RESOLUCIÓN de 17 de noviembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Santa Cruz de Tenerife don Lucas Raya Medina, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de La Orotava don José Félix Merino Escartín a inscribir una escritura de compraventa en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Santa Cruz de Tenerife don Lucas Raya Medina, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de La Orotava don José Félix Merino Escartín, a inscribir una escritura de compraventa en virtud de apelación del recurrente.
I
En escritura otorgada el día 27 de enero de 1989 ante el Notario de La Orotava, don Enrique Martín Iglesias, número 129 de Protocolo, doña María (con documento nacional de identidad número 41.795.200), doña Magdalena y doña Argelia Fernández Lercaro, don José Luego Méndez y doña María Eugenia Lugo Fernández, todos en su propio nombre y además doña Argelia en representación de don Manuel Fernández Lercaro, y don José Lugo Méndez, en representación de don José María y don Antonio Estanislao Lugo Fernández, en virtud de poder que «según manifiestan les han conferido», y en escritura otorgada ante el mismo Notario el día 16 de octubre de 1989, número 1.283 de protocolo, compareciendo las mismas personas y además el propio don Manuel Fernández Lercaro y don Armando Nemesio Quintero Quintero y actuando don José Lugo Méndez con el mismo carácter que en la escritura anterior, otorgaron poder a favor de la entidad «Protesur, Sociedad Anónima», para que por medio de sus representantes legales y con referencia a las parcelas enclavadas en la ( ... ) finca «La Tenería» ( ... ) pueda dicha compañía, por el precio y condiciones que estime convenientes, formalizar ( ... ) ventas, al contado o a plazos, practicar, si puede, segregaciones y describir las fincas resultantes de aquéllas, cobrar el precio, otorgar escrituras de venta, Las aludidas parcelas tienen una extensión superficial de 53.333 metros cuadrados y para su mejor identificación se adjunta un plano en que se señala la situación de las fincas.
En escrituras otorgadas los días 30 de marzo, 3 de abril y 10 de abril de 1992, doña María de la Concepción (con documento nacional de identidad número 41.795.199), doña Magdalena, doña Argelia y don Manuel Fernández Lercaro, don Armando Nemesio Quintero Quintero, don José Lugo Méndez y doña María Eugenia, don José María y don Antonio Estanislao Lugo Fernández otorgaron nuevo poder a favor de la misma entidad para realizar los mismos actos aunque «incida en la figura jurídica de autocontratación, doble o múltiple representación o entre en contraposición de intereses con los poderdantes» respecto a unas parcelas de la finca «La Tenería» de extensión superficial de 73.850 metros cuadrados y también se adjunta plano para la mejor identificación de las parcelas.
En escritura otorgada el día 22 de enero de 1993 ante el Notario de Santa Cruz de Tenerife, don Locas Raya Medina, la entidad «Promociones Tenerife Sur, Sociedad Anónima», representada por su administrador único don Max Friedrich Jensen, y que actúa como apoderada de doña María Concepción (con documento nacional de identidad número 41.795.199), doña Magdalena, doña Argelia y don Manuel Fernández Lercaro, de don José Lugo Méndez y de doña María Eugenia, don José María y don Antonio Estanislao Lugo Fernández (invocando las escrituras de poder antes mencionadas), vende a la entidad «Promociones Inversiones Duquesa, Sociedad Anónima», que también actúa en este acto representado por su Administrador único don Max Friedrich Jensen, las fincas registrales 926; de 2 hectáreas, 49 áreas y 30 centiáreas; 2.093, de 9 hectáreas, 75 áreas y 15 centiáreas, que nuevamente medida resulta tener 10 hectáreas, 56 áreas y 44 centiáreas, solicitándose la inscripción del exceso de cabida al amparo de la letra d), apartado 5º. del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, y la registral 1.721, de 41 áreas y 82 centiáreas, las cuales se hallan inscritas en el Registro de la Propiedad de La Orotava a favor de doña María (con documento nacional de identidad número 41.795.200), doña Magdalena, doña Argelia y don Manuel Fernández Lercaro, don Armando Nemesio Quintero Quintero y doña María Eugenia, don José María y don Antonio Estanislao Lugo Fernández. Para la mejor identificación de las fincas se incorpora plano de las mismas.
