Resolución en el recurso interpuesto por el Notario de San Pedro de Alcántara-Marbella don Manuel Andrino Hernández contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.º 2 de Estepona, don Javier de Angulo Rodríguez, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
El día 30 de junio de 2004 don Manuel Andrino Hernández, Notario de San Pedro de Alcántara-Marbella, autorizó una escritura de compraventa por virtud de la cual Don José C. O. en nombre y representación de don Luis María A. L., doña María del Pilar Z. G., don Juan Luis A.Z., doña Teresa A.Z. y de don Ignacio A.Z. venden una finca a don Francisco José A. G. y doña Alejandra C. A.
En dicha escritura de compraventa se expresa que «Intervienen, ..., Don José C. O., en nombre y representación de: los cónyuges don Luis María A. L. y doña María del Pilar Z. G.,... , don Juan Luis A.Z., ..., y doña Teresa A. Z., ... Legitimación para este acto.-Ostenta la representación, en virtud de escritura de poder, autorizada por el notario de San Sebastián don Miguel Ángel Segura Zurbano el 4 de junio de 2004, número 2074 de Protocolo, en las que se contienen facultades a mi juicio suficientes para vender la finca objeto de la presente. Así resulta de copia autorizada de dicha escritura que me exhiben y devuelvo. Me asegura el citado apoderado, bajo su responsabilidad, de la vigencia del poder y facultades ostentados, los cuales no le han sido revocados ni suspendidos en forma alguna.
Y don Ignacio A. Z., ... Legitimación para este acto.-Ostenta la representación, en virtud de escritura de poder, autorizada por el Notario de Pontevedra, don Eduardo Méndez Apénela, el día 7 de junio de 2004, número 2.677, de Protocolo, en las que se contienen facultades a mi juicio suficientes, para vender la finca objeto de la presente. Así resulta de copia autorizada de la dicha escritura que me exhiben y le devuelvo. Me asegura el citado apoderado, bajo su responsabilidad, de la vigencia del poder y facultades ostentados, los cuales no le han sido revocados ni suspendidos en forma alguna.»
II
El título se presentó el 19 de julio de 2004, causando el asiento de presentación 966, del Diario 32, y siendo objeto de la siguiente calificación «Fundamentos de Derecho: I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 y 100 del Reglamento para su ejecución.
II. En relación a las circunstancias reseñadas en el hecho segundo anterior, debe tenerse en consideración:
1.º La circunstancia referida en el punto primero se considera defecto subsanable de conformidad con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que consagra el principio de tracto sucesivo.
2.º La circunstancia referida en el punto segundo se considera defecto subsanable de conformidad con lo establecido en el Artículo 18 de la Ley Hipotecaria, Resolución de la DGRN de fecha 12 de abril de 2002 y Sentencia 61/03 de 23 de enero de 2003 del Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Valladolid.
III. De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado. En dicho caso, queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante un plazo de sesenta días desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga durante la cuál, por aplicación del principio hipotecaria de prioridad contenido en los artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria, no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la misma finca, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogada, del asiento anterior.
Formas de subsanación: 1. Presentación del título previo. 2. Acreditar la representación alegada».
III
La calificación es de 29 de septiembre de 2004, y se notificó al notario mediante correo certificado con acuse de recibo el día 2 de octubre de 2004. No consta en el expediente remitido por el registrador dicho acuse de recibo. Debe recordarse la necesidad de que el expediente administrativo se remita íntegro a este Centro Directivo. El notario interpone recurso exclusivamente frente al segundo defecto el 28 de octubre de 2004.
IV
El informe del registrador es de 2 de noviembre de 2004, elevando el expediente a esta Dirección General para su resolución.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1259, del Código Civil; 18, 19 bis, 325 y 327 de la Ley Hipotecaria; 18.2 del Código de Comercio; 17 bis de la Ley del Notariado; 98 y 103 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante, de 28 de abril de 2004 y de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003, 30 de enero y 18 de marzo de 2004 y las Resoluciones de 12, 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 23 de enero, 8 de febrero, 29 de septiembre y 17 de noviembre de 2003, 11 de junio, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre de 2004.
1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al reseñar el poder del que emanan las facultades representativas de los apoderados e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades atendido el negocio jurídico concluido, esto es, una compraventa.
El Registrador de la Propiedad calificó del modo expuesto en el hecho segundo el título presentado interponiendo el Notario recurso frente a dicha calificación con base en los siguientes argumentos: primero, que el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27de diciembre, tan sólo exige al Notario que reseñe los datos del documento auténtico del que surgen las facultades representativas y que incluya un juicio de suficiencia acerca de esas facultades y, segundo y último, que ese juicio sea congruente con el negocio jurídico documentado en la escritura en la que se actúan tales facultades representativas, añadiendo que ambos requisitos se cumplen en el presente caso.
2. Como cuestión formal previa, esta Dirección General debe recordar que el informe del Sr. Registrador no es el momento procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o para ampliar los ya expuestos en defensa de su nota de calificación. La aplicación de un mero principio de seguridad jurídica obliga a que el funcionario calificador exponga en su nota de calificación la totalidad de los fundamentos de derecho que, a su juicio, impiden la práctica del asiento solicitado.
Dicha integridad en la exposición de los argumentos sobre los que el registrador asienta su calificación es requisito sine qua non para que el interesado o legitimado en el recurso (artículo 325 de la Ley Hipotecaria) pueda conocer en su totalidad los razonamientos del registrador, permitiéndole de ese modo reaccionar frente a la decisión de éste.
