En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid Don Francisco J. Núñez Lagos Roglá, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad sustituto de Santa María de Nieva, D.ª Belén Merino Espinar, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.
Hechos
I
Por escritura otorgada ante el Notario de Madrid, Don Francisco J. Núñez Lagos Roglá el día 27 de Noviembre de 2001, Don Juan M. L., como Administrador único de la entidad D.J.M., S.L., procedió a declarar una obra nueva sobre la finca registral 5363, de Marugán, Registro de la Propiedad de Santa María de Nieva. A dicha escritura se acompaña licencia municipal de obras y certificado del arquitecto autor del proyecto.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Santa María de Nieva fue calificada con la siguiente nota: «En Cuéllar, a 28 de febrero de 2003. Antecedentes de hecho. Primero.-Con fecha 27 de febrero de 2002 se recibe en este Registro, remitido desde el Registro de Santa María de Nieva, escritura de declaración de obra nueva otorgada ante el Notario de Madrid don Francisco Núñez Lagos Roglá el 27 de noviembre de 2001 con número de protocolo 2645, junto con, en lo que aquí interesa, carta de pago del impreso de autoliquidación del impuesto devengado, y certificado expedido por José Ignacio García Mata, como arquitecto autor y director de la obra nueva es conforme con el proyecto para el que se obtuvo licencia de obras, certificado de fecha 16 de enero de 2002, con firma legitimada notarialmente ante el mismo notario autorizante de la referida escritura de obra nueva el 22 de enero de 2002. Segundo. La presente calificación se expide por la Registradora titular del Registro de la Propiedad de Cuéllar como sustituto de su compañera de Santa María de Nieva por imposibilidad de la misma, de conformidad al régimen de incompatibilidades legalmente establecido, art. 102 RH, en los siguientes términos. Fundamentos jurídicos. Primero.-Conforme al párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Segundo. En el presente caso, concurren las siguientes circunstancias que impiden dicha inscripción: 1.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 de la ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, será necesario acreditar las garantías contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del citado artículo, con los requisitos a tal efecto indicados en la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de septiembre de 2000, al no quedar excluida la presente obra nueva de la necesidad de acreditar dichas garantías al no darse el supuesto de hecho previsto en la disposición adicional segunda de la citada ley, redacción dada por la ley 53/2002 de medidas fiscales, administrativas y de orden social para 2003, que requiere se trate de obra nueva declarada por autopromotor individual de vivienda unifamiliar para uso propio. Tercera. Esta calificación se remite al Registro de la Propiedad de Santa María para su notificación en el plazo de diez días desde su fecha al presentante del documento y al Notario autorizante, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Parte dispositiva. Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación; Doña Belén Merino Espinar, Registrador titular del Registro de la Propiedad de Cuéllar, como sustituto de la Registradora de Santa María de Nieva por incompatibilidad, de conformidad art. 102 RH, acuerda: 1.° Calificar el documento presentado en los términos que resultan del apartado segundo de los antecedentes de hechos antes consignados, y 2.° Suspender la inscripción solicitada dado el carácter subsanable del defecto notificado. Contra esta calificación podrá interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde su notificación, en la forma y por los trámites previstos en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. El Registrador sustituto. Fdo.: Belén Merino Espinar.»
III
El Notario de Madrid Don Francisco J. Núñez Lagos Roglá interpuso, contra la nota de calificación, recurso gubernativo y alegó: Que el artículo 105 de la Ley 53/2002 de 30 de diciembre modifica la disposición adicional segunda de la ley 38/1999 de 5 de noviembre. Que la escritura cumple con todos los requisitos contemplados en la ley, excepto en que el auto-promotor es una sociedad y no una persona física individual, que, a juicio de la Registradora, exigiría la contratación de los seguros a que se refiere la ley 38/1999 de 5 de noviembre. Que dicha ley no distingue entre personas físicas o jurídicas, sino que habla de autopromotores individuales y las sociedades son personas jurídicas, pero una sola entidad: son individuales. Que es excesivamente rigorista la calificación de la Registradora cambiando el término «individual» con el término »persona física». Que la finalidad de la modificación de la disposición Adicional Segunda de la ley 38/1999, es evitar gastos extraordinarios a los autopromotores.
