En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Igualada, Don José Bauzá Gayá, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Vilafranca del Penedés, don Celestino Pardo Núñez, a inscribir un acta declarativa de exceso de cabida y declaración de obra adicionada.
Hechos
I
Con fecha 26 de marzo de 2003, ante el Notario de Igualada, don José Bauzá Gayá, bajo el número 525 de su Protocolo, se autorizó acta notarial declarativa de exceso de cabida y declaración de obra adicionada, en los términos que se reseñan en el párrafo primero del Fundamento I de la presente resolución.
Presentada la anterior acta en el Registro de la Propiedad de Vilafranca del Penedés fue calificada con la siguiente nota: «De conformidad con lo tipificado en los artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria, así como con lo previsto en los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, se le notifica que se ha calificado con el/los defecto/s subsanable/s el documento presentado en este Registro para su inscripción, cuyos datos y defectos se referencian a continuación: I) Hechos: A)..., B) Resultan del título: Solicitan las partes la inscripción de un exceso de cabida sobre la finca que se describe en el presente documento superior a una quinta parte de la superficie de la cabida inscrita. El Notario otorgante tiene su residencia en Igualada aunque la finca cuyo exceso de cabida se solicita está situada en el municipio de Mediona. La notoriedad que se declara por el Notario se apoya en un acta a la que se incorporan: i) declaración jurada de los requirentes. ii) Un testimonio de dos testigos. iii) certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de la finca. En las certificaciones catastrales no constan descritos los linderos por lo que no es posible asegurarse que la finca descrita en el presente documento es idéntica o coincide con la que consta inscrita en el Registro. No se acompaña título traslativo anterior del que resulte la «previa adquisición de la finca con la mayor cabida que ahora se intenta inmatricular» en el Registro. II) Fundamentos de Derecho. 1. Se trata de inmatricular un exceso de cabida que supera la quinta parte de la ya inscrita. No estamos ante el caso ordinario de inmatriculación en virtud de título público traslativo al ser el presente sólo de Declaración de obra nueva. La certificación catastral, que se acompaña, no permite (al faltarle los linderos) la perfecta identificación de la finca. Tampoco consta la adquisición previa de la finca por el titular con la mayor cabida que se intenta inmatricular. No es posible por tanto proceder a realizarla inmatriculación con arreglo al artículo 298.3 párrafo primero del Reglamento Hipotecario. 2. Como la certificación catastral que se acompaña no contiene la descripción de los linderos, no es posible realizar «la perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida» ni, por tanto, asegurarse de la identidad de la finca descrita en el presente documento con la ya inscrita cuya mayor cabida se pretende inmatricular. En consecuencia tampoco es posible su inmatriculación por el procedimiento autorizado en el artículo 298.3 segundo párrafo del Reglamento Hipotecario. 3. Sería posible su inmatriculación por el procedimiento prevenido en el párrafo tercero del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario si el acta de notoriedad hubiese sido tramitada con arreglo a lo dispuesto en el apartado 10 del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del Orden social. Tal cosa no se ha hecho en este caso. Dice, en efecto, el citado artículo 10 de la nombrada Ley 13/1996: Dicha acta de presencia y notoriedad se ajustará en su tramitación a lo prevenido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria a excepción de lo previsto en su regla octava. No ha sido tramitada el acta con arreglo a lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria porque: i) primero, el notario autorizante no es hábil para actuar en el lugar en que está radicada la finca. ii) segundo, no se han cumplido las publicaciones prevenidas en el regla quinta del artículo 203 de la Ley Hipotecaria. III) Resolución: En consecuencia procedo a suspender la inmatriculación del exceso de cabida solicitado en el precedente documento porque no se han cumplido ninguno de los procedimientos de inmatriculación previstos en el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario. IV) Recursos: Como consecuencia de la indicada calificación, el interesado tiene el derecho para el supuesto de su disconformidad, bien de interponer recurso o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones, conforme a los siguientes requisitos o reglas (Vid. Artículo 18, apartado 2.° de la Ley Hipotecaria) : ... Vilafranca del Penedés, a 23 de mayo de 2003. El Registrador». Firma ilegible.