Por ello, en las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de enero, 8 de febrero, 17 de noviembre de 2003, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre de 2004, se manifestaba que el contenido del informe del registrador debía reducirse a cuestiones de mero trámite, pues ésta es la única finalidad del mismo, sin que quepa adicionar argumento alguno y, aún menos, incluir una suerte de contestación al recurso interpuesto. Cuando este Centro Directivo se está refiriendo a cuestiones de mero trámite, quiere expresar que en dicho informe habrán de incluirse aspectos tales como: fecha de presentación del título calificado y las incidencias que hayan podido existir: por ejemplo, que dicho título se retiró para ser subsanado o para pago de los impuestos que gravan el acto o negocio jurídico sujeto a inscripción; fecha de calificación del título y de notificación a los interesados en éste, etc.
En consecuencia, el informe del Registrador no tiene ni debe tener por contenido defender la nota de calificación a la vista del recurso del Notario, exponiendo nuevos argumentos, pues con tal forma de actuar se está privando al recurrente del conocimiento íntegro de las razones por las que el funcionario calificador decidió no practicar el asiento solicitado. En suma, el momento procedimental único e idóneo en el que el Registrador ha de exponer todos y cada uno de los argumentos jurídicos que motivan su decisión es en la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). La conclusión de cuanto antecede es que no puede tenerse en cuenta las alegaciones del Sr. Registrador contenidas en su informe, en cuanto exceden del ámbito material propio de éste a tenor de la normativa vigente y de las reiteradas Resoluciones de este Centro Directivo.
En este sentido, debe recordarse al funcionario calificador su obligación de acatar el contenido de las resoluciones de este Centro Directivo -artículo 327 de la Ley Hipotecaria-, en lo relativo al objeto del informe que debe elevar cuando se recurre su calificación. A tal efecto, y como se ha expuesto anteriormente, existían tres resoluciones de la Dirección General del año 2003 -muy anteriores, por tanto, a la fecha de su informe- que delimitaban el contenido de dicho informe. En consecuencia, se hace esta manifestación a los efectos oportunos.
3. La cuestión objeto de este recurso ha sido abordada en innumerables ocasiones por este Centro Directivo, como se pone de manifiesto a la vista de las Resoluciones antes citadas.
De hecho, sosteníamos en el fundamento de derecho quinto de las Resoluciones de este Centro Directivo de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004 y hemos reiterado en las de 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre de 2004 que «para que pueda entenderse válidamente cumplido el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio, una calificación si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Obviamente, las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar en el título que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jurídico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al notario dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación que deberá comprender, al menos, el nombre o denominación social del poderdante y del apoderado, el nombre del notario autorizante, la fecha del documento , el número de protocolo y su vigencia.
Las obligaciones para el Registrador son también palmarias puesto que deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título.
Dicho de otro modo, deberá, calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste y de la calificación que hace el Notario congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
Por último, en el ejercicio de esa función calificadora el Registrador no podrá, en ningún caso, solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento auténtico del que nacen las facultades representativas; igualmente, no podrá acudir a ningún medio extrínseco de calificación. La razón esencial por la que el Registrador ha de sujetarse en su función a lo que resulte del título presentado se deriva de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del Código de Comercio, pues de su simple lectura se advierte que en el ejercicio de su función pública el Registrador tiene tasados los medios de calificación siendo los mismos dos: el título presentado a inscripción y los asientos del Registro del que sea titular, lo que resulta plenamente armónico y coherente con la presunción de integridad y veracidad que se atribuye al documento público notarial ex ar-tículo 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862.»
4. Llegados a este punto hemos de analizar si el recurso interpuesto debe ser o no estimado.
Examinado el título presentado a calificación se observa que el Notario ha reseñado adecuadamente los documentos de los que nacen las facultades representativas. Así, se manifiesta que los mismos son dos poderes conferidos, mediante escritura pública, autorizada por dos Notarios que se identifican, añadiendo la fecha del poder, el número de protocolo y que el mismo, según manifiesta el otorgante está vigente. Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de las reseñas.
Respecto del juicio de suficiencia se afirma en el título, y en dos ocasiones, respecto de la parte vendedora que en dichas escrituras de poder «se contienen facultades a mi juicio suficientes para vender la finca objeto de la presente».
Resulte evidente que los juicios de suficiencia son congruentes y coherentes con el negocio jurídico documentado en el título y con el mismo contenido de éste, pues se trata de una compraventa.
Así las cosas, el recurso debe ser estimado en su integridad, ya que el Notario ha cumplido fielmente con sus obligaciones -reseñar el documento auténtico del que nacen las facultades representativas y emitir un juicio de suficiencia de éstas que resulta coherente con el negocio jurídico documentado.
Carecen, por tanto, de virtualidad alguna los obstáculos manifestados por el Registrador, ya que atendidos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el Notario no tiene por qué reseñar en modo alguno el contenido del documento del que nacen las facultades representativas; en idéntico sentido, no puede el Registrador exigir que se le acompañe documento alguno, pues con tal actuación está infringiendo los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 17 bis de la Ley del Notariado, al tener que ejercer su función calificadora por lo que resulte del título y de los asientos del Registro, sin acudir a medios extrínsecos de calificación; por último, el juicio de suficiencia del Notario está suficientemente motivado, ya que resulta congruente con el contenido del negocio jurídico documentado en el título, siendo este aspecto capital el que debería haber calificado el Registrador, esto es, si es congruente el juicio de suficiencia emitido por el Notario con el contenido del título, examinado el negocio jurídico concluido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador.
Contra esta resolución pueden recurrir los que resulten legitimados de conformidad con los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria, mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal.
Madrid, 3 de febrero de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad nº 2 de Estepona.
