidad impiden el acceso al Registro de un título cuyos términos adolecen de ambigüedad e imprecisión evidenciada en la nota. Que por lo que se refiere al último de los defectos resulta que el documento fue calificado en base a la transcripción que del poder con que actuaba el señor A. hacía en la escritura el Notario autorizante. La fotocopia cotejada por el mismo Notario que ahora se acompaña al recurso, fue aportada con el escrito de interposición y, por tanto, con posterioridad a la nota de calificación, por todo ello, dicho documento no puede ser tenido en cuenta. Además tanto el artículo 1.713.2 del Código Civil, como las Resoluciones de 6 de septiembre de 1982; 11 de octubre de 1983; 29 de septiembre de 1983; 19 de junio de 1990; 29 de abril de 1993, y 22 de abril de 1996, entre muchas otras, propugnan la interpretación restrictiva de los poderes ante el peligro de que una interpretación poco cautelosa pudiera causar un perjuicio a los Intereses del representado, ello conduce a la insuficiencia del poder alegado, mucho más teniendo en cuenta la dudosa redacción del contrato privado, la contradictoria y ambigua redacción de la escritura, y la amplísima, abstracta y contradictoria, también, interpretación que los otorgantes llevan a cabo.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla estimó el recurso interpuesto contra la nota calificadora en cuanto a los motivos 1.°, 5.° y 6.°, revocando la nota en cuanto a estos motivos, y desestimó el recurso en orden a los defectos 2.° y 7.° confirmando la nota del Registrador en cuanto a éstos.
El recurrente apeló el auto presidencial, única y exclusivamente en cuanto a la decisión referida al defecto número 2 de la nota de calificación del Registrador de la Propiedad, y éste apeló el auto, manteniéndose, en esencia, en sus alegaciones, en cuanto a la decisión referida al defecto número 1 de la nota de calificación.
Vistos los artículos 1.216 y 1.219 del Código Civil; 2 y 14 de la Ley Hipotecaria, y 9 de su Reglamento:
1. Son hechos relevantes para la Resolución del presente recurso los siguientes:
En el Registro figura inscrita la venta de unas fincas urbanas por don Pedro y doña Braulia R. B. a don Horacio A. E.
Mediante la escritura que ahora se presenta, los herederos de los vendedores y el comprador elevan a público y ejecutan un documento privado suscrito por las mismas personas antedichas, en el que, después de afirmar que se realiza el documento privado en el mismo día, e inmediatamente después de la escritura anterior, se pacta que el comprador se obliga a entregar a los vendedores, una vez demolidas las casas y construidas unas nuevas, el 25 por 100 de lo construido; en la estipulación tercera de la escritura establecen que «de acuerdo con lo convenido en dicho contrato (el documento privado), interpretado de común acuerdo, lo consuman, especificando los elementos privativos que en ejecución del mismo, pasa por vía de permita, al patrimonio y titularidad de los causahabientes de don Pedro y doña Braulia R. B.».
Como consecuencia de ello, además de la elevación dicha, el comprador transmite a los herederos de los vendedores determinadas participaciones indivisas en ciertos pisos y locales, afirmando los otorgantes que, como consecuencia de la interpretación, ejecución y consumación del contrato privado, las partes dan por cumplidas la totalidad de las prestaciones en él contenidas.
Presentada la anterior escritura en el Registro, en unión de los documentos complementarios, el Registrador, entre otros defectos no recurridos, deniega la inscripción por el siguiente defecto: «El documento privado que se eleva a público no contiene ningún acto o contrato inscribible, sino simples obligaciones o derechos personales carentes de transcendencia real (art. 2 de la Ley Hipotecaria y 9 de su Reglamento)».
Recurrida la calificación y, centrados ahora en el único defecto que nos ocupa, el Presidente del Tribunal Superior estima el recurso, apelando el Registrador.
2. Limitado este recurso, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, a la nota de calificación, el defecto no puede mantenerse. Cualquiera que sea la denominación que se dé a la escritura presentada, es evidente que es suficiente para la inscripción que se pretende, pues, en definitiva, si bien es cierto que en el documento privado no se especificaban las unidades concretas que se adjudicarían a los vendedores, cosa por otra parte natural, pues aún no habían sido construidas, las mismas partes contratantes o sus causahabientes especifican ahora los pisos que se transmiten, existiendo por tanto consentimiento y objeto del contrato, y siendo la causa del mismo la permuta que en el documento privado primitivo se realizó, aunque dicho contrato se calificara de compraventa, y, en consecuencia, determinado el objeto del contrato, y estando los pisos a nombre del transmitente, no se ve qué obstáculo puede existir para la inscripción.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el Auto presidencial en el aspecto que ha sido recurrido.
Madrid, 21 de junio de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