III
El Notario de Igualada, Don José Bauzá Gayá, interpuso contra la anterior calificación, recurso gubernativo y alegó: Que el acta notarial objeto de recurso es, sin perjuicio de contener, secundariamente, una declaración de obra nueva adicionada, el acta notarial complementaria y de notoriedad autorizada, con arreglo a lo establecido por el articulo 298, 3, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario, en relación con el párrafo último del número 1 de ese mismo artículo 298 del propio Reglamento, de modo que el acta notarial de notoriedad de que se trata, ha sido debidamente tramitada, por Notario competente, en virtud de lo dispuesto al efecto el artículo 298, 3, párrafo primero, y 1, párrafo último, del Reglamento Hipotecario y el artículo 209 del Reglamento Notarial. Que las afirmaciones que el Registrador vierte, en el número 3 de Fundamentos de Derecho de la nota de calificación registral, son desordenadas y contradictorias, pues no se puede deducir, lo que, realmente, el Registrador pretende, si es que se acuda al procedimiento del acta notarial de notoriedad de declaración de excesos de cabida de fincas inscritas, propia de los artículos 199, 200 y 203 de la Ley Hipotecaria y 288 y siguientes de su Reglamento, o que, en cambio se acuda, al acta notarial, de, a la vez, presencia y notoriedad, que, con carácter excepcional, previene el artículo 298, 3, párrafo tercero, del Reglamento Hipotecario y que, además, regula, en su número Diez, el artículo 53, de la Ley de 30 de diciembre de 1996, remitiéndose, para su tramitación, a lo prevenido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, a excepción de lo previsto en su regla 8.ª Que el acta notarial objeto del recurso tiene como finalidad principal el establecimiento de exceso de cabida y de, con carácter secundario, declaración de obra nueva adicionada. Que, en tanto acta notarial de notoriedad complementaria de un título público previo inmatriculador de adquisición, es, el instrumento público notarial idóneo, para lograr la inmatriculación del exceso de cabida de que se trata. Que por tanto, y por ser, además, una acta no regulada específicamente por la legislación hipotecaria, sino un acta regulada, por el artículo 209 del Reglamento Notarial, por la remisión que hace al mismo, para su tramitación, sustanciación y resolución, el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, es un acta que, de por sí, además de ser válida, es eficaz mientras no se demuestre judicialmente la inexactitud de lo que el acta afirma, de suerte que constituye un desplazamiento de la prueba, en virtud del cual, quien impugne la verdad presunta del acta, tendrá que justificar satisfactoriamente el error de la calificación final de notoriedad o la falsedad de las declaraciones en que se haya fundado la calificación del hecho notorio, al amparo de lo dispuesto por el Código Civil, en sus artículos 1118 y concordantes, el Reglamento Notarial, en sus artículos 1, apartado tercero, a) y b), 209, 5, apartado segundo, y correlativos, y la Ley de Enjuiciamiento Civil, en sus concordantes pertinentes. Que con este carácter el acta notarial en cuestión es inscribible con sujeción a lo que disponen los artículos 1, apartado tercero, 207 y concordantes de la Ley Hipotecaria y 298, apartado último, y correlativos de su correspondiente Reglamento.
El Registrador de la Propiedad en defensa de su informe alegó lo siguiente: Que en el presente recurso se ventila una única cuestión: la pretensión de que se reconozca que, para practicar la inscripción de un exceso de cabida superior a la quinta parte, por el procedimiento del artículo 298.3. párrafo primero del Reglamento Hipotecario, bastan sendas actas de presencia y notoriedad sin que sea necesario acompañar el título público de adquisición que las susodichas actas presuntamente complementan. Que el recurrente pretende que, sobre la base de la documentación pre sentada y reseñada, se practique el exceso de cabida y pretende que se practique además no por una cualquiera de las vías alternativas prevenidas en el Reglamento hipotecario sino concretamente por el procedimiento prevenido en el párrafo primero del apartado tercero del artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Que en consecuencia el informe debe limitarse sobre si la documentación presentada es hábil para producir la inmatriculación del exceso por el procedimiento indicado. Que el recurrente pretende forzar, a través del recurso, una inscripción por un procedimiento distinto del solicitado por las partes en el documento presentado, solicitando la inscripción del exceso de cabida por el procedimiento prevenido en el artículo 298.3 párrafo primero del Reglamento Hipotecario, con fundamento en un título público de adquisición; cuando ni, en su día, se aportó al Registro ese título público ni tampoco se aporta ahora. Que la pretensión ejercitada no se ajusta ni cuadra en ningún modo con la naturaleza y contenido de la documentación presentada, pues, en las actas que se suponen otorgadas para completar el título público de adquisición, no se hace mención alguna a título público alguno al que deban completar y todavía cuadra menos que, si las partes hubiesen optado por practicar el exceso por el procedimiento del título público de adquisición, hayan recurrido a un acta de presencia para acreditar