Presentada la anterior escritura de compraventa, en unión de las escrituras de poder, excepto la de 16 de octubre de 1989 en el Registro de la Propiedad de La Orotava, fue calificada con la siguiente nota: «Suspendida la práctica de las inscripciones solicitadas por los siguientes defectos subsanables: 1º. Han de ratificar todos los poderdantes, excepto don José Lugo Méndez, que no es titular registral, por ser insuficientes los poderes en su día conferidos, en cuanto a la determinación del objeto, según los planos protocolizados, a los que se remiten los poderes, existiendo además una diferencia superficial (134.756 metros cuadrados en la escritura y 127.183 en los poderes) y porque la escritura de poder de 27 de enero de 1989 número 129 de protocolo, otorgada ante el Notario de La Orotava don Enrique Martín Iglesias no se salva la autocontratación ni los intereses contrapuestos. 2º. No se han presentado los siguientes poderes: El poder otorgado el 16 de octubre de 1989 ante el Notario de La Orotava don Enrique Martín Iglesias, con el número 1.283 de protocolo. Los conferidos por don Manuel Fernández Lercaro, don José María y don Antonio Estanislao Lugo Fernández para la escritura de poder de 27 de enero de 1989, número 129 de protocolo, otorgada ante el Notario de La Orotava don Enrique Martín Iglesias. 3º. Ha de aclararse si doña María Concepción Fernández Lercaro, viuda, con documento nacional de identidad número 41.795.199 según la escritura de poder, autorizada el 30 de marzo de 1992 por el Notario de La Orotava don Miguel Alemany Escapa, es la misma que la titular registral doña María Fernández Lercaro, con documento nacional de identidad número 41.795.200. 4º. En la escritura de ratificación otorgada el 31 de enero de 1997 ante el Cónsul de España en Hamburgo don Juan Luis Mores Arroyuelo, no se expresa el título en el que fue nombrado Administrador único don Max Friedrich Jensen ni si está inscrito en el Registro Mercantil. Todo ello conforme a los artículos 1.459, 1.713 y 1.714 del Código Civil, 18, 21 y 96 de la Ley Hipotecaria y 59 del Reglamento Hipotecario. A petición del presentante, se toma anotación preventiva en los folios 100, 103 y 111 del libro 313 de esta villa, fincas 926, 2.093 y 1.721 asientos letras B, A y A. Contra la presente calificación cabe interponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Canarias en el plazo de cuatro meses a contar desde esta fecha. La Orotava a 17 de febrero de 1997. El Registrador. Firma ilegible».
El Notario autorizante de la escritura de compraventa, don Locas Raya Medina, interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota de calificación en cuanto a los defectos señalados con los números 1, 2 y 3 y alegó: Que respecto a la insuficiencia de los poderes en cuanto al objeto y la superficie, hay que tener en cuenta que la superficie indicada en los poderes es de 127.183 metros cuadrados y en la escritura es de 126.627 metros cuadrados, es decir que todavía hay una diferencia en exceso de 556 metros cuadrados en los poderes. Lo que ocurre es que se solicita en la escritura en un exceso de cabida de 8.129 metros cuadrados para la finca número 2 y ese exceso es el que debió suspender el Registrador por ser insuficientes los poderes pero sólo respecto a ese exceso. Que en este caso no existe autocontratación, pues la apoderada «Protesur, Sociedad Anónima», no adquiere para sí, y si en una interpretación estricta se entendiese que existen intereses contrapuestos para los poderdantes, se salvan por la voluntad de éstos, ya que si se han otorgado una serie de poderes que, examinados en su conjunto, tienen como fin vender la finca ««La Tenería» y si en todos ellos, excepto en el primero, se salva la autocontratación y los intereses contrapuestos, sería absurdo suponer que la voluntad de los poderdantes ha sido no posibilitar la autocontratación en cuanto a 53.333 metros cuadrados y sí respecto a 73.850 metros cuadrados, ya que en los poderes posteriores se incorporan planos a los que se remiten aquéllos y que reflejan la finca en su conjunto, incluidos expresamente los 53.333 metros cuadrados. Se aporta el poder otorgado el 16 de octubre de 1989, con lo cual el defecto primero del apartado segundo queda subsanado, y también queda subsanado el defecto de poder de don Manuel Fernández Lercaro con el otorgado por éste el día 3 de abril de 1992 y que sí fue presentado en su día. Que la identidad de doña María Concepción Fernández Lercaro no puede ofrecer duda ya que no comparece sola en ninguno de los poderes y es imposible pensar que, acompañada de sus hermanos, se pudiera suplantar su personalidad.