IV
La Registradora en su informe argumentó lo siguiente: Que resulta aplicable al presente supuesto la regulación establecida en la ley 38/1999 de 5 de noviembre en su artículo 19. Que estamos ante un caso de auto-promoción de una vivienda unifamiliar, siendo dudoso que lo sea con carácter individual, sin que tampoco pueda deducirse que dicha obra nueva lo sea para uso propio, por lo que no se cumplen los requisitos establecidos por la ley para que sea aplicable la excepción establecida en la disposición adicional. Que el Notario atiende a un criterio numérico para interpretar el carácter «individual» de la autopromoción, en el sentido de que debe tratarse de una sola persona, criterio que no comparte la Registradora, pues entiende que debe interpretarse como persona individual «física», sean una o varias, en contraposición de persona colectiva en la que se incluirían todas las formas societarias y demás personas jurídicas, a las que resulta incompatible con su propia esencia el otro requisito que la ley exige del «uso propio» siendo difícil mantener que una sociedad limitada pueda alegar el uso propio para si de una vivienda unifamiliar, de modo que el uso propio por parte de los socios sería un uso por personas distintas al promotor. Que de la escritura no resulta alegado ni es posible deducir el cumplimiento de este requisito, alegación por lo demás, que correspondería efectuarla al autopromotor y no al Notario.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 2.3 del Código Civil, 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y la Resolución de esta Dirección General de 8 de febrero de 2003.
1. Se presenta en el Registro una escritura de declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar, de fecha 27 de noviembre de 2001, otorgada por el representante de una sociedad limitada, acompañada de la licencia municipal y del certificado del arquitecto autor del proyecto. La Registradora suspende la inscripción por no acreditarse la contratación del seguro a que se refiere el apartado 1.c del artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación. El Notario recurre.
2. Entiende el Notario recurrente que ha de aplicarse al presente supuesto, la redacción que dio la Ley 53/2002, de medidas fiscales, administrativas y del orden social a la Ley de Ordenación de la Edificación, que exceptuó de la obligación del seguro «en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio» y que, en consecuencia, tratándose de una «vivienda unifamiliar aislada» -como consta de la descripción -y destinándose a uso propio de la sociedad declarante, no es necesaria la contratación del seguro. Dicho argumento ha de ser acogido, pues, aunque la reforma es posterior al otorgamiento de la escritura, es anterior a la presentación del documento en el Registro y, tratándose de un requisito añadido exigido para la inscripción, si en el momento de la misma tal requisito no fuere necesario, no hay razón para exigirlo.
3. Entrando en el fondo del asunto, entiende la Registradora que tratándose de una «vivienda unfamiliar» no es posible que, siendo su titular una sociedad limitada, el inmueble pueda dedicarse a uso propio. A ello puede argüirse que, como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 18 de julio de 1996 y 16 de enero de 2002), la calificación como vivienda unifamiliar tiene eficacia esencialmente administrativa, de forma que no puede limitar el dominio lo que no resulta de una Ley. Y, dicho esto, es atendible el razonamiento del Notario en el sentido de que entender que el término «individual» es equivalente a persona física supone restringir excesivamente el campo de aplicación de la exención de la obligación del seguro. Por otra parte, si se tiene en cuenta la finalidad última de dicha obligación, consistente esencialmente en evitarlos riesgos de los adquirentes de viviendas, se llega ala conclusión de la no exigibilidad, en el presente caso, de la obligación del seguro.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 9 de julio de 2003.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sra. Registradora de la Propiedad de Santa María la Real de Nieva.