la mayor cabida, cuando esa mayor cabida tenía que resultar forzosamente del propio título inmatriculador. Que la pretensión del recurrente debe rechazarse porque exige un asiento distinto del que en su día fue solicitado por las partes en el documento presentado a calificación, porque, en contra del artículo 326 de la Ley Hipotecaria reformada, intenta justificarse la inmatriculación en «documentos no presentados en tiempo y forma» y porque versa sobre motivos que no se relacionan ni directa ni inmediatamente con la calificación formulada ya que se amparan en un documento distinto del que fue presentado y calificado. Que pretende el recurrente practicar una inmatriculación exceso de cabida en virtud de título público de adquisición sin presentar el título del que resulta la adquisición de la mayor cabida que se pretende inmatricular, y la presentación del título es necesaria porque es el verdadero título inmatriculador (que el acta de notoriedad sólo complementa) y por tanto porque sólo él puede acreditar «la adquisición de la finca con la mayor cabida (Resolución de 3 de Noviembre de 1999).Que procede rechazar la pretensión del recurrente porque no consta que la finca, con su mayor cabida, haya sido transmitida al adquirente en el título público alegado por el recurrente, pues no se justifica que el transmitente fuese dueño de la mayor cabida y además porque del contenido de la certificación catastral aportada (que no determina los linderos), cabe mantener serias dudas sobre la identidad de la finca, sin olvidar, que es doctrina reiterada de la Dirección General que, para practicar la inmatriculación de la superficie colindante adicional en el caso del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se precisa la presentación del título que motivó la inscripción con suspensión del exceso, para su calificación e inscripción así como acreditar la identidad de la finca, cuando, como en este caso, no resulta de la comparación con la certificación catastral aportada (Resoluciones de 3 de noviembre de 1999 y 2 de febrero de 2000). Que cuando el exceso declarado supera la quinta parte, para poder proceder a su inscripción el legislador prevé tres vías alternativas: I) título público de adquisición; II) certificación catastral descriptiva y gráfica, sin necesidad de título traslativo; y III) acta de presencia y notoriedad regulada en el artículo 53, apartado 10, de la Ley 13/1996. Que la inscripción del exceso precisamente por la primera de las vías prevenidas no es posible, aunque se haga servir como título público de adquisición la escritura de obra nueva y ello porque el acta de notoriedad no acredita la adquisición de la mayor cabida por el trasmitente y existen serias dudas sobre la identidad de la finca y porque faltaría el título de traslativo que exigen la Ley y el Reglamento hipotecarios (artículo 298 párrafo primero del Apartado tercero del Reglamento Hipotecario en relación con el apartado primero de ese mismo artículo).
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 53 de la Ley 13/1996, sobre la referencia catastral, 199, 200 y 203 de la Ley Hipotecaria y 298, 300 y 306 de su Reglamento, así como las Resoluciones de esta Dirección general de 19 de noviembre de 1998,31 de mayo de 1999, y 5 de noviembre de 2002.
1. Se presenta en el Registro un «Acta declarativa de exceso de cabida y declaración de obra adicionada» en la que comparecen las dueñas de una tierra -hoy finca urbana que, según la descripción que se hace en el título, procedente de la documentación anterior, mide «después de varias segregaciones practicadas, 691 metros cuadrados»: Las comparecientes manifiestan que la verdadera extensión de la finca es de 2.817 metros cuadrados. Sigue en el mismo documento un acta de notoriedad de la verdadera extensión de la finca en la que declaran dos testigos, aportados por las comparecientes, acompañándose como prueba documental determinadas certificaciones catastrales.
El Registrador suspende la inscripción por entender que la certificación catastral que se acompaña no permite (al faltar los linderos) la perfecta identificación de la finca y por no constar la adquisición del transmitente con la mayor extensión ahora declarada. El Notario recurre.
2. Sin necesidad de entrar en la discusión del Notario y Registrador sobre la naturaleza jurídica del Acta de presencia y notoriedad regulada por el párrafo tercero del apartado 3 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario en relación con el apartado 10 del artículo 53 de la Ley de Referencia catastral, es lo cierto que los defectos alegados por el Registrador impiden la estimación del recurso.
El primero de dichos defectos alude a que la certificación catastral presentada impide la perfecta identificación de la finca, identificación inexcusable para impedir la desvirtuación del concepto de exceso de cabida, en el que, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados, y que la duda se acentúa cuando la finca cuya extensión se pretende ampliar es el resto de diversas segregaciones (cfr. artículo 298, 5.° del Reglamento Hipotecario).
Confirmado, pues, el primero de los defectos, se hace innecesario entrar en el examen del segundo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de enero de 2004.-La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Vilafranca del Penedés.