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que se da poder para vender 127.183 metros cuadrados y se venden 134.756 metros cuadrados, y ante la sugerencia del Notario de lo que se tendría que haber hecho es suspender el exceso de cabida, hay que tener en cuenta la falta de identidad de los planos incorporados a los poderes y a la escritura de venta (lo cual tiene importancia desde el momento en que hay remisión en todas las escrituras a los planos para determinar los terrenos sobre los que se opera), por lo que dicho exceso pudiera corresponder a otra u otras parcelas no incluidas en los poderes: no se da poder para vender un cupo de 127.183 metros cuadrados, sino que estos se encuentran perfectamente identificados en cuanto a su ubicación en los planos de los poderes. Además se da la dificultad añadida de que los poderdantes no conectan las parcelas sobre las que facultan para actuar con las fincas registrales que se transmiten y no obra en la escritura ninguna referencia catastral. Que en el presente caso existe autocontratación pues ésta tiene una de sus manifestaciones en el supuesto de que una misma persona pueda decidir, con la sola declaración de su voluntad expresada en nombre de los vendedores y de la sociedad compradora la operación de compraventa. A ello hay que añadir que en la esfera civil los poderes son de interpretación estricta (artículo 1713 del Código Civil y, entre otras, Resolución de 18 de octubre de 1989) y máxime cuando, como en este caso, se vulnera la prohibición del artículo 1459.2 del Código Civil (Resolución de 21 de mayo de 1993) y aún más si se le concede al apoderado la facultad de fijar el precio (Resolución de 29 de abril de 1993). Que ha sido presentado el poder otorgado ante el Notario de La Orotava, don Enrique Martín Iglesias el día 16 de octubre de 1989, número 1.283 de protocolo, por lo que decae el defecto segundo de la nota en cuanto al primer apartado. Que no se han presentado los conferidos por don Manuel Fernández Lercaro y don José María y don Antonio Estanislao Lugo Fernández en escritura de 27 de enero de 1989, y si bien el Notario acepta en su escrito la no inscripción de las cuotas indivisas de estos dos últimos, en cuanto a la parte del primero no puede entenderse subsanado el defecto por la escritura de 3 de abril de 1992, pues ésta hace referencia a otras parcelas distintas y el mismo poderdante no alude a la escritura de poder de 27 de enero de 1989. Que es una situación patológica la de que una misma persona aparezca con documentos nacionales de identidad distintos en el Registro y en el poder. Por otro lado, María y María Concepción pueden ser la misma persona, pero el nombre de María es tan genérico que dificulta la plena identificación y la claridad que exige la redacción de las escrituras y de los asientos del Registro impone que se elimine el desacuerdo mediante la rectificación de la(s) escrituras) o asiento(s) que resulten erróneos.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Canarias confirmó la nota del Registrador fundándose en las alegaciones contenidas en la informe de éste y respecto a la diferencia de superficie según poderes y según la escritura de compraventa, es criterio mayoritario que cuando se trata de pequeñas diferencias no tienen trascendencia siempre que se encuadre en una realidad objetiva y razonablemente interpretada, pero en este caso existe una diferencia estimable, y al producirse la venta en su totalidad y al carecer de documentación catastral adecuada se hace imposible através de esta instancia resolver con garantía el tema planteado, lo mismo que el problema relativo a la identidad de la otorgante, si bien las observaciones que hace en su escrito el recurrente pueden servir de base para formular tal juicio de identidad en el documento correspondiente.
El Notario recurrente apeló el Auto Presidencial manteniéndose en sus alegaciones y añadió: Que resulta desproporcionada la resolución del Registrador, quien a pesar de reconocer la validez de los elementos que conforman la transmisión, amparándose en la existencia de un exceso de cabida imposibilita el acceso al Registro de la finca en la parte en que sí coincide con los datos registrales. En cuanto al razonamiento del Auto de que no se puede resolver el tema por carecer de documentación catastral, no se puede aceptar, ya que los linderos se encuentran perfectamente definidos y es doctrina de la Dirección General y del Tribunal Supremo que la delimitación de las fincas se lleva a cabo por los linderos. Que la identificación de la compareciente doña María Concepción Fernández Lercaro la hace el Notario autorizante del poder de 30 de marzo de 1992 con referencia a su documento nacional de identidad número 41.755.199, «que es el que figura en la inscripción (sic)», y el Notario autorizante de las escrituras de 16 de octubre y 27 de enero de 1989 da fe de conocimiento de dicha señora y de sus hermanas comparecientes sin referencia a dicho documento, por lo que conforme al artículo 143 del Reglamento Notarial, no puede ser negada ni desvirtuada la fe notarial, siendo, por tanto, improcedente la duda del Registrador.
La Dirección General de los Registros y del Notariado solicitó para mejor proveer copias autorizadas de las escrituras de poder y de la escritura de compraventa con fotocopias en color de los planos unidos a las mismas.
Vistos los artículos 163, 221, 1.259, 1.718 y 1.727 del Código Civil; 267 del Código de Comercio; 9, 1º. y 5º. de la Ley Hipotecaria, y 51, 2º. y 9º. de su Reglamento; la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1968, y las Resoluciones de esta Dirección General de 23 de enero de 1943; 20 de julio de 1976; 1 de febrero de 1980; 20 de septiembre de 1989; 21 de mayo de 1993, y 14 de julio de 1998.
1. Son hechos a resaltar en el presente recurso los siguientes:
Se otorgan poderes para la segregación y venta de varias fincas rústicas, concurriendo las siguientes particularidades: Respecto a una de las fincas se otorgan dos poderes que facultan, cada uno de ellos, para dicha venta «con referencia a las parcelas enclavadas en la aludida finca, que seguidamente se expresarán…» identificando tales parcelas con unos planos que se adjuntan y expresando que las mismas tienen, las comprendidas en el primer poder, una superficie total de 73.850 metros cuadrados, y las del segundo una superficie que suma 53.333 metros cuadrados. En la escritura posterior se vende la totalidad de la finca, que se dice tiene una superficie superior a la suma de las anteriores, resultando que el plano que se adjunta a la escritura de venta no coincide con el adjuntado a los poderes.
En otro de los poderes no se salva el supuesto de autocontratación, siendo así que la apoderada para vender es una Sociedad de la que es administrador único el que también es administrador único de la Sociedad compradora.
La titular de una parte de las fincas figura en el Registro con el nombre de María Fernández Lercaro, con documento nacional de identidad número 41.795.200, mientras que la correspondiente poderdante figura en una de las escrituras de poder con el nombre de doña María de la Concepción Fernández Lercaro y documento nacional de identidad número 41.795.199.
El Registrador suspende la inscripción, entre otros defectos no recurridos, por los siguientes:
Ser insuficientes los poderes en cuanto a la determinación del objeto.
No salvarse en uno de ellos la autocontratación.
No aclararse si las dos personas anteriormente relacionadas son o no la misma persona.
2. En lo que se refiere a la indeterminación de la finca objeto de los poderes, el defecto ha de confirmarse, pues se dan las siguientes circunstancias: las parcelas que se venden no se describen en los poderes con los requisitos de la legislación hipotecaria, sino solamente por referencia a una finca registral matriz, y con unas superficies y planos que no coinciden con los de la escritura de venta, con lo que no se puede concluir de manera inequívoca que las parcelas vendidas sean las mismas que aquellas para cuya venta se dieron los repetidos poderes.
3. En cuanto al tema de la autocontratación, y como ha dicho este centro directivo (cfr. Resolución de 21 de mayo de 1993), no hay duda de que existe la misma cuando una misma persona actúa como administrador único de la Sociedad apoderada para vender y de la Sociedad compradora (cfr. artículos 221,2º. del Código Civil, y 267 del Código de Comercio), y para el supuesto de esta figura es doctrina firme que en la atribución genérica de las facultades o poderes no está comprendido el caso en que en la operación estén en oposición los intereses de una y otra parte. Como la persona que tiene el doble cometido de vender y comprar debe defender, a la vez, intereses contrapuestos, es regla (que tiene su confirmación en el artículo 267 del Código de Comercio) que sólo habrá poder suficiente si la persona de quien se reciben los poderes o facultades de venta o de compra da para ello licencia o autorización especial. En otro caso, el acto realizado sería considerado nulo por falta de poder (cfr. artículo 1.259 del Código Civil). Adviértase que el tratamiento jurídico de rigor que sufre la llamada autocontratación no se debe a obstáculos conceptuales (si el contrato puede estar integrado por una sola declaración de voluntad), sino a razones de justicia (la defensa de los intereses de los representados que sufren peligro en los casos en que el representante tiene que defender intereses contrapuestos). Esta ratio y la doctrina de que los poderes son de interpretación estricta apoyan la solución enunciada para el caso ahora planteado. Como en los demás casos en que el contrato sea nulo por insuficiencia del poder, cabe la ratificación por la persona a cuyo nombre se otorgó (cfr. artículos 1.259.2º.y 1.27.2º. del Código Civil), en este caso, por las partes representadas.
4. Respecto a la discordancia de nombres, unida al número de documentos de identidad de quien otorga un poder y de la titular registral, es también evidente que ha de acreditarse la identidad de la persona, pues la discordancia entre ambos datos que recaen sobre quien se pretende debe ser la misma persona, sin que el Notario haga siquiera la afirmación de dicha identidad, ni la misma se acredite de ninguna forma, hace indispensable la completa acreditación de algo tan esencial como el consentimiento de uno de los condueños de la finca vendida.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el Auto Presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 17 de noviembre de 2000.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Canarias.
